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正しい利回りの算出方法と全国の平均利回りまとめ

By Oh!Ya編集部

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正しい利回りの算出方法と全国の平均利回りまとめ

全国の、賃貸不動産を持っている大家さん達は、どうやって物件の選定をしているかご存知ですか? 不動産投資系の雑誌やウェブサイトなどで物件情報を見てみると、物件価格や建物の構造、築年数、家賃収入予想額などが掲載されていますよね。その中には「利回り」というものも載っています。

実は、不動産投資をしている方々は、まずこの利回りに着目します。賃貸物件を運用していく際には、この利回りが経営計画の指標となるからです。

でも利回りって、具体的に何なのでしょうか。 

利回りを理解することで、物件選びに潜むリスクを避けられる!

電卓と家

不動産投資をするにあたって、たいていの方は、収益物件(もしくは収益不動産)と呼ばれる専用のウェブサイトを見る場合がほとんどでしょう。その物件情報を見ているとき、掲載されている物件の数や情報が多くて「よくわからない!」なんてことありませんか?

物件によって購入価格は違いますし、利益額も様々ですね。いったい何を基に判断すればいいのでしょうか。 実は、物件を比較するためには、まず初めに見ておくべき指標が存在します。それが、利回りです。

ここでの利回りとは、物件の購入価格に対して、1年間で得られる家賃収入の割合のことを言います。商売で言うところの利益率のようなイメージですね。 利回りを見れば「この物件を買ったら、1年間あたりどれくらいの割合で収益が見込めるか」といった指標とすることができます。

「表面利回り」と「実質利回り」の違いを理解する

実は、利回りは2種類存在するのをご存知でしょうか?

  • 表面利回り
  • 実質利回り

一般的な物件情報に掲載されているのは、表面利回りの場合がほとんどです。この表面利回りは、単に年間家賃収入を物件購入価格で割っただけのものです。通常、不動産の購入や運用には、管理費や固定資産税などの支出が発生しますよね。これらの支出を考慮して計算したものが、実質利回りとなります。

この2つの違いを考慮せずに、表面利回りだけを見て判断してしまうのはちょっと危険です。表面利回りは、支出に関する部分が計算に入っていません。これだけで実際に賃貸運用を始めてしまうと、現実の収支バランスがおかしくなってしまいます。 表面利回りは、物件の収益力がざっくりわかる程度に留めておきましょう。

表面利回りとは

不動産投資における用語として、グロス利回りとも呼ばれています。表面利回りは経費を計算に入れないので、あまり実質的な指標とは言えませんね。たとえば、物件情報で「利回り20%!」などと高利回りで掲載されていても、ほとんどの場合は表面利回り。そのまま鵜呑みにするのは危険です。 純粋に、初見で物件情報を見たときに、それぞれを比較するための指標として使うのがベストでしょう。

表面利回りの算出方法

前述の通り、表面利回りは年間収入÷物件価格で算出されます。

計算式
利回り=年間家賃収入÷不動産購入価格

たとえば、物件価格2,500万円のアパート一棟を購入した場合。一室あたりの家賃収入が6万円で貸室が6室の場合だと、1ヵ月あたりの家賃収入は36万円です。 年間にすると432万円の収入になりますね。この例で利回り計算をすると、下のようになります。

月額家賃収入年間家賃収入物件価格
6×6室=36万円432万円2,500万円
表面利回り
4,320,000÷25,000,000×100=17.28%

表面利回りは約17%です。ここだけ見ると、利回りが高い優良物件に思えてしまいますね。 実際には、賃貸物件に掛かる諸経費を差し引いて計算したものが、現実的な不動産経営の指標になります。必ず、実質利回りも計算するように心がけると良いでしょう。

実質利回りとは

ネット利回りとも呼ばれる実質利回りは、賃貸運用の際に掛かる諸経費と、物件購入で掛かる諸経費などを考慮して計算されたものを言います。表面利回りとは違い、不動産を運用・経営する際の現実的な指標となります。

実質利回りの算出方法

計算式
実質利回り=(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)

たとえば、表面利回りの箇所と同じ例で計算してみましょう。 アパート一棟の購入価格2,500万円、家賃収入6万円、管理費1.5万円、修繕積立金1.5万円で、6室の場合。物件購入時の諸経費は250万円。

月額家賃収入年間家賃収入年間諸経費物件価格購入時諸経費
6×6室=36万円432万円3×6室×12=216万円2,500万円250万円
実質利回り
(4,320,000-2,160,000)÷(25,000,000+2,500,000)×100=7.85%

実際に掛かる諸経費を計算に入れると、実質利回りは約8%になります。 いかがでしょうか?表面利回りが17%だったのに対して、なんと、実質利回りは8%まで低下してしまうのです。

一例ですので固定資産税などを考慮していませんが、必ず掛かる税金も入れると、さらに実質利回りは低くなるでしょう。また、ローンを組んで物件を購入している場合は、毎月掛かるローンの返済分も考慮する必要があります。 そう考えると、実質利回りはもっと下がっていくことになりますね。実際には、6%や5%以下になることもあるのです。

わからないことはプロに訊く

不動産のプロ2

表面利回りを見て「これは良い物件だ」と感じても、実質的な部分を計算してみると、そこまで大きな収益が見込めない物件であることがわかります。そういった細かい計算は、プロの専門業者に相談してみると参考になるでしょう。

表面利回りに惑わされず、実質利回りを見極める

さらに注意すべき点があります。ここまで計算した利回りですが、これはあくまでもアパートの6室全てが満室の状態で計算しています。もし空室が発生すれば、現実的な利回りはさらに低下していくでしょう。 入居率を上げなければ、計算上は利回りが良くても机上の空論で終わってしまいかねません。

収益物件を検討するときは、しっかりと実質利回りを計算して、経費や税金が掛かる事を織り込んだ上で投資計画を立てなければなりません。表面利回りは、数字だけは良い印象に見えますが、そこで惑わされないように気を付けましょう。

不動産の経営の主な支出

賃貸物件の運用は、毎月の家賃収入があるので、安定した利益が得られます。しかし、逆に、諸経費や税金なども発生します。いかに収支のバランスを良くしていくかが、不動産の経営では重要になってくるでしょう。

区分所有マンションや、アパート一棟、戸建なども同じですが、不動産を維持していくためには管理費や修繕積立金などが必要になります。

管理費

もし、あなたがアパート一棟を建てて賃貸物件の経営をしていくとき、建物や敷地の管理をご自身でするでしょうか?建物を清掃したり、共有スペースの電球を替えたり、入居者の方から家賃を徴収しに行ったりしますか? 特にサラリーマンの方が不動産投資をする場合は、そこに時間を掛けたくないですよね。貴重な時間は、少しでも収入が増えそうな物件を探すほうに使いましょう。

時間を短縮するためにも、たいていの場合は、不動産管理会社に物件の管理を依頼します。 管理会社にお願いすると、共有スペースの維持管理や、入居者から家賃を徴収したりクレーム対応などを行ってくれます。もし空室があるときは、入居者を募集して、可能な限り満室になるよう努めてくれるでしょう。

賃貸経営に関する全般の業務をこなしてくれるので、安心して任せられますね。その管理委託手数料として、管理会社へ費用を支払っていく必要があります。

修繕積立金

入居者が安心して暮らしていくためには、建物の良好な維持管理が欠かせません。建物は、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)のものであっても、経年劣化や風雨等によって必然的に傷んできます。

たとえば、外壁や駐車場に穴が開いてしまった場合、これをほったらかしにはできませんよね。 これらの維持に掛かる費用は、毎月「修繕積立金」として蓄えていくケースがほとんどです。もしどこかの箇所で修繕が必要になったときは、この修繕積立金から支出されます。

共有部分を維持管理するために

マンションの共有部分を維持するために

区分所有マンションやアパートなどには、共有部分と言われるものがあります。これは、入口エントランスや、廊下、階段、エレベーターなど、入居者の全員が当然に使用できるスペースのことを言います。毎日、廊下や階段を複数の人が行き来すれば、徐々に汚れたり、傷つくことがありますね。

エレベーターがいつも正常に稼働するためには、定期的に点検をして、安全管理をしなくてはなりません。 これらの共有部分・設備を保っていくためには、どうしても費用が掛かってしまいます。エレベーターを管理する業者に経費として支払ったり、電球を1つ交換するだけでも消耗品費として経費が発生します。 そういった費用も、修繕積立金から使用されていくことになります。

税金

不動産を買ったときや、賃貸物件を運用していくときには、税金が掛かります。不動産投資で掛かる租税公課の代表的なものと言えば、固定資産税と都市計画税です。 これはどんな税金で、どこから請求されるのでしょうか。

固定資産税

固定資産税とは、土地・建物にかかわらず、不動産を所有しているだけで掛かる税金のことを言います。 毎年1月1日の時点で、土地・建物を所有している人に対して課税されます。

たとえば、不動産売買によって2月1日に所有者が変わったとしても、1月1日の時点の所有者に固定資産税の請求が市区町村から送られてきます。

税率

固定資産税の税率は、原則として1.4%です。 (市区町村によって税率が異なる場合があります)

計算式
固定資産税額=固定資産税評価額×1.4%

課税標準は、固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額です。 ちなみに固定資産税課税台帳とは、課税対象となる土地・建物の詳細を記載した帳簿のことを言います。所有者の氏名や住所から始まり、土地の地番や地目、建物の構造、宅地の区分、固定資産税評価額などが細かく載っています。

納税の方法

送付される納税通知書を使用して支払います。納税通知書は、一括払いができる用紙と、年4回に分納できる用紙が一緒になって送られてきます。

都市計画税

みんなが住みやくなるような、より良い街づくりをするためには、市街地の効率化が欠かせません。効率の良い土地にするためには、区画整理をしたり、道路を整備していく必要がありますよね。

そのために、市区町村は、都市計画法に基づいた事業を行っています。事業は2種類あり、「都市計画事業」と「土地区画整理事業」とに分けられます。これらを継続して行っていくためには、莫大な費用が掛かることでしょう。

街づくりのために使われるこうした費用は、都市計画区域内に存在する土地や建物の所有者から、税金として集められています。都市の効率化が進めば、街の人口が増えたり、土地の価格に良い影響を及ぼすこともあるでしょう。

固定資産税と同じように、1月1日の時点で都市計画区域内に土地・建物を所有している人に対して課税されます。

税率

制限税率0.3%以内の範囲で課税されます。 (市区町村によって税率が異なる場合があります)

計算式
都市計画税額=固定資産税評価額×最高0.3%(制限税率)

納税の方法

固定資産税と同じく、市区町村から納税通知書が送付されます。払い込み用紙の利用や、銀行の口座引き落としでの納税が可能です。

保険料

不動産投資の目的で物件を買ったとき、売買契約をして引き渡しを受けたその翌日に、いきなり火事で燃えてしまったら悲しいですよね。というより、経済的にも大ダメージを負うことになってしまいます。

そういったリスクを軽減したり避けるためには、保険への加入が必須要件となるでしょう。一般的には、物件を購入するときに、不動産業者から火災保険への加入を勧められます。大きな損害を軽減するための保険ですので、加入しておけば万が一のことがあっても安心ですね。

火災保険料

火災保険といっても、たいていは地震保険とセットになっていることがほとんどです。なぜかと言うと、地震保険は単独で加入することができません。火災保険の特約として加入することになります。 火災保険料は、プランによって「5年分割・一括払い」や「10年一括払い」など、何パターンかの選択肢があります。また、「地震保険あり・なし」を選べたり、家財保険を一緒に付けることも可能です。

では、どうやって火災保険料は算出されているのでしょうか?

  • 建物の構造
  • 延べ床面積
  • 築年数

不動産の市場相場からではなく、建物の構造や大きさなどを基に計算されます。 保険料はその建物によって異なりますので、損害保険会社に相談してみましょう。また、シミュレーションを使ってみることで、どれくらいになるか把握することができます。 損保ジャパン日本興亜さんが運営するシミュレーションサイトで、簡単に火災保険料が計算できます。

【損保ジャパン日本興亜 火災保険シミュレーション】

現実的な実質利回りを算出するコツ

実質利回りを算出するコツ

表面利回りだけで物件を判断するのは、とてもリスキーです。しっかりと実質利回りを計算することで、より現実に近い利益の着地予想を算出することができるでしょう。 家賃収入から差し引かれる諸経費と税金、物件購入時に掛かる諸経費と税金をちゃんと利回り計算に入れておく必要があります。

そうは言っても、不動産ウェブサイトなどの物件情報から確認できる内容は限られています。たとえば、固定資産税や修繕積立金などの細かい部分は、不動産業者に訊かないとわからない場合がほとんどでしょう。想定家賃収入や、物件の築年数、建物構造など、簡単な情報しか掲載されていないのです。

しかし、ある程度の目安としてなら計算することができます。実質利回りの計算に必要な内容は、大きく2つに分けられます。

■賃貸物件運用で(毎月・毎年)継続的に掛かる費用

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 管理委託手数料(管理会社へ支払う経費)
  • 固定資産税(1月1日時点での固定資産税評価額の1.4%)市区町村による
  • 都市計画税(1月1日時点での固定資産税評価額の0.3% 制限税率)市区町村による

■物件購入時に掛かる費用

  • 仲介手数料(物件価格が400万円以上の場合は、物件価格の3%+6万円+消費税が上限)
  • 登録免許税
  • 印紙税(不動産売買契約書に貼ることで納税。売買価格によって税額が異なります)
  • 司法書士への報酬
  • 固定資産税(契約成立日から、その年の末までを日割り計算して買主が負担する)
  • 都市計画税(契約成立日から、その年の末までを日割り計算して買主が負担する)
  • 不動産取得税(平成20年4月1日から平成33年3月31日までに取得した場合は、固定資産税評価額の3%)
  • 火災保険料・地震保険料
  • ローンを組む場合は、別途融資手数料・印紙税・保証料・団体信用生命保険料など

これらの諸経費や税金を、ざっくりと試算するだけでも、より現実的な利回りを算出することができるでしょう。

収支ともに安全マージンをとる

安定した家賃収入があったとしても、支出が大きければ、得られる利益は少なくなってしまいます。空室リスクによって家賃収入が減ることもあるでしょう。注意すべき点は、もし収入が減ってしまっても、「支出は減らない」ということです。

毎月、支払いが発生する管理費や修繕積立金などは、固定費として初めから決まっているものです。固定費が下がることはありません。また、建物の築年数によって、その固定費が上がっていくこともあるのです。

必ず空室の想定をする

賃貸物件の運用を検討するときは、余裕をもった安全な経営計画を立てておかないと、ちょっと空室が増えただけで赤字になってしまいかねません。 基本的に固定費が下がることはないものと考え、入居率による収入の増減を想定しておく必要があります。

簡単でもいいので、損益計算書などを作ってみて、収支のバランスを理解しておくと良いでしょう。たとえば、入居率が50%まで下がってしまったときに、損益がどれくらいになるのかなど。複数のパターンを検討しておくことで、余裕をもった賃貸経営ができるようになります。

東京23区の平均利回り

投資する物件を効率よく探すためには、比較する情報が必要です。特に利回りについては、地域によって利益効率が異なったりします。そこで、「利回りの平均」を基に、気になる物件の利回りを比較してみましょう。

下記は、建美家さんが調査した、「2017年、東京23区・利回り平均ランキング」のトップ10を抜粋したものです。

順位利回り前年比物件価格専有面積徒歩築年数
1位葛飾区7.31%-0.971,138万円25.9㎡8.3分27.0年
2位足立区7.30%-0.821,328万円32.9㎡8.6分25.1年
3位世田谷区6.24%-0.441,703万円25.3㎡6.7分25.9年
4位江戸川区6.22%-1.091,772万円38.0㎡7.3分25.8年
5位中野区6.13%-0.481,641万円25.1㎡6.3分24.3年
6位杉並区6.12%-0.581,568万円23.5㎡6.9分23.3年
7位豊島区6.00%-0.431,708万円24.4㎡6.1分22.1年
8位練馬区5.98%-0.791,553万円26.4㎡6.6分17.8年
9位大田区5.97%-0.531,690万円24.2㎡6.2分17.4年
10位板橋区5.94%-0.771,650万円26.5㎡6.3分18.3年
東京23区平均5.84%-0.501,961万円26.8㎡6.1分20.6年

【参考・建美家】 https://www.kenbiya.com/img/press/pre2018-03-13.pdf

東京23区の平均利回りは5.84%となっています。前年比と比べると減少傾向にあるようですね。主な要因としては、もともと利回りが高かった外周区などの低下や、低金利政策による不動産価格の高騰の影響等が挙げられます。 また、駅周辺の再開発などによって利便性が向上し、全体的に均等化されつつあるようです。

全国政令指定都市の平均利回り

東京だけではなく、全国政令指定都市の平均利回りも発表されています。 2017年下半期の全国平均利回りをまとめました。

  • 2017年下半期 全国政令指定都市 平均利回り( )内は築年数平均
政令指定都市区分マンション一棟アパート一棟マンション
札幌市12.50%(35年)10.91%(22年)8.50%(20年)
仙台市12.26%(32年)9.61%(18年)7.71%(28年)
さいたま市9.47%(27年)7.77%(18年)7.29%(25年)
千葉市11.46%(35年)9.29%(22年)8.31%(25年)
横浜市7.99%(26年)8.02%(17年)6.93%(24年)
川崎市7.21%(22年)7.89%(15年)6.41%(23年)
相模原市11.15%(28年)8.37%(22年)7.74%(27年)
新潟市17.93%(37年)13.32%(27年)9.15%(21年)
静岡市16.83%(37年)10.55%(16年)8.85%(23年)
浜松市20.37%(32年)9.61%(20年)8.58%(25年)
名古屋市8.71%(25年)7.24%(9年)7.75%(24年)
京都市7.07%(21年)9.20%(29年)8.15%(27年)
大阪市7.04%(22年)12.10%(35年)9.20%(30年)
堺市11.35%(31年)13.40%(31年)8.50%(26年)
神戸市9.04%(26年)12.04%(29年)8.09%(29年)
岡山市12.83%(33年)10.69%(25年)8.93%(28年)
広島市10.43%(34年)6.26%(18年)7.14%(26年)
北九州市15.11%(30年)11.06%(28年)9.71%(31年)
福岡市8.08%(22年)7.61%(13年)6.88%(23年)
熊本市14.42%(28年)10.33%(32年)8.68%(24年)

【参考・建美家】 https://www.kenbiya.com/img/press/pre2018-01-30.pdf

都心部に比べると、総じて平均利回りは高いですね。地域によって、かなりバラつきがあることがわかります。 特に区分マンションは、築年数が古い物件の登録が増えたことで、利回りが上昇しているようです。

まとめ

賃貸物件の運用を健全に行っていくためには、収支の安全マージンをとった投資計画を立てることが大切です。物件情報に載っている表面利回りに惑わされず、現実的な利回り計算をしていきましょう。

不動産投資にはリスクがつきものです。必要な支出をリスト化し、できるだけ具体的な数字を割り出すことでリスクの軽減へと繋がっていきます。

固定資産税や修繕積立金など、一般の物件情報にない部分は、不動産業者に確認をとってみましょう。また、気になる物件があるときは、積極的に物件資料の請求をしてみてはいかがでしょうか。 業者からの連絡があれば、そのときに詳細を訊いてみることもできますよね。

不動産投資は情報戦とも言えます。知っている人と、知らない人とでは、得られる利益にも差が出てきます。 わからないことがあれば、すぐにウェブサイトで検索することができますし、プロの専門業者にも相談してみましょう。 当サイトでは、他にも不動産に関する記事をたくさん掲載しています。 ぜひ勝てる戦略を見つけてみてくださいね。

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