都市計画税についてイマイチよく分からない方のための完全マニュアル
By Oh!Ya編集部
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不動産を所有している方、もしくは不動産投資への参入などでこれから不動産を所有する可能性がある方にとって、不動産を持っているだけで発生する税金は気になる存在です。
その中のひとつに、都市計画税があります。持っているだけで課税されるため、不動産投資の成否にかかわらずお金が出ていくことに不安を感じる方もおられることでしょう。
この記事では、この気になる都市計画税について概要や税率、都市計画税がゼロになる可能性などについて順に解説していきます。
都市計画税とは？まずは基礎知識から
最初に都市計計画税とは何か？という根本的な疑問を解決しておきたいと思います。都市計画税について基本的なことを知りたいだけという方は、ここの解説だけでも十分概要をつかんでいただけるかと思います。
都市計画税とは何か
都市計画税とは、市街化区域と呼ばれる地域内に土地や建物、つまり不動産を所有している人に課税される税金のことです。自然豊かな山村と違って市街化が進んでいる地域では上下水道や道路などのインフラを整備する必要がありますが、その費用をまかなうために課税されるのが都市計画税というわけです。
不動産に関連する税金の多くは所有しているだけで課税対象となりますが、この都市計画税も同様で所有しているだけで所有者（名義人）が課税対象者となります。
不動産には多くの税金が関わっている
都市計画税の他にも、不動産には実に多くの税金が関わってきます。不動産取得税や登録免許税、消費税、印紙税・・・さらに不動産を相続したり贈与した場合には相続税や贈与税も発生します。
都市計画税もそのひとつというわけですが、不動産を取引したり所有するというのは、実に多くの税金と関わりを持つことだとお考えください。
大きなお金が動くと税金との関わりが生じることが多いわけですが、不動産も高額商品だけに大きなお金が動きます。それゆえに税金との関わりが多くなるという側面はあるでしょう。ただし、この記事のテーマである都市計画税はお金が動くことによって課税されるというよりも、不動産という町を構成する資産を持っていることによる義務という意味合いが強い税金です。
不動産を所有しているだけで発生する税金
先ほどご紹介した数々の税金は、不動産の取引や相続など権利の移動に伴って課税されるものばかりです。それに対して都市計画税は不動産を所有していることで課税されるものです。
不動産を所有しているだけで課税される税金には、都市計画税の他に固定資産税があります。固定資産税と都市計画税は税金の性格が似ていることから、この2つを合わせて「固都税」と呼ばれることもあります。
都市計画税の納税義務がある人
都市計画税の課税対象者は、市街化区域内の土地や建物を所有している人です。では、いつの時点で不動産を所有している人に課税されるのかというと、その年の1月1日時点です。1月1日の時点で名義人になっている人は、その年のうちに不動産を売却したとしても都市計画税は課税されます。
この仕組みは4月1日の時点で名義人になっている人に課税される自動車税とよく似ています。
ここでひとつ補足しておきたいのは、不動産の所有が自己居住用なのか、もしくは投資用なのかといった区別はないことです。どんな理由であっても市街化区域内に不動産を所有していれば、自動的に課税されるのが都市計画税です。
固定資産税と都市計画税の違い
所有していることで課税されること、そして2つの税金を合わせて固都税と呼ばれることもあるほど、都市計画税と固定資産税は性格が似ている税金です。では、この両者にはどんな違いがあるのでしょうか。
最も大きな違いは、固定資産税はすべての不動産に課税されるものであり、都市計画税は市街化区域にある不動産にのみ課税される点です。都市整備のためのコストを受益者である不動産の所有者に負担してもらうという主旨の税金なので、市街化されていない地域の不動産を持っている人は無関係というわけです。
それに対して固定資産税は「資産を持っていること」に対する税金なので、都市整備や都市計画とは関係がありません。
市街化区域かどうかを調べる方法
ここまでの解説で、これから取得する予定の不動産が都市計画税の対象となる市街化区域なのかどうかが気になってきているのではないかと思います。該当の不動産が市街化区域にあるかどうかを調べる方法は、以下の2通りです。
①自治体が提供しているデータベース
全国各地の自治体が、管轄している地域のデータベースを公開しています。そのデータベースを見つけて検索をすれば、これから購入や相続などで取得する予定の土地が市街化区域にあるのかどうかが分かります。このデータベースの名前は自治体によってまちまちなので、自治体の名前と市街化区域などのキーワードで検索してみてください。
なお、「MapExpert」というサイトでは日本全国の市街化区域と市街化調整区域を閲覧することができます。以下は大阪府の両地域を表示する画面ですが、都道府県を切り替えることによって日本全国の都道府県において市街化区域を調べることができます。
ただし、こちらの情報は若干古いので、最終的な確認は各自治体の情報を参照するようにしてください。
②自治体の役所で調べる
どこが市街化区域でどこが市街化調整区域なのかについては、各自治体が情報を持っています。そもそも都市計画の決定権は自治体の長が持っているため、知事や市長などが市街化区域の指定を行います。その結果として自治体が情報を持っているのが当然のことなので、最寄りの自治体に行くことで市街化区域に関する情報を調べることができます。
都市計画税の税率
ここまで触れてきませんでしたが、都市計画税の税率は0.3％です。ただしこれは各自治体が自由に税率を決めて良い仕組みになっており、その上限が0.3％です。この仕組みのことを制限税率といって理論上は0.1％や0.2％といった税率もあり得るのですが、ほとんどの自治体では都市計画税の税率が0.3％となっています。
とこでこの0.3％というのは何に対して0.3％なのかというと、固定資産税評価額に対して0.3％です。固定資産税評価額って何？と思われた方も多いと思いますので、次章で計算方法と併せて解説します。
都市計画税の税額を計算する方法
所有されている、もしくは所有する予定の不動産に対する都市計画税がいくらになるのか？この疑問を解決するために、都市計画税の税額を計算する方法を解説します。
都市計画税の計算方法
都市計画税の税額を求める公式は、以下の通りです。
都市計画税の税額 ＝ 固定資産税評価額 × 0.3％
この公式で計算することを大前提に、具体的な計算方法に進んでいきましょう。
都市計画税の課税有無を確認しよう
最初にやるべきことは、そもそも都市計画税の課税対象である市街化区域にある不動産物件なのかという確認です。市街化区域であるかどうかの調べ方はすでに解説したので、その方法を使って確認してください。ここで市街化区域ではなく市街化調整区域だったとしたら、都市計画税の課税対象ではないので、税額はゼロということになります。
都市計画税の税率を確認しよう
都市計画税の0.3％というのは上限であってすべての自治体が同じ税率というわけではありませんが、ここでは0.3％であるという前提で話を進めます。
所有されている不動産がある自治体の税率が何％であるかは、自治体のホームページなどで確認してください。
全体的な傾向として都市部は0.3％で、都市部の郊外などそこまで都市化が進んでいないような地域では0.29％、0.28％といったようにわずかに税率が低い場合があります。
固定資産税評価額を調べよう
最初に示した都市計画税の計算式に出てきた、固定資産税評価額。これが分からないことには都市計画税の税額計算ができないので、ここでは固定資産税評価額の調べ方を解説します。所有されている不動産の固定資産税評価額は、以下の方法で知ることができます。
①納税通知書から確認
不動産を所有している人のところには、春から夏の時期にかけて納税通知書が届きます。この納税通知書には「土地」と「家屋」それぞれの書類があり、土地は文字通り土地の評価額を、家屋の書類には建物部分の評価額が記載されています。納税通知書を保管している場合は、そこから固定資産税評価額を調べてください。
②不動産購入時の書類から確認
納税通知書の他に固定資産税評価額を知るには、不動産購入時の書類が有効です。購入によって不動産を取得した場合は「固定資産公課証明書」「固定資産評価証明書」が添付されており、これらの書類に固定資産税評価額が記載されています。
③固定資産税台帳から確認
上記の2つの方法以外にも、固定資産税評価額を知る方法があります。該当する不動産が所在している自治体が管理している「固定資産税台帳」を閲覧すると、その物件の固定資産税評価額が記載されています。
上記3つの方法のいずれかで固定資産税評価額を知ることができると思うので、土地と家屋それぞれについて固定資産税評価額を把握してください。更地であって建物がない場合は家屋に関する固定資産税評価額はないので、土地のみ把握しておけばOKです。
固定資産税評価額に税率をかけて算出
土地の評価額、そして家屋の評価額それぞれに0.3％を掛けることで都市計画税の税額を求めることができます。先ほども申し上げましたが、該当する不動産物件が所在している自治体の税率が何％であるかは調べてみないと分からないので、より正確を期するのであれば都市計画税の税率を調べてから、その税率をかけてください。
なお、土地部分については特例などを適用することによって都市計画税の税額を低くすることが可能なので、こうした制度や措置については、次章で解説します。
都市計画税をゼロ、もしくは少なくできるか
税金は少しでも安くしたい、できれば払いたくないというのが、すべての納税者に共通する（？）認識だと思います。都市計画税についても同様だと思いますので、ここでは税額をゼロにできる可能性、または少なくできる可能性について解説します。
都市計画税がゼロになる条件
都市計画税そのものが課税されないケースがあるので、まずはゼロにできる可能性としてその条件を見てみましょう。
①市街化区域ではない
都市計画税は市街化区域にある不動産にのみ課税されるので、市街化区域でなければ税額はゼロです。すでに市街化区域の調べ方は解説していますので、その方法で調べて市街化区域でなければ都市計画税と無縁です。
②所有者が宗教法人、学校法人、社会福祉法人である
不動産の所有者が宗教法人、学校法人、社会福祉法人である場合は、都市計画税の課税対象から外れます。つまり、税額がゼロです。いずれも公益性が高い法人ということで優遇されているわけですが、大量に不動産を持っている人や資産家などの間では、非課税メリットを手に入れるために宗教法人格を得るようなケースは少なからずあります。
③固定資産税評価額が一定額未満
都市計画税を計算するには固定資産税評価額が根拠となります。この固定資産税評価額が一定額よりも低い場合は非常に価値の低い不動産として取り扱われ、都市計画税は非課税です。
土地が30万円未満、建物（家屋）が20万円未満の場合は、それぞれ都市計画税がゼロになります。
都市計画税の課税対象である市街化区域でこれほど価値の低い不動産があるのかという疑問はあるかも知れませんが、市街化区域の中でも郊外にあって不便な地域や長期間にわたって放置されているような物件などに、該当するケースがあります。
都市計画税の減免制度
次に、都市計画税の減免制度についてもご紹介しておきましょう。以下のようなケースに該当する場合、都市計画税の減免が適用されて都市計画税がゼロになります。
①火災や災害などで大きなダメージを付けた場合
自然災害で半壊や全壊となったような不動産は、そのままでは無価値に近い状態にあります。このような場合、不動産が価値を失ったのは不可抗力であるとして、都市計画税の減免対象となります。
②無償で公共用途に貸し出している場合
土地の所有者が公園や道路、公共施設などのために土地を無償で貸し出しているようなケースがあります。このような場合は公益性に資するという観点から都市計画税が減免となります。あまり知られていませんが、交番や派出所といった警察の出先施設は土地の無償貸与を受けていることが多く、土地所有者の善意で成り立っています。もちろんこのようなケースも都市計画税の減免対象です。
③所有者が生活保護受給者
不動産の所有者が経済的に困窮しており生活保護を受給している場合は、都市計画税も減免となります。ただしこの条件については、生活保護の受給を申請している時点で可処分財産の売却を指導されるため、「不動産を持っているのに生活保護」という形は、あまり現実的ではありません。特に都市計画税は市街化区域の不動産を対象としたものなので、なおさら現実的にはレアケースになるでしょう。
都市計画税の減税制度
ここまでは都市計画税をゼロにできる可能性を考察してきましたが、次はゼロとまではいかなくても税額を少なくできる減税制度について解説します。よく似た言葉なので混同しそうになりますが、「減免」ではなく「減税」であるところにご注意ください。なお、ここでご紹介する2つの減税制度は自己居住用だけでなく賃貸用として所有している不動産にも適用されます。
①小規模宅地の特別措置
不動産の土地部分で、その土地が住宅用地と認められている場合は面積が200平方メートルまでの部分について固定資産税評価額が3分の1になる制度があります。自己居住用はもちろんのこと、賃貸向けの物件であってもほとんどの物件が該当するので、ぜひ活用したい減税制度です。
②一般住宅用地の特別措置
小規模宅地の特別措置は200平方メートルまでという上限がありますが、200平方メートルよりも広い土地の場合はどうなるのでしょうか。この場合、200平方メートルまでが3分の1となり、それを超える部分は固定資産税評価額が3分の2という評価になります。床面積の10倍までという上限が設定されていますが、こちらも目一杯まで活用する価値のある制度です。
市街化区域から外れる可能性について
市街化区域とそうでない区域（市街化調整区域）は、知事や市長など自治体の長が権限を持って指定すると定められています。名義は自治体の首長となっていますが、実際には各自治体の中で市街化区域をどうするかが検討され、決められています。
市街化区域になるかどうかは該当する不動産が都市計画税の課税対象になるかどうかという運命の分かれ道であるだけでなく、資産価値にも大きく影響します。よくあるのは市街化調整区域の土地を取得した人が、その後都市化が進んだことによって市街化区域となり、地価が跳ね上がったというケースです。市街化調整区域だと原則として建物を建てることができないため、その規制が外れることは不動産としての資産価値を高くするのです。
しかし、その一方で都市計画税の課税対象になります。これだけ不動産の運命を左右する要素なのですが、一度市街化区域に指定されたエリアが再びそこから外れて市街化調整区域になる可能性は、きわめて低いと考えておいたほうが良いでしょう。
自治体としては税収が減ることにつながるので、一度市街化区域にしたところを外したくないという思惑があるでしょうし、すでに建物が建っている市街化区域を再び建物を建てられない市街化調整区域にするというのは、現実的ではないでしょう。
地方では人口減少が著しく進んでいる地域があるので、こうした市街化区域から外れるケースが出てくるかも知れませんが、今のところは特に人口減少が進んでいる地域というのは市街化調整区域のままになっているところが多いので、用途地域の変更が起きるのはこれからのことなのかも知れません。
都市計画税で注意したいポイント
最後に、都市計画税に関連して注しておくべきポイントを5項目に整理して解説しておきたいと思います。
空き家対策の法律に引っかかると特別扱いされなくなる
都市計画税の課税有無や税額を調べたいという方の中には、相続などで取得した不動産を持ったままにしている方が多いことと思います。不動産を持ったままでどれくらいの税負担があるのかに関心をお持ちになるというのは、そんなケースの多いのではないでしょうか。
もしその不動産を空家のまま放置しているとすると、気になる法律があります。平成27年5月26日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」です。
空家問題は全国的に社会問題化しており、放置された空家が倒壊するリスクや治安、衛生上の問題を生み出しているケースが多くなっています。特に治安上の問題は深刻で、不良少年のたまり場になって犯罪の温床になったり、ホームレスが住み着いてしまうケース、もっとひどい場合は放火されて火災が発生した事例もあります。
こうした問題を解消するために制定されたのが同法律で、先ほどのリスクを持っているような空家を放置していると特定空家に認定され、先ほどご紹介した小規模住宅用地の特別措置の対象から外されてしまいます。同様の優遇措置は固定資産税にもあって税額が6分の1になっているのですが、特定空家に認定されるとこれもなくなってしまいます。
空家を放置したままにしていると都市計画税の優遇措置がなくなってしまうだけでなく、さまざまなリスク要因になるので、できるだけ早い活用や売却をおすすめします。
滞納すると延滞金が発生する
都市計画税を滞納すると、本来の税額だけでなく延滞金が発生してしまいます。口座振替を設定している場合は自動引き落としになりますが、設定しなければ自分で納付する必要があり、サラリーマンの所得税のように天引きされるわけではないので、うっかり忘れていた場合であっても延滞金が発生します。
延滞金は1ヶ月までなら2.9％ですが、それ以降は9.2％となります。よく似た数字ではありますが、ペナルティが急に跳ね上がるので注意してください。都市計画税を少しでも安くしたいとお考えの方にとって、これは自らの責任による事実上の増税です。くれぐれも納税漏れのないようにしましょう。
都市計画税の納税時期
それでは、都市計画税はいつまでに納税すれば良いのでしょうか。都市計画税の納税通知書は毎年4月から6月頃に届きます。口座振替を設定している場合は自動引き落としになりますが、そうではない場合は納付書も同梱されているので、その納付書にある期日をご確認ください。
なお、都市計画税の納付期限は年4回に分けられています。平成31年度は以下の通りです。おおむね毎年同様の時期が4期分の納付期限となっています。
第1期：5月31日 第2期：7月31日 第3期：9月30日 第4期：12月25日
これを見ても分かるように、5月末、7月末、9月末、年末といったように納付期限が設定されています。これを目安に、納め忘れのないようにしてください。
名義を変更しても課税対象者が変わらない？
都市計画税だけの話ではありませんが、多くの税金では課税対象者を確定させるために「この日に名義人となっている人に課税」というルールがあります。4月1日の時点で名義人となっている人に課税される自動車税と同じように、都市計画税は1月1日の元日時点で所有者となっている人に課税される仕組みになっています。
よくあるのは、「所有者がすでに変更されているのに税金だけ請求が来た」というケースです。こうした問題が起きた時、その原因のほとんどは所有権の移転をしたばかりで、その年の1月1日の時点ではまだ旧所有者の名義だったというケースです。
不動産の所有者が変わっているのに都市計画税の請求が来た場合は、今一度1月1日時点の所有者が誰だったのかを確認してください。
所有物件は古くなるのに都市計画税が安くならない理由
土地は市場価格で価値が変動するため劣化することはありませんが、建物は劣化が進みます。税制においても建物には法定耐用年数が定められており、例えば木造住宅であれば22年、鉄筋コンクリート造の建物であれば47年といったように、その年数が経過したら税務上は無価値になるとされています。
このように建物は時間の経過とともに価値が低下していくのに、なぜか都市計画税は安くなっていかないという声がよく聞かれます。
その理由は、固定資産税評価額の計算方法にあります。固定資産税評価額は3年にごとに見直されており、どんなに古くても3年前の評価が適用されています。それなら10年や20年が経過した建物であれば十分評価が下がっているのではないかというと、そこには計算方法のからくりがあります。
固定資産税評価額は再建築価格といって、同じ建物をそこに建てるのにどれだけの費用が必要かという観点で評価額を算出しています。建築価格はそれほど変わるわけではなく、むしろ人件費や材料費の高騰によって高くなっている可能性すらあります。この価格相場が大きく下がらない限り、固定資産税評価額も下がることはありません。
築年数が経っているのに建物の固定資産税評価額が下がらない（つまり都市計画税が下がらない）とお感じなのは、これが理由です。
固定資産の評価は3年ごとに見直しがあるが、再建築価格といって同じものを再び用意する費用から算出しており、それが変わらない限りは下がらない（むしろ上昇している）
まとめ
都市計画税とは何かという基本から税額の計算方法、税額をゼロまたは少なくする方法など、都市計画税について次々とわいてくる疑問に対して順にお答えをしてきました。これで都市計画税の知識をマスターできましたでしょうか？税金なので放っておいても税務署が計算をしてくれますが、自分でも計算方法や各種特例などに精通しておいて、予想外の税金で慌てないようにしておくことは意義があると思います。
