不動産投資で空室を予想して低リスクの物件を選ぶ8つのポイント

資産運用の一環として、収益性と安定性が比較的高い不動産投資を検討している人も多いと思います。

不動産投資を検討している人は、誰もが「空室を予想して低リスクの物件を選びたい」と思っているでしょう。そこでこの記事では、空室を予想する方法を解説し、低リスクの物件を選ぶ方法を紹介していきます。

この記事を読めば、空室リスクをどうやって予想するのか…どのように低リスクの物件を選べば良いかが分かるはずです。

空室リスクの低い物件を選ぶポイント

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ具体的なポイントを解説する前に、結論部分として先に8つのポイントを紹介します。

• 適正な家賃を知る
• 人口動態による賃貸ニーズを知る
• 設備・仕様のグレードは適切かを検討する
• その物件の売りが1つではないかを確認する
• 入念な現地調査を行う
• 管理会社の実績を調べる
• サブリースの落とし穴を理解する
• AIツールを活用する

上記のように、収入面や物件の魅力に関することなど、低リスク物件のポイントは多岐に渡ります。次章より各項目については詳しく解説していきます。

1.家賃の適正値を探る

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ1つ目のポイントは、家賃の適正値を探ることです。この点については以下を知っておきましょう。

• 家賃は空室に大きく影響する
• 家賃の適正値のシミュレーション方法
• 家賃下落率も分かる

要は、家賃が適性に設定されている収益性の高い物件を選ぶことで、空室リスクを抑えつつも高い収益を保てるというわけです。

家賃は空室に大きく影響する

当然ながら、家賃は空室に大きく影響します。極端な話ですが、相場家賃が10万円のエリアで、家賃設定が5万円であればほぼ空室にはならないでしょう。

そのため、家賃を下げれば空室リスクは解消できますが、そうなると収益が悪化するので不動産投資をしている意味がありません。

そのため、空室リスクを抑えつつ収益を上げるためには、その物件の適正家賃を測る必要があるのです。

家賃の適正値のシミュレーション方法

家賃の適正値を測るシミュレーションは、以下の流れで行いましょう。

• 周辺物件をピックアップする
• エクセルに落とし込む

また、上記は自分で適正値を探る方法ですが、後述するAIツールを活用したり、不動産会社にヒアリングしたりすることも大事です。

特に、不動産会社は個別相談会を実施しているので、相談会に一度参加してみると色々な情報を聞けます。

周辺物件をピックアップする

まず、検討している物件の周辺で、以下のように条件が近い物件をピックアップします。

• 最寄り駅からの距離が同じくらい
• 間取りが近い
• 広さが近い
• 築年数が近い

要は、自分の検討している物件と「並行して検討しそうな物件」をピックアップするということです。

エクセルに落とし込もう

前項でピックアップした物件をエクセルに落とし込み、平米単価を割り戻しましょう。そして、自分の物件の㎡単価で掛ければ適正家賃が分かってきます。

適正家賃を算出すれば、広告に記載してある物件の収益性を見極めやすいです。それは、空室リスクを抑えることにつながります。

ただし、都合よく同じような物件があるとは限りません。そのため、後述するAIツールや不動産会社へのヒアリングも重要になるのです。

家賃下落率も分かる

また、前項で解説した条件から「築年数」を外す…つまり築年数がバラバラの物件をピックアップすると、家賃の下落率も見えてきます。

つまり、周辺物件を築年数ごとに並べて家賃を見れば、築年数が経過するごとにどのくらいの家賃が下落しているかが分かるということです。

こちらも物件ラインナップ次第ではありますが、家賃下落も収益性を測る指標なので頭に入れておきましょう。

2.人口動態を調べる

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ2つ目のポイントは、人口動態に関する以下の点を知っておくことです。

• 日本全体は人口減
• 都内の人口は増える
• エリアの人口動態をチェック

人口は賃貸需要と深く関係しています。そのため、検討している物件のエリアの人口動態を調べることで、賃貸需要を予想でき空室リスクが小さい物件を見極められます。

日本全体は人口減

以下の通り、日本全体では人口減の状況です。

西暦	日本	増減率（2015年からの対比）
2015	12,710万人	-
2020	12,533万人	-1.39%
2025	12,254万人	-3.58%
2030	11,913万人	-6.27%
2035	11,522万人	-9.35%
2040	10,642万人	-16.27%
2045	9,744万人	-23.33%
2050	8,808万人	-30.70%
2055	7,856万人	-38.18%

都内の人口は増える

日本全体では前項のような状況なのですが、東京都と比較すると以下の通りです。増減率は、どちらも2015年からの対比です。

西暦	日本	増減率	東京	増減率
2015	12,710万人	-	1,352	-
2020	12,533万人	-1.39%	1385万人	2.44%
2025	12,254万人	-3.58%	1398万人	3.40%
2030	11,913万人	-6.27%	1394万人	3.11%
2035	11,522万人	-9.35%	1375万人	1.70%
2040	10,642万人	-16.27%	1346万人	-0.44%
2045	9,744万人	-23.33%	1312万人	-2.96%
2050	8,808万人	-30.70%	1274万人	-5.77%
2055	7,856万人	-38.18%	1227万人	-9.25%

このように、東京では2040年まで人口は減少しないと予想されており、2040年以降の減少幅も小さいです。東京以外でも、たとえば福岡県なども人口増を予想しております。

そのため、空室リスクを予想するためには、まずは都市ごとの人口動態を把握し、ざっくりと賃貸需要を把握しましょう。

エリアの人口動態をチェック

とはいえ、都道府県別に人口動態をチェックしても範囲が広いので、エリアの人口動態を以下でチェックしましょう。

• 行政が出典している人口推移
• 最寄り駅の乗降客数

行政が出典している人口推移

全ての行政が出しているわけではありませんが、行政によっては今までの人口推移や今後の人口推移予想を出しています。

たとえば、渋谷区は今までの人口推移と今後の人口予想の2つの資料があります。

この資料があればエリアの人口動態が予想しやすいので、検討物件のエリアでは必ずチェックするようにしましょう。

最寄り駅の乗降客数

また、鉄道会社が出している乗降客数をチェックすることも重要です。というのも、最寄駅は不動産において非常に重要な要素であり、駅力は不動産の資産価値と直結するからです。

そして、乗降客数はその駅のニーズを端的に表しているので、検討物件の最寄駅の乗降客数と周辺駅の乗降客数は必ず比較しておきましょう。

3.周辺物件と仕様・設備を比較

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ3つ目のポイントは、周辺物件と仕様・設備を比較することです。この点については、以下を知っておきましょう。

• 仕様設備でニーズが分かる
• 仕様設備が適切な物件を選ぶ

簡単にいうと、その物件の仕様・設備で競合物件と戦えるか？を検討することで、空室リスクの小さい物件を選ぶことができます。

仕様設備でニーズが分かる

物件の仕様・設備は、ポータルサイトで実際の物件を調べたり、不動産会社にヒアリングしたりして調べましょう。

たとえば、どの物件もセキュリティに関する設備が充実していて、それをアピールしていたとします。そうなれば、女性がメインターゲットで、セキュリティの高い物件が好まれる可能性があります。

そのような状況なのに、「安いから」といって仕様・設備のグレードが低い物件を選べば、仕様・設備の悪さが原因で空室になってしまうかもしれません。

仕様設備が適切な物件を選ぶ

とはいえ、逆に設備が過剰である物件も価格が高い可能性があります。もちろん、設備・仕様がハイグレードな物件は、内見したときの印象も良いですし、広告効果も高いです。

しかし、そのような物件は価格も高いので、結局家賃も高くなってしまいがちです。

そうなると、仕様設備は良いけど家賃が高い…という状況もあり得るので、空室リスクが低い物件を選ぶには、あくまで「仕様・設備のグレードが適性」である物件を選ぶ必要があります。

4.その物件の「売り」を調べる

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ4つ目のポイントは、その物件の売りを調べることです。物件の「売り」については以下を知っておきましょう。

• 物件の売りが1つなら危険
• 複数の「売り」があるバランスの良い物件を選ぶ

「売り」とはその物件の1番のアピールポイントであり、それが1つしかないと空室リスクが高まるリスクがあります。

物件の売りが1つなら危険

その物件の売りが1つしかないと空室リスクが高まる理由は、その「売り」がなくなったときに物件の魅力は半減するからです。

たとえば、以下のような売りがある物件をみてきましょう。

• 大学が近い
• 大型商業施設が近い

大学が近い

「大学が近い」物件は学生をターゲットにできるので、不動産投資するには良い立地です。しかし、大学が移転したり、学生が激減したりすれば、賃貸ニーズも少なくなる可能性があります。

現に、2019年4月に移転した大学だけをピックアップしても、桜美林大学（新宿キャンパス）や法政大学（大内山校舎）など多数あります。

大型商業施設が近い

大型商業施設も同じです。仮に、徒歩圏内に大型商業施設があれば、それは物件の利便性が上がるため「売り」になるでしょう。

しかし、大型商業施設も移転や閉鎖すれば、それだけを売りにしていた物件の賃貸ニーズはガクッと下がるでしょう。

複数の「売り」があるバランスの良い物件を選ぶ

このような事情から、売りが1つだけの物件ではなく、複数の売りがあるバランスの良い物件を選ぶべきです。

仮に、「駅徒歩7分」「東南東向き」「商業施設まで徒歩6分」など、1つ1つの売りはそれほど大きくないとします。

しかし、それでも大きな売りが1つだけしかない物件よりは価値が落ちにくいので、安定した賃貸ニーズを望める物件といえるでしょう。

5.入念な現地調査

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ5つ目のポイントは入念な現地調査をすることです。現地調査に関しては以下を知っておきましょう。

• 時間帯を変えての調査
• 主要施設は必ず歩く

現地調査はネットなどの情報だけでは分からないことを発見できるので、多少時間はかかりますが入念に行いましょう。

時間帯を変えての調査

まず、現地調査をするときは朝・昼・夜と時間帯を変えて調査しましょう。また、平日と休日のどちらも調査することが重要です。

時間帯を変えての調査

時間帯によって以下のような違いがあります。

場所	朝	昼	夜
駅前	静か	静か	飲み屋が多く騒がしい
駅から家までの道	普通	普通	暗くて怖い

平日と休日の違い

もしくは、平日と休日でも以下のような違いがあります。

場所	平日	休日
近くの公園	学生が多くうるさい	家族連れが多く賑わっている
自宅周辺	静か	人通りが増える

このように、メリットとデメリットのどちらも発見できるので、現地調査は時間帯や曜日を変えて行う必要があるのです。

主要施設は必ず歩く

また、以下のようなことがあるので主要施設までは必ず歩きましょう。

• 徒歩3分だけど信号待ちが長い
• 徒歩5分だけで坂道で歩きにくい
• 徒歩5分だけど歩道が狭くて危ない

駅まで歩く人は多いですが、たとえば商業施設などまでは地図で確認するだけの人もいます。

しかし、実際に歩いてみないと上記のようなことには気づけないので、主要施設までは必ず歩いて調査するようにしましょう。

6.管理会社の実績を調べる

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ6つ目のポイントは、管理会社の実績を調べるということです。

この点については以下を知っておきましょう。

• 仲介会社と管理会社の違い
• 仲介・管理会社の実績をチェック

不動産投資において管理会社は重要なパートナーなので、管理会社の質にはこだわりましょう。

管理会社と仲介会社の違い

まずは、管理会社と仲介会社の違いを知りましょう。この2つの違いを知っておくことは非常に重要になります。

仲介会社とは？

仲介会社とは、その名の通り賃借人を仲介する会社です。そのため、以下の業務を請け負います。

• 賃借人の募集
• 賃借人の内見案内
• 賃借人との契約行為など

要は、物件に客付けするまでを担当するのが仲介会社です。

管理会社はとは？

細かく言うと管理会社にも賃貸系と建物保守管理系の2種類があり、それぞれの業務は以下です。

• （賃貸系）賃借人からの家賃回収
• （賃貸系）賃借人からの問い合わせ対応
• （建物）共用部の清掃や点検
• （建物）共用部の修繕計画の策定や修繕手配

要は、賃貸系は賃借人とのやり取りを担当し、建物保守管理系は建物に関する管理を行います。

色々なパターンがある

前項で紹介した、仲介・賃貸系・建物保守管理系の全てを担う管理会社もあれば、建物保守管理のみをやる会社もあるなど、色々なパターンがあります。

たとえば、区分マンション投資をすれば、建物の保守管理はそのマンションで選定している管理会社に任せます。そして、仲介・賃貸系は別の賃貸管理会社に依頼するという流れです。

仲介・管理会社の実績をチェック

いずれのパターンにしろ、以下のような管理会社の実績を確認しましょう。

• 仲介会社なら店舗数のチェック
• 管理会社なら管理戸数の実績をチェック
• 管理会社ならプランの多さをチェック

仲介・管理をどちらもやっている管理会社を選ぶかは、上記の実績を調べてから判断した方が良いでしょう。

また、たとえば新築アパート投資を斡旋してくれる不動産会社などは、管理会社を紹介してくれる…もしくは自社が自ら管理するケースもあるので、その辺りも相談してみると良いでしょう。

7.サブリースの落とし穴に注意

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ7つ目のポイントは、サブリースの落とし穴に関して注意することです。

サブリースに関しては以下を知っておきましょう。

• サブリース契約の仕組み
• サブリースのメリット
• サブリースのデメリットと注意点

ここでいうサブリースは「空室保証」タイプなので、空室リスクを軽減したいと思っている人は検討するかもしれません。そのような人は、特に以下で解説するデメリットと注意点をチェックしておきましょう。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約の流れは以下の通りです。

• サブリース会社と賃貸借契約を結ぶ
• サブリース会社が賃借人を募集
• サブリース会社と第三者が賃貸借契約を結ぶ

このように、サブリース会社と契約した後に、サブリース会社が第三者に又貸しするという仕組みです。そのため、入居者（第三者）がいなくても、サブリース会社から賃料をもらうことができます。

サブリースのメリット

空室保証タイプのサブリースのメリットは以下の点です。

• 空室でも家賃がもらえる
• 入居者とのトラブルなども関係ない

空室でも家賃がもらえる

やはり1番のメリットは、空室でも家賃がもらえるという点です。

不動産投資の最大のリスクは、空室によって家賃収入がゼロになることなので、その点をカバーできるのは大きなメリットといえるでしょう。

入居者とのトラブルなども関係ない

サブリース契約でなくても基本的には管理会社がトラブル対応はしますが、それでも賃貸借契約を結ぶのはオーナーなので、オーナーは無関係というわけにはいきません。

しかし、サブリース契約の場合は賃借人と契約自体結んでいないので、仮にトラブルなどが起こっても、オーナーではなくサブリース会社が全て対応します。

サブリースのデメリットと注意点

一方、サブリースには以下のようなデメリットと注意点があります。

• 相場賃料は下落し免責期間がある
• 家賃は下落する

特に、「家賃は下落する」という点には要注意です。

相場賃料は下落し免責期間がある

サブリースの場合はサブリース会社から家賃をもらいますが、相場家賃の80％～90％まで家賃は下落します。というのも、相場通りの賃料であれば、サブリース会社は利益を出せないからです。

また、「サブリース契約から1か月間は家賃の支払いはしない」などの免責期間を設けている場合も多いので、その期間もきちんと確認しましょう。

家賃は下落する

注意点は、サブリース契約は定期的に家賃が下落するという点です。これは、「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！」と国土交通省が注意喚起するほどトラブルが多発にしているので十分注意しましょう。

当然ながら、建物は経年劣化していくため年々家賃は下落します。そのため、サブリース会社からもらう賃料は下落率をきちんと見込んで収支シミュレーションする必要があるのです。

8.AIツールを活用する

不動産投資で空室を予想して、低リスクの物件を選ぶ8つ目のポイントは、以下のAIツールを活用することです。

• RENOSY ASSET
• Gate.
• VALUE AI

RENOSY ASSET

はじめに紹介するのは、GA technologiesが提供する「RENOSY ASSET」です。RENOSY ASSETは、自社のAIを活用した同時のアルゴリズムで物件を効率的に評価します。

GA technologiesは賃貸管理サービスを手かがけており、入居率が99.5％を誇ります。その入居率の高さに裏付けされた実績があるからこそ、精度の高い収支シミュレーションを行えます。

Gate.

2つ目に紹介するのは、リーウェイズが提供する「Gate.」です。Gate.は以下のようなシミュレーションが可能なので、投資物件の収益性を測るには重宝するでしょう。

• 最長50年先まで賃料、価格等の予測
• 価格、賃料の妥当性チェック
• 周辺エリアの賃料相場表示
• 人口構成や世帯数などの統計情報表示
• 人口推移など複数のヒートマップ表示

VALUE AI

さいごに紹介するのは、コスモスイニシアが提供する「VALUE AI」です。VALUE AIは約6,000万件という膨大な取引データを学習したAIが、以下を予測してくれます。

• 該当物件の空室リスク
• 該当物件の将来的な賃料変動
• 今度の資産価値の下落率

AIツールのメリット

前項までは、不動産会社の個別相談会への参加や、自分で物件を調べることに関して解説してきました。そして、この章ではAIツールを紹介していますが、どちらの情報も入手する必要があります。

AIツールは、属人的な情報を一切排除して、「データ」だけに基づいて判断します。

もちろん、それだけの情報では不足がありますが、その情報に加えて「個別相談会」や「自ら物件を調べる」という、属人的な情報も得ることで情報の厚みは増します。

そのため、属人的な情報と機械的な情報（AIツール）を掛け合わせて空室を予想し、低リスクな物件を見極めるのが理想といえるでしょう。

まとめ

このように、空室リスクを予想するには、適性な家賃を調べたり、入念な現地を調査したりと、手間がかかるのも事実です。

しかし、不動産投資において空室リスクをどれだけ軽減できるかは投資成功の鍵を握るので、物件を取得する前に時間をかけてでもきちんと調査しましょう。