知れば差がつく！不動産投資の利回りにおける成功の5大法則

不動産投資をしている人、もしくは不動産投資を検討している人ならば、全ての人が「利回り」という言葉を聞いたことがあるでしょう。それほど利回りは不動産投資において重要な言葉であり、不動産投資を始める前に知っておくべき言葉です。

しかし、利回りを調べていくうちに、そもそも利回りはどのくらい数値が適正なのか利回りは信用して良いのか？という疑問を思う人も多いと思います。そこで今回は、そんな人に向けて「不動産投資の利回りにおける成功の5大法則」を解説していきます。

利回りについてのおさらい

まず、本題である「知っておくべき利回りに関する5つのこと」を解説する前に、大前提として利回りについて簡単に解説します。利回りは、以下2種類があり計算式も種類によって異なります。

• 実質利回り＝（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得費用
• 表面利回り＝年間家賃収入÷物件取得費用

このように、利回りとは物件取得にかかった費用を何年で回収できるか？という指標です。仮に、利回り8％であれば単純計算で、物件を12.5年（100％÷8％）運営すれば物件初期費用を回収できるという計算になります。

上記のように、年間経費を加味している実質利回りの方が現実に即した利回りですが、広告などに記載されている利回りは表面利回りなので、その点は気をつけましょう。

平均利回りはエリアによって異なる

さて、ここからが本題です。利回りに関して知っておくべき1つ目は、そもそも平均利回りはエリアによって異なるという点を認識しておくべきという点です。ここでは、エリアによる平均利回りを知っておくべき理由、および実際にどのくいらの利回りなのかを紹介していきます。

平均利回りを知っておくべき理由

そもそもエリアによって異なる平均利回りを知っておくべき理由は、そのエリアの平均を知らないことには、利回りの優劣を判断できないからです。たとえば、ある区分投資マンションが利回り6.2％で売りに出されていたとします。

このとき、このマンションの利回りが低いか高いかをどう判断するでしょうか？もちろん、その物件の築年数や間取り、陽当たりや周辺環境など、利回りを左右する要素はたくさんあります。しかし、数ある要素の中で最も利回りに影響するのはエリアなので、エリアごとの利回りをまずは理解しておくべきです。

仮に、このマンションのエリアの平均利回りが5.6％であれば、このマンション利回りは高いといえるでしょう。一方、平均利回りが7.1％であれば、この利回りは低いです。

エリアごとの平均利回り

さて、ここで一例ではありますが、都内と地方に分けて平均利回りを紹介※します。ただし、前項のように利回りは多くの要素で左右されるので、あくまで参考として頭に入れておきましょう。また、以下で紹介する利回りは、ワンルームマンション投資の利回りになります。

※日本不動産研究所　不動産投資家調査（2017年4月現在）

東京都内の利回り

東京都内の平均利回りは以下の通りです。

明確な定義はありませんが、一般的に城南地区は港区・品川区・目黒区・大田区の4区を指し、城東地区は中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区の6区を指します。上記のように、城南地区と城東地区の利回りは4％台半ば～4％台後半です。

地方都市の利回り

このように、地方の方が東京都内よりも利回りは高いです。地方といって地方都市なので、それでも東京都内より利回りが高いのは、物件取得費用が安いからでしょう。家賃は東京都内の方が明らかに高いのですが、東京都内は物件取得費用も高いです。

そのため、このような結果になっていると考えられます。いずれにしろ、エリアごとに平均利回りの差は大きく、それを頭に入れながら物件を探さないと、本当にお買い得な物件は分かりません。

利回りを検証するポイント

このように、エリアによって異なる平均利回りを検証するポイントは、そのピンポイント立地の利回りをチェックすることです。そのためには、以下のような方法で出来るだけ多くの物件をチェックする必要があります。

• ネットで収益物件を調べる
• 不動産会社に通う

前項のように都心の城西地区といっても範囲が広く、たとえば目黒区の中でも目黒駅付近と不動前駅付近の利回りは違うでしょう。もちろん、同じことは地方にもいえます。そのため、前項の利回りは頭に入れつつも、上記の方法でとにかくたくさんの情報を集めましょう。

特に、不動産会社は密に連絡を取り合い、何度も担当者と会うことが大切です。というのも、営業マンも本気で不動産投資を検討している人しか相手にしたくないので、その本気度を見せれば貴重な情報を提供してくれるからです。

利回りを本当に信じて良いのか？

利回りに関して知っておくべき2つ目は、利回りを本当に信じて良いのか？という点です。投資物件を選ぶときには利回りが重要視されます。ネットで投資物件を調べると、物件価格と一緒に利回りが表示されていることからも、投資家にとって利回りは重要な指標であることが分かるでしょう。

では、なぜ利回りが重要視されるかというと、最も分かりやすい指標だからです。そもそも不動産投資をする理由は、自分の資産を増やすためであり収益を上げるためです。しかし、「家賃収入が月々12万円ある」というだけでは、どのくらい収益を上げられるかが分かりません。

そのため、経費と物件取得費用を加味した利回りが重宝されるというわけです。さて、そんな重要な利回りですが、以下の点を知らないと利回りだけで判断し、物件選びに失敗するリスクがあります。

• 利回りは満室稼働が前提
• 賃料はあくまで想定
• 経費にはローン返済は含めないケースが多い

利回り満室稼働が前提

まず、利回りの「年間家賃収入」はあくまで満室を想定しています。そのため、空室が出た時点で家賃収入は下がるので、利回りも下がっていきます。

たとえば、家賃収入が月々12万円（年間144万円）で、物件取得費が2,700万円の利回りと、空室が1か月あったとき（年間132万円）で利回りを比較してみましょう。なお、経費はいずれも年間20万円とします。

• 月々12万円：（144万円－20万円）÷2,700万円＝利回り約4.6％
• 空室1か月：（132万円－20万円）÷2,700万円＝利回り約4.1％

このように、空室が1か月あっただけで、上記のような利回りの違いが発生します。また、空室になるリスクはどの物件にもあるので、少なくとも1年のうち0.5カ月～1カ月は空室になる前提で利回りは計算した方が良いです。

賃料はあくまで想定

また、利回りの計算式である「家賃収入」で得られる賃料はあくまで想定であり、物件購入直後からその賃料では回らない可能性もあります。そのため、以下の方法で相場賃料を調べておきましょう。

• ネット検索
• 不動産会社へのヒアリング

不動産会社によっては、家賃を高めに設定して利回りを高く見せている不動産会社もあります。そのような悪徳不動産会社に騙されないよう、相場観は頭に入れておくべきです。

また、上記の方法で物件をピックアップした後は、以下のようにきちんとまとめましょう。絞り込みなどが楽なので、エクセルでまとめておくことをおすすめします。

㎡単価に補正する

まずは、ネット検索をして、現在募集をかけている物件の賃料を徹底的に調べます。その後、物件数が足りなければ不動産会社に電話などをして、周辺で物件が貸しに出されていなかを確認し、賃料をヒアリングします。時間があれば、店舗に直接行くのも良いでしょう。

その後、物件ごとの賃料と㎡数を入力し、㎡単価を出しておきましょう。㎡単価を出しておかないと、面積が一致する物件しか参考にならないからです。

諸条件を記載しておく

㎡数と賃料のほかには、以下を記載しておきましょう。

• 築年数
• 間取り・広さ
• 駅距離

これらは賃借人が重視するポイントなので、記載しておきます。その上で自分なりに補正を加えます。

事例

たとえば、相場を調べるために10物件ピックアップして、㎡単価が4,000円（25㎡1Kで月10万円）だったとします。しかし、ピックアップした10物件よりも、購入を検討している物件の方が条件の良い物件であれば、㎡単価4,000円～4,500円くらいまでは賃料が伸びるかもしれません

その際、不動産会社が提示している利回りの賃料が、㎡単価4,300円で計算しているのであれば、ある程度信頼できる利回りといえます。一方、㎡単価が5,000円であればさすがに高すぎます。その場合、その利回りは信用性に欠けるというわけです。

利回りが信頼に値するかどうかは、このように自分で相場観を養って計算しましょう。

利回りではなくキャッシュフローを重視

利回りに関して知っておくべき3つ目は、利回りでなくキャッシュフローを重視する点です。もちろん利回りも参考にしますが、利回りだけで決めるのは危険です。その理由も含め、以下の点を理解しておきましょう。

利回りだけで決めるのが危険な理由

利回りだけで物件を決めるのが危険な理由は、実質利回りの「（年間賃料収入－年間経費）÷物件取得費用」の年間経費には、ローンの返済額を含めないからです。というのも、経費は税金や補修費用のことを指す費用となので、ローンの返済額は基本的に計上しません。

つまり、仮に利回りが10％だとしたら、数字上は10年（100％÷10％）で物件取得費用を回収できる計算です。しかし、そこにローン返済額が含まれていないのであれば、10年で回収できるのは現金で購入したときだけです。

現金で購入すれば毎月のローン返済という支出がないので、上手く運用すれば利回りで算出した年数で回収できるでしょう。だからこそ、あくまで利回りは参考で見るべきであり、利回りだけで物件を決めるのは危険なのです。

キャッシュフローとは？

さて、ではキャッシュフローとは何かというと、簡単にいうと「手元に残るお金」のことです。つまり、利回りのように物件取得費用を何年で回収できるか？という中長期的な視野ではなく、1年後手元にいくらのお金が残るか？を表すものになります。

そんなキャッシュフローの計算式は以下の通りです。 キャッシュフロー：家賃収入－諸経費－ローン返済額

仮に、年間のキャッシュフローが100万円で、物件の取得費用が1,500万円だとします。その場合、年間のキャッシュフローが変わらないという前提なら、15年間（1,500万円÷100万円）で初期費用が回収できるという計算です。

つまり、キャッシュフローから利回りを算出すると、約6.7％が利回りになるということです。

キャッシュフローを計算してみよう

さて、次にキャッシュフローを実際に計算してみましょう。計算する順番は以下の通りです。

• 家賃設定をする
• 経費を洗い出す
• ローン返済額をシミュレーション
• トータルで計算する

家賃設定をする

まずは家賃設定です。これは、利回りを算出したときに相場を調べ精査しているという前提で、ここでは月々10万円（年間120万円）の家賃収入ということにします。

経費を洗い出す

次に、以下の経費を計算します。

• 固定資産税・都市計画税
• 補修費用
• 設備入れ替え費用
• 保険料
• 管理会社への委託費用
• 不動産取得税（物件取得時）
• 登記関係費用（物件取得時）
• 仲介手数料（物件取得時）

ここで注意点は、キャッシュフローはあくまで「手元に残るお金」を計算したいので、減価償却費用など実際にかかっていないお金は除きます。また、不動産取得税のような物件取得時にかかる一時的な費用は別途にしておきます。

上記を計算すると、通常の経費が年間23万円で、物件取得時にかかる一時的な費用がプラス90万円です。

ローン返済額をシミュレーション

次に、ローン返済額をシミュレーションします。仮に、借入額1,200万円、金利3％、借入期間25年の場合をシミュレーションすると、年間返済額は約68万円になります。

トータルで計算する

ここで、上記をトータルして計算すると以下がキャッシュフローです。 家賃収入120万円－諸経費23万円－ローン返済額68万円＝約29万円

仮に、設定した賃料が変わらず空室もなく経費も変わらない場合、年間で約29万円が手元に残るという計算です。また、上述したように物件取得の一時的な費用があるので、初年度だけ90万円を差し引き61万円の赤字になります。

このように、キャッシュフローの方が実際に手元に残るお金が分かりやすいと思います。

利回りとキャッシュフローの使い分け

利回りとキャッシュフローの使い分けは、以下がおすすめです。

• 利回りで物件を絞る
• キャッシュフローで物件を精査

利回りは、「検討する物件を比較する」ことを目的として使うと良いです。そのときは、もちろん上述した「相場観を養う」などは忘れずに行い、精度の高い利回りを算出しているという前提です。

そして、物件を絞り込めたらキャッシュフローを計算して、年間で手元にいくら残るかを計算します。キャッシュフローを算出することにより、手元にいくら残しておくべきかが決まり、同時にローンの借入額も決まってくるのです。

キャッシュフローは計算が面倒ではあるので、まずは利回りで物件を絞り込むべきです。とはいえ、利回りだけでは手元に残るお金が分からないので、キャッシュフローを利用するという使い分けが重要です。

物件の種類による利回りの違い

利回りに関して知っておくべき4つ目は、物件ごとの利回りの特徴を知っておくという点です。今回は、代表的な不動産投資である以下3つについて、利回りに関して知っておくべき特徴を解説します。

• 区分投資
• 一棟投資
• 中古と新築

区分投資

区分投資とは、マンションやアパートの一室を購入し、賃貸で回す不動産投資になります。区分投資の利回りの特徴は以下です。

• 利回りは下振れしやすい
• 大きな赤字になることは少ない

結論からいうと、収益は下振れしやすいのですが、リスクとしては小さいといえるでしょう。そのため、割と堅めの賃料設定・空室想定にしないと、少額ながらも赤字になるリスクは低いとはいえません。

利回りは下振れしやすい

区分投資の利回りがなぜ下振れしやすいかというと、一室の投資だからです。要は、空室になれば家賃収入はガクッと下がるので、その分利回りの下振れリスクがあるというわけです。だからこそ、堅めの家賃設定が重要であり、満室稼働の想定は危険といえます。

大きな赤字になることは少ない

ただし、アパートの一室やマンションの一室の投資になるので、物件取得費用が安いです。つまり、ローン支払額も安いので、仮に赤字になったとしても少額で済むケースが多いでしょう。

一棟投資

一棟投資とは、アパート一棟やマンション一棟を購入し、一棟丸ごと賃付けをする投資です。そんな一棟投資の利回りに関する特徴は以下の通りです。

• リスク分散はできる
• 利回りが大きく下振れするリスクもある

結論からいうと、一棟投資は大成功する可能性も秘めていますが、大失敗するリスクも秘めています。区分投資がローリスクローリターンに対し、一棟投資はハイリスク・ハイリターンといえるでしょう。

とはいえ、不動産投資自体がほかの投資に比べてリスクは低いので、ハイリターン・ハイリターンといっても投資全体で見たらミドルリスク・ミドルリターン程度でしょう。

リスク分散はできる

まず、一棟投資は複数の部屋を所有しているので、一部屋が空室になってもほかの部屋で収入をカバーできます。それが区分投資と異なる点で、リスク分散できているといえるでしょう。

利回りが大きく下振れするリスクもある

一方、賃貸物件はエリアが重要です。そのため、人気のないエリアに一棟物件を所有してしまうと、複数の部屋で空室がつづくリスクがあるのです。そうなると、利回りは大きく下振れするリスクもあります。

そのため、一棟物件は利回りとキャッシュフローをチェックしつつ、エリア選定による物件選びは、区分投資よりも慎重に行うべきです。

中古と新築

次に、中古と新築の利回りを比較します。結論からいうと、中古の方が利回りは高くなりやすく、新築は利回りが低くなりがちです。一方、空室リスクはやや新築の方が低いといえるでしょう。結論からいうと、投資をするなら中古物件の方が無難です。

一棟物件で一から建築するなら別ですが、区分投資であれば中古の方が収益性は高くなりやすいのが理由になります。

中古の方が利回りは高い

中古の方が利回りが高くなる理由は、単純に物件取得費用が安いからです。新築は「プレミアム価格」といって、売主の利益や販売経費が中古以上に乗ってきます。そのため、「新築は住んだ瞬間に価格が2割落ちる」という言葉もあるくらい、新築は価格が高いのです。

空室リスクについて

空室リスクは新築の方がやや低いといいましたが、それも賃料によります。ただ、新築の方が賃貸希望者の数は多く、設備・仕様も最新ではあるので、内見数も多く内見からの検討率も高いでしょう。ただ、前項の価格の件があるので、トータルで考えたら中古物件の方がおすすめです。

利回りはどんどん落ちていく

利回りに関して知っておくべき5つ目は、利回りは以下の理由によってどんどん落ちていくということです。

• 建物は経年劣化する
• 減価償却費用の計上ができなくなる

利回りが低下することから何がいえるかというと、将来的なシミュレーションをするときは、家賃収入を下げ経費を上げてシミュレーションする必要があるということです。もしくは、目標利回りが5％なのであれば、序盤の利回りを5.5％程度は確保しておかないと、みるみる利回りが下がってきてしまいます。

建物は経年劣化する

不動産投資は現物不動産を所有するので、建物は築年数とともに劣化していきます。そうなると、以下のデメリットが生まれるのです。

• 家賃の下落
• 補修費用の増大
• 設備交換費用の増大

まず、家賃が下落するので、家賃収入が落ちます。また、経年劣化によって補修費用は増し、設備交換費用もかかってくるので、経費の部分が増えるのです。その結果、利回りは低下することになります。

減価償却費用の計上ができなくなる

減価償却費用は、上述したように正確に言うと利回りにもキャッシュフローにも加味しません。しかし、利回りを「収益性を表すモノサシ」だとするならば、減価償却費用が計上できなくなり収益性が落ちるという点は認識すべきでしょう。

減価償却費用は物件取得費用を、一定期間経費として計上できます。しかし、実際にお金がかかっているわけではないものの、確定申告上は経費として計上できるということです。つまり、所得を減らすことで所得税の節税につながってきます。

しかし、減価償却費用は建物の耐用年数しか計上できないので、築年数が経過すると減価償却費用を計上できなくなるタイミングが来ます。その際は税金の支払い額が上がるので、収益も下がるというわけです。

この「減価償却費用による収益性の違い」は計算しておく必要はないですが、将来的に支払う税金が多くなる点は認識だけしておきましょう。

まとめ

このように「利回り」とひとくちにいっても、まずはエリアごとの平均利回りを把握し、自ら周辺物件の利回りを算出することが重要です。そして、利回りを盲目的に信じるのではなく、自分でも検証して精度の高い利回りを計算する必要があります。

そして、利回り以外のキャッシュフローという指標も知り、どちらも併用して物件探しをしましょう。とにかく利回りだけを信用せず、色々な角度から物件を選定する必要があるという点を忘れないでください。