不動産投資で知っておくべき8つのランニングコストを徹底解説

資産形成のために投資を検討している人の中には、安定性・収益性の観点から不動産投資を検討している人もいるでしょう。

ただ、不動産投資はほかの投資と比べてランニングコストがかかるため、実際にどのくらいの金額になるのか？と気になっている方も多いはずです。

そこで、この記事では不動産投資で発生するランニングコストを8項目に分けて解説していきます。目安金額も合わせて解説するので、収支シミュレーションの参考にしてください。

ランニングコストはいくらか？

まずは、ランニングコストがどのくらいの金額かかるのか？という点について、結論部分を解説します。今回ランニングコストを算出する物件の想定は以下の通りです。

• 借入金額：2,000万円
• 借入期間：25年
• 金利：2％
• 家賃設定：年間144万円
• 火災保険：地震保険あり、家財保険なし

ランニングコストの目安

前項の物件を取得した場合、ランニングコストの目安は以下の通りです。

ランニングコストの項目	費用（年額）
ローン返済額	1,017,240円
管理委託手数料（賃料の4％）	57,600円
火災保険	9,050円
原状回復費用	15,000円～25,000万円
管理費・修繕積立金	110,520円
合計	1,209,410円

ランニングコストに関する注意点

なお、固定資産税・都市計画税は物件によって評価額が全く違うので、保有している不動産によって金額は大きく異なるため割愛しています。

つまり、上記にプラスして固定資産税と都市計画税がかかるということです。また、一棟投資の場合は管理費・修繕積立金はかかりませんが、建物全体の管理費・修繕積立金はかかります。

それらの点も含め、以下より各項目について詳しく解説していきます。

1.ローン返済額

不動産投資で知っておくべきランニングコストの1つ目は、ローン返済額に関する以下のことです。

• 金利や期間は金融機関によって異なる
• 金利による返済額の違い
• 期間による返済額の違い

ローン返済額は、不動産投資をする上で最も高いランニングコストになりがちなので、金利と返済額の関係など十分に理解しておきましょう。

金利や期間は金融機関によって異なる

自分が住む家を購入するときは住宅ローンを組みますが、投資（賃貸）用物件を購入するときは、不動産投資ローンやアパートローンを組みます。

その際、金利や借入できる期間は金融機関や借入者によって異なります。たとえば、AさんはZ銀行で借り入れたときに金利2.3％だったもの、Bさんは金利1.9％だった…ということもあり得ます。

あるいは、AさんはZ銀行で2.3％だったもの、X銀行なら2.0％だった…ということもあり得るというわけです。

金利による返済額の違い

このように、金融機関や借入者によって金利が異なり、金利によって返済額が異なります。

たとえば、借入金額2,000万円、元利均等返済、借入期間25年でローンを組んだときに、金利による返済額の違いは以下との通りです。

金利	総返済額	月々返済額
1.50%	23,996,098円	79,986円
2.00%	25,431,148円	84,770円
2.50%	26,916,872円	89,723円
3.00%	28,452,572円	94,842円

このように、金利が1％違うだけで総返済額にして約292万円、月々返済額で約1万円の差になります。

期間による返済額の違い

また、借入金額2,000万円、元利均等返済、金利2％でローンを組んだときに、借入期間による返済額の違いは以下の通りです。

借入期間	総返済額	月々返済額
30年	26,615,512円	73,923円
25年	25,431,148円	84,770円
20年	24,282,304円	101,176円
15年	23,166,250円	128,701円

借入期間が短いメリット・デメリット

借入期間が短いと、上記のように総返済額は下がりますが、月々返済額は上がります。

そのため、長期的スパンで見ると総返済額が少ない点はメリットですが、短期的（1年単位）スパンでみるとキャッシュフローが厳しくなるというデメリットにつながります。

借入期間が長いメリット・デメリット

一方、借入期間が長いと総返済額は上がりますが、月々返済額は下がります。そのため、前項とは逆に長期的スパンで見るとデメリットですが、短期的スパンでみるとキャッシュフローは楽です。

一見すると借入期間が短く、総返済額が少ない方が良いように感じるかもしれませんが、キャッシュフローの観点からも借入期間を検討しなければいけません。

借入期間を短くすることによって余裕資金がなくなり、突発的な支出に対応できない…などのような事態にならないよう気を付けましょう。

2.固定資産税と都市計画税

不動産投資で知っておくべきランニングコストの2つ目は、固定資産税と都市計画税です。固定資産税と都市計画税に関して、それぞれの概要と計算方法を解説してきます。

固定資産税の概要や税率

まずは、固定資産税について以下を解説します。

• 固定資産税の概要
• 固定資産税の税率と計算式
• 固定資産税の納税方法

固定資産税の概要

固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有していると発生する税金です。仮に、その不動産が空き家であったり、土地だけで放置していたりする場合でも固定資産税はかかってきます。

また、固定資産税はその不動産を1月1日時点で保有している人が支払うことになるので、不動産売買時は基本的に売主がその不動産の固定資産税を支払っています。

というのも、1月1日に引渡しを行うことはないので、1月1日時点の保有者は売主だからです。

固定資産税の税率と計算式

固定資産税の税率は、原則として1.4%（市区町村によって税率が異なる場合あり）であり、計算式は以下の通りです。

• 固定資産税額＝固定資産税評価額×1.4%

固定資産税評価額は不動産によって異なります。また、小規模の土地だったり、貸家だったりは税金の軽減措置があるので、物件によって評価額が特例により減額されることもあります。

物件を購入するときは、売主が支払っている固定資産税の情報は入手できるので、その金額を不動産会社経由でヒアリングしましょう。

固定資産税の納税

固定資産税は、毎年5～6月ごろに自治体から納税通知書が送られてきます。その納税通知書で、一括払いするか、年4回に分けて納税するかを選択して支払うという流れです。

都市計画税の概要と計算方法

都市計画税とは、より良い市街地にするための区画整理や道路整備などに利用することを目的にした税金です。固定資産税と都市計画税は、まとめて固都税といわれます。

課税対象者や納税方法などは固定資産税と同じですが、市街区域にある不動産が対象になります。税率は0.3％になるので計算方法としては以下です。

• 都市計画税額＝固定資産税評価額×最高0.3%（制限税率）

そもそも都市計画税が発生する不動産か？税額はいくらか？については不動産会社経由でヒアリングしておきましょう。

3.管理委託手数料

不動産投資で知っておくべきランニングコストの3つ目は、管託手数料に関する以下のことです。

• 管理委託とは何か？
• 管理委託手数料とは？
• さまざまなプランがある

管理会社に委託せずに自主管理する方法もありますが、手間がかかるので基本的には管理は委託するものと認識しておきましょう。

管理委託とは何か？

管理委託とは、大きく分けて以下2種類に分かれます。

• 賃貸管理
• 建物管理

賃貸管理

賃貸管理とは、主に以下のような業務を行う会社のことです。

• 家賃の管理（賃料回収や管理など）
• 入居者の問い合わせやクレーム対応
• 契約管理（更新や入居者募集など）

このように、賃貸管理とは主に入居者との賃貸借契約に関する業務のことをいいます。

建物管理

一方、建物管理とは主に以下のような業務を行う会社のことです。

• 設備点検（建物の設備の不備ないかをチェック）
• 共有スペースの清掃（外部廊下やエントランス）

このように、入居者ではなく建物に関する業務が多いです。なお、前項の賃貸管理と建物管理の両方を行っている管理会社もありますし、どちらか片方しか行わない管理会社もあります。

管理委託手数料とは？

管理委託手数料とは、上述した管理会社に支払う手数料になります。手数料額は管理会社によって異なりますし、上述した「業務範囲」をどこまで任せるかによって違いがあります。

一般的には家賃の数％ほどですが、いくつかの管理会社を比較して、サポート内容と金額を見て判断した方が良いでしょう。

さまざまなプランがある

また、管理会社によって色々なプランがあり、そのプランによって不動産投資は大きく変わってきます。たとえば、退去時の原状回復費用を毎年ストックしておくプランがあります。

後述しますが、賃借人が退去するときには、オーナー負担で原状回復を行うことも多いです。その費用は読めないので、大きな支出になることもあります。

そうなると収支が悪化してしまうため、退去時の原状回復費用を毎月少しずつストックしておくプランです。そうすれば、そのストックしてあるお金から原状回復費用を捻出することができます。

4.火災保険料や地震保険料

不動産投資で知っておくべきランニングコストの4つ目は、火災保険料や地震保険料に関する以下のことです。

• 火災保険は基本必須加入
• 火災保険の保障内容
• 地震保険と家財保険は別途加入
• 保険料の相場

火災保険は、賃借人に初期費用として支払ってもらうことが大半です。ただ、空室期間中は自分で負担する必要があり、一棟物件であれば建物自体（共用部）に保険をかけることになります。

火災保険は基本必須加入

不動産を保有しているなら、基本的に火災保険は必須加入でランニングコストとして計算すると思っておきましょう。というのも、ローンを組む条件として「火災保険への加入」があるからです。

なぜなら、金融機関は融資する不動産を担保にするので、火災などで建物が損傷すると担保価値が落ちてしまうからです。

投資物件はローンを組んで取得することが大半なので、火災保険は必須加入となります。また、現金で物件を購入するとしても、火災などで不動産が損傷するリスクを考えれば必須加入でしょう。

火災保険の保障内容

火災保険は「住まいの総合保険」ともいわれており、火災を含む以下の災害による損傷について保障されます。

• 火災（失火やもらい火などの損傷を保障）
• 落雷（落雷による損傷を補償）
• 破裂・爆発（ガス爆発などの損傷を保障）
• 風災・雹災・雪災（左記による損傷を保障）
• 風・雹・雪（左記による損害を保障）
• 水濡れ（漏水被害になどよる損傷を保障）
• 水災損傷（台風や大雨などによる損傷を保障）
• 盗難損傷（盗難に伴う損傷などを保障）
• 騒擾・集団行為等にともなう暴力行為（左記による損傷を保障）
• 建物外部からの物体の落下・飛来・衝突（左記による損傷を保障）

このように、「火災」保険という名称なものの、その保障範囲は上記のように非常に広いです。

地震保険と家財保険は別途加入

ただ、火災保険の注意点は以下の通りです。

• 地震によって発生した火災による損傷は保障外
• 前項の災害によって損傷した家財は保障外

地震保険

仮に、地震による損傷も保障したいのであれば地震保険への加入が必要であり、地震保険は単体で加入できず火災保険とセットで加入する保険です。

家財保険

また、災害によって損傷した家財も保障したいのであれば、火災保険とセットで家財保険に加入する必要があります。

地震保険も家財保険も、火災保険料に上乗せされるので金額を確認してから判断しましょう。

保険料の相場

保険料の相場を知りたいときは、損保ジャパン日本興亜さんが運営するシミュレーションサイトで、簡単に相場を算出できるの利用してみることをおすすめします。

例として、以下の物件の火災保険料を算出してみます。

• 東京都のマンション
• 洪水や土砂崩れの心配なし
• 築年数は10年
• 専有面積30㎡

家財保険なしの場合

前項の物件だと、建物の保険金額は530万円で、火災保険料は家財保険無しの場合で、年間9,050円（地震保険あり）または年間2,420円（地震保険なし）になります。

家財保険ありの場合

一方、家財保険を付けると、年間14,460円（地震保険あり）または年間4,080円（地震保険なし）になります。なお、家財保険は1人暮らしの家具で300万円の保障が相場です。

このように、地震保険と家財保険を付けると保険料が高額になるので、物件の災害リスクなどをハザードマップで調べた上で加入するか判断しましょう。

5.退去時の原状回復費用

不動産投資で知っておくべきランニングコストの5つ目は、退去時の原状回復費用に関する以下のことです。

• 経年劣化はオーナー負担
• 原状回復によるトラブルは多い

なお、以下に記載するデータなどは、国土交通省の資料から抜粋したものです。

経年劣化はオーナー負担

退去時の原状回復費用は、全て賃借人が支払うわけではなく、むしろオーナーが負担するケースの方が多いです。

というのも、国土交通省のガイドラインに、賃借人が費用負担するときは「賃借人の故意・過失による傷や汚れ」に限ると定義されているからです。

そのため、通常利用の範囲内の傷や汚れであれば、賃借人に原状回復費用を請求できません。最近では、賃貸借契約時に「クリーニング費用○○万円を退去時にもらう」などの特約を結ぶケースが多いです。

経年劣化の例

全てのケースではありませんが、たとえば以下のような状況でも賃借人の故意・過失による損傷でなければ、経年劣化としてオーナーが不要負担します。

• 家具を置いていたことによる床の凹み
• 冷蔵庫裏のクロスの黒ずみ
• カレンダーを飾っていたことによる画びょうの穴
• 日焼けによるクロスの変色

仮に、上記が経年劣化として全てオーナー負担となった場合は、原状回復をするなら10万円単位の費用になるでしょう。

オーナーの負担金額

そもそも、オーナーに原状回復をする義務はなく、劣化・損傷したまま貸し出すこともできます。ただし、その場合は検討者の評価が落ちるので、空室リスクや家賃下落リスクが増します。

そのため、原状回復工事をするケースも多いですが、どのくらいの負担額かは物件によってマチマチなので一概にはいえません。

ただ、国土交通省の資料による、家主が負担した金額は以下の通りです。

• ～2万円：30.2％
• ～3万円：35.3％
• ～5万円：20.5％
• ～7万円：8.2％
• ～10万円：4.8％
• ～20万円：0.5％
• 20万円以上：0.5％

なお、上記はオーナーに向けたアンケート調査の結果であり、無回答は除いています。

上記の結果を見る限り、2年で退去する想定で原状回復費用は1部屋につき3万円～5万円ほど見込んでおくと良いでしょう。

原状回復によるトラブルは多い

また、少々古い資料ではありますが、原状回復費用に関するトラブルは以下のように多いです。

年度	17年度	18年度	19年度	20年度	21年度	合計
件 数	15,271	14,662	14,675	15,313	16,767	76,687

上記は、全国の国民生活センターなどに寄せられた苦情・紛争相談の数なので、実際にはもっと多いということです。

このように、原状回復費用に関するトラブルは多いので、賃貸借契約時に経年劣化に関する説明をきちんとしたり、原状回復費用を捻出するために毎月ストックしたりという対策が必要なのです。

6.管理費や修繕積立金(区分所有）

不動産投資で知っておくべきランニングコストの6つ目は、管理費や修繕積立金に関する以下のことです。

• 管理費は何に利用するのか？
• 修繕積立金は何に利用するのか？
• 相場金額はいくらか？

管理費や修繕積立金は区分所有の建物に発生するので、区分マンション投資などを行っているときにかかる費用です。

管理費は何に利用するのか？

管理費とは、主に以下のようなことを行ってくれる管理会社に支払われる費用です。

• 建物の設備や点検
• 共用部の清掃
• 常駐や巡回している管理人への人件費

要は、上述した建物管理を代行しているのが、区分所有建物の管理会社です。

修繕積立金は何に利用するのか？

また、管理会社は共用部の修繕計画も策定しています。修繕計画とは、以下のような部分の修繕計画であり、修繕するための費用として区分所有者は修繕積立金を支払います。

• 建物の外壁
• 建物配管
• 屋上の防水
• 共用廊下

既に策定している修繕計画を変えるには、入居者全員で組成されている管理組合の許可が必要です。そのため、基本的には修繕計画の変更はできないものと思っておきましょう。

管理会社は選べない

注意点は、区分所有の場合は管理会社を自分で選ぶことはできない点です。というのも、区分所有物件の場合、管理委託費用のところで解説した「建物管理」は管理会社に依頼するからです。

そして、管理会社は管理組合で決めるので、個人の一存では決めることはできません。そのため、区分マンション投資の場合には、建物管理はすでに決まっている管理会社に任せ、管理費を支払います。

そして、賃貸管理に関しては、自分で別の管理会社を選定し、管理委託費用を別途支払う必要があるということです。

相場金額はいくらか？

レインズの資料によると、管理費と修繕積立金の単価、およびその単価からの算出する30㎡換算した金額は以下の通りです。

地域	管理費（単価）	30㎡換算	修繕維持積立金（単価）	30㎡換算
北海道	133円	3,990円	78円	2,340円
東北	143円	4,290円	85円	2,550円
関東	212円	6,360円	95円	2,850円
東海	154円	4,620円	87円	2,610円
関西	146円	4,380円	87円	2,610円
中国	116円	3,480円	69円	2,070円
九州	97円	2,910円	80円	2,400円
全国	177円	5,310円	89円	2,670円

つまり、関東の場合は30㎡の区分マンション投資をすると、管理費と修繕積立金で毎月9,210円のランニングコストがかかります。

この費用は所有者であるオーナーが管理組合に支払いますが、実際はこの金額を加味した上で家賃・共益費の設定をします。

7.共用部の管理・修繕費用（一棟投資）

不動産投資で知っておくべきランニングコストの7つ目は、共用部の修繕費用に関する以下のことです。

• 一棟投資と区分投資の違い
• 修繕金の目安額

一棟投資とは、マンションやアパート一棟を購入、もしくは建築して、そこからの賃料収益を得る投資のことです。

一棟投資と区分投資の違い

前項のように、区分所有の場合には管理組合が組成されているので、建物管理に関しての管理会社は自分で選ぶことができませんでした。

一方、一棟投資の場合はその建物の管理・修繕は自分が主導しなければいけません。そのため、修繕計画や清掃頻度などに応じて、自ら建物管理の管理会社を選定する必要があります。

また、賃貸管理と建物管理の管理会社を別にするなら、建物管理を依頼する管理会社とは別の管理会社に賃貸管理を委託する…という流れです。

修繕金の目安額

一棟投資の管理・修繕費用も物件によってマチマチなので、一概に○○万円ということはできません。ただ、前項の管理費・修繕積立金のデータから換算すると、以下の通りです。

地域	管理費	修繕維持積立金	合計
10戸	763,200円	342,000円	1,105,200円
20戸	1,108,800円	626,400円	1,735,200円
30戸	1,576,800円	939,600円	2,516,400円
40戸	1,670,400円	993,600円	2,664,000円
50戸	1,746,000円	1,440,000円	3,186,000円

上記は、全て30㎡の部屋の一棟マンション（関東）投資を想定しており、金額は年額になります。

8.その他ランニングコスト

不動産投資で知っておくべきランニングコストの8つ目は、その他ランニングコストに関する以下のことです。

• 税理士への報酬
• 物件運営のための交通費など

上記に関しては、さほど高額ではなく、人によってはゼロ円に近い金額になるでしょう。そのため、上述した7項目よりは重要でないため、参考程度に認識しておきましょう。

税理士への報酬

税理士への報酬とは、確定申告を税理士に依頼するときにかかる費用です。そのため、仮に自分で確定申告を行うのであれば費用は発生しません。

金額は税理士事務所によっても違いますし、物件の規模によっても違います。相場としては、数万円から10万円程度と思っておきましょう。

物件運営のための交通費など

また、物件運営に関する交通費などもランニングコストということができます。たとえば、地方でアパート投資をしているときなど、管理会社との契約や物件チェックなどで、現地に行くこともあるでしょう。

そのようなときに交通費がかかるのであれば、ランニングコストとして読み込んでおく必要があります。

まとめ

このように、不動産投資にはランニングコストが発生し、それぞれの概要や金額の目安は認識しておかなければいけません。

ただし、特に金額に関しては物件ごとに全く異なるため、あくまで参考程度に認識しておき、物件個々で算出する必要があります。

ランニングコストは物件の支出部分になり、収支に大きな影響を与えるので、不動産投資を成功させるためには必ず知っておくべきことです。