【全国版】不動産投資の利回り相場と物件の実力を見抜く方法
By Oh!Ya編集部
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不動産投資で重視される指標のひとつに、「利回り」があります。利回りとは投資金額に対してどれだけのリターンがあるかという比率を年額ベースで計算した数値ですが、この利回りが高いほど投資の効率は良いということになります。
そうなると利回りが高ければ高い物件を選ぶほど良いという話になりそうですが、実際はそんなに簡単な話ではありません。さまざまな種類がある不動産物件には、それぞれの利回り相場があります。その利回り相場を大きく逸脱する物件に何か理由が潜んでいる可能性が高く、初心者の方が手を出すべきではありません。
そんな訳あり物件を見極めるためには、利回りの相場観を持っておく必要があります。この記事では、不動産投資の対象となる主要な物件種類別、またエリア別の利回り相場を順に解説していきます。
これから不動産投資を始める方は、まずこうした利回りの相場を知っておいていただき、それを物件選びの物差しとして役立てていただければと思います。
不動産投資の利回りとは何か
不動産投資の利回りとは、投資の目的である賃料収入をどれだけ効率良く稼げているかを知ることができる、きわめて重要な指標です。不動産投資家として収入を目指すためには必須の知識なので、まずは利回りの概念と利回りを使って物件を評価する基本的な考え方を解説します。
そもそも、利回りとは？
不動産投資の利回りとは、「その物件を購入して賃貸経営をした場合、物件の取得価格に対して1年でどれだけ稼げるか」を示す数値です。利回りが高ければ、その物件は投資効率が高いということになります。
利回り10%の物件であれば、単純にその物件を10年間運用することで取得価格の全額を回収できる（つまり、元が取れる）という計算が成り立ちます。
利回りを計算する方法
不動産投資の投資効率を知ることができる利回りは、以下の公式で算出することができます。
賃料収入の年額 ÷ 物件取得価格 ＝ 利回り
物件価格に対して年間どれだけ稼いでいるかを示す数値なので、他の金融商品で表示されている金利や利率と同じです。もし金利5%の投資商品と利回り5%の不動産物件があったとしたら、単純な比較ではどちらに投資をしても同じ結果が得られることになります。
表面利回りと実質利回り
利回りには、いくつかの種類があります。ここまで解説をしてきた利回りは、表面利回りと呼ばれるものです。売りに出されている収益物件の物件情報には通常、この表面利回りが表示されます。
例えば、実際に売りに出されているこの物件情報を見てみましょう。
出典：東京都中央区の店舗・事務所・その他 (利回り:7% 価格:1,250万円) いづみハイツ茅場町 【LIFULL HOME’S 不動産投資】
利回りの欄には7%と記載されています。年間の家賃収入として87万5,000円を想定しているようなので、毎月の賃料は約7万3,000円です。この87万5,000円が物件価格1,250万円に対して0.07という計算結果になるため、利回りは7%です。
しかしこれには物件を維持するためのコストが加味されていません。それゆえに表面利回りと呼ばれており、現実に即した数値ではない点に注意してください。
物件を維持するためのコストを加味した利回りのことを、実質利回りといいます。ネット利回りとも呼ばれるこちらは物件を取得した時の諸経費や維持するためのコストが管理するため、実際にその物件で賃貸経営をした場合の利回りをより正確に知ることができます。
不動産投資における利回りについては、こちらの記事に詳しい解説があります。利回りをより深く知りたいという方は、ぜひこちらも併せてお読みください。
利回りが高い物件＝優良物件？
収益物件情報を見ていると、先ほどの7%といったレベルではなくはるかに高い利回りが表示されている物件も見つけることができます。20%や30%といった高利回りの物件で賃貸経営をしたら、3～5年程度で物件取得費用を回収できることになりますが、やはり利回りは高ければ高いほど良いのでしょうか。
これについては、「そうとは限らない」というのがOh!Ya(オーヤ)の見解です。なぜなら、表示されている利回りが高いからといって、それが現実になることと同義ではないからです。
家賃収入を物件価格で割れば利回りを算出できるため、物件価格が安いと分母が小さくなるため、自ずと利回りは高くなります。しかし、その物件にその家賃で入居者が付くかどうかというとこまで精査していくと、実際には長らく空室のままだったということも多々あります。
このように数字のトリックのように利回りを高く表示することはできてしまうため、利回りが高いというだけで投資価値のある優良物件であると判断するのは早計です。
物件種類別の利回り相場
不動産の投資物件には、いくつかの種類があります。まずはそれぞれの種類別に利回りの相場を見てみましょう。
新築区分マンションの利回り相場
新築区分マンションは総じて利回りが低くなりがちです。なぜなら新築物件には新築プレミアムという付加価値の分だけ価格の上乗せがあるからです。特に私たち日本人は新しい建物、新しい設備に高い価値を見出す国民性があるため、不動産市場においても新築物件は新築であるがゆえに若干価格が高くなります。
この新築プレミアムは利回りを計算する際の分母に加算されるため、その分利回りが低くなるというわけです。
新築区分マンション全体の利回り相場は、4～5%程度であるという認識で良いでしょう。
中古区分マンションの利回り相場
新築区分マンションであっても、最初に誰かが入居した時点で中古物件となります。もちろん築浅物件なので集客力は高いですが、先ほど解説した新築プレミアムはなくなるため、その時点で中古マンション物件として売りに出しても新築時の価格にはなりません。
つまり、築浅であっても中古物件には新築プレミアムがありません。その分利回り計算の分母は小さくなるため、同じ家賃収入額だったとしても利回りは上昇します。
この点を踏まえて、築10年未満程度の区分マンション物件であれば、相場に照らして7%の利回りは欲しいところです。
新築一棟アパートの利回り相場
マンションの次に利回りを知っておきたいのは、アパート物件の利回りです。アパートの場合はマンションのように区分物件という概念はないので、基本的にすべて一棟ものです。
一棟アパートは区分マンションと違って複数戸数を経営することになるため、家賃収入という分子が大きくなります。そのため、同じ取得価格であっても区分マンションよりも利回りが高くなる傾向があります。
新築と中古の関係性はマンションと同じなので、新築一棟アパートは中古よりも利回りが若干低くなります。新築一棟アパートであれば5～6%程度の利回りが相場となります。
中古一棟アパートの利回り相場
新築に続いて、中古一棟アパートの利回り相場についても見てみましょう。マンションと同じく新築より中古のほうがアパートも利回りが高くなる傾向があります。
その理由はすでに解説してきたことと同じです。物件の取得価格という分母が小さくなる一方で、複数戸から家賃収入が入るため分子が大きくなるため、この2つの作用によって中古一棟アパートの利回りは高くなります。
築10年未満の比較的新しいアパート物件だと、7～8%程度が利回りの相場になります。
戸建て物件の利回り相場
最後に、戸建て物件についても利回りの相場を解説しておきましょう。すでに戸建て物件を所有している方でなければ、新規に戸建て住宅を購入して不動産投資をするというケースは少ないと思います。それゆえに戸建て住宅は市場流通量が少なく、利回りにもかなりのばらつきがあります。
一般的には10%を超える物件がボリュームゾーンとなっており、他の集合住宅と比べるとかなり利回りの相場が高いことが分かります。その理由は、物件価格の安さです。賃貸に供される戸建て住宅物件は数が少なく、入居者の絶対数もそれほど多くはありません。それゆえに流通価格が安く、その一方で戸建て住宅なので物件の質によっては家賃設定を高くしやすく、一般的な家賃を見込むだけでも10%を超える利回りが出てくるわけです。
リフォームをしたりリノベーションといって建物全体の雰囲気を変えるほどの手を加えることで、戸建て住宅は価値を高くすることができます。激安物件にリノベーションをして蘇らせ、20%を超えるような利回りを稼ぐ不動産投資家もいます。
エリア別の利回り相場
物件種類の次には、エリア別に利回りの相場を解説します。ここで知っておいていただきたいのは、都心ほど利回りが低くなり、郊外や地方ほど利回りが高くなるという全体的な傾向です。
大都市圏中心部の利回り相場
物件種類にもよりますが、大都市圏の中心部や都心部とされているエリアは利回りが最も低いエリアであると認識してください。その理由はすでにご想像がつくかと思いますが、物件価格が高いため分母が大きくなり、同じ家賃収入であっても利回りが低くなるからです。
とてもざっくりとした数値になりますが、以下が三大都市圏の平均利回りです。
| 首都圏 | |
|---|---|
| 東京都 | 6% |
| 神奈川県 | 7.7% |
| 埼玉県 | 8.5% |
| 千葉県 | 9% |
※横スクロールできます。
| 近畿圏 | |
|---|---|
| 大阪府 | 7.6% |
| 兵庫県 | 8.7% |
| 京都府 | 7.2% |
| 奈良県 | 12.7% |
※横スクロールできます。
| 中部圏 | |
|---|---|
| 愛知県 | 8.5% |
※横スクロールできます。
首都圏内や近畿圏内など、同じエリア内であっても都心に近くなるほど利回り相場が高くなり、逆に郊外に出るにつれて利回りが高くなっていることが見て取れます。
そしてもうひとつの傾向として「首都圏＞近畿圏＞中部圏」というように、人口の密集度によって三大都市圏でも利回りに差があることが分かります。
大都市圏郊外の利回り相場
三大都市圏以外の利回りについては、一概に言えない部分が多々あります。なぜなら、三大都市圏に比較的近い立地条件にある県と、そうでない県とでは不動産投資環境に大きな違いがあるからです。過疎地域では不動産投資そのものが成立しないでしょうし、逆にベッドタウン化している地域であれば三大都市圏に含まれない県であっても利回りを稼ぐことができるからです。
大都市圏郊外の利回り相場については、やはり10%以上はないと不動産経営そのものが苦しくなると思います。
地方都市の利回り相場
地方都市とは、県庁所在地や地方の政令指定都市、中核市に指定されている都市などのことです。こちらも都市間の格差が大きいのですが、全体的に利回りは低めです。それぞれの都市圏には都心があり、投資価値の高いエリアが存在するため、こうしたエリアを基準にすると利回りが低くなるからです。 一般社団法人日本不動産研究所がまとめた「東京以外」のマンション物件利回りを見てみましょう。
首都圏や近畿圏の都心で見られるような利回りと、それほど大きな差はありません。しかし細かく見てみると札幌と広島が6%を超えており、こうした都市では物件価格の下落など利回りが高くなる要因があることが窺えます。
利回りを高くするためにできること
以下に高い利回りを稼ぐことができるかというのは、不動産投資家にとって大きな課題です。名目上の利回りを高くしたり、名目上の利回りが高い物件を購入しても意味がないというのはここまで解説してきた通りですが、より多くのキャッシュフローを出せるようにできることとは、どんなことでしょうか。
利回りの計算式をおさらい
利回りを高くするためには、今一度利回りの計算式をおさらいしておきましょう。
年間の賃料収入 ÷ 物件の取得価格 × 100 ＝ 利回り
これを分数で表現すると、賃料収入が分子、取得価格は分母となります。この関係性を押さえた上で、具体的に利回りを高くする方法論を考えていきましょう。
分母を小さくする（取得価格を抑える）
利回りを高くするために最も手っ取り早いのは、分母である取得価格を抑えることです。いかに安く収益物件を仕入れることができるかというのは、すでに多くの物件を所有している不動産投資家とも共通する課題です。
不動産業界は情報が命なので、いかに優良物件を安く仕入れられる情報を入手できるかが勝負です。
そのためには、すでに長らく売りに出ているような物件を買ったとしても高い利回りは望めません。理由は簡単で、他の投資家も見ているところで売りに出ているのに誰も買わないということは、その価格で買ったとしても満足のいくキャッシュフローを出すことができないからです。
逆に魅力的な物件は売りに出されるとすぐに買い手がつくため、やはり情報を仕入れるためのアンテナをしっかりと張っておくことが重要です。不動産投資会社にはそういった物件の情報が集まってくるため、こうした専門の会社と付き合いをすることでオイシイ物件の情報が入ってくる仕組みを作っておくことも有効です。
分母を小さくする（ローン返済負担を少なくする）
もうひとつ、利回り計算の分母を小さくする方法があります。それは、ローンの返済額を少なくする方法です。不動産投資ではローンの利用が前提になりますが、ローンの金利が高かったり毎月の返済額が大きいことによって分母が大きくなってしまい、実質利回りが低下することが考えられます。
ここでできることは、2つあります。
- 自己資金を多めに用意してローン借入額を少なくする
- ローン期間を長くして毎月の返済額を抑える
いずれもキャッシュフローを増やすという目的においては、有効な方法です。すでにローンを利用している場合でもあっても借り換えや金融機関との相談によって返済期間を延ばすことも可能です。
分子を大きくする（収益を高くする）
分母を小さくすることに加えて、賃料収入という分子を大きくすることでも利回りを高くすることができます。賃料収入を増やすためにできることには、以下のようなものがあります。
- 空室率を下げて稼働率を上げる
- リフォームやリノベーションなどで魅力アップ、家賃設定を上げる
- 用途を変更する
3つ目については少々唐突感があると思いますので、補足します。住居向けに所有している物件を民泊に利用するなど、用途を変えることで劇的に収入が増加するといった事例があります。
特に民泊はインバウンド需要の高まりによって首都圏と関西圏で活況となっており、ファミリータイプのマンションを改装して民泊運営業者に貸し出すことによって賃料収入を大幅に増やすことができます。民泊新法や自治体の条例などとの兼ね合いがあるのでどこでも今すぐというわけにはいきませんが、検討の価値はあると思います。
大切なのは利回りよりもキャッシュフロー
利回りには表面利回りや実質利回りといったように、どこまでコストを加味するかによっていくつかの種類があると解説しました。実際に不動産投資をすると、そこでは表面利回りだけでは想定できない費用などが発生するため、表面利回りはあくまでも物件の実力をある程度知るための目安であると認識してください。
最終的に不動産投資家の手元に残るお金のことをキャッシュフロー、もしくは手残りといいます。本当に重要なのはこのキャッシュフローなので、維持コストや税金、さらに空室率などを加味したキャッシュフローがどれだけ出るのかというシミュレーションをした上で、最終的な投資判断をしてください。
おそらく、これだけ細かくシミュレーションをすると魅力的な利回りになる物件はかなり少なくなると思います。それはつまり、実際に不動産投資をしたら満足のいくキャッシュフローを出せる物件がそうそうあるわけではないということでもあります。
利回りばかりに目を奪われてはいけない
不動産投資における利回りの重要性について述べてきたわけですが、本当に重要なのは利回りよりもキャッシュフローである、とも述べました。利回りは重要な指標ですが、そればかりに目を奪われてしまうことへのリスクもあるので、最後にその注意喚起もしておきたいと思います。
利回りが高いのに売りに出ている中古物件
この記事でも何度が触れましたが、ネットで収益物件の検索をするととても高い利回りの物件が売りに出ているのを簡単に見つけることができます。これはお宝物件だとばかりに買いたくなるところですが、ここで一度考えてみましょう。
そんなに高利回りの物件であれば、なぜ売りに出ているのでしょうか。言い換えれば、なぜ売れないのでしょうか。不動産投資家は常にオイシイ物件はないかと探し回っているわけで、それに不動産会社なども加わると、そこに優良物件の情報が出るというのはサファリパークの猛獣ゾーンに新鮮な肉を置くようなものです。
プロの目線で精査した結果、十分なキャッシュフローを出せると判断したら、誰かが必ず買います。それは物件の価格の高低ではなく、実際のキャッシュフローをどれだけ確保できるかの基準で精査をしているので、何億円もするような物件であっても、数百万円の激安物件であっても違いはありません。
すでに何週間、何か月も売りに出ているのに買い手がついていない高利回り物件は、その時点で候補から外しても良いと思います。
イールドギャップ神話のリスク
ローンによって資金を調達して収益物件を購入すると、その物件の利回りからローンの金利を差し引いた分が投資家にとってのキャッシュフローとなります。この金利差のことを、イールドギャップといいます。このイールドギャップが十分でないと、せっかくの高利回り物件を手に入れたとしても不動産投資は失敗するリスクが高くなります。
高い利回りを稼いでくれる物件と出会うことができたとして、それをどうしても買いたいということでローンの申し込みをしたとしましょう。しかし、金融機関の審査や申し込みをした人の属性などの事情によって高い金利でないと資金の調達ができないとします。この場合、物件の利回りは高くても金利も高いので、イールドギャップは低くなります。
利回りが8%ある物件をローンで取得して、その金利が3.5%であるとします。この場合のイールドギャップは4.5%ですが、これで不動産投資が成立するかというと極めて苦しいでしょう。投資開始直後は良いですが、数十年後に同じ利回りを稼げるとは思えず、その一方でローン金利だけは変わらず3.5%のままです。
いつか利回りがローン金利に肉薄もしくは逆転してしまい、不動産投資は赤字経営になってしまいます。
利回りだけでなく融資の金利にもしっかりと注目をして、いかに安く物件を仕入れることができるか、イールドギャップを高くできるかが不動産投資の本質であることをしっかりと押さえておいてください。
利回りだけでなくCCRを重視しよう
物件選びやシミュレーションの際に利回りを重視するのは当然ですが、それに加えてOh!Ya(オーヤ)はCCRという指標も重視するべきであると考えています。
CCRとは「Cash on Cash Return」の略で、直訳すると「現金の中の現金収入」となります。これだけだとちょっと分かりにくいですが、「自己資金に対するキャッシュフロー比率」だと理解してください。
例えば、自己資金100万円で1,000万円の物件を購入したとします。この物件の利回りが年間10%だとすると、計算式は以下のようになります。
100万円（キャッシュフロー年額） ÷ 100万円（自己資金） × 100 ＝ 100
100万円を100万円で割るのですから、計算結果は100%です。CCRが100%ということは、この不動産投資は1年で自己資金を回収できることになります。このCCRは自己資金とキャッシュフローがどれだけあるかに変動する数値なので、投資の健全性を知ることができます。
利回りを計算して物件の実力を計る際には、自己資金をどれだけ投入するかを加味してCCRも計算をして少なくとも30%程度の数値になるかどうかを精査してみてください。
理想的な利回りの稼ぎ方
結局のところ、キャッシュフローがしっかりと出る高利回り物件とは、「いかに安く仕入れて高い家賃を設定できるか」という一言に尽きます。
ある不動産投資家はDIYの勉強をして、他の投資家が目を向けないような築古物件やボロ物件を仕入れ、自分でリノベーションをして蘇らせることで高い家賃を設定し、キャッシュフローを稼いでいます。この方法論は、先ほどの一言を実現できる究極の姿と言えるでしょう。
もちろんこれは極端な例かも知れませんが、お住まいの地元に対する土地勘があるという強みをいかして「一見不便に見える物件」を安く仕入れるという方法もあるでしょう。土地勘のない外部の不動産会社であれば見抜けない優位性です。
このように、不動産投資家にはそれぞれ何か強みがあり、その強みをいかして他の人にはできない視点や技術、体力（？）をいかして安く物件を仕入れ、そこに付加価値をつけて賃貸経営をすることで、満足のいくキャッシュフローを出しているのです。
まとめ
不動産投資と利回りの関係、そして相場という物件選びには欠かせない重要な知識を解説してきました。解説を読むにつれて、利回りだけを重視していては不動産投資の真の姿が見えてこないという新たな気づきも得られたのではないでしょうか。
不動産投資で重要なのは、表面的な利回り情報ではなく、いかにキャッシュフローを稼いでくれるかという実力です。その実力を知るための方法も解説してきましたので、物件選びに役立ててください。
