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買ってから後悔する前に!利回りの正しい計算方法と相場をチェック

By Oh!Ya編集部

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買ってから後悔する前に!利回りの正しい計算方法と相場をチェック

不動産投資をこれから始めようとしている方は、まずどんな物件から買えば良いのか迷ってしまうのではないでしょうか。不動産投資で成功するためには、しっかりと利益が取れそうな物件を探すことから始めなければなりません。

不動産投資における代表的な収入源といえば、賃貸物件の運用によって得られる家賃収入です。賃貸物件は家賃収入による「収益」が得られるため「収益物件」とも呼ばれています。

この収益物件というのは、どんなタイプの物件が当てはまるのでしょうか?

一般的な収益物件は大きく3つに分類されています。

  • 区分所有マンション
  • アパート・マンション一棟
  • 戸建

「区分所有」とは、建物の中にそれぞれ独立した居住スペースを設けている部分を言います。いわゆる「アパートやマンションの一室」ですね。

区分所有マンションは他のタイプの収益物件に比べて売買価格が低いため、不動産投資の初心者やサラリーマンの方に人気です。まずは試しに「区分所有マンションから不動産投資を始める」という方が多くなっています。

こうした収益物件で利益を出すためには、まず「利回り計算」をしなければなりません。物件探しの段階で利回りをしっかりと計算して、物件の収益力を計ることが大切です。物件の収益力がわかれば、他の物件との比較が容易になります。 では、利回りとはどういうものなのでしょうか?

不動産投資は利回り計算が成功のカギ

マンションと戸建

ここでは、不動産投資の初めの段階で最も重要な「利回り」について、計算方法や相場などを解説していきます。利回り計算の仕方を知っておけば、収益物件を探す際に大きな指標として利用することが可能です。

利回りは不動産投資をしていく上で最も重要な指標となります。この利回り計算をせずに収益物件の価値を計ることはできません。

一般的に、利回りは数字が大きいほど良いとされています。しかし実際に計算してみないと、その利回りの数字が5%でも良いのか、10%でも良いのか判断がつきません。 物件情報に掲載されている利回りが10%だったとしても、実際に掛かる経費などを考慮して計算してみると「実質の利回りは4%だった!」ということもあるからです。

どうしてこんなことが起こるのでしょうか。「じゃあ物件情報に載っていた利回りは何だったの?」と思ってしまいますよね。実は、ほとんどの物件情報に載っている利回りは、物件に掛かってくる必要経費が計算に入っていないのです。 いったい、どうしてなのでしょうか。

そもそも利回りって具体的になに?

利回りとは、不動産を購入した代金に対して、1年間あたりで得られる収益の割合のこと。 一般的な不動産投資は、インカムゲイン(家賃収入)が主な収入源となります。そのため、毎月入金される家賃収入が最も重要です。 収益物件を選ぶ際には、「1年間でどれくらいの家賃収入がある物件なのか」ということを見極めなければなりません。

たとえば年間家賃収入が300万円あったとしても、物件の購入価格が5,000万円もするのなら利回りは6%とかなり低くなってしまいます。この場合は、投資した5,000万円が1年間あたり6%ずつしか回収できないことを表しているのです。

不動産投資での利回りの相場

3軒の住宅

物件の所在地や、土地・建物そのものによって利回りは大きく異なります。たとえば同じエリアにある物件でも、建物の構造や築年数などにより不動産価格が違うので利回りにも影響してくるのです。 逆に建物の構造などが似ている物件であっても、エリアごとに地価(土地価格)が異なるため不動産の売却価格にも影響し、利回りが変動します。

地域によって土地の価格は様々です。よく知らない土地にある不動産の投資を行う際には、こうした地域ごとの利回り相場をチェックすることで投資の指標として利用できます。

期待利回りとは

期待利回りとは、投資家が対象の不動産から得られる期待収益の割合のこと。アパートやマンションの購入(諸経費含む)などに掛かった費用に対して、1年間あたりでどれくらいの収益が見込めるか、といった「期待収益の割合」を指します。

この期待利回りを使えば、投資対象の不動産から得られる収益を算出することが可能です。この方法は「収益還元法」と呼ばれ、不動産投資で物件の収益力を確認する際に広く利用されています。

東京都内での期待利回り

地域別で期待利回りの相場を確認できます。 東京都内の「期待利回り」と「取引利回り」は以下の通りです。

・2017年4月のデータ(不動産投資家調査・参照

地区期待利回り取引利回り
日本橋(日本橋駅周辺)4.0%3.7%
神田(神保町駅周辺)4.3%4.0%
秋葉原(秋葉原駅周辺)4.3%4.0%
虎ノ門(虎ノ門駅周辺)4.0%3.7%
汐留(汐留駅周辺)4.1%3.8%
赤坂(赤坂見附駅周辺)4.1%3.8%
六本木(六本木駅周辺)4.1%3.8%
港南(品川駅周辺)4.2%3.9%
西新宿(東京都庁周辺)4.3%4.0%
渋谷(渋谷駅周辺)4.1%3.8%
池袋(池袋駅周辺)4.5%4.2%
上野(上野広小路駅周辺)4.7%4.3%
大崎(大崎駅周辺)4.5%4.2%

東京都内での期待利回りは全て4%台に留まっていますね。地価が高い影響で不動産の売却価格そのものの相場が高いため、利回りに影響しているようです。

地方政令指定都市での期待利回り

こちらは地方政令指定都市にある不動産の期待利回りです。 政令指定都市とは、人口が50万人以上で、政令が指定した都市のことを指します。一般的に「政令市」と略されていますが、正式名称は「指定都市」です。

通常の地方自治では、「市」の上に「都道府県」が存在しますが、「政令指定都市」の場合は「都道府県と同等」と見なされています。都道府県が持つ権限の多くが、指定都市に移譲されているからです。

主たる政令指定都市期待利回り取引利回り
札幌(駅前通り)6.0%5.6%
仙台(青葉通り)6.0%5.6%
さいたま(大宮駅周辺)5.5%5.3%
千葉(海浜幕張駅周辺)6.0%5.6%
横浜(横浜駅西口周辺)5.2%4.9%
名古屋(各駅周辺)5.3%5.0%
京都(四条烏丸周辺)5.5%5.3%
大阪(御堂筋沿い)5.0%4.8%
大阪(梅田地区)4.9%4.6%
神戸(三宮地区)5.9%5.5%
広島(紙屋町、八丁堀)6.3%6.0%
福岡(天神地区)5.5%5.1%
その他
秋田市、宇都宮市、大分市
7.4%7.0%

それぞれ指定都市の駅周辺ですが、期待利回りは5%から6%程度がほとんどです。東京都内の地区と比べると1%から2%ほど高いことがわかりますね。

賃貸住宅の期待利回り(東京都内)

こちらは、賃貸物件の種類別で出された期待利回り相場です。

  • ワンルーム賃貸住宅一棟 交通アクセス:最寄り駅から徒歩10分以内 築年数:5年未満 平均専用面積:25~30㎡ 総戸数:50戸程度
立地条件/類型期待利回り取引利回り
城南地区(目黒区・世田谷区)
渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線
4.5%4.3%
城東地区(墨田区・江藤区)
東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線
4.8%4.5%
  • ファミリー向け賃貸住宅一棟 交通アクセス:最寄り駅から徒歩10分以内 築年数:5年未満 平均専用面積:50~80㎡ 総戸数:50戸程度
立地条件/類型期待利回り取引利回り
城南地区(目黒区・世田谷区)
渋谷、恵比寿駅まで15分以内の鉄道沿線
4.6%4.3%
城東地区(墨田区・江藤区)
東京、大手町駅まで15分以内の鉄道沿線
4.9%4.6%
  • 外国人向け高級賃貸住宅一棟 築年数と大規模改修後経過年数:5年未満
立地条件/類型期待利回り取引利回り
低層型
港区の「麻布・赤坂・青山」地区
一戸あたり平均専用面積:100㎡以上
総戸数:20戸程度
4.8%4.5%
超高層型(タワー型)
港区の「麻布・赤坂・青山」地区
一戸あたりの平均専用面積:100㎡程度
階数:20階以上
4.8%4.5%

それぞれ賃貸住宅一棟あたりの利回りです。どれも4%台後半であることがわかります。

東京以外の地区での賃貸住宅一棟の期待利回り

こちらは、地方における上記と同等条件での賃貸住宅一棟の期待利回りです。

地区ワンルームファミリー向け
札幌6.0%6.0%
仙台5.9%6.0%
さいたま5.5%5.6%
千葉5.5%5.7%
横浜5.2%5.3%
名古屋5.4%5.5%
京都5.5%5.6%
大阪5.2%5.3%
神戸5.6%5.7%
広島6.1%6.2%
福岡5.5%5.5%

不動産の賃貸物件としては、ワンルームでもファミリー向けであっても期待利回りに大きな違いはありません。 こうしたデータから、不動産投資は物件の種別よりも、地域ごとの利回りの違いによって得られる収益性が大きく変わってくることがわかります。

参考サイト⇒不動産投資家調査2017年4月(一般財団法人・日本不動産研究所)

実際に物件を購入した場合を想定しよう

物件の内装

物件選びで失敗しないためには、収益物件から得られる1年間あたりの家賃収入と支出のバランスを確認しておくことが大切です。 実際にその物件を購入して賃貸経営することをシミュレーションしてみましょう。先に現地へ物件を見に行くのも良いですが、その前に賃貸不動産の収益性を数値化しておいたほうが効率良くなります。

まずは表面利益を確認する

収益物件が掲載されている不動産情報にはよく利回りが載っていますが、これは「表面利回り」です。もし利回りの掲載が無い場合は、不動産の売却価格と年間の想定家賃収入から利回りを算出しましょう。 利回りの計算については、後述する「表面利回りの計算式」で詳しく解説しています。

表面利回りには物件の諸経費が含まれていません。たとえば物件の売却価格が1,000万円で表面利回りが10%なら、年間の想定家賃収入は100万円ということになります。

  • 物件価格1,000万円×表面利回り10%=年間家賃収入100万円

単純な計算式によってそれぞれ利回りや家賃収入を導き出すことが可能です。物件情報に利回りや家賃収入の記載が無くても、ある程度の指標として計算することができます。

1年間に出ていく費用を計算する

収益物件の運用には、様々な支出が経費として発生します。こうした支出をざっくりと算出しておきましょう。 以下は不動産に対して掛かる費用の一覧です。

不動産を「購入」する際に掛かる費用

  • 仲介手数料(不動産仲介業者へ支払う)
  • 収入印紙代
  • 登記費用・登録免許税
  • 不動産ローン抵当権設定登記費用(融資を利用した場合)
  • 不動産ローン事務手数料(融資を利用した場合)
  • 火災保険料
  • 固定資産税等分担金
  • 不動産取得税
  • 司法書士報酬

物件を購入する際には、売買代金だけではなく、こうした諸費用や税金の負担があります。

賃貸物件を「運用」する際に掛かる費用

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • PMフィー(管理委託料)
  • 固定資産税
  • 火災保険料
  • リフォーム費用

こうした費用は、建物の築年数が浅ければ低く済むこともあります。しかし、たいていの中古物件は年間家賃収入に対して10%から30%程度の費用が掛かります。

管理費として掛かるものは、エレベーターなど建物設備の点検や、共有部分の清掃、水道光熱費など。修繕積立金は建物の外壁や屋上防水工事、敷地内駐車場などを長期的に維持管理するために必要な経費です。

PMフィーとは、プロパティーマネジメントの略で賃貸物件の管理のことを言います。主に入居者の募集業務や、家賃の集金・滞納の督促業務、入居者のクレーム処理など。賃貸物件の運用に関する業務全般を管理会社に委託しているために掛かる費用です。 リフォーム費用は、入居者が入れ替わる際に掛かる費用なので、イレギュラー的に発生することになりますね。

物件の運用に掛かる経費をある程度想定して収支を計算しましょう。 管理費や修繕積立金、PMフィーなどをそれぞれ年間賃料の5%として経費の計算に組みこみます。それ以外の費用は年間賃料の10%~15%程度で良いでしょう。

空室率も考慮する

不動産の賃貸経営は、必ずしも満室状態がずっと続くわけではありません。入居者が退去することで空室が増える可能性もあります。賃貸経営のシミュレーションをする際には、こうした空室率を考慮して計算することが大切です。

想定空室率として、年間家賃収入の5%として計算に組み込んでみましょう。

実際の手取り収入を計算する

年間家賃収入に対して諸経費を差し引いた「手取り収入」を計算します。 たとえば物件購入価格が3,000万円で、年間家賃収入が360万円だった場合。

この年間家賃収入に対して、管理費・修繕積立金・PMフィーが15%、その他の税金などが15%、空室率5%で計算します。運用経費と空室率の合計は35%です。

手取り収入計算式
年間家賃収入360万円×諸経費等35%=126万円
家賃収入360万円-支出126万円=手残り234万円

諸経費と空室率を考慮した支出分は126万円。年間家賃収入から差し引くと、実際の手取り収入は234万円となります。

実質利回りを計算する

想定諸経費がわかれば、実質利回りも算出することができます。 実質利回りの計算式を基に、上記の例で計算してみましょう。

実質利回り計算
(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+諸経費)×100=実質利回り
(360万円-126万円)÷(3,000万円+300万円)×100=7%

計算式を当てはめると、実質利回りは7%になることがわかります。

表面利回りは12%以上を狙う

表面利回りはできるだけ12%以上を狙っておきましょう。諸経費や空室率がある程度増えても利益を残しやすいからです。 たとえば物件価格が3,000万円で年間家賃収入が360万円であれば、表面利回りはちょうど12%。もし思わぬ経費が掛かってしまったり空室が増えたとしても、実質利回りとして数パーセントあれば利益が残ります。

表面利回りは実質利回りとは異なり、諸経費や税金が含まれていません。そのため、表面利回りに比べると実質利回りは数パーセント低くなります。 もし表面利回りが5%程度しかなければ、空室が長期化してしまったり設備の修理などが発生すると、たちまち赤字になってしまう可能性も。

ギリギリの利回りで賃貸経営をするよりも、最初から利益の幅に余裕を持った投資を心がけましょう。

高リスクに要注意

ただし、表面利回りが高い収益物件は、その分リスクも高くなる傾向にあるため注意しなければなりません。

入居者が退去したあと、なかなか次が決まらない 築年数がかなり古い 立地条件が悪く不動産価格や賃料が景気に左右されやすい 再建築不可の物件(接道部分が2m未満など建築基準法上の条件を満たしていない) 違法に増改築している 事故物件

表面利回りが高いということは、不動産価格と年間家賃収入のバランスが「ゆるい」とも言えます。年間家賃収入に対して、やけに不動産価格が安い。逆に、不動産価格に対して家賃収入が高い。といったバランスによって表面利回りが高くなっているのです。

こうした高利回りの背景には、上記のようなリスクが潜んでいる可能性があります。賃貸物件の収支を確認した後は、実際に物件の「裏側(細かい部分や見えにくい部分)」をしっかりとチェックしていくことが大切です。

不動産投資で使う利回りの具体的な計算方法

電卓と戸建

もし気になる物件を見つけたら、まずは家賃収入が「1年間あたりでどれくらいになるのか」、という想定家賃収入を計算してみましょう。年間家賃収入がわかれば、あとは物件の購入価格を割って利回りを算出するだけです。

利回り計算式
利回り=年間家賃収入÷物件購入価格×100

想定家賃収入に関しては、収益用の物件情報サイトなどであれば初めから掲載されている場合がほとんど。 収益物件は、すでに賃貸中の入居者が住んでいるケースもあります。そのため、毎月の支払家賃が確定していることが多く、年間に得られる家賃収入が計算しやすいというメリットがあります。

たいていの場合は、収益用の物件情報であれば想定される月間と年間の家賃収入が載っているので確認してみましょう。

そもそも表面利回り(グロス利回り)ってなに?

ほとんどの物件情報に掲載されている利回りには、物件に掛かる実際の費用が含まれていません。上記の計算式のように、単純に年間想定家賃収入を物件購入価格で割って計算しているだけです。

こうした利回りのことを「表面利回り」と言い、不動産用語としては「グロス利回り」とも呼ばれています。表面利回りは、物件を比較するための指標として利用することには適していますが、必要経費などのマイナス面が計算に入っていないので注意が必要です。

表面利回りの計算式

表面利回り計算式
表面利回り=年間家賃収入÷物件購入価格×100

表面利回りは物件購入費用や賃貸経営に掛かる経費が考慮されていないため、計算式はいたって単純です。 たとえば、物件情報を見ているときに、物件価格3,000万円の中古アパート一棟を見つけた場合で利回りを計算してみましょう。貸室は6室。想定家賃収入を見てみると、月額家賃は5万円です。 まずは年間家賃収入を計算します。たいていは物件情報に年間家賃収入も記載されているので確認しましょう。この場合、貸室が6室なので年間家賃収入は合計で360万円となります。

月額家賃5万円×貸室6室=月額合計家賃30万円 月額合計家賃30万円×12ヶ月=年間家賃収入360万円

この年間家賃収入360万円に物件購入価格を割って表面利回りを求めます。

年間家賃収入360万円÷物件購入価格3,000万円×100=12%

表面利回りは12%です。利回りとしては高いほうではないでしょうか。 不動産に投資した3,000万円に対して、1年間あたり12%ずつ回収していけるという計算です。

表面利回りだけでの物件判断は危険

このように、単純な計算で表面利回りを算出できるので、物件情報を見ながら比較する際に役立ちます。 ただし、購入した不動産を賃貸物件として経営していくからには、様々な費用が掛かることを忘れてはなりません。物件を購入する際に掛かる諸経費や不動産取得税などの税金負担もあります。また、賃貸物件の管理費や建物の修繕費なども必要です。

表面利回りはこうした諸経費や税金負担が考慮されていません。物件情報に「高利回り物件!」などと記載があったとしてもすぐに飛びつかず、落ち着いて実質利回りの計算をすることが大切です。 表面利回りは「本来の投資収益率ではない」ということを忘れないようにしておきましょう。

次は、実質利回りについて。

実質利回り(ネット利回り)とは?

前述の通り、不動産投資は物件の購入代金だけではなく、様々な費用や税金の負担があります。また、賃貸物件の運用を継続していく際には、毎月の管理費や修繕積立金といった支出がつきもの。こうした支出の部分も考慮して算出されたものが「実質利回り」です。

不動産用語として「ネット利回り」とも呼ばれており、不動産投資における実質的な指標として扱われています。アパートやマンションの賃貸経営は必ずランニングコストが掛かるため、具体的に物件の購入を検討するときは実質利回りを計算しておきましょう。

実質利回りの計算式

実質利回り計算式
実質利回り=(年間家賃収入-諸経費)÷(物件購入価格+諸経費)×100

実質利回りを計算するときは、それぞれに掛かる諸経費を含めます。きちんと諸経費を入れることでより現実的な利回りがわかるようになり、投資計画が立てやすくなるのです。 諸経費は大きく2つに分類され、「物件を購入する際に掛かる支出」と「賃貸事業として経営していく際に掛かる支出(ランニングコスト)」があります。

実質利回りのシミュレーション

たとえば、上記の表面利回りと同じ例で見てみましょう。 物件購入価格は3,000万円で貸室が6室あるアパート一棟の場合です。1室あたりの月間家賃収入は5万円。合計の年間家賃収入は360万円です。

  • 物件購入価格3,000万円
  • 貸室6室
  • 1室あたりの家賃5万円
  • 年間家賃収入360万円

物件購入時に掛かる諸経費は、物件価格の約10%になるのが一般的。賃貸経営に掛かるランニングコストも集計しておきましょう。不動産管理会社に払う管理料とPMフィーは1室あたり5千円/月とします。

  • 物件購入諸経費 物件購入時の諸経費300万円

  • 年間諸経費 物件管理料36万円(6室分) 修繕積立金30万円 固定資産税40万円 水道光熱費20万円 保険料その他20万円

実質利回り計算
(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件購入価格+諸経費)×100=実質利回り
(360万円-146万円)÷(3,000万円+300万円)×100=6.4%

諸経費などを含めて計算すると、実質利回りは6.4%となります。同じ条件で表面利回りが12%だったのに対して、実質利回りはかなり低くなっていることがわかります。 表面利回りと実質利回りとの差は5.6%なので、諸経費を含めると利回りは2倍近くの開きが出てしまうのです。

物件選びの際には、必ず実質利回りを計算するよう習慣づけておきましょう。

不動産投資は利回りが載っている収益物件から始める

黄色いマンション

物件情報は、書店やコンビニエンスストアなどで売られている一般的な不動産情報誌や、不動産ウェブサイトからチェックすることができます。しかし、一般の物件情報は収益用というよりは一般の居住用である場合がほとんど。収益用の物件に特化した情報ではありません。

不動産投資を目的とした物件のことを「収益物件」と言いますが、この収益物件の情報だけを集めた収益物件専門のウェブサイトが存在しています。まずはこの収益物件だけを扱う専門のウェブサイトから物件を探していきましょう。

もちろん一般の物件情報から賃貸物件用として探すことはできます。しかし、まずは収益物件専門サイトから探したほうが、効率が良いのです。

入居率を考慮する

不動産の賃貸経営は入居者がいなければ成り立ちません。収益物件に現在どれくらいの入居者が住んでいるのか、もしくはどれくらいの頻度で入居者が入れ替わっているのか、などを確認しておく必要があります。

物件の仲介をしている不動産業者に細かく質問してみましょう。

不動産投資で失敗しないための注意点

アパートやマンションを購入して賃貸経営する際には、様々な諸経費が掛かります。また、固定資産税や火災保険料なども毎年負担することになるので、固定費についてはしっかりとチェックしておきましょう。

収益物件の運用に掛かる経費に関しては、物件を仲介している不動産業者に相談すると詳しく教えてもらえる場合があります。また、固定資産税に関しても、不動産業者が物件の売主から税額を教えてもらっていることがあるので業者に訊いてみると良いでしょう。

高利回りに気を付けよう

不動産投資の初心者や不慣れな方は、「リスクは低く」「利回りは高く」という矛盾した考えを投資に求めていることがよくあります。 たとえば株式やFXなどの投資では、安定感のある「リスクが低い」商品は「得られるリターンも少ない」場合がほとんどではないでしょうか?

不動産投資もそれとよく似ていて、リスクが低い物件は利回りも低く、利回りが高い物件はリスクも高い場合が多いのです。 表面利回りが高い物件をみつけたときは、実質利回りのチェックと、実際の現場チェックを怠らないようにしましょう。

高利回り物件にありがちなリスク

前述の通り、高利回りの物件にはそれ相応の理由があります。しっかりと物件のデメリットも確認しておくことが大切です。

  • いったん入居者が出てしまうと次の客付けがなかなかできない
  • 転売がしにくい(築年数が古すぎる・部屋が狭すぎる・間取りが悪い・再建築ができない)
  • 立地が良くない
  • 建築基準法上の問題がある(再建築不可や違法な増改築をしているなど)
  • 事故物件

デメリットの部分が不動産投資計画の許容範囲であれば問題ないのですが、建築基準法に引っかかる物件や事故物件などは特に注意しなければなりません。

まとめ

不動産投資はまず利回りの確認から始まります。利回りは、賃貸物件の経営をしていく上で、どれくらいの収益力があるのかを計るための指標となるからです。 地域別の利回り相場を参考にすることで、不動産の売買価格が適正かどうかを判断できるようになります。

また、一般的な利回りと言えば「表面利回り」である場合がほとんど。きちんと自分で実質利回りの計算することが不動産投資で失敗しないためのコツです。 高利回りの物件は相応のリスクが伴っている可能性もあります。不動産価格と想定家賃収入のバランスを比較してみて、対象の物件にどんなデメリットが潜んでいるのか確認しておきましょう。

収益物件を仲介している不動産業者であれば、その物件についていろいろ知っているはずなので、まずは相談してみることをおすすめします。きちんとリスクを確認して許容範囲かどうかを見極めておくことが大切です。

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