不動産投資で安全マージンを確保する7つの方法

不動産投資を検討している人の中には「安全マージン」という言葉を聞いたことがある人もいるでしょう。安全マージンは、投資で収益を上げたいなら必ず知っておいた方が良い言葉です。

そこでこの記事では、不動産投資における安全マージンとは何か？安全マージンはどのように確保すべきか？について解説していきます。

この記事を読むことで、安全マージンの意味を理解でき、収益性の高い物件を取得しやすくなります。

安全マージンとは何か？

不動産投資で安全マージンを確保する方法を解説する前に、そもそも安全マージンとは何か？という点について以下を解説します。

• 安全マージンの概要
• 安全マージンを確保する方法

安全マージンの概要

安全マージンとは、簡単にいうと「いくら値下がりしても収益を確保できるか？」という指標です。

そもそもマージンとは「差金・利ざや」という意味なので、安全マージンが大きければ値下がりしても利益が出ます。

不動産投資における安全マージンとは、「家賃収入－支出」の予想マージン（差益）をできるだけ大きくして、家賃収入が下がっても…もしくは支出が上がっても利益を保てるようにすることです。

安全マージンを確保する方法

安全マージンを確保する方法は、収入と支出をできるだけ予測することです。収入に関しては、適正家賃を読み、空室率・家賃下落率を読み込んでおくことが重要です。

一方、支出に関しては「突発的」もしくは「上昇の可能性がある」項目を洗い出しておき、なるべく精度の高いシミュレーションを行います。

つまり、「家賃収入－支出」を精度高く予測することが、安全マージンの確保につながるということです。

1.利回りについて理解する

この章より、不動産投資で安全マージンを確保する方法を解説していきます。1つ目の方法は、不動産投資の利回りに関して、以下3つの利回りを理解することです。

• 表面利回り
• 実質利回り
• 返済後利回り

利回りは投資物件の収益性を端的に表した指標です。そのため、上記3つの利回りを理解することで収益性の高い物件を取得でき、それは安全マージンの確保につながります。

表面利回り

表面利回りの計算式は以下の通りです。

• 表面利回り＝「年間家賃収入÷物件価格」

ポータルサイトやチラシなどに記載されている物件の利回りは、ほぼ上記の表面利回りになります。上記のように、年間家賃収入を物件価格で割った単純な利回りです。

上記の年間家賃収入は、賃借人がいて稼働中であれば確からしい賃料収入ですが、空室時であれば「予測」賃料収入なので注意しましょう。これは、以下の実質利回りと返済後利回りも同様です。

実質利回り

つづいて、実質利回りの計算式は以下の通りです。

• 実質利回り＝「（年間家賃収入－年間経費）÷物件価格」

このように、表面利回りに「固定資産税」や「管理委託手数料」などの、物件運営に関わる経費を加味した指標が実質利回りになります。

上記のような計算式になるので、実質利回りは表面利回りよりも精度の高い利回りになります。

返済後利回り

つづいて、返済後利回りの計算式は以下の通りです。

• 返済後利回り＝「（年間家賃収入－年間経費－年間ローン返済額）÷物件価格」

このように、実質利回りに年間ローン返済額を加味した指標が返済後利回りです。考えられる支出を全て盛り込んでいるため、返済後利回りが利回りの中で最も精度の高い利回りになります。

利回りの使い分け

上記3種類の利回りが理解できたら、次に利回りに関して以下の点を知っておきましょう。

• 表面利回りが掲載されている理由
• 利回りを使い分ける方法

表面利回りが掲載されている理由

なぜ、ポータルサイトや広告に記載してある物件の利回りが、最も精度の低い表面利回りかというと、年間経費やローン返済額は人によって異なるからです。

たとえば、年間発生する経費をいくらで読み込むか？は人によって異なりますし、ローン返済額は借入者によって金利や借入額が異なります。

そのため、経費やローン返済額は人によって異なってしまい一概にはいえないので、全員に共通している指標となる表面利回りを広告に記載するというわけです。

利回りの使い分け

このように、表面利回りは精度が低いので、3種類の利回りを以下のように使い分けましょう。

• 表面利回り：大まかに物件を絞る
• 実質利回り：表面利回りで絞った物件を精査
• 返済後利回り：検討段階に入った物件をさらに精査

つまり、はじめは表面利回りで物件を大別して良いですが、その後に実質利回りと返済後利回りを算出し、その物件の収益性をきちんとチェックしなければいけません。

その上で物件を選定すれば、安全マージンを確保できる物件を見つけられます。

2.収入編：適正家賃を算出しているかのチェック

不動産投資で安全マージンを確保する2つ目の方法は、適正家賃を算出しているかチェックすることです。というのも、上述したように空室時の物件利回りは、想定家賃から算出しています。

そのため、その想定家賃が高すぎるのであれば、実際の利回りは低下してしまうのです。適正家賃を算出する方法は以下になります。

• 不動産会社へのヒアリング
• 競合物件のチェック
• AIツールの活用

不動産会社へのヒアリング

まずは不動産会社へのヒアリングです。具体的には、個別相談を行っている不動産会社や、物件を紹介してくれた仲介会社へヒアリングします。

不動産会社は過去の実績や、直近の成約実績などを調べてくれるので、ある程度信頼のおける家賃を聞くことができるでしょう。

競合物件のチェック

また、ポータルサイトなどを利用して、競合物件の家賃をチェックするのも効果的です。競合物件とは、以下のような条件が自分が検討している物件と近い物件のことです。

• 最寄り駅からの徒歩分数
• 間取りや広さ
• 築年数

競合物件をピックアップしたらエクセルなどに落とし込み、必ず平米単価を割り戻します。その後に、自分の物件へ平米単価を落とし込んで適正家賃を検証する…という流れになります。

AIツールの活用

また、AIツールを活用することで家賃を予測することも可能です。不動産会社によっては、AIツールを駆使して物件の予想家賃を算出できます。

AIツールとは、提供している不動産会社にストックされている膨大な物件データを基に、AI独自のアルゴリズムで分析するツールです。

要は、属人的な感覚値ではなくデータに基づいた賃料になるので、確からしい賃料を算出することが可能です。

いずれにしろ、精度の高い家賃を算出しておくことで、安全マージンを確保できる物件選びができます。

3.収入編：空室率を読み込んでおく

不動産投資で安全マージンを確保する3つ目の方法は、空室率を読み込んでおくことです。この点については以下を知っておきましょう。

• 空室率を読み込む事例
• 空室率ゼロはあり得ない
• 空室率を予測する方法

空室率を読み込んでおくことで、前項の「適正家賃」を基にした年間家賃収入の精度がさらに上がります。それが、安全マージンを確保する物件選びにつながるというわけです。

空室率を読み込む事例

空室率を読み込むときの流れは以下です。

• 空室率を加味した賃料収入を算出
• 利回りに反映する

想定する物件は、物件価格1,500万円、年間賃料収入144万円の物件、年間経費25万円、年間ローン返済額84万円とします。

空室率を加味した賃料収入を算出

たとえばで、2年に1か月程度のペースで空室が出ると予測します。2年で1か月ということは、年間で0.5か月空室ということです。

つまり、賃料収入は約4.2％（0.5か月÷12か月）下落するということなので、家賃収入は「年間賃料収入×95.8％（100％－4.2％）」で算出できます。

利回りに反映する

次に、空室率を読み込んでいないパターン（A）と、読み込んだパターン（B）の返済後利回りを比較してみましょう。

A：（144万円－25万円－84万円）÷1,500万円＝約2.33％
B：（144万円×95.8％－25万円－84万円）÷1,500万円＝約1.93％

このように、空室リスクを読み込んだ利回りはさらに下がるので、安全マージンを確保するためには、空室リスクを読み込んだ上で収益性を測ると良いでしょう。

空室率ゼロはあり得ない

空室率を予測するときの注意点は、どんなに立地が良い物件でも空室率ゼロで読み込むのは避けるという点です。

というのも、どの物件も賃借人が入れ替わるときは空室になるリスクあるからです。

賃貸借契約は基本的に内見後に結ぶ

たとえば、2019年9月末で賃貸借契約が解除されるとして、2019年8月時点で賃借人の募集をかけておいたとします。

そして、すぐに賃貸希望者が見つかり、申込みを受け付けたとしましょう。しかし、2019年8月時点では入居者がいるので内見できません。

一般的に、賃貸借契約は内見後に結ぶので、2019年9月末に現入居者が退去して内見した後の契約になります。

清掃や原状回復工事がある

仮に、2019年10月1日に内見をして賃貸借契約を結んだとしても、9月末まで前入居者が住んでいたのであれば、清掃と原状回復工事が終わっていません。

そのため、通常は退去から1～2週間後に新しい入居者が入居する…という流れなので、このケースの場合は早くても10月の2週目に引渡しという流れです。

このように、清掃や原状回復工事があるので、入居者入れ替えのときは空室期間が出てきます。だからこそ、空室なしで収支シミュレーションしてはいけないのです。

空室率を予測する方法

空室率を予測する方法は以下の通りです。

• 不動産会社へのヒアリング
• AIツールの活用

上記は家賃を予測するときと基本的には同じです。ただ、家賃以上に自分で調べるのは難しいので、不動産会社やAIツール頼りになる面は大きいでしょう。

このような視点からも、優良な不動産会社選びは重要になります。

4.収入編：家賃下落率を読み込んでおく

不動産投資で安全マージンを確保する4つ目の方法は、家賃下落率を読み込んでおくことです。この点については、以下を知っておきましょう。

• 家賃下落率の検証方法
• 家賃下落率を読み込んだ収支シミュレーション

また、ほかにも「不動産会社へのヒアリング」「AIツールの活用」という方法がありますが、前項までと同様なので割愛します。

家賃下落率の検証方法

家賃下落率を検証する方法は以下の流れです。

• 条件に近い物件の㎡単価を調べる
• 築年数ごとに賃料をチェック
• 築年数ごとの下落率を検証

条件に近い物件の㎡単価を調べる

上述した空室率のときと同じように、以下の項目で条件に近い物件をピックアップして、平米単価を算出しておきます。

• 最寄り駅からの徒歩分数
• 間取りや広さ
• 立地条件

家賃の下落率を検証するときは、築年数の近い物件ではなく、なるべく築年数はバラバラにピックアップしておきましょう。

築年数ごとに賃料をチェック

その次に、築年数ごとの賃料をチェックします。たとえば、以下のように物件をピックアップしたとしましょう。

徒歩分数	築年数	広さ	間取り	㎡単価
5分	築3年	28㎡	1K	4,200円
7分	築4年	23㎡	1K	4,100円
3分	築7年	33㎡	1DK	4,000円
4分	築7年	25㎡	1K	3,910円
4分	築11年	25㎡	1K	3,800円
5分	築14年	24㎡	1K	3,510円
7分	築17年	32㎡	1DK	3,420円
6分	築22年	25㎡	1K	3,280円
5分	築23年	18㎡	1R	3,220円

築年数ごとの下落率を検証

前項の表をつくった後は、築年数ごとの下落率を検証します。たとえば、いくつか物件をピックアップすると下落率は以下の通りです。

築年数1	築年数2	下落率	年間下落率
築4年4,100円	築14年3,510円	14.4％	1.44％
築7年3,910円	築17年3,420円	12.6％	1.26％
築3年4,200円	築23年3,220円	23.4％	1.17％

このように、年間下落率は1.1％～1.5％ほどです。

家賃下落率を読み込んだ収支シミュレーション

前項のシミュレーション結果で家賃下落率を予測できれば、以下のように長期のシミュレーションで役に立ちます。以下は物件価格1,500万円の想定で、元利均等返済でローンを組んだ場合です。

築年数	年間家賃収入	家賃下落率	経費	ローン返済額	返済後利回り
築5年	144万円	年間1％	25万円	84万円	2.3％
築10年	136.8万円	年間1％	25万円	84万円	1.85％
築20年	122.4万円	年間1％	25万円	完済	6.49％
築25年	106.5万円	築20年から年間2.2％	25万円	完済	5.43％

上記はあくまで一例ではありますが、下落率を見込めば長期的に安全マージンを確保できる物件かどうかが分かりやすいです。また、上述した空室リスクを読み込めば、さらに精度は上がるでしょう。

5.支出編：リフォームと設備交換費用を読み込んでおく

不動産投資で安全マージンを確保する5つ目の方法は、リフォームと設備交換費用を読み込んでおくという点です。不定期の支出とは、具体的には以下の項目になります。

• リフォーム費用
• 設備交換費用

上記について、支出が発生する周期や金額についてみていきましょう。支出の精度が高ければ収支が崩れにくいので、安全マージンを確保しやすいです。

リフォーム費用の周期と金額

結論からいうと、リフォーム費用の周期は物件によってマチマチなので、一概にはいえません。とはいえ、そうなると収支シミュレーションができないので、一旦10年ごとに以下を読み込んでおくと良いでしょう。

クロスの張り替え工事

クロスの張り替え工事費用は以下の通りです。

張り替える範囲	金額
6帖/40m²まで	総額39,800円
7帖/43m²まで	総額47,800円
8帖/48m²まで	総額55,800円
9帖/51m²まで	総額62,800円
10帖/54m²まで	総額69,800円

仮に、洋室7帖の1Kであれば、上記の「47,800円×2＝95,600円」ほど見込んでおくと良いでしょう。なぜなら、廊下やトイレ、洗面所などのクロスも張り替える可能性があるからです。

フローリングの張り替え工事

フローリングの張替え費用は以下の通りです。

張り替える範囲	費用
6帖 (床面積10㎡まで)	総額92,800円
7帖 (床面積12㎡まで)	総額108,800円
8帖 (床面積14㎡まで)	総額124,800円
9帖 (床面積16㎡まで)	総額140,800円
10帖 (床面積17㎡まで)	総額156,800円
11帖 (床面積18㎡まで)	総額172,800円
12帖 (床面積20㎡まで)	総額188,800円

フローリングは10年ごとに張り替えるか分からないので、一旦上記の金額で読み込んでおけば良いでしょう。

つまり、7帖の洋室がある1Kであれば、「クロス張替え95,600円+フローリング張替え108,800円」なので、約20万円を10年ごとに支出として読み込んでおきます。

設備交換費用の周期と金額

次に、設備交換費用の周期と費用についてです。こちらも物件によって異なるので一概にはいえませんが、国土交通省の資料に記載されている以下を参考にしましょう。

部位/周期	5～10年目	11～15年目	21～25年目	26～30年目
給湯器	4,950円	110,000円	110,000円	4,950円
浴室設備	5,500円	22,000円	220,000円	5,500円
洗面台	3,300円	3,300円	55,000円	3,300円
トイレ	3,300円	3,300円	3,300円	3,300円
キッチン	3,300円	22,000円	110,000円	3,300円
エアコン	5,500円	110,000円	110,000円	5,500円

上記に関しては、不動産会社の担当者に実際の物件状況をヒアリングしながら、収支シミュレーションに読み込むことをおすすめします。

いずれにしろ、リフォーム・設備交換費用を長期的にシミュレーションしておくことで、安全マージンを確保しやすい物件を選定できるでしょう。

6.支出編：原状回復費用

不動産投資で安全マージンを確保する6つ目の方法は、原状回復費用をきちんと読み込んでおくことです。この点については以下を知っておきましょう。

• 経年劣化はオーナーが支払う
• 原状回復費用の目安金額
• 管理委託費用に読み込むという方法もある

そもそも原状回復費用とは、賃借人が退去した後に行う補修（原状回復）工事にかかる費用のことです。

経年劣化はオーナーが支払う

まず、原状回復費用の負担についてですが、たとえば以下のような経年劣化は基本的にオーナー負担となります。

• 冷蔵庫の裏が黒ずんだ
• 日光によって床が日焼けした
• 家具を置いていたことで床が凹んだ
• カレンダーを設置していた画鋲の小さな穴

というのも、国土交通省のガイドラインを読み解くと、賃借人が原状回復費用を負担するとき「故意・過失」があるときだけです。

そのため、原状回復費用は賃借人が負担しないこともあるため、オーナーが支払うものとしてシミュレーションしておきましょう。

原状回復費用の目安金額

原状回復費用も物件によって金額が異なりますが、国土交通省の資料によると、オーナーが負担した原状回復費用は以下の通りです。

• ～2万円：30.2％
• ～3万円：35.3％
• ～5万円：20.5％
• ～7万円：8.2％
• ～10万円：4.8％
• ～20万円：0.5％
• ～20万円以上：0.5％

仮に、2年で1か月の空室を想定していれば、2年に1回賃借人が退去するという想定です。

そのため、2年で1か月の空室を想定するなら、2年で2万円～5万円程度を原状回復費用として読み込んでおくと良いでしょう。

管理委託費用に読み込むという方法もある

また、不動産投資は管理会社に賃借人の募集や建物の保守管理を依頼しますが、その管理会社に支払う管理委託費用に原状回復費用を読み込むというプランもあります。

たとえば、管理委託費用を「家賃の3％」から「家賃の6％」にすることで、原状回復費用の負担を管理会社に負担してもらうプランです。

もしくは、「月4,000円ずつプールしておき、そこから原状回復費用を捻出する」のようなプランもあります。いずれにしろ、管理委託費用などを確認しながら、費用対効果の高い方を選択しましょう。

7.支出編：管理費や修繕積立金の上昇

不動産投資で安全マージンを確保する7つ目の方法は、管理費や修繕積立金の上昇リスクを読み込むことです。

この点については以下を知っておきましょう。

• 管理費の上昇リスク
• 修繕積立金の上昇リスク

管理費と修繕積立金に関しては、区分マンション投資をしたときに必須でかかるランニングコストになります。

そして、その金額は上昇リスクがあるので、長期的スパンでは上昇分も見込んでおくことが、安全マージンの確保につながります。

管理費の上昇リスク

管理費の上昇リスクについては、以下を知っておきましょう。

• 管理費とは？
• 管理費が上昇するとき

管理費とは？

そもそも管理費とは、建物管理をしてくれる管理会社へ支払う費用であり、具体的には以下にお金を支払っています。

• 共用部の清掃代
• 共用部の保守・点検
• 管理人への人件費
• 修繕計画の策定や修繕手配

管理費が上昇するとき

管理費が上昇するタイミングは、大きく分けて以下2通りです。

• 管理会社を変える
• 共用施設の稼働率が想定を下回る

まず、管理会社が変わる可能性は極めて低いので、これは収支に読み込まなくて良いです。2つ目の共用部の稼働率とは、たとえば駐車場の稼働率が想定を下回ったときです。

というのも、駐車場の利用料は管理費会計に組み込まれているので、利用が想定を下回ったら管理費が上がる可能性があります。

そのため、仲介会社経由で管理会社にヒアリングし、物件の想定稼働率と現状稼働率は必ず調べておきましょう。

修繕積立金の上昇リスク

修繕積立金は、マンションで既に決まっている修繕計画に則って行う、共用部の修繕に利用するお金です。修繕積立金の上昇リスクは、管理規約を確認しましょう。

というのも、修繕積立金は以下どちらかの方式を採用していることが多いからです。

• 一時金方式：不定期にまとまった額を徴収する
• 段階積み上げ方式：段階的に修繕積立金が上昇する

いずれにしろ支出増になるので、上記を確認して収支シミュレーションに読み込んでおくことで、安全マージンを確保しましょう。

まとめ

不動産投資で安全マージンを確保するためには、収入と支出のシミュレーションを精度高く行うことが重要になってきます。

そのため、不動産会社への個別相談や、自分でポータルサイトなどを利用して調査することが重要です。

安全マージンを確保できる物件選びは不動産投資成功の鍵となるため、上述した点をしっかり意識して物件選びをしましょう。