不動産の管理費っていくら必要？その仕組みと相場を物件種類別に解説

不動産投資を始めようとお考えの方にとって、物件購入後の管理費は疑問のひとつであり、投資を始める前に費用感をしっかりと把握しておきたいところです。

しかし、不動産の管理費について定説のようなものがあまりなく、「物件によってまちまち」という一言で片づけられている部分もあります。しかし、物件を所有して賃貸経営をするのであれば避けて通れない費用なので、どれくらい必要になるのかをしっておかなければ、収支の計算もできません。

そこでこの記事では、不動産の管理費について基本から計算方法、相場、そして管理費についてモヤモヤした部分を解消するために必要な情報を網羅していきますので、どうぞ最後までお付き合いください。

不動産の管理費についての基礎知識

不動産の管理費とは、文字通り不動産を維持管理するための費用です。どんなものに使われているお金で、誰に支払うものなのかという基本にまずは押さえておきたいと思います。

不動産の管理にはコストが伴う

不動産は、所有しているだけだと時間とともに劣化していきますし、何も管理しなければ治安の悪化や資産価値の低下など、さまざまな問題を引き起こします。そうならないように適切な管理をする必要があるわけですが、そのためには費用がかかります。その費用が、不動産の管理費です。

不動産を所有している以上、管理費は必ずかかります。もちろん管理費を節約することはできると思いますが、節約をすればするほど管理が行き届かない部分が出てくるので、その分だけ劣化や資産価値の低下が進むという比例の関係にあります。

持っているだけでは維持することができず、それを適切に維持するために必要なのが不動産の管理費なのです。

不動産の管理費に含まれる主な費用

それでは、不動産の管理費にはどんな費用が含まれているのでしょうか。主な分類としては、「建物の維持管理」と「入居者対応」の2つがあります。不動産投資には必ず所有物件が存在し、顧客である入居者という存在があります。不動産の管理には、この二者への適切な管理が必要になります。

建物の維持管理には設備、建物の修繕やメンテナンス、また清掃など日常の管理業務も含まれます。入居者の管理については、募集活動から家賃の回収、要望やクレームへの対応などが含まれます。

こうした一連の業務を不動産投資家が自ら行うには、専業で取り組む必要があります。しかし、多くの不動産投資家は兼業投資家として別に本業を持っているので、自分ですべてを行うのは困難です。

そこで力を借りることになるのが、不動産管理会社です。今どきの不動産投資で管理費と呼ばれているのは、この一連の業務を任せることができる不動産管理会社に支払うコストのことを指していることが多いようです。

管理費は不動産の形態によって異なる

不動産の管理費は、所有している物件の種類、形態によって管理費の内訳や費用感も異なります。

一棟マンションや一棟アパートなど、いわゆる一棟ものと呼ばれる物件の場合は建物全体を不動産投資家自らが管理することになるため、一棟丸ごと管理を委託することになります。

その一方で区分マンションの場合はマンション全体の管理会社が存在しているため、建物の維持管理についてはその管理会社に一任することになります。区分物件の賃貸管理については家賃の回収や募集活動などといった業務を専門の管理会社に委託する場合もありますが、物件の数がそれほど多くない個人投資家の場合は、自主管理といって自分で物件管理をするケースも多く見られます。

不動産管理会社の役割

ここでは、不動産の管理を委託することになる不動産管理会社の役割がどんなものかを解説しましょう。主な業務は、以下の4つです。

①物件の維持管理
②入居者への対応
③家賃の回収
④入居者の募集

3つ目の家賃の回収業務は不動産管理会社の重要な業務のひとつですが、サブリース契約といって管理会社が借り上げる場合は管理会社が契約当事者となって所有者である不動産投資家に賃料を支払います。

4つ目の募集業務については、不動産管理会社にどこまで業務を委託するかによって有無が変わってきますが、最近ではこの募集業務も含めた管理の一切を任せる形が多いので、これも不動産管理会社の役割と考えて良いでしょう。

不動産の管理をどこまで任せるかによって管理費は異なる

管理会社に不動産の管理を任せる場合、不動産管理のどこまでを委託するかによって費用は異なります。当然ながら委託する範囲が広くなるほど管理費は高くなり、自分でやるウェイトを高くするほど管理費は安くなります。

前項で述べたように、兼業不動産投資家の多くは管理業務のほとんど全部を包括的に委託するケースが多いので、「管理会社＝不動産管理全般を任せる存在」という認識の人が多いように思います。

不動産の管理費はケチるべからず

任せる部分が多いほど不動産の管理費が増大するということは、管理費を少しでも安く抑えたい投資家の中にはできるだけ自分でできる部分を多くして管理費を低く抑えたいと考えることでしょう。

しかし、不動産投資に初めて参入するような初心者にとって、不動産の管理は決して甘いものではありません。入居者という相手がいることであり、さらに近隣住民との兼ね合いなど不動産管理の範囲は投資家が思っている以上に広いのです。

だからこそ不動産専門の管理会社があるのであり、不動産投資の初心者や兼業投資家は不動産管理のほぼ全部をプロに委託することをおすすめします。これは不動産投資家に共通する認識で、アウトソーシングできるものはするべきという基本を覚えておいてください。

一棟物件の不動産管理費が決まる仕組みと相場

ここでは、一棟マンションや一棟アパートといった一棟物件の不動産管理費がどうやって決まり、どれくらいの相場になるのかといったように、一棟物件の管理費について知っておくべきことを解説します。

一棟アパート、一棟マンションの管理方針はオーナーが決める

一棟マンションや一棟アパートといった一棟物件では、建物と土地を1人の投資家が所有します。つまり他に所有者がおらず、管理方針を決めるのもその投資家本人です。

したがって不動産管理会社をどこにするか、どこまで管理を委託するかといった経営判断も投資家自身が行うことになります。これはつまり、不動産の管理費がどれくらいにするのかという決定権も投資家が持っていることになります。

一棟物件の管理費は何に必要なのか

一棟物件の場合、不動産の管理にはどんな業務を伴うのでしょうか。主なものをリストアップすると、以下のようになります。

• 共用部分の維持管理、メンテナンス
• 共用部分の清掃
• 共用部分の修繕、営繕
• 共用部分の光熱費

4つ目の光熱費については管理業務ではありませんが、共用部分の照明や空調などの費用は一棟物件の所有者が負担することになるので、管理費に含まれるものとしてリストに入れました。

もっとも共用部分の光熱費については共益費という形で家賃とは別に回収することができる費用なので、所有者である投資家が代表して支払っている費用だと考えることもできます。

管理費の計算方法

管理会社に委託をする場合、不動産の管理費は「家賃に対して何％」という計算方法によって決まります。一棟アパートであれば4戸から8戸程度の部屋があると思うので、1戸あたりの管理費に戸数をかけて建物全体の管理費が求められます。一棟マンションの場合はさらに戸数が多くなるので、その分管理費も増大します。

もっとも、現実の不動産投資においては少しでも管理費を安くしたい投資家と、少しでもしっかりと管理費を取りたい管理会社との攻防があります。価格交渉において単純に戸数をかけた管理費になることはあまりなく、そこから一部値引きをするなどの形で管理費が決まることが大半です。

不動産投資家は複数ある管理会社から有利な条件のところを選ぶ権利があるわけで、成功している不動産投資家はその権利を最大限に活用することでコストパフォーマンスの高い管理契約を結んでいます。

一棟物件の管理費相場

先ほど、不動産の管理費は1戸あたりの費用を算出してそれに戸数をかけると述べました。1戸あたりの管理費については家賃に対して何%というレートで決まる仕組みになっていることが多く、その相場は5%程度です。

リーシングといって入居者の募集業務も含めて管理を委託すると10%程度の管理費になることもありますが、一棟物件の場合は建物全体の管理委託をすることになるため、価格交渉によって最終的には1戸あたり7%程度に落ち着くというのがよくあるパターンです。

区分マンション物件の管理費が決まる仕組みと相場

一棟物件の次は、不動産投資の双璧である区分マンション投資の場合の管理費についてです。一棟物件との違いも含めて、区分マンション投資において管理費がどのように決まるのかを解説します。

区分マンションにはすでに管理会社が存在する

一棟物件と区分マンションの大きな違いは、所有する物件の範囲です。建物全体と所有する一棟物件投資と違い、区分マンション投資は文字通り建物の中にある1戸単位の部屋を所有します。

管理という視点からこの両者には、管理会社の有無という違いがあります。一棟物件投資の場合は投資家自身が建物全体の管理をどうするのかを決めることになりますが、区分マンションの場合はすでにマンション全体を管理する管理会社があります。

この管理会社は共用部分の維持管理などを行っており、不動産投資家が委託する管理業務の全部を担当しているわけではないところが、ひとつのポイントです。

自分が所有する物件の管理をどうするか

区分マンション投資には、大きく分けて2つの形があります。1つは最初から区分マンション投資のために建てられたマンションの一部を購入し、賃貸経営をする形です。もう1つは不動産投資向けに販売されたわけではない分譲マンションを購入した人が分譲貸しという形で賃貸経営をする形です。

なぜこの2つの形を解説したのかと言いますと、このどちらかによって不動産管理の形が異なるからです。前者の区分マンション投資向けマンションの場合、建物全体を管理している管理会社に自分が所有している物件の管理も任せることができます。最初からそのつもりで区分マンションを購入する人も多いことでしょう。

問題は、後者の場合です。分譲貸しで賃貸経営をする場合、建物全体を管理している管理会社が区分所有部分の管理までやってくれるかどうかは分からないからです。この場合、考えられる選択肢は2つです。

①自主管理
区分所有部分については、家主である投資家が自ら管理するのが自主管理です。1戸や2戸といったようにそれほど多くの区分マンションを所有していない方であれば、むしろコスト的にも自主管理のほうが適していると言えます。

②管理委託
管理会社に区分所有部分の管理を任せる形です。建物全体の管理をしている管理会社に引き受けてもらうこともできますが、自分が所有している物件の入居者管理だけを別の管理会社に任せることもできます。

区分マンションで必要になる管理業務

区分マンション投資で必要になる管理業務は、主に以下の通りです。

①家賃回収
②退去時の原状回復
③入居者への対応
④募集業務

基本的にすべて一棟物件投資と同じですが、管理する範囲が所有物件の中だけに留まります。一棟物件の場合と異なるのは、共用部分の管理については業務に含まれていないことです。

含まれていないから関係ないということではなく、共用部分の管理については共益費という形で管理費を金銭で負担しているので、その費用が実質的な管理費ということになります。

管理費の計算方法

区分マンションの場合も、管理費は「家賃に対して何％」という方法で計算されます。一棟物件と違って複数戸を所有しているわけではないので、所有している物件1戸に対して管理費が家賃に対して何％といったように求められます。

区分マンションの管理費相場

区分マンションの管理費は、おおむね家賃の5％程度というのが相場になっています。ネット上で検索すると、もっと安い業者もたくさんあるので、上限値が5％程度だと考えても良いと思います。

ただし、これは後述しますが、不動産の管理費は安ければ良いというわけではありません。あくまでも必要な管理項目が含まれていて、それでも他よりも若干安いということであれば選ぶ価値もありますが、そうでなければ必要な管理項目が抜け落ちていたり、契約通りの管理業務をきちんとやってくれない恐れがあるので、くれぐれも管理費だけで選ぶことのないようにしてください。

区分マンションなら投資家の自主管理も可能

区分マンションの自主管理について、先ほど少し触れました。一棟物件だと建物全体の管理があるので専門の知識がないと自主管理は難しいですが、区分マンションの場合は建物全体の管理をすでに行ってくれている状態なので、入居者の対応や管理、室内の維持管理だけであれば投資家本人が行うこともできます。

この場合、家賃滞納やクレームなど入居者への対応が必要なトラブルが起きた場合であっても、家主である投資家本人が対応しなければなりません。このことにリスクを感じるのであれば管理会社に委託するのが無難ですが、区分マンション投資家の多くが自主管理を選択している現実もあります。

区分マンションは家賃の収入源が多くあるわけではなく、1戸のみ所有している大家さんであればその1戸から入る家賃収入のみが収入源となります。そのためあまり収入を減らしたくないという思いで自主管理を選択する人が多く、また同時に1戸だけの所有であれば入居者も1人しかおらず、その程度の投資規模であれば十分対応できるでしょう。

最終的な判断は投資家本人がすることになりますが、区分マンション投資の場合は自主管理という選択肢があり、それが意外に現実味のあるものであることを押さえておいてください。

不動産の管理を委託する必要性

ここで、最近増えているサラリーマン大家、兼業不動産投資家が不動産の管理をどうするべきかという方向性についてのお話をしたいと思います。管理費としてどれだけの負担をするのかという部分にも関わることなので、とても重要です。

兼業不動産投資家は管理のプロではない

最近増えているサラリーマン大家と呼ばれる人たちは、もとから資産家に生まれたわけではなく、また同時に不動産業を専門にしているわけでもありません。他に本業を持ちながら、将来や老後のため、豊かな人生を手に入れるために不動産投資を始めた人たちです。

こうした人たちに共通していることは、不動産の管理についてのプロではないということです。不動産投資を始めてからそれほど時間が経っていない人については、不動産投資についても初心者です。

不動産の管理は専門性が高く、ノウハウがないとうまくこなすのは難しいでしょう。特に建物全体の管理となるとなおさらで、兼業不動産投資家がそれを完全にこなせるかというと、それは疑問です。

不動産管理会社はそんな兼業不動産投資家にとって非常に頼もしい存在なので、管理業務に自信が持てないと感じるのであれば、プロに委託するのが得策です。

兼業不動産投資家は本業が多忙である

不動産投資の初心者であればスキル面での問題もありますが、そうではなかったとしても兼業不動産投資家には不動産投資とは別に本業があります。その本業がフルタイムワークである場合、不動産投資に割くことができる時間はそれほど多くはないでしょう。

仮に土日祝が完全に休みになるような職業だったとしても、その日すべて不動産投資での管理業務に充てるとなると年中無休になってしまいます。それだと不労所得を目指して不動産投資を始めた意味がないので、兼業不動産投資家の方々は本業が多忙であることも十分考慮するべきです。

公務員は副業が禁止されていますが、それは副業のせいで心身ともに疲れてしまうと本業に支障が出るのではないかという懸念があるからです。民間企業であれば話は別ですが、公務員の給料は国民の税金から支払われているので、自分のためにやっている副業のせいで本業がおろそかになることは許されません。

不動産投資が本業への負担になってしまうことがないよう、管理会社を有効活用しましょう。管理費はそれをアウトソーシングするためのコストです。

不動産を自主管理するメリット

区分マンションや一部の一棟アパートであれば、不動産を自主管理する大家さんもいます。不動産管理会社に委託することなく不動産を自主管理することには、どんなメリットがあるのでしょうか。

①管理費が不要
管理会社に委託する費用が丸々浮くことになりますが、区分マンションの場合は建物全体の管理を委託している管理会社があるため、そこへの管理費支払いは発生します。

②自分の意向で物件づくり、賃貸経営ができる
管理会社に物件管理を委託すると、ある程度定型化されたサービス内容となります。多くの場合はこれで問題ないと思いますが、リノベーション物件など家主がこだわりを持って不動産経営をしたいという場合には、定型化されたサービスでは満足できないかも知れません。その場合は自主管理によって自分の意向に沿った賃貸経営ができるようになります。

③家賃を安くできるので集客効果が高くなる
管理費が不要になるため、その分トータルで家賃を安くすることができます。入居者にとっては毎月のことなので、家賃にはとてもシビアです。たとえ1000円の差であっても安いほうを選ぶのが入居者心理なので、管理費が不要になることで価格競争力がアップするのは大いに意義があります。

不動産を自主管理するデメリット

自主管理による不動産管理のデメリットについても、見てみましょう。これらはすでに解説してきたことと重複しますが、改めてリストアップすると以下のようになります。

①業務が煩雑
自主管理をするということは管理会社が本来やってくれるような業務をすべて自分でやることになります。とは言え、最初に仕組みさえ作ってしまえば家主の仕事が少ないことも不動産投資のメリットなので、毎日のように何かすることがあるということはありません。何かトラブルや問題が起きた時は対応する必要がありますが、普段はほとんどやることがないと考えても良いと思います。

②人的トラブルに巻き込まれる可能性
不動産投資では、入居者という「人」を相手にすることになります。この人というのが曲者で、中には変な人や問題のある入居者に出くわすこともあります。もちろん事前に入居者の審査をある程度してから入居してもらうことになりますが、管理会社のように審査のプロというわけではないので、どうしても問題のある入居者と契約してしまうことがあります。そんな時に体力的、精神的に大きな負担になる可能性があるのは、自主管理のリスク要因です。

③本業との兼ね合いが難しくなる
何もない平時であれば本業とうまく両立できる不動産投資ですが、何か起きた時には本業との兼ね合いが難しくなることがあります。トラブルはもちろんのこと、退去が発生した時には新規入居者を募集する必要があり、原状回復や内覧対応などが発生するため、その時期は不動産投資家としての業務が多くなりがちです。

不動産管理を委託するメリット

自主管理ではなく、手堅く不動産の管理を専門の管理会社に委託する場合のメリットも挙げてみました。自主管理のデメリットと裏返しになっていることが分かります。

①管理全般を任せられるので手間いらず
本来不動産管理のプロではない人にとって、管理業務の一切を任せることができるのは、とても楽であり、効率的だと思います。仮に管理費が家賃の5％だとすると、その5％は保険料のようなものという感覚で委託する投資家が多くいます。

②人的トラブルと無縁
入居者という人を相手にする不動産投資では、入居者とのトラブルや入居者同士のトラブルなど、人的トラブルに不安や懸念を持つ人がとても多くいます。こうしたトラブルが気になるという理由で不動産投資をためらっているという話も聞いたことがあります。管理会社に委託をするとこうした部分も任せられるため、精神的な負担を軽減できるのは多大なメリットだと思います。

不動産管理を委託するデメリット

それでは、不動産の管理費を支払って管理会社に委託するデメリットについても見てみましょう。

①管理費が必要になる
家賃に対して5％～10％程度の管理費が発生します。これは管理会社の業務が多くても少なくても一律に発生するものなので、不動産投資家にとっては負担増になります。投資家のキャッシュフローが低下するだけなら納得できるかどうかだけの話ですが、そのために家賃負担が増大するため、入居者を募集する際の競争力低下を引き起こすのは、決して看過することができない二次的なデメリットです。

②任せすぎると不動産管理のノウハウが身につかない
よく現役の不動産投資かから聞かれる声ですが、不動産の管理をプロに任せすぎると楽である一方、不動産管理のノウハウが身につかないという問題があります。ノウハウを蓄積していずれは自主管理をしたいという人にとっては、あまり任せすぎて楽をしてしまうと投資家としてスキルアップできないというわけです。

ただし、兼業不動産投資家など今後もずっと不動産管理をプロに委託することを前提にしている場合はノウハウを身につける必要があまりないかも知れないので、その場合はデメリットではないかも知れません。

不動産管理の正しい方向性

不動産の管理をどうするか？専門の管理会社に管理費を支払って委託するべきか？それとも自主管理をしてキャッシュフロー向上を目指すか？この両者は一長一短で表裏一体になっているため、これから不動産投資に参入する人にとっては悩ましいところです。

そこで筆者としての結論を申し上げますと、一棟物件の場合は間違いなく管理会社に全般を委託するべきです。素人が到底できるものではないので、ここは迷う余地がありません。

区分マンションの場合は自分できる範囲の物件数であれば、自主管理も悪くはありません。ただし、今後戸数が増えてくる見通しなのであれば、早い時期に長く付き合える管理会社を見つけておいたほうが得策です。また、家賃の滞納や人的トラブルなどを避けたい方は、最初から管理会社に任せてしまうべきでしょう。

現役不動産投資家がおすすめする不動産管理会社選び術

いずれにしても不動産管理会社に委託する可能性が高いのが不動産投資の世界なので、最後に現役不動産投資家からの声を踏まえておすすめの不動産管理会社選びの方法を伝授します。

地元に強い管理会社を選ぼう

不動産は動かない資産なので、それぞれの地域に地場勢力の不動産会社があります。それと同時に地場勢力の不動産管理会社もあるので（両社が系列会社であることもあります）、できるだけこうした地元に強い管理会社を選ぶのが良いと思います。

その地域以外に営業エリアがないのであれば地元で悪評が立たないように誠意ある仕事が期待できますし、そもそも地元に特化しているのでコストパフォーマンスも高いと思います。

こうした地場勢力の管理会社を探す方法は、近隣物件のエントランス付近にある「入居者募集」の看板を見るのが最も手軽かつ確実です。その他には地元の主要鉄道駅前にある不動産会社に集客依頼を兼ねて相談してみると、めぼしい管理会社を紹介してくれるかも知れません。

管理物件の下見をしよう

管理の委託を検討している管理会社の実力を知るには、その管理会社が担当している物件を見るのが最も確実です。アパートやマンションなど、その管理会社が担当している物件の共用部分を観察してみてください。

放置物がたくさんあったり、郵便ポスト付近が散らかったままになっていたりする場合、あまり管理が行き届いていないと見るべきです。管理が行き届いている物件はエントランスと共用部分にそのカラーがしっかりと表れるので、ぜひ下見してみてください。

管理費が安いだけの業者を選ばない

不動産の管理費は毎月のことなので、ついつい安い業者を選びたくなるものです。ネットで検索をすれば驚くような安値を提示している業者もたくさんあるので、そういった業者に任せたくなるのが人情ですが、ちょっと待ってください。

管理会社の管理業務はどこも同じではなく、安い業者は何かサービス内容が欠落している可能性があります。それも必要な管理業務なのであれば、同じサービス内容の条件で比較検討をしましょう。

不動産の管理業務には厳然として相場があるので、あまり相場を逸脱するような価格を提示している業者は、「何かあるはず」という目を持つようにしてください。

まとめ

不動産の管理とは何を管理しているのか？そのための管理費とはどういう費用なのか？その相場は？といった管理費に関する疑問にお答えしてきました。不動産投資を始めようとお考えの方にとっては重要な知識ばかりなので、ぜひこの情報を物件選び、投資判断にお役立てください。