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稼げる大家は知っている|不動産投資のファイナンスとCF

By Oh!Ya編集部

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稼げる大家は知っている|不動産投資のファイナンスとCF

不動産投資を検討している人の中では、「お金のことをもっと知りたい」と思う人は多いはずです。というのも、不動産投資は「利回り」「融資」「経費」など、お金に関して知っておくべきことが多いからです。

そこで今回は、「不動産投資のファイナンスとCF(キャッシュフロー)」というテーマで、大家になるなら必ず知っておくべきファイナンス(お金)のことを解説していきます。稼げる大家になるために、ファイナンスに関する知識は必ず身に付けておきましょう。

ファイナンスとは「お金」のこと

そもそもファイナンスを直訳すると「財政、財務、財政学、財源、財力、歳入」のような意味です。ただ、冒頭でも触れましたが、ここでいうファイナンスとは不動産投資に関する「お金」全般のことを指します。

不動産投資をはじめ、投資はお金を稼ぐために行います。そのためには、当然ながらお金の知識は必須であるといえるでしょう。特に、不動産投資の場合は「融資」が絡んでくる投資になるので、融資について知らないと稼ぐことは難しいです。

また、不動産投資は経費(=支出)が多いのも事実なので、手元に残るお金はいくらか?というCF(キャッシュフロー)も必須知識といえるでしょう。

元利均等返済は損している

返済

まずは、ファイナンスの中でも融資に関することから解説していきます。融資を受ける際に意外と知られていないのは、その返済方法です。具体的には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。

結論からいうと、ほとんどの人は元利均等返済を選んでいる・・・というよりは自動的に元利均等返済になっているケースが多いのですが、実は元利均等返済にはデメリットがあります。メリット・デメリットも含めて、返済方法についてしっかり理解しておきましょう。

元金と利子

基本的なことですが、返済方法を解説する前に元金と利子を解説します。元金とは、元々ローンを組んだ金額であり、「借入額」とも呼ばれます。たとえば、3,000万円の物件を購入するときに、頭金300万円を出し2,700万円のローンを組んだのであれば、2,700万円が元金です。

利子とは、元金にかかる金利から発生する、金融機関に支払う対価です。たとえば、2,700万円の借入をして年利3%であれば、単純計算で年間81万円(2,700万円×3%)が利子というわけです。

これを基に、以下より元金均等返済と元利均等返済について解説していきます。はじめにいっておきますが、あまりに複雑な計算式のため、元金均等返済も元利均等返済も細かい計算式や内訳までは理解しなくても良いです。それぞれの概要と特徴をつかめば問題ありません。

元金均等返済について

まずは元金均等返済から解説します。通常は元利均等返済の方が多いのですが、まず元金均等返済の仕組みを分かってからの方が、元利均等返済の仕組みは理解しやすいのです。

元金均等返済とは?

元利均等返済は、毎月の支払い額のうち「元金」は一定金額になり、元金に応じて「利子」が変わるという支払い方法です。

たとえば、2,000万円の借入を借入期間25年(300か月)で組めば、毎月の支払い額は元金が66,666円(2,000万円÷300カ月)になります。そして、利子は元金の減少度合いによって減額されていくという仕組みです。

元金均等返済の特徴とは?

元金均等返済の特徴は以下の点です。

  • 元金がどんどん減るので返済額が少なくなっていく
  • 総返済額も元利均等返済より少ない
  • 最初の支払い額が高額になる

元金均等返済の場合は、元金をどんどん返していくので利子が減っていき、それによって月々の支払い額が徐々に少なくなっていきます。後述しますが、元利均等返済よりも元金の減るスピードが早いので、元金均等返済の方が総返済額は少なくなります。

この点が、元金均等返済の最大のメリットといえるでしょう。一方、最初から元金をどんどん返していくので、残債が大きい初期の頃の返済額は高額になります。つまり、ローンの支払いはじめは、返済額が高額になるという点がデメリットです。

元利均等返済について

一方、元利均等返済とは、毎月の返済額が一定になるようにつくられた返済方法です。毎月の返済額には「元金+利子」が含まれますが、その内訳を金融機関の方で調整し、毎月の支払い額を一定にします。

そうすることで、元金均等返済と違い、毎月のローン返済額が一定になるので、収支計画が立てやすいのです。ローンを組むと元利均等返済が自動的に選ばれるといいましたが、その理由はこの「返済額が一定」という点です。

一方、最初の支払い金額の内訳は元金よりも利子の方が多いので、総返済額は元金均等返済よりも多くなります。

2種類のシミュレーション(総返済額など)

さて、元金均等返済と元利均等返済の仕組みが分かったところで、具体的にシミュレーションをしてみましょう。以下は、借入金額2,000万円、借入期間25年、金利3%でのシミュレーションになります。

以下が元金均等返済です。

年/月返済総額元金分利子分借入残高
1年後116,66666,66650,00019,933,334
3年後110,66666,66644,00017,533,358
5年後104,66666,66638,00015,133,382
8年後98,66666,66632,00012,733,406
11年後92,66666,66626,00010,333,430

※横スクロールできます。

以下が元利均等返済です。

年/月返済総額元金分利子分借入残高
1年後94,84244,84250,00019,955,158
3年後94,84249,06045,78218,263,939
5年後94,84253,67441,16816,413,660
8年後94,84258,72236,12014,389,357
11年後94,84264,24530,59712,174,666

※横スクロールできます。

また、総返済額は元金均等返済が27,524,934円で元利均等返済が28,452,481円と、約93万円の違いがあります。このように、元金と利子の内訳、そして借入残高と総返済額が異なるのです。

元金均等返済の方が総返済額は安くなりますので、最初の支払い額に問題がなければ元金均等返済の方が良いでしょう。ただ、収支を安定させたく、支払い額を変えたくない場合は元利均等返済がおすすめです。

不動産投資のファインナンスにおいて「融資」は非常に重要で、返済方法は毎月の支出と直結します。そのため、元金均等返済と元利均等返済の違いは必ず頭にいれておきましょう。

知らないと怖い「金利」について

金利

さて、次に解説するファイナンスについても、前項と同じく融資関連の「金利」についてです。金利には3種類の金利があり、その中でも「店頭金利」が高い金融機関には注意しましょう。

3つの金利表記について

まず、以下の3種類の金利の概要を理解しておきましょう。

  • 店頭金利
  • 優遇金利
  • 実質金利

店頭金利

店頭金利とは、その金融機関が提示している金利になります。ほかの商品でいう「定価」や「メーカー希望小売価格」のようなもので、金融機関ごとに異なります。

金利の数値については、変動金利は短期プライムレート(仕組みは覚えなくて良いです)という指標、長期金利は新発10年国債の金利を基に算出されます。そのため、金融機関で店頭金利に大きな差はありませんが、若干の違いがあります。

優遇金利

次に、優遇金利とは店頭金利から優遇(マイナス)される金利のことです。優遇金利は、その借入者のプロフィールによって異なります。通常は、プロフィールが良い、つまり返済に苦労しなさそうな借入者の方が優遇金利は大きくなります。

実質金利

実質金利とは、「店頭金利-優遇金利」で計算され、実際に適用される金利のことです。たとえば、店頭金利が3.5%で優遇金利が0.7%であれば、実質金利は2.8%(3.5%-0.7%)になるというわけです。ローンを借り入れるときは、この実質金利での計算書が提示されます。

店頭金利が高い場合は要注意

さて、金利の種類別の概要を理解したところで、注意点は変動金利を借りるときの「店頭金利」の数値です。全期間固定金利の場合は実質金利が変わらないので気にしなくて良いですが、変動金利は実質金利が変わることがあります。

店頭金利は変わる

変動金利は定期的に金利を見直すので、金利が上がれば返済金額が変わってきます。そして、一般的には優遇金利は変わらないのですが、店頭金利は変わっていきます。店頭金利が上がれば実質金利も上がるので、それに伴い返済額も上がるという仕組みです。

たとえば、以下2つの金融機関があるとします。

  • A銀行:店頭金利3.5% 優遇金利0.7% 実質金利2.8%
  • B銀行:店頭金利3.8% 優遇金利1%   実質金利2.8%

一般的には優遇金利は借入期間中には変化しません。つまり、A銀行の店頭金利が3.6%に上がっても優遇金利は0.7%のままなので、実質金利は2.9%(3.6%-0.7%)というわけです。

店頭金利を高く算出する傾向あるので注意

上記のように、A銀行よりB銀行の方が店頭金利は0.3%高いのですが、優遇金利がB銀行の方が0.3%高いので実質金利は同じになります。

しかし、店頭金利が高いということは、短期プライムレートや10年国債の金利を基に店頭金利を算出する場合、ほかの金融機関よりも高い金利を算出する傾向があるということです。

そのため、仮に短期プライムレートや10年国債の金利が上昇したときに、店頭金利が上がりやすいというデメリットがあります。仮に、2つの銀行で迷っており条件が同じであれば、店頭金利が低い金融機関を選んだ方が、金利上昇リスクは小さいといえるでしょう。

CFは手元に残るお金のこと

キャッシュフロー

さて、ここまではファイナンスの中でも主に融資について解説してきました。次はCFについて解説します。不動産投資は「利回り」が重視されがちですが、実はこのCFも利回りと同じくらい重要です。

そんなCFについては、以下の点を理解しておきましょう。

  • CFとは?計算式の解説
  • 年間支出とは?
  • CFのシミュレーション

CFとは?計算式の解説

不動産投資でいうCFとは手元に残るお金のことであり、計算式は「年間家賃収入-年間支出-年間ローン返済額」になります。たとえば、利回りは「(年間家賃収入-年間経費)÷物件取得費用」となりますが、これはあくまで「物件取得費用を何年で回収できるか?」という指標です。

しかし、大家にとって重要なのは、「何年で回収できるか?」という点以外にも、「結局手元にいくら残るのか?いくら儲かるのか?」という点です。それを計算するには利回りの計算式では無理なので、CFの計算式をつかいます。

年間支出とは?

具体的に、年間支出とは以下の項目をいいます。

  • 税金(固定資産税や都市計画税)
  • 保険料(火災保険料や地震保険)
  • 退去時の補修費用
  • 管理費や修繕積立金(区分マンションの場合)

注意点は、「実際に支払うお金」を計上することです。たとえば、税金関係に「固定資産税・都市計画税」とありますが、物件を取得した初年度には不動産取得税がかかります。そのため、初年度のCFには不動産取得税を加味する必要があります。

また、保険料は一括前払いなので、これも初年度に計上する必要があります。逆にいうと、初年度は支出が多いので、初年度のCFが赤字でも2年目以降に黒字転換できていれば問題ないでしょう。

CFのシミュレーション

例として、以下の物件でCFをシミュレーションしてみましょう。

  • 年間家賃収入:168万円
  • 年間支出:42万円
  • 年間ローン支払い:84万円

上記の場合だと、「168万円-42万円-84万円=42万円」なので、この年に手元に残るお金は42万円ということになります。仮に、初年度で不動産取得税30万円、保険料30万円であれば、支出が60万円増えるのでCFは「マイナス18万円」になってしまいます。

つまり、手持ち資金から18万円減るので、その点を認識していないといけません。これは利回りでは算出できないお金だからこそ、CFも算出する必要があるのです。

融資とCFのシミュレーションを立てよう

シミュレーション

続いて、融資とCFを両方加味したシミュレーションを紹介します。不動産投資のファイナンスで重要な、「融資」と「CF」という2つのシミュレーションをすることで、収支計算の精度も上がります。また、合わせて空室・家賃下落率時のシミュレーションも紹介していきます。

今回紹介するシミュレーションは一例となります。以下を参考にしながら、必要と思うシミュレーションはを深掘りしていきましょう。

金利によるCFの違い

まず、金利による支払い額の違いを計算します。以下は2.5%の金利が0.5%上昇して3%になった時を想定しています。

借入額(万円)/金利2.5%(単位:円)3%(単位:円)
2,000年948,288/月79,024年1,011,840/月84,320
1,800年853,452/月71,121年910,656/月75,888
1,600年758,628/月63,219年809,472 /月67,456

※横スクロールできます。

仮に、借入金額が2,000万円の場合には、2.5%から3%金利が上がると年間で63,552円ローン支払い額が上昇します。

つまり、先ほど例に出した「年間家賃収入168万円-年間支出:42万円-年間ローン支払い84万円=CF42万円」の場合は、ここから63,552円マイナスすることになるということです。さらに、以下で空室率と家賃下落率を加味してしましょう。

空室率によるCFの違い

先ほどの「年間家賃収入168万円-年間支出:42万円-年間ローン支払い84万円=CF42万円」を例にします。家賃収入が168万円なので、家賃7万円の物件を2戸保有していることにしましょう。

その際、2戸トータルで年間の空室を設定すると、以下のようなキャッシュフローになります。

空室状況CF
満室42万円
1か月空室35万円
2か月空室28万円
3か月空室21万円
4か月空室14万円
5か月空室7万円
6か月空室0万円

※横スクロールできます。

つまり、トータルで6か月・・・1部屋につき3か月の空室になるとCFはゼロになります。仮に、これが2,000万円の借入、金利2.5%の想定だとしまう。その場合、金利が3%に上昇することで支出は増えるので、前項のようにCFは63,552円悪化するということです。

家賃下落によるCFの違い

次に、家賃下落率によるCFの違いをみていきましょう。

現行賃料収入▲5%▲10%▲15%▲20%▲25%▲30%
42万円39.9万円37.8万円35.7万円33.6万円31.5万円29.4万円

※横スクロールできます。

仮に、前項のシミュレーションで算出した「1か月の空室でのCF」を加味すると以下になります。

1か月空室での賃料収入▲5%▲10%▲15%▲20%▲25%▲30%
35万円33.25万円31.5万円29.75万円28万円26.25万円24.5万円

※横スクロールできます。

重要なのはシミュレーションを重ねること

さて、色々なシミュレーションをしてきましたが、重要なのはパターン別に色々なシミュレーションを重ねることです。金利が変わったらどうなるか?空室がつづいたらどうなるか?賃料が下落したらどうなるか?というように、色々な角度からシミュレーションしてみましょう。

上記はあくまで一例であり、シミュレーションの種類はたくさんあります。前項の「家賃下落によるCFの違い」で行ったシミュレーションに、金利の上昇リスクを加えることも可能です。このようなシミュレーションは仲介会社では行ってくれないので、自分で行うしかありません。

もちろん、全パターンで黒字になる必要はなく、自分の中で「大丈夫」と思うラインを引くことです。たとえば、「空室が年2か月、家賃下落が10%、金利が0.5%上昇という局面でも赤字にならなければ良い」など、自分の中で基準を持っておくと良いでしょう。

まとめ

このように、不動産投資におけるファインナンスで重要なのは、融資とCFになります。まずは、元利均等返済と元金均等返済の違いを理解し、金利種類の仕組みを理解しましょう。

そして、CFの計算式が分かったところで、さまざまなシミュレーションをしてみます。多少時間はかかりますが、不動産投資の物件選びにおいては、自分でシミュレーションを重ねましょう。このファイナンスの知識は、不動産投資で成功する物件を選定できるかどうかにつながっています。

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