不動産投資と自己資金の深い関係と最低限必要な自己資金額
By Oh!Ya編集部
2,373view
不動産投資を始めようかとお考えの方が、最初に感じるハードルが自己資金ではないでしょうか。
「自己資金は少なくとも○○○万円必要」 「自己資金が少なければ融資の審査に通らない」
といったように自己資金に関する厳しい意見があるかと思えば、
「自己資金ゼロからでも始められる」
という楽観的な意見もあります。 果たしてこのどちらが本当なのでしょうか？この大きな疑問に対する答えと、不動産投資と自己資金の切っても切れない深い関係について解説していきたいと思います。
目次
不動産投資と自己資金の関係
不動産投資では収益物件を購入する必要があるわけですが、その時に重要になるのが自己資金です。先立つものがなければ不動産投資を始めるのもままならない・・・というのは本当なのでしょうか。
不動産投資の自己資金とは？
ほとんどの場合、不動産投資は金融機関の融資を利用することが前提になります。その時、一部を融資ではなく自分のお金でまかなうのが普通です。この時購入資金の一部として充当する自分のお金のことを、自己資金といいます。
いわば、不動産投資の自己資金とは不動産投資ローンの頭金という位置づけです。
もちろん、価格が安い物件の購入では融資を利用せず自己資金だけで購入することもあります。この場合は一部ではなく全部が自己資金での不動産投資ということになります。
不動産投資に自己資金が必要だと言われる理由
高額商品を購入する際に利用するローンでは、代金の一部を自己資金として支払うのが一般的です。商品購入の意思表示という意味合いが強く、もし途中でキャンセルをしたら頭金として支払った自己資金は戻ってきません。
不動産投資の場合、自己資金は金融機関に対する事業の本気度を伝えるためのものという意味合いが含まれています。自分のお金を一部自己資金として出すことで、本当にその不動産投資を成功させるつもりだということが伝わりやすくなるわけです。この場合は審査に通らなければ物件の購入をすることがそもそもできないので、手付金として支払った自己資金は戻ってきます。
後述しますが、不動産投資の世界にはフルローンといって購入代金の全額をローンでまかなう（つまり自己資金ゼロ）という形があります。これだと金融機関に本気度が伝わりにくく、審査では不利になるというのが通説です。これも後述しますが、今では融資事情が厳しくなっているため、自己資金なしのフルローンはほとんど審査に通らなくなっています。
不動産投資のメリット「レバレッジ効果」とは
自己資金で必要な費用の一部をまかなうということは、残りの大部分は融資で調達します。このお金は金融機関から借りたものなので、他人資本です。このように不動産投資では、自己資金と他人資本によって投資金が構成されています。
しかし、大部分が他人資本だったといっても、収益物件から得られる家賃収入は全額が投資家のものになります。3,000万円の物件を購入する際に500万円の自己資金を投じたとして、その物件では毎月10万円の家賃が得られているとしましょう。この場合、3,000万円に対する年間の家賃収入は120万円なので、年間の利回りは4％です。しかし、これを自己資金ベースで計算すると500万円の自己資金に対して120万円の家賃収入があるのですから、利回りは何と24％になります。
このように少ない自己資金で大きな利回りが得られることを、レバレッジ効果といいます。レバレッジとは「てこ」という意味で、てこの原理で少ない力で大きなものを動かすことができる物理の法則にちなんでいます。
このレバレッジ効果は不動産投資がもつ大きなメリットなので、たとえ自己資金だけで物件を購入できるだけのお金があったとしても、多くの投資家はあえて融資を利用してレバレッジ効果を最大化しようとします。
キャッシュフローROIと自己資金の関係
先ほどの例で家賃が10万円で年間の家賃収入が120万円と述べましたが、これは表面利回りと呼ばれる目安の数値です。実際の不動産投資では必要経費や税金、空室率やローン返済などを考慮する必要があるので、家賃収入が丸々手残りになるわけではありません。
こうした現実に即した支出を差し引いた後に残る投資家の手残りのことを、キャッシュフローROIといいます（単にキャッシュフローということもあります）。
投資家にとって最大の関心事は「いくら儲かるのか」という点に尽きるので、キャッシュフローROIをどれだけ多くするのかが課題となります。
その点において、自己資金の多寡はキャッシュフローROIに大きく影響します。なぜなら、自己資金を多く入れているほどローン借入額が減るため、その分毎月の返済額が減ります。返済分が減るということはキャッシュフローROIが増えます。つまり投資家の手残りが増えるため、自己資金の多寡はそのままキャッシュフローROIの多寡に直結しています。
自己資金回収率（CCR）で不動産投資の健全性を判定できる
利回りやキャッシュフローROIの他に、不動産投資の世界では自己資金回収率（CCR）という指標が用いられています。先ほど自己資金に対する利回りが高くなるのはレバレッジ効果のおかげであるという解説をしましたが、このCCRもこの概念から生まれた指標です。
先ほどの例だと、500万円の自己資金で3,000万円の物件を購入しました。そして年間の家賃収入は120万円です。CCRでは「自己資金をどれだけのペースで回収できるか」を測るため、年間の収入である120万円を自己資金の500万円で割って求めます。
計算式は先ほどの自己資金に対する利回りと同じなので、結果は24％となります。1年で自己資金のうち24％ずつ回収できることになるので、ほぼ4年で自己資金の回収を終えることになります。
このCCRは投資の安全性、健全性を知るために用いられているため、CCRが高い（自己資金を早く回収できる）投資は優秀であると見なすことができます。
不動産投資の自己資金はいくら必要？
不動産投資を始めるのに必要な自己資金は、いくらくらいなのか？これは多くの方がお持ちの疑問で、なおかつ不動産投資にハードルの存在を感じる部分でしょう。果たして不動産投資を始めるのに自己資金はいくら必要なのか？その疑問にお答えします。
自己資金がなければ不動産は買えない
以前はそうでもありませんでしたが、2019年現在、不動産投資の新規参入で自己資金がなければ不動産は買えないと思ってください。かつてフルローン、オーバーローンと呼ばれる自己資金ゼロの不動産投資が人気を集めたことがありましたが、スルガ銀行の不祥事をはじめとする一連のスキャンダルやフルローンで不動産を買った人の結末があまりにも良くないということが重なり、今では審査の厳格化によってほぼ不可能になりました。
不動産投資を始めるには、自己資金が必要である。これが今の大前提です。
必要な自己資金の目安
それでは、不動産を購入するのに必要な自己資金はどれくらいが目安になるのでしょうか。もちろん多いに越したことはありませんが、少なくとも物件価格の10％、そして理想は20％というのが現在の目安です。
3,000万円の物件であれば300～600万円、5,000万円の物件であれば500～1,000万円という具合に、購入物件の価格によって必要になる自己資金の額も比例して多くなります。
少なくとも用意したい自己資金額
物件価格によって必要な自己資金が変動するわけですが、最低限用意しておきたい金額として、区分マンションなら100万円、一棟アパートだと1,000万円という金額がしばしば登場します。
この数字はあくまでも目安ですが、多くの不動産投資案件で最低限はこれだけの自己資金を用意するべきという定説となっています。
これを見て区分マンションの100万円はともかく、一棟アパートの1,000万円がずいぶん高いという印象を持たれたかと思います。これはスルガ銀行やTATERUの問題が関係しており、一棟アパート向けの融資審査がとりわけ厳しくなっていることの影響です。
自己資金が多いほど有利になる理由
不動産投資を始めるのにあたって自己資金は多いほど良いと述べました。そのことを前提に、自己資金が多いとなぜ良いのかという理由を2つに集約すると以下のようになります。
①審査に通りやすくなる
金融機関の審査で重視されるのは、不動産投資という事業の有望性や採算性です。きちんと回収できるかが最も重要になるわけですが、それを見極めるために重視しているのが、投資家本人の本気度です。不動産という担保があるので、それさえあれば誰にでも融資を出すわけではないところが、銀行らしい部分でもあります。
その不動産事業にどこまで本人が勝算を持っていて、本気で取り組もうと思っているかを示す最大の方法は、自己資金の金額です。「本人もこれだけの自己資金を投じて取り組もうしている」ということが伝われば、それだけ審査に通りやすくなります。
②借入額が減りキャッシュフローROIが向上する
自己資金を多く入れるということは、それだけ借入金額が少なくなります。レバレッジ効果を発揮させたいので大半が自己資金ということだとメリットが薄れますが、1割よりも2割と自己資金として投じればその分借り入れが減り、月々の返済額も減ります。
投資家の手残りであるキャッシュフローROIを少しでも多く確保したいということであれば、ローン返済分を少なくするのが効果的です。
それでは自己資金100％が最も有利なのか
1,000万円を下回っているような安い物件であれば、そもそもレバレッジ効果があまり期待できません。そのような安い物件の場合は全額を自己資金で投資をしても良いと思いますが、数千万円以上の価格になってくると全額を自己資金でまかなうのは難しいという人が大半でしょう。
それに加えて、数千万円もの投資規模になるとローンを活用してレバレッジ効果を発揮したほうが投資効率も高くなります。例えば1,000万円を不動産投資に使える人であれば、1,000万円全額を1つの物件への投資に使ってしまうよりも、500万円ずつ2つの物件への自己資金として使えば、2つの物件から家賃収入を得ることができるので、より多くの不動産収入が見込めるという具合です。
自己資金100％の不動産投資は安全ではありますが、レバレッジ効果というせっかくのメリットを自分のものにするためにも、「審査を通す」という目的以上に多く投入する必要はないと思います。
いわゆる「自己資金ゼロ」の不動産投資について
すでに言及してきた「自己資金ゼロ」の不動産投資について、その可能性と現状について詳しく述べてみたいと思います。
フルローンによる不動産投資の可能性
自己資金、つまり頭金なしで全額をローンで資金調達をして不動産投資をするというビジネスモデルがあります。いえ、「あります」という現在形よりも「ありました」という過去形のほうが正確かも知れません。
自己資金を全く使わず全額をローンでまかなって物件を購入する不動産投資のことを、「フルローン」または「オーバーローン」といいます。金融機関にとっては不動産を担保にするので、最悪の場合は不動産から貸金の回収が可能であるということで、かつてはよく利用されていました。
不動産投資ブームといわれる状況が盛り上がっていた頃にはよく聞かれましたが、実はその当時でも審査にそれほど通っていたわけではなく、それこそパワハラをしてでも審査に通していたスルガ銀行のような金融機関でないと現実には難しかったというのが「自己資金ゼロ」の実情です。
なぜ自己資金ゼロだと審査に通らないのか
ところで、なぜ自己資金ゼロだと融資の審査に通らないのでしょうか。ここまでの解説で自己資金は投資家の本気度を示すものだと述べてきているので、自己資金がゼロだと本気度が伝わらないというのは、理由のひとつです。しかし理由はひとつではなく、他にもあります。
①事業のリスクが高すぎるから
②資金ショートの可能性が高いから
そもそも自己資金がないということは、貯金ゼロの状態から不動産投資を始めようとしている可能性が高く、これは経験者からすると危険しか想像できません。不動産投資は突発的な出費が発生することがありますし、家賃収入が思惑通りになる保証もありません。そういったリスクを許容しつつ賃貸経営を軌道に乗せていくのが本質なのに、自己資金がない状態で始めてしまったら本質が見えてくる前に経営破綻や資金ショートをしてしまうのが目に見えています。
こうしたリスクを金融機関が看過するはずはなく、かくして自己資金がないと審査に通らないわけです。
自己資金ゼロの不動産投資に付きまとうリスク
もし、自己資金ゼロで不動産投資を始められたとしましょう。その場合にやって来るリスクには、以下のようなものがあります。
①資金ショート
前項でも少し触れましたが、自己資金がない＝貯金がないという状態で不動産を購入、所有するのは資金ショートを招きます。ローン返済で資金が枯渇する可能性もありますが、不動産の購入や所有には色々な税金が発生し、それが払えないというケースもあります。
一連のアパートローンスキャンダルでは、貯金が23万円しかない人の預金残高を623万円に捏造して審査に通した事例が発覚しました。この人が予定通りアパートを購入した場合、翌年の不動産取得税を支払ないことになり、1年もしないうちに資金ショートとなります。新築アパートということで思惑通り満室経営になってローン返済ができていても、税金で資金がショート、そして黒字倒産という流れも多いにありうるわけです。
②資金不足による不利の発生
中古物件を購入した場合、設備の更新やリフォームなどを必要とする場合があります。自己資金ゼロだと安い物件しか買えない可能性がたかく、そのような物件は買ってからの出費を織り込んでおかなくてはなりません。設備の更新などが後手に回ると集客力が低下し、空室リスクの増大につながります。
結局、賃貸経営に不利が生じてしまい、収支がマイナスになってしまえばじり貧のまま経営破綻を迎えるでしょう。
③経営リスクが致命傷になる恐れ
不動産投資に付きまとうリスクとして、家賃滞納や空室率の上昇などが挙げられます。これらのリスクにある程度耐えられるだけの体力があれば問題ありませんが、自己資金ゼロだと何かリスクがひとつでも表面化しただけで「即死」の可能性が高まります。
これは少ない資金で株の信用取引やFXの高レバレッジ取引をするのと、よく似ています。少額で始められて投資効率は高いですが、その分リスクが高くなることは全く同じです。
自己資金ゼロだと不動産投資を始められない現状について
自己資金ゼロの状態から不動産投資を始めることの危険性について、十分ご理解いただけたと思います。今ではこうした属性の人は審査に通らないので、ある意味リスクが回避されていると考えて良いでしょう。
今となっては信じられないことですが、かつてはそんな人が融資の審査に通ってしまい、実際に不動産物件を所有できていたことがありました。しかも、ほんの数年前のことです。その人たちその後どうなったのかは、不動産投資による自己破産の急増といったデータだけを見ても明らかです。
「自己資金ゼロでもOK」というのは資金が少ない人にとってはとても魅力的ですが、数千万円クラスの資産を購入、保有する不動産投資の世界にそんな人が参入するべきではないのです。むしろ今のほうが健全であり、かつての状況が異常だったと思うべきです。
先ほどの例のように貯金が23万円の人が不動産投資をしたいのであれば、J-REIT（不動産上場投資信託）を購入するなど、小口化された商品がいくらでもあるので、そういった商品を選択すれば良いのです。この方法については、次章で解説します。
十分な自己資金が用意できない場合はどうする？
自己資金ゼロではないとしても、物件価格の1割以上という資金を用意できない場合もあるでしょう。そんな場合は不動産投資をあきらめるべきなのでしょうか？そんな場合に取りうる方法と、もうひとつの選択肢について解説します。
自己資金が少なくても融資が付きやすい政府系金融機関
民間の銀行では融資審査の厳格化が進んでいるため、自己資金が少なければ融資の審査に通りにくくなるのは当然であると思ってください。その一方、政府系の金融機関には比較的融資を受けやすいところがあります。その代表格が、日本政策金融公庫です。
日本政策金融公庫は国が運営しているため利益を追求することが目的ではなく、事業を始めたいと思っている人に融資をして経済を活性化させたいという目的を持った金融機関です。そのため自己資金が少なくても事業の有望性があれば審査に通る可能性があります。
日本政策金融公庫についての詳細と攻略法については、以下の記事に詳しい解説がありますので、ぜひ参考にしてください。
・日本政策金融公庫で不動産投資ローンを借りる！知っておくべき６項目
金融機関以外の融資を検討する
金融機関の審査では、投資家の本気度（つまり自己資金）や購入する不動産の担保価値、その不動産を経営した時の採算性などが考慮されます。スコアリングといって各項目についてどれだけの安全性や有望性があるかによって得点がつけられ、その合計点が一定以上になれば審査合格、それ以下であれば不合格と判定されます。
こうした金融機関の融資を受けられないのであれば、自己資金の調達も含めて勤務先の組合ローンなど、福利厚生の一環として設けられている制度を利用するのもひとつの手です。金融機関とは別の基準で審査されているため、こうした仕組みを利用すれば資金調達の道が開かれるかも知れません。
金策を頼れる人がいる場合は頼ってみる
筆者はあまりおすすめしませんが、身内や近しい人などに借金を頼めるのであれば、そういった人からの資金調達もひとつの方法です。こういった人間関係による信頼を担保にしたお金のやり取りは、不動産投資がうまくいった時は問題にならないかも知れませんが、失敗した時のことを考えると目も当てられません。
あくまでも最後の手段であり、頼めるような人が身近にいる人だけの選択肢だとお考えください。
不動産投資信託（REIT）に投資する
先ほど少し触れましたが、自己資金が少ないのであれば現物不動産ではなく、不動産への投資を小口化した金融商品を購入するのも有効です。その代表格がREITといって、不動産専門の投資信託です。
REITの中でも証券取引所に上場されている銘柄のことをJ-REITと呼びますが、その中にはオフィスビルや物流基地、ホテル、住宅などさまざまなジャンルの不動産に投資をしているものがあります。投資家から集めたお金で不動産を購入し、そこから得られる賃料収入や売却時に得られた売却益などが投資家に分配される仕組みになっているので、少額であっても間接的な不動産投資が可能になります。
REIT投資については、当メディア「Oh!Ya」に詳しく解説している記事がありますので、関心がおありの方はぜひ以下の記事も併せてお読みください。
・【J-REITの全て】儲かるならやってみたい超初心者向け講座
・10年で700万円の資産形成も？REIT銘柄一覧から最適解を選ぶ方法
REIT投資から現物不動産投資に進出しよう
2019年現在、不動産市況の好調を反映してREITも好調が続いています。個別のJ-REIT銘柄でも値上がりしている銘柄が多いですし、J-REIT全体の平均値である東証REIT指数も右肩上がりの上昇を続けています。
REIT投資をするということは、こうした成長力を味方につけて資産を増やすということです。もちろん投資なので絶対はありませんが、自己資金が少なくて現物不動産投資に踏み出せないという場合は、REIT投資で資金を増やして現物不動産投資に必要な自己資金の準備を目指すというのも、ひとつの方法だと思います。
目指せ300万円！不動産投資の自己資金を作る方法
3,000万円の物件を購入するために1割の自己資金が必要だとすると、その金額は300万円です。ここでは、その現実的な300万円という自己資金を作る方法を考察してみたいと思います。
毎月5万円を貯金すれば5年後に300万円
300万円という自己資金を、ゼロから貯めることをシミュレーションしてみましょう。毎月5万円ずつ積み立てていけば、ちょうど5年後になります。毎月5万円であればそれほど非現実的な金額でもないと思うので、これなら5年計画で300万円の自己資金を作れそうな気がしてきませんか？
ここで「5万円は無理」と思った方も、悲観することはありません。今の生活を見直すだけで毎月5万円の貯金をねん出する方法があるので、次項からの解説に読み進んでください。
支出の中からムダ遣いを徹底的に排除する
普段の支出には、たくさんのムダが潜んでいます。煙草を吸っている人であれば、毎日1箱吸っているだけでも500円近い出費です。これが毎日となると、1ヶ月で1万5,000円です。もちろん愛煙家の方にとって煙草は単なるムダ遣いではないと思いますが、これと同じように何気なく消費しているものの中にあるムダ遣いを洗い出すことは、貯金習慣に欠かせないプロセスです。
そこで筆者が提案したいのが、家計簿アプリです。ノートに家計簿をつけていくのと違って支出の傾向を分析したり、貯金の目標を設定してそれに向けてお金の使い方をアドバイスしてくれる機能があるので、まずはムダ遣いを洗い出すという目的だけでも利用価値があると思います。
家計簿アプリについては、こちらの記事に詳しい解説があります。お金を貯めたい人にとっては有益な情報が満載なので、ぜひ併せてお読みください。
・厳選家計簿アプリ4選！想像以上の実力で「本来の目的」を達成しよう
強制貯金で毎月3万円を目指す
ムダ遣いの洗い出しによって毎月2万円の捻出を目標にして、あと3万円は強制貯金習慣で貯めるというのはどうでしょうか。強制貯金とは、給料など収入が入った時に強制的に一定の金額を貯金に回してしまい、残ったお金で生活をまかなうという方法です。
よくある貯金の考え方として、「生活費の余った分を貯金に回す」というものがありますが、これだと貯金はほとんど増えません。なぜなら、人間はあるお金を使ってしまう習性があるからです。30万円あれば30万円の生活をしますし、それが40万円になったら10万円余るのかというと、それは最初のうちだけです。
その習性を自覚した上で、最初から給料天引きのような形で3万円を貯金してしまい、残りのお金で生活をするという発想を持つようにしてください。
毎月5万円の貯金を運用で増やそう
ムダの見直しで捻出した2万円と、強制貯金の3万円。合計5万円を毎月積み立てていくわけですが、せっかくなのでこのお金を増やす努力をしたいところです。
とはいっても超低金利時代の昨今、資産運用をすると言ってもそれほど利率が高いものは見当たらないとお思いではないでしょうか。それはあくまでも元本保証による運用の話であって、投資の世界には魅力的な運用方法がたくさんあります。うまく運用すれば年利3～5％程度の利回りを比較的安全に上げることができるので、詳しくは以下の記事も併せてお読みください。
記事タイトルの通り、年収がそれほど高くない人向けの内容となっていますので、庶民的な感覚でお金を増やすノウハウが身につきます。
ちなみに、年利3％で運用することができれば同じように毎月5万円の積み立てであっても、結果は以下のようになります。
同じように5万円ずつ5年間積み立てていったとしても、5年後には24万円もお金が増えています。不動産投資の自己資金としてお金を貯めているのですから、そのお金が必要になるのは5年後です。その5年という時間を味方につけてお金を増やすという発想を持つようにしてください。
まとめ
不動産投資と自己資金の関係について、経験や多くの人の事例をもとに解説してきました。自己資金の重要性や意義についてご理解いただけたのではないでしょうか。ある程度の自己資金が必要になっている今の状況がむしろ健全と言えるので、末尾で解説した方法も活用しながら十分な自己資金を用意した上で、健全性の高い不動産投資を始めましょう。
