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不動産投資で賢く節税!減らせる税金と仕組みを徹底解説

By Oh!Ya編集部

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不動産投資で賢く節税!減らせる税金と仕組みを徹底解説

不動産の運用は、家賃収入を得ることだけが目的の投資ではありません。賃貸物件の経営をうまく活用することで、所得税や住民税などを節税することにも役立ちます。 確定申告の際には、不動産を利用した節税対策を行うことで、税の負担を抑えることも可能でしょう。 ここでは、不動産投資で出来る節税の仕組みをご紹介いたします。

不動産投資でできる節税とは

節税

不動産投資での収益ポイントは、家賃収入から得られるインカムゲインと、不動産を売却することで得られるキャピタルゲインの2つがあります。 賃貸経営をする場合は、このインカムゲインでの安定した収入がある、というのが不動産投資の大きな魅力ですね。しかし、もし空室率などが高まり、想定したよりも家賃収入が得られなかった場合はどうでしょうか。

賃貸物件を運用していくにあたって、毎月、管理費や修繕積立金などの費用が発生します。家賃収入よりもこの費用の割合が大きくなってしまった場合は、赤字経営となってしまいますね。これでは、不動産投資をする意味がないように思えるでしょう。 しかし、他の金融投資などと違い、不動産投資の場合は、物件の購入や運用に掛かった支出を経費として計上できるのです。

たとえば、サラリーマンが会社から得ている労働の対価といえば給与所得ですね。原則として、その給与から毎月「所得税」という税金が源泉徴収されています。この所得税は、年間で計算すると数万円や数十万円になることもあるでしょう。

もし、個人で事業をされている方の場合は、年度末の確定申告でこの所得税を納めなければなりません。数十万円もの金額が税金でもっていかれるのです。ちょっともったいないと感じませんか? 不動産運用で掛かった支出を経費として計上すれば、この所得税が還付されることがあるのです。

所得税・住民税と相続税を節税できる

所得税だけに限らず、住民税なども還付対象となります。また、相続があった場合にも、不動産を活用することで相続税の節税が可能です。 いったい、どんな仕組みで節税に繋がるのでしょうか。

所得税&住民税の節税

サラリーマンが得た給与は、そのまま所得として課税されます。また、自営業の方が利益を得た場合も、所得として課税対象になります。 こうした所得にさらに賃貸物件の運用による家賃収入などがあれば、それらも不動産所得として合算し、課税された額を納めなければなりません。これを損益通算と言います。

この損益通算は、給与所得と不動産所得を合算し、所得税として計算されることになります。しかし、利益だけを計上するのではありません。 たとえば、年間の家賃収入よりも、経費などの支出の方が上回り損失が出てしまった場合は、それも計上することができるのです。

給与所得が年間700万円で、不動産の収入が100万円だった場合は、課税所得は800万円となります。 国税庁のウェブサイトhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htmにある所得税の通算表で計算すると下のようになります。

課税対象所得×税率-控除額=所得税額
800万円×0.23-63万6千円=120万4千円

不動産所得の計算式は、「総収入金額-経費=不動産所得金額」です。 この不動産所得が黒字の場合は、そのまま課税されるのみとなります。 では逆に、不動産所得が赤字だった場合はどうでしょうか。

赤字になると所得税が節税できる

前述の通り、賃貸物件の購入や経営に掛かる費用は、損益通算をすることで経費として計上できます。家賃収入の減少によって赤字経営となってしまった場合は、そのマイナス分を差し引くことで、所得税の節税へと繋がります。

所得税の計算式は、「課税対象所得×税率-控除額=所得税額」となります。 もし、不動産所得がマイナス100万円の赤字だった場合を計算してみましょう。

給与所得×税率-控除額=所得税額
700万円×0.23-63万6千円=97万4千円

不動産の赤字を入れた場合。

給与所得-不動産所得×税率-控除額=所得税額
700万円-100万円×0.20-42万7千5百円=77万2千5百円

給与所得のみの所得税額97万4千円と、不動産所得マイナス分を入れた所得税額77万2千5百円との差額は、20万1千5百円です。 この差額の約20万円分が還付される対象となります。

このように、損益通算によって損失分を計上することで、所得税額を軽減することができるのです。

減価償却費が節税のポイント

不動産投資での節税対策として、物件を購入した費用も経費として計上することができます。たとえば、2,500万円の一棟マンションを買った場合、買った年にその購入費を一括して計上するのではなく、減価償却として分割していくことができます。

減価償却とは、物件を購入した価格に対して、建物の構造などによって定められている耐用年数を期間に応じて分割し、経費として計上していくことを言います。 一棟マンションの購入費も、この減価償却費として計上していくことで、大きな節税対策へと繋がるでしょう。

たとえば、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)の一棟マンションの場合、耐用年数は47年です。建物は定額法という計算式で減価償却します。 建物を取得したタイミングによって少し計算式が異なるので注意しましょう。

平成19年3月31日以前に取得した場合
減価償却費の額=取得価額×90%×旧定額法の償却率
平成19年4月1日以後に取得した場合
減価償却費の額=取得価額×定額法の償却率

2,500万円で一棟マンションを購入した場合の計算をしてみました。

建物取得価格×償却率=減価償却費
25,000,000×0.022=550,000円

年間に55万円も減価償却費として経費に入れることができます。 経費と言っても、実際に毎年55万円の現金が出て行っているわけではありません。減価償却費は帳簿上だけのものですので、所得税などの計算上に経費として入れるだけで税の負担を減らすことができるのです。

不動産投資に必要な経費の一覧

ちなみに、減価償却費以外にも、不動産投資の際に必要経費として計上できるものはたくさんあります。一覧としてまとめてみました。

不動産投資に必要な経費一覧
管理費(電灯やエレベーターなどの設備の維持や点検、共用部分の清掃を含む維持管理など)
修繕積立金(風雨などによる建物の経年劣化で傷んだ個所の修繕や、維持のための積立金)
管理委託手数料(管理会社に支払う手数料)
原状回復費(入居者が退去した後に室内の修繕や清掃をするための費用)
火災保険および地震保険料
租税公課
ローンの利息
減価償却費
その他(不動産運営に関する交通費や、司法書士・税理士などに支払った手数料)

これだけの費用を計上することができます。

住民税の節税効果

確定申告の際に必要経費をきちんと計上しておくことで、住民税も節税することができます。この住民税とは、市町村や都道府県に支払う地方税のことを言います。 税率は、市町村が6%、都道府県が4%で、計10%です。

サラリーマンの方の場合は、給与から天引きされている場合が多いでしょう。もし、給与からの天引きにしていなかったり、自営業の方の場合は、市民税・県民税額通知書が送付されてきます。

たとえば、不動産投資目的以外で、ご自身の居住用として買った住宅の場合。住宅ローン減税を利用することで、この住民税を節税することも可能です。

相続税の節税

平成27年に相続税の改正があり、基礎控除が引き下げられ、最高税率の引き上げが行われました。結果的には、改正前よりも、改正後のほうが相続税を納税する人が約2倍に増えたと言います。

しかし、不動産をうまく利用することで、この相続税を節税できるってご存知ですか? たとえば、現金や株式などの有価証券が評価されるのは時価ですが、不動産の場合は違います。土地の場合は相続税評価額、建物の場合は固定資産税評価額によって評価されるので、この時点で現金との差額が生まれ、相続税の節税へと繋がるのです。

相続税の計算方法

相続税の計算式は下の通りです。 まず課税対象となる遺産総額を計算します。

課税遺産総額=遺産総額-基礎控除額

基礎控除額は、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」です。

相続税額=課税遺産総額×相続税率-控除額

国税庁のウェブサイトでは、相続税の速算表が公開されています。

法定相続分に応ずる取得金額税率控除額
1,000万円以下10%
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円

参考:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4155.htm

現金を相続した場合と、不動産を相続した場合の比較

たとえば、現金5,000万円を相続した場合と、5,000万円の土地を相続した場合とで比較してみましょう。ここでの法定相続人は一人とします。

まず、現金5,000万円の場合。 5,000万円-(3,000万円+600万円×1)×15%-50万円=160万円

次は、土地5,000万円の場合。土地の場合は、路線価方式または倍率方式で評価されます。市街地の場合は、路線価方式を使って計算します。 この路線価方式によって計算された土地は、路線価の80%位の評価額になるのが一般的です。そのため、5,000万円の土地の場合は、5,000万円×0.8=4,000万円が課税遺産総額となります。

また、小規模宅地の特例が利用できた場合は、50%もの軽減が可能になります。 それを考慮して計算した場合。

4,000万円×0.5=2,000万円

となり、課税遺産総額は4,000万円だったものが2,000万円にまで軽減されるのです。 この2,000万円から、基礎控除額の3,600万円を差し引くことができるため、実際の相続税額は0円となるのです。

いかがでしょうか?現金5,000万円を相続すると、相続税が160万円掛かるのに対し、5,000万円の土地を相続した場合は、相続税が掛かりません。 単純計算ではありますが、ざっくりと相続のイメージを掴んでいただけたでしょうか。

不動産相続は相続税額が低くなる傾向にある

このように、不動産を相続した場合は様々な特例措置があり、相続税額が軽減されていきます。

現金や有価証券などは、相続したときの時価に対する課税です。ところが、不動産の場合は、路線価や固定資産台帳から算出された評価に対する課税となります。 そこから特例などの適用によって軽減されていくので、メリットは十分に大きいと言えるでしょう。

土地の評価額による減税

前述の通り、土地の相続税は、国税庁が定めた路線価を基に評価されます。その評価額の80%に対して課税されるので、それだけでも減税になると言えるでしょう。

また、貸家建付地の評価を利用することでも減税することができます。貸家建付地とは、土地の上にある建物が、収益を目的とする賃貸物件であることを言います。この評価方式によって、さらなる減税が見込めるでしょう。

小規模宅地等の特例を受けることでも、減税が望めます。これは、被相続人が所有していた土地が、一定の要件を満たすことで50%まで評価額を減額できるものです。 不動産のこうした特例などを利用することで、相続税の節税に役立つでしょう。

建物の評価額による減税

建物については、固定資産課税台帳に記載されている、固定資産税評価額が使われます。 もし、土地の上に賃貸物件を建てて運用している場合は、貸家建付地の評価方法によってさらに20%程度軽減されます。

固定資産課税台帳とは、固定資産税の課税対象となる土地・建物についての詳細を記載した帳簿のことを言います。市町村が、固定資産の状況などを明らかにするために備えられています。

法人化で更なる節税

サラリーマンなどが行う不動産投資は、一般的には個人事業として賃貸物件を運用している方が多いでしょう。もし、運用が好調でさらに物件を増やしていくことで家賃収入が増えた場合、それに比例して所得税も高くなっていきます。

投資のリターンとしてせっかく得た収入なのに、所得税でたくさんもっていかれるのはもったいないと感じませんか? 個人事業として不動産投資を続けるのではなく、法人化することで節税対策へと繋がるでしょう。

個人と法人の税率差を利用して減税

不動産投資を行うにあたって、メリットとしてよく挙げられるのは所得税の還付です。前述の通り、損益通算によって賃貸運営で赤字が出た場合は、所得税や住民税が控除され、還付を受けることができますね。

でも、せっかく家賃収入を得たくて不動産投資を始めたのに、節税できるとはいえ赤字になるのでは意味がありません。それに、節税できたとしても、賃貸運営が赤字のままでは節税で浮いた分と相殺されてしまうこともあるでしょう。

個人の場合に掛かる所得税や住民税と、法人税との税率は異なります。そのため、一定以上の家賃収入になった場合は、法人税のほうが少なく済むことがあるのです。

所得税の場合は、所得が増えるほど税率も高くなっていきます。法人税の税率の一覧表と見比べてみてください。ある一定の所得を超えると、法人税の方が税率は低くなることがわかります。

国税庁のウェブサイトより、所得税と法人税の税率一覧表の一部を抜粋しました。

・所得税の税率

課税される所得金額税率
195万円以下5%
195万円を超え 330万円以下10%
330万円を超え 695万円以下20%
695万円を超え 900万円以下23%
900万円を超え 1,800万円以下33%
1,800万円を超え4,000万円以下40%
4,000万円超45%

参考:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

法人税の税率

資本金規模所得金額税率
1億円以下800万円以下15.0%
     800万円超23.2%
1億円超 – 23.2%

参考:国税庁 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5759.htm

資本金の規模が1億円以下の法人で、所得金額が800万円以下の場合は税率15%です。 たとえば、個人の所得金額が800万円だった場合、税率は23%ですね。この一覧表を比較すると、所得金額が330万円を超えた場合は、法人税の方が税率は低くなっているのです。

所得分散で課税対象を減らす

所得税は個人に対して課税されるため、世帯単位で見ると夫婦の所得合計は同じでも、実際はそれぞれの税負担が異なります。 確定申告の際などに、夫婦など生計を一にしているご家族の所得を、一つにまとめて申告している場合があります。

上の所得税の税率一覧を見ていただくとわかりますが、夫婦の所得合計が1,000万円で申告した場合は税率が33%となります。 これを別々に申告すれば、夫500万円、妻500万円で、それぞれ税率は20%に収まりますね。 このように、所得を分散して課税対象を減らせば、税負担を軽くすることができるのです。

相続手続きも簡単に

賃貸物件を法人で取得すれば、家賃収入による不動産所得は法人のものになります。またその法人が株式会社であれば、株式は有価証券ですので、その所有している不動産も証券化されたイメージになりますね。

株式会社が不動産を所有すれば、家賃収入や管理費・固定資産税などは全て株式会社に帰属し、相続の手続きや分割が簡単になります。 配偶者や子供へ相続するときは、計画的に少しずつ株式を贈与していくことで、無駄な負担なく相続対策をしていくことができるのです。

たとえば、もし個人が相続税対策のために、不動産を毎年少しずつ生前贈与していく場合。土地を分筆したり、その都度、登記などを行わなければなりません。あまり現実的とは言えませんね。 これが、株式の有価証券であれば、贈与をすることで簡単に家族へ移すことができるのです。妻と子に株式を移しておけば、株式会社が所有している不動産も結果的には受け継いだことになるでしょう。

法人化するための費用や税理士を雇う際の費用に要注意

法人化をうまく利用することで、相続を有利に進めることができます。しかし、法人化するためには様々な費用が掛かってきます。 株式会社を設立する場合の費用は2つ。

  • 定款作成費用
  • 設立登記費用

一般的には、この2つの費用を合わせると25万円くらいが必要になるでしょう。

また、法人化することで、税に関する会計業務が煩雑になってきます。こうした業務を税理士に任せることができれば、手間が省けて余計な時間を取られることも無くなるでしょう。 税理士は税務関連のプロですので、経理の処理や確定申告など、安心して任せることができますね。

ただし、法人化すると決算などもあるため、会計業務を税理士に依頼すると数十万円の費用が掛かります。 税務のプロを雇えば、会計に関することは全て任せられるので時間短縮にもなり非常に合理的と言えます。しかし、それなりの費用は掛かってしまいますので、具体的な費用については、実際に税理士に相談してみると良いでしょう。

不動産投資による節税の注意点

賃貸物件の運用をする際は、損益をしっかりと把握しておくことで節税へと繋がります。所得の金額によっては、法人化して特例などを利用することで、さらなる節税が見込めるでしょう。

しかし、不動産の節税対策はメリットばかりではありません。いくつか注意点を挙げてみました。

黒字経営なら所得税は節税できない

安定して家賃収入がある場合は、賃貸物件の経営も黒字になっていることが多いでしょう。 もし、賃貸経営が黒字になっている場合は、所得税は節税できません。損益通算による損失分をマイナス計上できないからです。

赤字経営で金融機関からの信用を失う

銀行

節税効果を発揮するために、賃貸物件の損益を赤字で計上した場合。銀行などの金融機関から見れば、「収支の状況が悪く、経営がうまくいっていない」と見られてしまいます。

赤字計上することで、所得税や住民税の節税にはなりますが、もしローンを組んで賃貸物件を増やす予定があるときは注意が必要です。銀行はローンの審査をする際に、現在行っている賃貸不動産の経営状況も見て判断します。もし、収支が赤字になっている場合は、金融機関の信用を失ってしまうでしょう。

物価の下落で資産価値が落ちる

不動産は動かない資産です。もし、物価が下落してしまったときは、賃貸物件の資産価値も落ちてしまいます。 資産価値が落ちたときは、固定資産税が下がるなどの要素もありますが、家賃相場が下がったり、売却したいときには不動産相場そのものが下がってしまうこともあります。

不動産はその場から動きませんが、物価の変動によって、価値は常に流動していくことを知っておくことが大切ですね。

まとめ

不動産投資による賃貸物件の経営は、その損益状況によって節税効果が期待できます。黒字経営なら、安定した収入が得られているので問題ありませんが、赤字の場合は落ち着いていられませんよね。

そういうときは、損失を計上することで、所得税や住民税を下げられるメリットがあります。 また、たとえキャッシュフロー(現金の流れ)が黒字であったとしても、減価償却費をうまく活用すれば帳簿上のみ損失が出ている、という状況を作り出せるでしょう。実際の現金は失っていないので、大きな効果がありますね。

相続をする際にも、現金や有価証券をそのまま相続するのではなく、予め法人化して不動産を所有しておくことで、相続税の負担を減らすことができます。

このように、不動産投資は単に家賃収入や売却益を得ることだけがメリットではなく、様々な手法を用いることで、多彩なメリットを生み出すことができるのです。

ここでは、不動産投資の節税についてご紹介してきました。不動産は節税以外にも、個人年金の形成に役立ったり、生命保険の代わりとして活用することもできます。 他の記事でも、そうしたメリットをご紹介していますので、ぜひご覧になってみてくださいね。

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