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不動産投資のリアルが分かる!成功率ズバリ大公開

By Oh!Ya編集部

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不動産投資のリアルが分かる!成功率ズバリ大公開

不動産投資における成功を考えるのであれば、まずは目標とするビジョンを設定しなければなりません。多くの場合は不労所得や老後の年金補助など、継続的なプラス収入を夢見て不動産投資を始めます。

そのなかで、理想通りの成功をおさめる割合はどの程度なのでしょうか?今回は不動産投資における成功率と、少しでも成功率を高める方法をご紹介します。

不動産投資で成功する確率は?

サイコロ

不動産投資を始めるうえで、成功の確率というのはもっとも気になる要素です。不動産投資の現実的な成功率を見て、どのような運用スタイルを目指すのかは投資家次第。

この項では目指すべき運用スタイルの目安となる、不動産投資の成功率についてご説明いたします。

そもそも不動産投資の成功とは?

家賃収入だけで生活できる水準を目指す投資家がいれば、節税対策や生命保険代わりに物件を購入する投資家もいます。

不動産投資における成功の基準は多くの意見がありますが、自身がどのような成功をおさめたいのか考えることは重要なプロセス。なぜなら、目指すべき着地点がイメージできていれば、ゴールまでの過程が想像しやすくなるからです。

実際の成功率はどのくらい?

実際に不動産投資を始めて成功する確率というのは、不動産投資を始めたい多くの人々が気になるポイント。しかし成功事例に関する公的な統計データはないため、実際の成功率を断言することは難しいです。

そのため、今回は不動産投資をあつかうサイトより、独自のリサーチ結果を引用。成功率の目安となるデータをご紹介します。

以下では、不動産の教科書が独自のリサーチ方法で集めたデータによる「目的別の成功率の目安」をご紹介しますので、参考にしてみてください。 ①家賃収入による不労所得で生活していけるようになりたい 成功率は10%以下 ②毎月のキャッシュフローが永続的にプラスになることが目標 成功率は20~30%程度 ③相続税の節税対策 成功率は50%以上 ④本業はやめないけれど、副業で安定収入を得たい 成功率は50%以上 ⑤不動産投資家として、事業をどんどん成長させていきたい 成功率は10%以下 ⑥毎月のキャッシュフローは少々赤字でも、生命保険代わりの効果や節税効果、将来の年金代わりになればいい 成功率は70%以上

引用:不動産投資の教科書「不動産投資の成功率の真実と成功率をできるだけ高める7つの方法」リンク

不動産投資の多くが目指すことになる「不労所得での生活」や「永続的な毎月の収入」は、どちらも30%を超えない低い確率にとどまっています。

このような成功ビジョンを描いて不動産投資を始める場合、理想と現実のギャップに戸惑わないように入念な事前学習が必要です。いち早く不動産投資を始めたいと焦る気持ちをおさえ、成功の確率を少しでも高める方法を予習しましょう。

一方で「相続の節税対策」や「安定した副収入」を成功と設定した場合、実現の確率は50%以上と兼業投資家にとって希望が持てる数字です。今後もサラリーマンとして働きながら資産拡大を目指す、安定と将来性をバランス良くそなえた成功ビジョンと言えます。

サラリーマン大家として活動する投資家は多いため、参考になる書籍やブログ記事も豊富。自身が理想とするサラリーマン大家を見つけ、兼業投資家のリアルな意見に触れることをオススメします。

そして、少々の赤字運営なら容認できる場合は70%以上となっていますが、初めからこの水準を目指すのは得策ではありません。想定より赤字が拡大してしまえば、節税効果を上回る損失になるからです。

さらに、目標を低く見積もってしまうと、学習へのモチベーションを保つことが難しくなります。少々の赤字であれば仕方ないといった心持ちは、不動産投資の成功率を著しく下げてしまう原因の1つ。

どのような投資スタイルでも、多額の資金を投入することに変わりはありません。同じ金額を投資に回すのであれば、より大きな利益を狙って運用することをオススメします。

不動産投資が失敗しにくいのは本当か

高層ビル

他の投資商品と比べて、不動産投資は失敗する可能性が低いと言われています。しかし、具体的にどうして失敗の確率が低いのか、明確な理由がなければ信じられません。

そこで不動産投資が他の投資商品と異なるポイントを、3つピックアップしました。この項では、不動産投資が失敗しにくいとされる理由をご説明します。

賭けではなくて資産購入

投資がギャンブルだと思われる理由の1つに、ハイリスクな投資商品の存在が挙げられます。投資と言えば株式投資やFXなどがメジャーですが、これらは投資金がゼロになる危険性を秘めた投資商品です。

対して不動産投資は物件の資産性が高く、投資した資金がゼロになることはありません。こういった点から不動産投資は堅実な投資商品としてとらえられています。

そして株式投資やFXと不動産投資には、もう1つ特性上の大きな違いがあります。基本的に株式投資やFXは、資産売買による差額収入(キャピタルゲイン)によって利益をねらう投資家がほとんど。購入価格よりも高い価格で売却し、その繰り返しで利益を上げます。

一方で不動産投資は資産保有による継続収入(インカムゲイン)によって利益をねらう投資家がほとんど。キャピタルゲインによる収益は、市場での売買価格に依存するためコントロールが不可能です。

しかし、不動産投資のインカムゲインは「賃料収入」であるため、投資家自身によるコントロールが可能。インカムゲインを増やしたいのであれば、フリーレントや初期費用を減らした提案など、付加価値を用意して賃料を上げることができます。

こういったコントロール範囲の広さこそ、不動産投資が賭けではないとされる要因の1つです。

衣食住の需要はなくならない

経済が悪化して平均所得が下がったり、失業率が増加して就職難が問題になったりしても「衣食住」の需要がなくなることはありません。野菜やお米が高騰しても消費者がいなくならないように、不況が訪れても住む家は必要です。

景気の悪化は家賃相場に多少の影響は与えるものの、急速に資産性を失うというようなケースはほとんどありません。

価格変動はゆっくり

市場に不特定多数の参加者がいる株式投資やFXと異なり、取引が買い手と売り手の1対1で行われることが不動産投資の特徴。さらに宅建免許がなければ短期的な売買が制限されるため、他の市場と比較して不動産業界は流動性が低いです。

これらの理由から不動産業界の市場は、基本的にゆっくりとした価格変動となります。つまり購入直後に市場での価値を失う可能性は低く、中長期的に安定した運用ができます。

不動産投資以外に「ミドルリスク・ミドルリターン」と呼べる投資商品は少ないため、不動産投資は時間のない兼業投資家に向いた投資商品と言えるでしょう。

不動産投資成功の三条件

ノート

不動産投資は他の投資商品ほど経済の影響を受けないため、入念な準備を心がけることで成功率を向上させられます。反対に、成功の条件をしらないために招く失敗も多いです。

そこで不動産投資を成功に導く条件を、3つピックアップしました。この項では、不動産投資を成功させるための条件を3つご紹介します。

成功のキモとなる良い物件選びにこだわる

不動産投資を始めるうえでもっとも重要なのが「物件選び」です。物件は収入源となる商品そのものなので、良い物件を選ぶことが不動産投資の成功に直結します。

早く収入を得たいからといって焦って物件を買えば、それは結果が予想できないギャンブルと同じです。ギャンブルではなく堅実な投資資産となるよう、おさえるべきポイントを確認しましょう。

何よりも知識を持つ

物件の良し悪しを判断するためには、不動産投資の知識をたくわえる必要があります。基礎的な情報があれば回避できる問題は多く、成功率を上げたいのであれば継続的な学習は避けて通れません。

初めは書籍やセミナーなどを利用して、不動産投資のノウハウや実情を知ることから始めましょう。どのような運用方法が成功しやすく、どのような物件で利益をあげる人が多いのか、多くの知識があるほど失敗を避けられる可能性が高いです。

ここで注意しなければならないのは、すべての成功エピソードを鵜呑みにしてしまうことです。それぞれの成功エピソードの裏側には、運や景気の影響が隠れていることも忘れてはいけません。

あらゆるエピソードの成功要因を、ロジカルに説明できるほどの知識があれば理想的です。

不動産会社の言うことを鵜呑みにしない

不動産会社は投資初心者にとって頼もしい存在ですが、すべてのアドバイスをそのまま聞き入れる行為は危険です。物件の決定を急かしたり、デメリットを濁したりする営業マンは要注意。

自信をもって購入物件の選択ができない状態では、不動産会社にとって都合の良い物件を勧められる可能性があります。多額の資金をあつかう投資であるからこそ、あらかじめ目的を明確にしたうえで専門家に助言を求めましょう。

妥協せずに探し続ける

目的を明確にしたうえで条件をしぼった場合、求める条件をクリアする物件が見つからないケースもあります。特に需要のあるエリアでは売買成立が早く、たとえ希望に合う物件を見つけたとしても先を越されることは少なくありません。

だからといって、条件を緩めた理想には及ばない物件を購入すれば、上手く運用できなかった際に後悔する可能性は高くなります。さらに不動産投資における短期売買は税率が高く、すぐに手放して同等の資金を取り戻すことは困難。

成功率をわずかでも上げたいと考えるのであれば、理想通りの物件が見つかるまで妥協しない姿勢が大切です。

資産価値がある物件を選ぶ

資産価値が下がりにくい物件を選べば、不動産に投資した資産が大きく減ることはありません。資産価値が下がりにくい物件といえば、やはり都市部の需要が高い物件が対象となります。

反対に今後の過疎化が懸念される地域や、土地価格が下がることが予想できる地域の物件は要注意。「宅地建物取引業法」では説明責任が義務付けられる範囲が限られているため、地域のデメリットをすべて教えてくれるわけではありません。

そこで利用したいのが「立地適正化計画」です。これは都市の機能性を向上させることを課題とした、対象地域の展望をあらわす計画書。施設を集中させるエリアや居住の誘導による人口密度の操作など、地域の具体的な将来イメージが閲覧できるものです。

すべての地域が作成しているものではありませんが、物件購入のまえに1度確認することをオススメします。

自己資金で始めて借り入れをなくす

多額の融資を受けて不動産投資を始めるケースは多いですが、余剰資金が少ない初期の物件選びこそ自己資金で行うことをオススメします。融資を受けて不動産投資を始めれば、毎月の返済額を意識して運用しなければなりません。

プラスの継続収入を得るために不動産投資を始めたはずが、毎月の返済が原因でマイナスを生み続ければ本末転倒。特に家族や婚約者がいる場合には、プレッシャーによる精神の負担が大きくなります。

初期の物件購入は返済に追われる事態を防ぐため、借り入れを極力減らす投資方法がオススメです。

物件価格が下がった時期に購入する

不動産価格の推移を振り返れば、不動産投資が注目されて参入者が多くなると価格は上昇し、リーマンショックのような大規模な不況の際には価格が下落してきました。

基本的に価格変動が小さいとはいえ、需要や経済の変化で徐々に推移することは確かです。不動産投資の人気が偏り始めたと感じるのであれば、じっくりと価格変動を観察する姿勢も必要となります。

また、中古物件であれば大家の意思や築年数の関係で、徐々に物件価格が低くなるケースも多々。不動産の運用利回りは物件の購入価格によるため、可能な限り低い価格で購入できるように心がけましょう。

更に成功率をあげるためには

握手

成功率をあげる基本的な3つの条件を学んだあとは、さらに実践的な方法を取り込みましょう。理論やデータが重要な株式投資やFXと異なり、不動産投資は人と人とのつながりも重要。

そこで不動産投資における、取引相手や入居に関する情報をピックアップしました。この項では、不動産投資の成功率をあげる応用的な方法をご紹介します。

実績ある不動産会社と契約する

不動産投資を行ううえで、不動産会社は慎重に選ばなければなりません。集客力や物件の管理、問題への対応力は不動産会社によって大きく異なるからです。

まず不動産会社の管理下にある物件を視察し、口頭や写真では伝わらない実際の管理状態を確認します。そして入居率のデータは短期的なものではなく、数年単位の長期的なデータを閲覧できれば理想的です。

さらに、不動産会社が提供しているサービスも確認し、不動産投資家に寄り添った内容であるかチェックしましょう。

アフターフォローの内容が優れている不動産会社であれば、物件選びにおいて有力な契約候補だと言えます。長期運用が前提とされる不動産投資において、サポートの充実度は成功と失敗を分ける大きな要因です。

今後、長期間にわたりコミュニケーションを取ることを忘れず、手厚いサポートやスムーズな意思疎通が期待できる不動産会社を探しましょう。

資金管理を徹底する

資金管理の意識が低い状態で不動産投資を始めれば、管理・修繕にかかる出費や借入金の返済が苦しくなります。サラリーマンと並行して不動産投資を始めるのであれば、体調不良やリストラにより収入が減ってしまう可能性も考慮すべき問題。

不動産投資を始める前は物件価格に注意が向きやすいですが、固定資産税や借入金の返済などに対する知識も必要です。それらの出費を具体的な数字として把握することで、成功に向けたビジョンがさらに明確なものへ変わります。

空き室リスクの低い物件で満室経営を目指す

不動産投資で利益を得るには、空室率を減らすことが重要です。空室を減らすためには家賃改定や部屋のリフォームなどが有効ですが、そもそも立地自体が魅力のないものであれば入居者は集まりません。

好アクセスな需要のあるエリアで物件を運用することが、不動産投資の成功率を高めるカギとなります。

メンテナンスや維持にお金をかける

不動産投資は不労所得を実現できる投資手法として取り上げられますが、物件はメンテナンスしなければ清潔感が損なわれます。

同じような条件の物件であれば、よりきれいな物件に住みたいと思うのが入居者の心理。メンテナンスのされていない破損や劣化の多い物件であれば、空室のリスクが高まることは明白です。

そのため常に入居者の目線に立ち、住みやすさを追求することが不動産投資の成功率をあげることにつながります。

まとめ

ペン

ご紹介した成功率についてのアンケートでは、決して高いとは言えない数字が登場しました。しかしアンケートの対象となった不動産投資家すべてが、正しい方法で成功率を追求しているとは言えません。

不動産投資の成功は運ではなく、入念なリサーチと継続的な学習によってもたらされるもの。つまり、入念に計画を立てて取り組めば、アンケート以上の成功率を実現できる可能性は高いです。不動産投資へ参入する際はタイミングと手法を探り、有利な条件をそろえたうえで投資することを忘れてはいけません。

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