10年で700万円の資産形成も？REIT銘柄一覧から最適解を選ぶ方法

何か良い資産運用法はないかとお考えになった上で、REITに興味をお持ちではありませんか？

REITは不動産投資信託のことで、運用対象を不動産に限定した投資信託です。自分で不動産投資をするとなると資金面や知識面などで不安を感じるという方であっても、REITであれば手軽に少額から始められることも魅力的です。

REITが良いらしいとは思っているものの、銘柄一覧を見るとたくさんの銘柄があって、それぞれの銘柄には運用対象や運用方針などに違いがあるため、どれを選べば良いのか迷ってしまう方も多いことでしょう。

そこで投資家のためのメディア「Oh!Ya」は、REITの銘柄一覧を知っていただいた上で、その中から自分に合った銘柄を選ぶ方法を伝授したいと思います。REIT投資をお考えの方が知っておくべき情報を効率良く網羅できるように構成していますので、どうぞ最後までお付き合いください。

REITは今すぐ始められる「不動産投資」

自分でアパートやマンションを購入したり建てたりする不動産投資のことを、現物不動産投資といいます。それに対してREITは不動産に直接投資するわけではなく、間接的かつ小口化された商品です。

そのREITにはどんな魅力があるのでしょうか？まずはREITの魅力を4つのポイントから知っていただきたいと思います。

REITなら10万円から不動産投資を始められる

最初に、REITの銘柄一覧とそれぞれの現在価格をチェックしてみましょう。こちらはJ-REITといって、REITの中でも証券取引所に上場されているものに絞った銘柄一覧です。

・REIT利回り一覧

2018年現在、J-REITには61の銘柄が上場されています。J-REITは銘柄数、時価総額ともに成長を続けており、J-REITが始まった当初には10銘柄もなかったことを考えると、飛躍的な成長だと言えます。

出典：J-REAT.jp

先ほどの銘柄一覧をご覧いただくとお分かりになると思いますが、J-REITの中には10万円以下で買えるものもたくさんあります。また、10万円を超える銘柄であっても20万円まで間口を広げるとさらに銘柄数は多くなります。

普通に考えてこの金銭感覚で不動産投資をするとなると現実味に欠けますが、REITであればそれが十分現実味のあることだということが分かります。

【1-2】安定した利回りといつでも始められていつでもやめられる

REITの魅力として2つ目に挙げたいのは、利回りの安定感と流動性です。

先ほどご紹介したJ-REITのポータルサイトでは全銘柄の平均利回りがリアルタイムで表示されていますが、この数字は4%で長期間推移しており、とても安定しています。ただでさえ年利4%で回せる投資商品はなかなかありませんが、J-REITはその数少ない選択肢のひとつです。

そして流動性の高さについても、REITは現物不動産投資と比べると圧倒的です。現物不動産投資を終了しようと思うと所有している物件を売却する必要がありますが、買主を探すことや売買契約、手続きなどを考えるとかなり煩雑な作業になるでしょう。

その点、J-REITは証券取引所に上場されているので、株と全く同じ感覚で売買することができます。始めたい時に始めることができて、やめたい時にやめられるという流動性の高さはREITの優位性です。

【1-3】超低金利時代に平均利回り4%台

超低金利時代改めマイナス金利時代となっている昨今では、銀行の定期預金にしていても利息は限りなくゼロに近い金額しかつきません。それなら預けていても意味がないということでタンス預金にしている人もいるほどです。

1%を超える金利がつくだけでも珍しいこのご時世に、J-REITの平均利回りは4%台です。もちろん元本保証ではないので一定のリスクはつきまといますが、REITはミドルリスク商品の代表格なので、それほどリスクを取ることなくずば抜けて高い利回りを獲得できます。

【1-4】今すぐ始められるのがREITの魅力

REITの始め方は、とても簡単です。証券会社に口座を開き、入金をして希望の銘柄に買付注文を出すだけです。特にJ-REITであれば証券取引所に上場されていることから注文の方法は株と全く同じです。後述しますが、それぞれの銘柄には銘柄コードがつけられており、株と同じ方法で検索をすることもできます。

【2-0】REITの基本とJ-REIT銘柄の種類

REITとはどういう仕組みになっているのかという基本やメリット、デメリット、そしてJ-REITに上場されている銘柄一覧の中にある種類について解説します。

【2-1】REITとは？J-REITとは？

それでは改めて、REITについての解説をしておきましょう。

REITとは「Real Estate Investment Trust」という言葉の頭文字を取った造語で、日本語では不動産投資信託となります。投資信託というと株や債券などに投資するものがたくさんありますが、REITはその不動産版です。

すでに述べたことですが、J-REITはその中でも日本の証券取引所に上場されている銘柄のことです。2001年からスタートした仕組みですが、最初は数本しかなかった銘柄数が2018年には61銘柄にまで成長しています。

これだけ成長してきたということは、それだけREIT自体の仕組みが優れているからだと言って良いと思います。

【2-2】REITの仕組み

REITの仕組みの中心には、不動産投資法人がいます。「法人」という名前がついていることからもお分かりのように、会社のような存在です。不動産投資法人という名前の通り、不動産投資をすることだけを目的とした法人です。

投資家はこの不動産投資法人に投資を行い、不動産投資法人はその投資家から集めたお金を使って不動産に投資をします。その不動産からは賃料収入が入るので、それを集めて投資金額に応じて投資家に分配金の形で還元する仕組みになっています。

REITは1口単位で投資をすることができるので、1口あたりの分配金が決算のたびに支払われます。この口数が多い投資家には、口数×1口あたりの分配金が投資収入となります。

【2-3】REITのメリット

REITはとてもメリットが多いことで知られており、「Oh!Ya」では以下の6つに集約してみました。並んでいる順序は、より大きな魅力があると感じる順です。

①不動産投資なのに10万円以下の少額からでも始められる

J-REITの銘柄一覧をご覧になって、10万円以下で投資できる銘柄があることはすでに確認していただきました。不動産投資というと数千万円、さらには億単位のお金が必要になるというイメージをお持ちの方にとって、10万円でも投資可能だというのは、投資機会が大きく広がると思います。

②専門家が運用するため投資の安全度が高い

REITは投資信託の一種なので、運用はプロのファンドマネージャーが行います。投資初心者の方にとって「どうすれば儲かるのか分からない」というのは大きな課題や不安だと思いますが、REITだと何か銘柄を買って持っておくだけで、プロの運用という大船に乗ることができます。

③REITに投資することで自動的にリスク分散ができる

複数の投資対象に資金を分散するのは、投資のリスク管理では基本中の基本です。「卵を1つのかごに盛るな」という投資格言もあるほどです。現物不動産投資だと特定の物件を購入して、その物件と運命を共にすることになりますが、REITであれば投資法人がたくさんの物件で運用をしているので、REITを購入することで自動的に分散投資をしていることになります。

④いつでも始めて、いつでもやめられる

証券会社の口座からREITを購入することで始められて、同じく売ることで投資をやめることができるという流動性の高さは、株と全く同じです。現物不動産投資だと投資を終了する時に売却という大きな山場がありますが、REITだと売り注文を出すだけです。現金化したいと思った時にすぐ現金にすることができるのは、実はとても大きな意味のあることなのです。

⑤J-REITの場合、税制との関係で収益のほとんど投資家に分配される

J-REITを運営している不動産投資法人は法人なので、法人税の課税対象です。しかし、運用収益のうち90%以上を投資家に分配すると法人税の課税対象にならないという制度があります。これにより投資法人は法人税を支払うより投資家に還元したほうがトクであるというバイアスが掛かるため、ほとんどの収益が投資家に分配されます。

⑥自力では投資できないような物件にも間接投資できる

不動産投資法人が所有、運用している不動産物件には数億円、数十億円といった資金を必要とする不動産も多数あります。こんなに高い物件を個人投資家が購入するというのは現実味がありませんが、REITならそれが可能になります。こうした規模の大きな不動産には特有の安定性があるので、REITだとその安定性も自分のものにすることができます。

【2-4】REITのデメリット

こんなにメリットだらけのREITですが、その一方で少ないですがデメリットもあります。

①間接的投資なので現物の所有はできない

REITは不動産に投資をしているとは、実際に不動産を所有しているのは不動産投資法人です。現物不動産投資であれば、客付きが悪くなり利回りが低下したとしても、「自分が住む」という最終手段が残されていますが、REITだとそういった奥の手は使えません。

②不動産投資法人の倒産リスク

不動産投資法人は賃料収入から投資家への分配金を差し引いたお金を収入源とする営利目的の法人です。営利目的である以上、儲からなければ破綻します。不動産投資法人が破綻すると保有しているREITが無価値同然になってしまう可能性があります。

③J-REITの上場廃止リスク

J-REITは証券取引所に上場されていることで高い流動性を確保しており、それが強みです。しかし、株と同様で証券取引所に上場するということは非上場になる可能性もあります。上場基準を満たしていない状態になると上場廃止になる可能性があるため、そうなると高い流動性という強みがいかせなくなります。

【2-5】REITと似た投資商品との比較

REITは不動産投資信託であり、別名不動産ファンドと呼ばれることもあります。投資家からお金を集めて不動産で運用をするという仕組みは、実はREITだけではありません。

不動産ファンドには「公募ファンド」と「私募ファンド」という分類があって、REITは誰でも投資に参加できる公募ファンドに属しています。それに対して特定の投資家だけに門戸が開かれている不動産ファンドのことは私募ファンドと呼ばれ、最低投資金額が1億円であるなど個人投資家には縁遠い存在でした。

しかし、利回りの高さから私募ファンドにも投資をしたいという個人投資家の要望が高まり、それを受ける形でクラウドファンディングを活用したスキームが登場しました。個人投資家からクラウドファンディングでお金を集めて、そのまとまったお金で私募ファンドに投資をする仕組みです。

この仕組みはソーシャルレンディングという名前で個人投資家にも門戸が開かれており、すでにいくつかのレンディング会社が投資を募っています。以下の事業者で不動産に特化したソーシャルレンディング口座を開設することができるので、興味がある方は一度ご覧になってみてください。

• LCレンディング
• オーナーズブック
• LENDEX

【3-0】J-REITの銘柄一覧から自分にピッタリの銘柄を見つける方法

J-REITに上場されている銘柄一覧から、自分に合った銘柄を見つける方法の解説に進んでいきましょう。まずはJ-REITの銘柄一覧にはどんなものがあって、どんな種類があるのかを解説します。

【3-1】J-REITの銘柄一覧

2018年11月現在の、J-REIT銘柄一覧は以下の通りです。左側にあるのは銘柄コードなので、株価検察と同じ感覚でこのコードを入力すると該当銘柄の情報を見ることができます。

銘柄一覧を見ていると、その中にはちょっと聞いたことがある名称も含まれていることにお気づきだと思います。例えば「星野リゾート」「阪急阪神」「森トラスト」などなど。

これらの名称がついているJ-REITは、ご想像の通りその社名の企業グループが設立した投資法人です。自社で不動産投資をするのにあたって投資家のお金をREITの仕組みを活用することで調達しているわけです。安全に不動産投資をしたい投資家の思惑と、投資家からのお金を活用して不動産開発をしたい企業側の思惑が一致したWIN-WINの関係になっていることが分かります。

【3-2】J-REITの銘柄一覧を種類別に分類

次に、これらJ-REIT銘柄一覧にある種別を解説しておきましょう。まずは「特化型」と「複合型」。特化型というのは、特定のジャンルに不動産にテーマを絞って運用をしている銘柄です。オフィスビルに特化したREIT、商業施設に特化したREIT、といった具合です。もう一方の複合型とは、2つ以上のテーマにまたがって運用しているREITのことです。

投資家にとっての利益を考えると、特化型は特定のジャンルに向けて投資をしたいと考える投資家の意向を反映しやすいですし、そのジャンルが活況になるようであれば利益も大きくなります。

もう一方の複合型は、複数のREITを組み合わせるような考え方なので、リスク分散効果がより高くなります。

それでは次に、特化型REITを投資対象別に分類します。

オフィスビル特化型

大都市圏のオフィス街にあるようなオフィスビルに投資をするREITです。

住宅特化型

主にマンションなどに投資をしており、投資対象は首都圏など大都市圏が大半を占めます。

商業施設特化型

ショッピングモールなど大規模商業施設への投資が主体。イオンリート投資法人はその名の通り、小売り大手のイオングループがスポンサーです。

物流施設特化型

大規模物流施設への運用が主体のREITです。EC市場の拡大などで成長分野となっています。

ホテル特化型

ホテルチェーンを運営するスポンサーのREITが多く、ホテル開発や投資を行っていることからインバウンド需要の拡大も追い風になっています。

ヘルスケア主体型

福祉施設や健康施設への投資を行うREITです。銘柄数は少ないですが、医療福祉分野への期待感を投資に反映する場合の選択肢となります。

【3-3】J-REITの実力を知る方法

J-REITの銘柄一覧を見ていると、さまざまな数字が並んでいることが分かります。

出典： 不動産投資情報ポータル

投資口価格、分配金利回り、NAV、時価総額・・・といった具合に重要そうな数値が並んでいますが、ここで注目したいのは投資口価格に加えて、「分配金利回り」と「NAV」、そして価格変動です。これらの数値や情報はJ-REIT銘柄の実力を知るのに役立ちます。

それぞれの情報からJ-REITの実力を知る方法は、以下の通りです。

①分配金利回り 投資口価格あたり、どれだけの分配金が出ているのかを示す数値です。利回りが高いほど投資効率が高いことになります。「分配金÷価格」で算出されるため、投資口価格が安い銘柄だと利回りが高くなりやすくなります。

②NAV 株の世界にはPBRという指標があり、上場企業が持つ資産と株価の比率を知ることができます。J-REITのNAVはこれと同じ性格を持つ指標で、1倍が基準となります。

NAVが1倍を下回っているということは投資法人の保有資産を借入などが上回っており、仮に全資産を清算しても不足が出てしまう状態です。 投資の安全性を確保するのであれば、NAVが1倍以上の銘柄を選ぶべきでしょう。

③価格変動 株の世界でいう株価に相当するのがJ-REITの投資口価格です。人気の高い銘柄には買いが集まり、株価と同じように投資口価格が上昇します。それとは反対に不人気の銘柄は売り先行となるため投資口価格は下落します。

この需給関係によって価格が決まることを踏まえると、下落が続いている銘柄は問題を抱えている可能性が高く、いくら安全度の高いJ-REITといえども投資価値は低いと判断するべきです。

【4-0】こんな人にはこんな銘柄がピッタリ

J-REITの銘柄一覧から、「自分はどんな銘柄に投資するべきなのか」という疑問にお答えしたいと思います。ご自身の投資目的や方針をある程度決めた上で、目的別にお読みいただくとイメージを掴みやすいと思います。

【4-1】コツコツ安定した運用をしたい方

REIT投資の目的が資産の保全であったり長期的にコツコツと分配金を確保していきたいという場合は、やはりリスク分散優先で「複合型」を選ぶのが無難でしょう。

特化型REITであっても、「住宅特化型」や「商業施設特化型」は比較的低リスクなのでコツコツ投資向きです。

住宅需要は衣食住の一角であり人間が存在する以上なくなることはないので、大都市圏のマンションなど需要が安定している不動産に投資をする住宅特化型は安定性に優れています。もうひとつの商業施設特化型については、賃貸契約期間が総じて長いという特徴があるため、その意味での安定性を評価できます。

【4-2】中長期的な視野で安定収益が欲しい方

目先の価格変動リスクをあまり取りたくない、それでいて中長期的にゆっくりと投資口価格が上昇していくような成長力にも期待したいという方には、「住宅特化型」や「オフィスビル特化型」「物流施設特化型」が魅力的です。

特に商業施設のREITを銘柄一覧から選ぶ際には、郊外のショッピングモールより都心部の繁華街などにある商業施設に投資をするREITがオススメです。その方向性としては首都圏の中心部への投資比率が高い「フロンティア不動産投資法人（8964）」が典型例です。

【4-3】とにかく大きな収益を目指したい方

高い分配金利回りと、経済情勢の波に乗る形で成長力にも期待したいという利益重視の方には、「ホテル特化型」「オフィスビル特化型」「物流施設特化型」が良いと思います。

ホテル需要の高まりは、言うまでもなくインバウンド景気の影響によるものです。首都圏や関西圏を中心に旺盛な需要に応える形でホテル建設ラッシュが続いており、J-REIT銘柄にもその恩恵が見られます。

オフィスビルや物流施設については、景況感が上向いていることや、ECなど通販市場の拡大によって物流施設の需要が高まっていることなどがプラス材料です。

【5-0】J-REIT投資の利回りをシミュレーションしてみよう

J-REIT投資を実際に始めてみて、「100万円を10年運用」と「10年間コツコツ積み立てた」というそれぞれの10年後をシミュレーションしてみました。その結果に驚かれる方も多いと思います。

【5-1】最初に100万円をREITに投資した10年後は？

最初に100万円の資金を用意して、それをJ-REITの分配金平均利回りである4%で運用した結果をシミュレーションしてみましょう。ここでは野村證券の「みらい電卓」というシミュレーターを使ってみました。その結果は、ご覧の通りです。

出典： 野村証券

結果は約148万円ということで、運用益は48万円ほどになりました。銀行の定期預金や個人向け国債で運用したとしてもこの金額には到底及ばないので、この時点でREIT投資のメリットを十分実感できます。

【5-2】コツコツ積み立てていったREIT投資の10年後は？

次に、毎月5万円をコツコツ積み立てていったとしましょう。こちらは総投資額がもっと大きくなるため、より高い投資効果が発揮されます。

出典： 野村証券

いかがですか？毎月5万円ずつを4%で運用しながら積み立てていくと、なんと10年後には約733万円もの資産規模になります。10年後の元本は600万円になるわけですが、それに対して運用益が133万円ほど上乗せされることで、これだけの結果になりました。

それほど無理をしなくても始められる積み立てREIT投資で、これだけの結果が得られるのです。

【6-0】10万円あればOK、J-REIT投資の始め方

ここまでREIT投資の魅力をお伝えしてきましたが、「それなら自分も少しずつ始めてみたい」と思われた方もおられるでしょう。J-REITであれば投資を始めるのも非常に簡単なので、以下にその方法を解説します。

【6-1】証券会社に口座を開設する

J-REITは、証券会社に口座を開設することで株と同じように売買できるので、まだ証券会社に口座をお持ちでない方は口座開設から始めましょう。取引のほとんどはネット上から行うことになるので、ネット証券を中心にネット取引に強い証券会社が良いと思います。

【6-2】証券会社の口座に入金する

口座開設の申し込みをしたら、1週間以内には口座が開設されてログインに必要な情報などが届きます。ネット証券の多くはネット上の操作で口座への入金ができるクイック入金というサービスがあるので、これを使うと即座に入金が反映されます。

【6-3】買い付け銘柄を選ぶ

J-REITの銘柄一覧から、買い付ける銘柄を選びます。ここで注意したいのはJ-REITであっても銘柄コードがついており、株と同様に扱われていることです。不動産ファンドなどから探しても見つからないので、株と同じ感覚で銘柄を探してください。

買い付ける銘柄の選び方については、この記事で解説した情報もお役立てください。

【6-4】買い付け注文を出す

希望するJ-REIT銘柄に買付注文を出します。成行注文だとその時の価格で売買成立となりますが、指値注文だと指定している価格になった時にのみ売買が成立します。

まとめ

REITの銘柄一覧にはどんなものがあるのか？という疑問に対して、投資初心者の方を想定してできるだけ分かりやすく解説してきました。投資の世界でのREITはミドルリスク商品として初心者にも最適だと言われており、まずは少額から始めてみる価値は大いにあると思います。