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サラリーマンでも不動産投資!1年で大家になるためにやる事リスト

By Oh!Ya編集部

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サラリーマンでも不動産投資!1年で大家になるためにやる事リスト

サラリーマンの中では、将来の資産形成のためにも不動産投資に興味を持つ人は多いです。しかし、不動産投資は初期費用がかかるため、ほかの投資ほど気軽に始められないと思っている人は多いです。

ただ、実はサラリーマンと不動産投資の相性は良く、不動産投資は決してハードルが高い投資ではありません。そこで今回は、サラリーマンが不動産投資をするときに知っておくべきことや、1年で大家になるためには何をすべきか?を解説していきます。

不動産投資にサラリーマンが適している理由

勉強

結論からいうと、以下の理由で不動産投資はサラリーマンに適しているといえます。

  • 銀行からの融資を受けやすい
  • 稼働してしまえばかける時間は少ない
  • 休日を活動期間にあてられる
  • いざとなっても本業の収入が確保できる

銀行からの融資を受けやすい

不動産投資で物件を取得するときは、銀行から融資を受けるケースがほとんどです。その銀行の融資は、以下のような点を審査して融資の可否を決めます。

  • 借入者の年収や年齢
  • 勤務先の規模や業績
  • 自己資金率
  • 借入者の過去の延滞歴

要は、「この人に融資をしても安定して継続的に返済してくれるか?」という点を審査するというわけです。その継続性と安定性が高く評価されるのはサラリーマンなので、サラリーマンは銀行からの融資を受けられやすいというわけです。

もちろん、会社の業績や自己資金率にも左右されますが、少なくとも経営者や個人事業主よりは審査に通りやすいのは事実です。仮に、経営者の場合はいくら年収が高くても、会社の決算が「過去3期のうち1回でも赤字があると審査は落ちる」というような決まりもあります。

不動産投資の融資は、アパートローンや不動産投資ローンといわれ、借入者のプロフィールによって借入可能額や金利が異なります。サラリーマンは、比較的良い条件で融資されるので、少ない自己資金で価値の高い資産を購入できる「レバレッジ効果」も期待できるのです。

稼働してしまえばかける時間は少ない

サラリーマンは本業があるので、日中に時間が取られる投資は向いていません。その点、不動産投資は物件を取得して稼働してしまえば、自分がやることは非常に少ないです。不動産投資にかかる物件取得後の手間は、以下のような点が挙げられます。

  1. 賃借人の募集
  2. 内見(物件見学)の立ち合い
  3. 交渉や契約行為
  4. 家賃回収
  5. トラブル対応
  6. 退去立ち合い&補修手続き
  7. 収支計算および確定申告
  8. 家賃の見直しなど

上記の中で大家が行うことは、「3.交渉や契約行為」の一部と、「7.収支計算および確定申告」、および「8.家賃の見直しなど」くらいで、後は管理会社に一任できます。また、3の契約に関しても契約するときの最終ジャッジをするくらいで、7の確定申告は税理士に任せることも可能です。

さらに、8の家賃見直しは、年に何回もあることではありません。そのため、物件取得後に不動産投資に関する手間はほとんどかからず、本業と両立しやすい投資なのです。

休日を活動期間にあてられる

不動産投資の場合は、休日を以下のような活動に充てられます。

  • ネットで物件を探す
  • 物件を探しに現地へ見学に行く
  • 不動産会社が主催するセミナーなどへ参加する

たとえば、株式投資などは、市場は平日の日中しか開いていません。

しかし、その時間帯は大半のサラリーマンが仕事であり、休みの日は市場が閉まっているので活動できません。その点、上記のような不動産投資における活動は平日も休日も関係なく行うことができます。

いざとなっても本業の収入が確保できる

不動産投資も「投資」なので、当然ながらリスクはあります。具体的には、空室リスクと家賃下落リスクが代表的なリスクでしょう。不動産投資の基本は賃貸物件運営なので、空室の状態になることもあり得ます。そうなると家賃収入はゼロになりますし、家賃が下落することでも収入は下がります。

しかし、サラリーマンが不動産投資をするということは、本業の収入があるということです。そのため、空室の期間でも本業の収入がありますし、家賃が下落しても本業の収入でカバーしやすいです。

これはほかの投資にも言えることではありますが、不動産投資は「家賃収入」という比較的安定した収入がある点が肝になります。

たとえば、株式投資やFX投資は、為替や株価が暴落して「1か月で資産が30%減る」ということはあり得ます。その場合、いくらサラリーマンで本業の収入があっても、損失分をカバーするのは難しいでしょう。その点、そこまで激しく暴落するリスクがない不動産投資は、サラリーマンの収入でカバーしやすいのです。

サラリーマンが1年で大家になるためにやる事リスト

チェックリスト

さて、ここまででサラリーマンに不動産投資が向いている理由を理解いただけたと思います。次に、サラリーマンが実際に1年で大家になるために必要は、以下の「やることリスト」を解説していきます。

  • 支出管理の癖をつける
  • 正しい基礎知識を身に付けるために
  • 身近な先輩大家さんを探す
  • セミナーや個別相談サービスをフル活用する
  • 複数社の資料請求サービスに申し込む
  • 多くの物件情報を見て損益をシミュレーションする
  • 家族への説得を始めておく

支出管理の癖をつける

まずは、普段から支出管理の癖をつけておきましょう。具体的には、家計簿アプリで支出を記録しておいたり、収入から支出を引き、毎月いくらのお金が手元に残るかを計算してたりすることです。

というのも、不動産投資には以下のような支出があり、その支出を加味したキャッシュフローが重要になるからです。

  • ローン支払額(利息分含む)
  • 管理会社への手数料
  • 退去時の補修費用
  • 管理費や修繕積立金(マンションの一室投資の場合)
  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 保険料(火災保険や地震保険)

キャッシュフローとは「手元に残るお金」という意味で、「年間家賃収入-年間支出」で計算されます。不動産投資の特徴の1つとして、上記のように支出の種類がたくさんあるという点が挙げられます。そのため、投資初心者の方はもちろん、ほかの投資経験者でも支出管理はしっかり行う必要があるのです。

支出の金額は多少ブレることがありますし、支払いタイミングもマチマチです。このように、支出額の予測によって不動産投資の収支は影響されるので、普段から支出を管理する癖づけをしておく必要があるのです。

正しい基礎知識を身に付けるために

不動産投資に限らず、投資関連の情報はたくさんあります。ネットで「不動産投資 ポイント」と検索するとたくさんの記事がヒットするように、世の中は情報で溢れかえっているのです。しかし、その情報の中には信頼性の低い情報もあり、その情報を鵜呑みにすることで損するケースもあります。

そのため、正しい基礎知識を身に付ける以下の点を理解しておきましょう。

  • 不動産投資の利点
  • リスクコントロールの手段

前提として、上記を知っておくことで、知識の下地がつくれます。その下地をつくった上で情報収集すると、精度の高い情報を吸収できるというわけです。

不動産投資の利点を把握する

まずは、不動産投資の利点である以下の点を把握しておきましょう。

  • 相場の変動は小さい
  • 人口密度などの変動は小さい

不動産投資は、ほかの投資と比べて相場の変動は小さいです。上述したように、「○○社の株価が1か月で30%ダウン」ということはあっても、「○○のエリアのマンション価格(家賃)が1か月で30%下落」というケースは極稀です。

また、人口密度はそのエリアの不動産需要に直結することであり、人口密度も短期で変動することは少ないと言えるでしょう。つまり、価格と需要の変動リスクが小さいのが不動産投資の利点ということです。これらは、路線価や地価を調べたり、エリアの人口密度を調べたりすることで得られる情報になります。

リスクコントロールの手段を覚える

不動産投資の大きなリスクとして、ローンを組むことによる「債務(=借金)」が挙げられるでしょう。債務がある点はレバレッジ効果があるというメリットにもなりますが、月々支払いが発生するというリスクにもなります。そのため、リスクコントロールする以下の手段を覚えておきましょう。

  • 自己資金を貯めておく
  • 安い物件から投資をはじめる
  • サブリース契約という方法を理解する

まずは、自己資金を貯めておくことで、債務額を減らすという手段です。ただ、自己資金を入れるほどレバレッジ効果は薄れていくので、自己資金を入れることで「どのくらい月々返済額が減少するか?」を確認しながら調整しましょう。

また、不動産投資の常套手段として、安い物件からはじめるという手段があります。たとえば、1Rマンションの投資であれば、都内でも1,000万円以下の物件は多いです。その場合は、ローンを組んでも月々返済は少ない額ですし、場合によってはローンを組まずに物件を取得できることもあるでしょう。

ほかには、サブリース会社と賃貸借契約を結ぶことで、空室時も賃料が入ってくるサブリース契約という選択もあります。しかし、先日起きた「かぼちゃの馬車事件」のように、サブリース会社が破綻すると、賃料を回収できないこともあります。

そのため、サブリース会社の経営状況を十分にチェックしなければいけません。また、サブリース会社には手数料を支払うので、空室時にも賃料が保証される代わりに、収益は減ります。サブリース契約をするときは、それらのリスクを理解した上で行いましょう。

※他Oh!Ya記事の紹介スペース

Oh!Yaには、ほかにも色々な記事があります。実際に不動産投資を行うときのポイントを挙げている記事や、実際に投資物件の取得や運営などの体験談に関する記事などです。ほかにも、マンションセミナーや物件の紹介もあるので、情報収集ができる上に、実体験や勉強する機会まで情報収集する可能です。ぜひ気になる記事をチェックしてみてください。

身近な先輩大家さんを探す

さて、次にサラリーマンが大家になるためにやることは、身近な先輩大家さんを探すことです。というのも、やはり実際に不動産投資を行っている人から得る情報は、自分も大家になったときに感じる疑問点が含まれているからです。

会社の同僚や先輩はもちろん、友人や知人に聞いていて身近な先輩大家さんがいたら、ぜひ話を聞きに行きましょう。特に、以下の点が初心者の大家さんが疑問に思いやすいポイントです。

  • 物件や仲介会社はどのように探したか?
  • 予算はどのように決めたか?
  • 実際に運営してみて面倒はこと予想外なことはなかったか?

もし先輩大家さんがいれば、上記の点は聞いてみると良いでしょう。

セミナーや個別相談サービスをフル活用する

また、情報収集の一環として、セミナーや個別相談サービスを活用しましょう。

セミナーは、主に不動産投資の仲介会社などが主催するケースが多いです。そのため、実際のノウハウを元にしており、大家さんが疑問に思いそうな点を題材にします。さらに、上記のように大家さんのレベル別にもセミナーが分かれているので、自分のレベルに合わせて選択することが可能です。

また、不動産会社によっては、無料で個別相談を受けてくれる会社もあります。多くの個別相談は、ネットなどからアンケートに答えて申込をするという流れです。そのため、自分の大家レベルや疑問点を事前に提出しておくことで、自分の疑問を解消しやすい相談会になります。

複数社の資料請求サービスに申し込む

仮に、前項のセミナーや個別相談会は少々ハードルが高いと思う人は、色々な会社に資料請求してみると良いでしょう。会社によって資料が違うので、色々な観点から不動産投資を学ぶことができます。

また、結局は仲介や運営を依頼する不動産会社を決めなければいけないので、事前に資料請求して会社を把握することは、会社選びにおいてもメリットと言えます。

多くの物件情報を見て損益をシミュレーションする

はじめて大家を体験する人は、不動産投資の損益のイメージが沸きにくいです。上述したように、不動産投資は支出の種類が多いので、損益シミュレーションは重要になります。

そのため、上述した情報収集をする過程で、多くの物件の損益シミュレーションを見ておきましょう。たくさんの物件のシミュレーションを見れば、自分がいざ不動産投資をするときにイメージしやすくなります。

家族への説得を始めておく

最後の「やること」は、家族への説得を始めておくことです。不動産投資は、初期費用を投下しローンを組むので、「株を10万円買う」という投資とはワケが違います。そのため、突然「投資用にマンションを買う」と言っても、家族が反対するかもしれません。

そのようなことがないよう、少しずつ説得を進めておきましょう。できれば、時間の合う限り情報共有をし、家族にも不動産投資のメリット・デメリット&リスクを理解させておくと良いです。

焦りは禁物!勉強は1日30分から

閃き

上述したように、大家になるために「やること」は、自ら情報収集するという点が大半です。しかし、焦りは禁物でまずは1日30分くらいで良いのでコツコツ勉強していきましょう。不動産投資の成功の可否は、「情報収集」が握っているといっても過言ではないので、効率の良い情報収集に努めましょう。

効率よく情報収集するコツ

効率よく情報収集するコツとしては、以下の点が挙げられます。

  • 色々な媒体から情報収集する
  • 隙間時間をつかう
  • 無料のサービスをどんどん使う

まずは、色々な媒体から情報収集することで、たくさんの角度から情報収集できます。媒体とは、本・雑誌・ネット・不動産会社の資料・セミナー・相談会・実際の大家の話などです。また、サラリーマンであれば、通勤時間に本を読むこともできますし、隙間時間を使って情報収集することは可能です。

「一気に勉強する」というよりも、「隙間時間を使って少しずつ勉強していく」方が効率よく時間を使えます。また、上述したようなセミナーや個別相談、資料請求など無料で使えるサービスはどんどん使いましょう。やはり、不動産会社主催するだけあって情報の密度が高く、勉強になることは多いです。

サラリーマン大家デビューを目指す人にありがちなミス

最後に、サラリーマン大家デビューを目指す人にありがちな、以下のミスについて知っておきましょう。

*知識と情報不足による物件選択ミス *過信とシミュレーション不足による判断ミス

知識と情報不足による物件選択ミス

上述したように、最近「かぼちゃの馬車事件」という事件がありました。この事件は、スマートデイズという「かぼちゃの場所」というシェアハウスのサブリース業者が破綻し、オーナーに支払われるはずだった賃料が未払いになったという事件です。

この事件は、シェアハウスを運営していたスマートデイズが悪いですが、オーナーにも多少の責任があります。たとえば、このシェアハウスに融資していたスルガ銀行は、「担保価値を二倍以上に評価していた」という物件もあったそうです。

要は、オーナーからすると「自分のプロフィールでこんなに借入できるの?」という状態というわけです。これは、事前に融資についての知識や、そのエリアの価値などを調べておくこと。そして、キャッシュフローを理解することで「さすがにこの融資額は自分には不適当である」と判断できたはずです。

このように、知識不足から上手い話に乗ってしまったのが、「かぼちゃの馬車事件」であり、このような物件選択ミスは正しい知識があれば問題ないです。

過信とシミュレーション不足による判断ミス

また、以下のような過信とシミュレーション不足による判断ミスもありがちです。

  • 収入が上昇する前提での借り入れ
  • エリアの人気は継続する前提での物件選び
  • 支出の計算が甘い

上記のことは、不動産投資の経験がないとありがちなミスです。そのため、空室になっても収支計算が崩れないシミュレーションをする必要がありますし、物件もフル稼働前提で考えてはいけません。また、情報収集をして、なるべく精度の高い収支計算になるようにしましょう。

まとめ

このように、サラリーマンと不動産投資の相性は良いです。とはいえ、特にはじめて不動産投資を行う人は、適切な情報収集をしましょう。毎日少しずつ知見を蓄え、不動産投資の準備をしつつ、目ぼしい物件をピックアップしておくことをおすすめします。

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