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サブリースの正しい意味と実際に起きたトラブルの原因

By Oh!Ya編集部

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サブリースの正しい意味と実際に起きたトラブルの原因

不動産投資における賃貸経営は、安定した家賃収入を得られることが大きな魅力です。実は、賃貸物件の運用には、3つの方法が存在します。 1. 全てをご自身で経営する方法 2. 物件の管理だけを不動産会社に任せる方法 3. 入居者探しや家賃の徴収・管理などをまとめて業者に任せるサブリース この3つの中でも、特にサブリースは賃貸物件の運用を全て不動産会社に任せることができるので、初心者でも気軽に始められるメリットがあります。では、サブリースというのは、具体的にどういう契約なのでしょうか。

「サブリース」の意味について

サブリースとは、又貸しや転貸のことを言います。不動産会社が賃貸物件のオーナー(所有者)から物件をまとめて借り上げ、それを第三者に転貸して運用する経営形態。オーナーが自ら物件の管理や入居者探しをしなくても、不動産会社がまとめて運用を行ってくれるサービスです。

サブリース画像

そもそも不動産投資は、2つの収益モデルから成り立っているのをご存知ですか? 不動産物件を売却することで利益を得るキャピタルゲイン。毎月の家賃収入から利益を得るインカムゲイン。株式投資やFXなどと違い、不動産投資は、運用方法によって自由に収益モデルを選択することができます。

不動産を売却して利益を得るキャピタルゲイン

たとえば、運用している賃貸物件をそのまま売却することで利益を得ることができます。物件情報などで「オーナーチェンジ」という言葉を見かけたことはありませんか?入居者がまだ居住中の場合であっても、所有者は自由に物件を売却できます。

定期的な収入が得られるインカムゲイン

一般的に選ばれる不動産投資と言えば、家賃収入によって安定した利益を得られるインカムゲインでしょう。区分所有マンションやアパート一棟を賃貸すれば、入居者から毎月の家賃があなたの口座に振り込まれる、といった収益モデルです。

ただし、通常であれば賃貸にする物件をご自身で管理し、入居者を探さなければなりません。不動産物件の運用に慣れている方なら問題ないかもしれませんね。しかし、そもそも物件の運用に慣れていない場合や、サラリーマンが気軽に投資をしたいという場合には、ちょっとハードルが高くなってしまいます。自分で入居者を探すのがまず面倒ですし、なかなか入居者が見つからない、という空室リスクもあります。 たとえば、そんな物件の運用をまとめて面倒見てくれるサービスがあれば便利だと思いませんか?

サブリースを利用すれば、あなたが所有している物件を不動産会社がまとめて資産運用してくれます。そして、サブリース収益として、その不動産会社から毎月一定の賃料が口座へ振り込まれるようになるのです。

正式には「一括借り上げ」のこと

サブリースは、不動産の転貸(又貸し)を目的とした一括借り上げのサービスです。物件の所有者がサブリースを行っている不動産会社へ貸し、その不動産会社が一般の入居者へ転貸する、といったイメージです。 家賃は逆の流れで、入居者から不動産会社へ、そこから物件所有者へはリース料(賃料)という形で支払われます。空室リスクや家賃の滞納リスクが軽減され、物件の管理業務も不動産会社が行ってくれます。

サブリース家賃の流れ

サラリーマンが手間を省いて不動産投資をするには、ちょうど良い手法と言えるでしょう。また、管理業務に関する費用も一社だけにまとめられるので、税務申告の際も簡略化できるメリットがあります。

一般的には「家賃保証」の意味合いが強い

サブリースは不動産会社が物件を転貸するので、物件所有者への賃料は不動産会社が支払ってくれます。もし、なかなか入居者が見つからなかった場合でも、不動産会社が物件を借りている以上、所有者へ賃料を支払う義務が発生します。 契約期間中は毎月決まった賃料が振り込まれるので、まさに「家賃が保証されている」状態と言えるでしょう。

知っておきたい「マスターリース」との違い

不動産投資の言葉でマスターリースというものがありますが、これはサブリースとは意味合いが異なります。マスターリースは、転貸することを前提とした建物一括の賃貸借契約のこと。 専門の不動産業者が、物件の所有者からビル一棟などを一括して賃借し、固定賃料を所有者へ支払います。これがマスターリース。不動産業者が、所有者へ支払う固定賃料よりも多い家賃で第三者の入居者へ転貸する。これがサブリースとなります。

善か悪か…サブリース契約の内容とは

良いことばかりに思えるサブリースですが、契約をする前にはしっかりと内容を確認しておく必要があります。 契約の一般的な内容は、 1. 物件の所在地や設備に関すること 2. 賃料と敷金や転貸の条件 3. 契約期間 4. 契約の解除と消滅 5. 特約条項 などです。気を付けるべき個所は、やはり「契約の期間や解除について」などが重要でしょう。また、賃料については改定に関する文言もあるので注意が必要です。 国土交通省のウェブサイトに「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」の書式が掲載されています。ぜひ参考にしてみてください。

本当に払ってくれる?家賃保証の実情

不動産のサブリースでよく見かける「空室リスクなし」「家賃保証」などの言葉がありますが、本当なのか気になるところですよね。確かに不動産会社が物件を借り上げてくれるので、空室や家賃滞納といったリスクは無さそうです。 しかし、実際にはサブリースの業者も利益を取らなければなりません。入居者から不動産業者へ家賃が支払われますが、そこから所有者へは、家賃の10%から20%ほどが差し引かれた状態で入金されます。

また、保証料、つまり所有者へ支払われる賃料は、2年に1度は見直しになる可能性もあります。たとえば、分譲マンションの管理費や修繕積立金などは、築年数を経ていくにつれて値上がりしていきます。さらに、周辺の賃貸物件の家賃相場の変動や、近隣の人口の変動など、さまざまな理由によって賃料が減額されることがあるのです。賃料は「ずっと同じ金額のまま」というわけではありません。

賃料の改定があり得る

サブリースの賃料は改定になるリスクがあります。たとえば、土地や建物に掛かる費用負担の増減や、建物価格の低下、経済事情が変わることで現在の賃料が見合わなくなったなど。もし近隣の賃貸物件の家賃相場が低下すれば、賃料不相当として改定されることもあるでしょう。 契約によっては、2年ごとに賃料を改定する内容になっていることもあります。

免責期間の存在

不動産業者によっては、サブリースの契約内容に「免責期間」を盛り込んでいることがあります。この免責期間とは、サブリースを始めたばかりでまだ空室状態になっている間は、「所有者への賃料の支払いを免責する」というものです。

もしあなたが不動産投資を始めるにあたり、ローンを組んで建物一棟を買ったとしましょう。サブリース業者と契約しても、この免責の期間中は賃料が一切入ってきません。しかしローンの支払いはすでに発生しているのです。これでは収支のバランスが合わず困ってしまいますよね。業者によっては、空室になる度に免責期間を設けていることもあるので、契約内容は初めにしっかりとチェックしておきましょう。

法律上解約が難しい

賃料の減額などによって不動産の運用そのものが難しくなってしまったら、いっそのこと契約の解除をしたいと考えるようになるかもしれません。しかし、サブリースは契約書に盛り込まれた「契約の解除」の条項を満たしていなければ、一方的に解約することはできません。

サブリース業者は、所有者から物件を借りている「借主」にあたるので、借地借家法が適用されます。そのため、契約書で規定しているような義務違反などの正当事由がなければ、所有者から一方的に解約できないようになっているのです。 たとえば、賃料の支払い義務や、費用負担の義務など、どちらか一方が債務の不履行や義務違反をすれば契約の解除ができます。もし一方的に中途解約した場合は、解約金を請求されることもあるでしょう。

サブリース契約を検討すべきケース

サブリース計画

まず、サブリース契約の仕組みをよく理解することが大切です。あなたが望む賃貸経営の方法によっては、サブリースが及ぼすメリットが大きい場合があります。一般的にサラリーマンが賃貸不動産の経営をするとき、入居者と直接契約業務をするのは物件の所有者本人です。

もしあなたの物件に第三者が入居することが決まれば、その都度、契約をしに出向かなければなりません。たとえ本業の仕事が忙しくても、入居者が決まる度に、これを繰り返さなくてはならないのです。ちょっと面倒に感じませんか? サブリースの場合は、不動産会社が借主となりそこから転貸するので、個々の入居者とはその不動産会社が賃貸借契約をします。所有者本人が毎回出向いて入居者との契約業務をする必要が無いので、余計な時間を取られることがありません。

たとえば、新築のアパート一棟を建てて賃貸経営をしたい場合、初めは空室のままなので家賃収入はありませんね。これがサブリース契約の場合では、借り上げてくれた不動産会社から賃料が入るため、まだ入居者がいなくても家賃収入が発生します。ただし、免責期間については事前に確認しておきましょう。 また、土地の相続や、将来的には利用予定のない農地がある、農業の跡継ぎがいない、などの場合、そこにアパートなどの賃貸物件を建てて運用するケースもよくあります。条件次第で市街化調整区域の農地でもアパートを建築できることがあるので、専門家に相談してみましょう。

管理に一切手間をかけたくない場合

サブリースは契約をした不動産会社が管理会社となるケースがほとんどです。物件の清掃や電灯の交換、入居者からの家賃の徴収など、面倒な管理は全て不動産会社が行ってくれます

融資を受けるのが厳しい場合

サブリース契約は、不動産会社から毎月の賃料が所有者に支払われるため、まさに家賃収入が保証されている状態。銀行などの金融機関から見れば、ちゃんと収入があるので返済能力が高いと評価されます。 また、業者が物件の管理をするため、「長期的に物件の価値を維持していける」とみなされるでしょう。さらに初めから賃貸物件の借主と管理会社が決まっているので、融資の審査が通りやすくなります。

【特集】サブリース制度を巧みに利用した「かぼちゃの馬車事件」とは

訴訟問題にまで発展した、かぼちゃの馬車事件をご存知でしょうか?何百人もの投資家が多額の負債を抱えたとメディアでも取り上げられていました。いったい何が起きていたのでしょうか。

サブリースを行う不動産会社スマートデイズが、「かぼちゃの馬車」というブランド名で、女性専用のシェアハウスを販売していました。シェアハウスを購入したオーナーは、同社が集めた入居者から安定した賃料を得られる、という仕組み。 ところが、突然その賃料の支払いがストップされ、オーナー達は家賃収入を得ることができなくなったのです。オーナーのほとんどは大手の企業に勤めるサラリーマン。巨額のローンを組んでシェアハウスを購入していたので、賃料の収入が無くなれば、大きなローン返済が残るばかり。 そこで、一部のオーナー13人が同社を相手取り、2億円の損害賠償を求める訴えを東京地方裁判所に起こしました。

保証されなかった家賃と、債務に苦しむ投資家達の現状

頭金なしで30年間完全家賃保証、という謳い文句で投資家を集め、4年弱で800棟ものシェアハウスが販売されました。なぜ家賃は保証されなかったのでしょうか。

スマートデイズのメーンバンクであるスルガ銀行が、融資の方針を変更したことが起因となっています。これまでは、ほとんどの物件へ積極的な融資を行っていましたが、突然の融資引き締めでシェアハウスの建築ペースが急激に鈍化。スマートデイズの資金繰りは悪化の一途をたどり、物件所有者への賃料の支払いが不可能になったと言います。

投資家達はローンの支払いだけが残され、巨額の債務に苦しんでいます。中には、高金利でフルローンを組まされたオーナーも。毎月の返済と固定資産税が圧し掛かり、物件を売却しようにも、ローンを完済できるほどの額にはなりません。そもそも販売会社の利益が上乗せされた状態で購入し、ローンを組んでいるからです。

注目すべき問題点は虚偽の申請

投資家といえども、被害に遭ったのは企業の会社員です。その会社員でも億単位のローンが組めたのはなぜでしょうか。そこには、融資の際の資料改ざんや、預貯金額の水増しなどがありました。あたかも数千万円の預金があるかのように通帳の写しを改ざんし、無理に融資を通す方法がとられたのです。

かぼちゃの馬車図解

スマートデイズに任せていた投資家は、そうとも知らず億単位の借金を抱えることに。投資家達は同社の言葉を信じ、こうした改ざんには気づいていなかったと言います。シェアハウスを売りたい同社は、「どうしても投資家の融資を通したい」という考えから、このような資料改ざんの手段に至りました。

サブリース契約自体ではなく、業者側に原因があったという事実

この事件は、そもそもシェアハウスを販売している業者自体に問題があったのではないでしょうか。長期家賃保証という言葉で投資家を誘い、本来は組めないようなローンを資料改ざんで無理やり通して物件を販売する。メーンバンクからの融資を頼りに、次々にシェアハウスを建築していき、たちまち業者の資金繰りが悪化すれば賃料の支払いは止められる。 サブリース契約の範疇を超えたことが事実として起きてしまい、訴訟事件へと発展していったのです。

サブリース契約を結ぶ前にチェックすべきポイント

サブリース契約の内容をしっかりと把握しておけば、後からトラブルになることはありません。よくサブリースで問題になっているのは、「賃料の改定があるのを知らなかった」など、内容をよく理解せずに契約してしまうこと。さらに、業者が大事な部分を伝えきれていなかった点なども挙げられます。

契約書

契約の要点をしっかりとチェックしておけば、こうしたトラブルを未然に防ぐことができ、リスク回避にも繋がるでしょう。 重要なポイントは、 1. そもそも近隣の家賃相場と比べて賃料は妥当か 2. 賃料改定はどのくらいの期間ごとに行われるのか 3. 免責期間の範囲とタイミング 4. 原状回復費や修繕費はどちらが負担するのか 5. 契約の期間と解除について 6. 解約の際の違約金の有無 など。気になる点があれば、すぐに業者へ確認することを心がけてください。

本当に契約が必要か見つめなおす

たとえば、自己資金に余裕があったり物件の立地が良いなど、わざわざサブリースをしなくてもすぐに入居者が見つかるような場合。不動産会社に任せなくても、自分で簡単に家賃収入が得られるようになることもありますよね。 逆に、あまり余裕がないのに無理してサブリース契約をしても不安ばかりが付きまとい、ちょっとの賃料改定でたちまち赤字経営になってしまっては意味がありません。いま本当に契約をする必要があるのか、冷静になってしっかりと考える時間も必要でしょう。

契約内容は隅々まで確認する

サブリースは、必ずしもオーナーにとって不利な契約というわけではありません。むしろ、賃貸経営の方針によっては、とてもメリットの多い収益モデルでもあります。もちろんデメリットも存在しますが、それは経営方針の中ですでに織り込み済みの内容であれば、何ら問題は無いはずです。 そのためにも、契約の内容はしっかりと確認しておく必要があります。重箱の隅をつつくように、見逃したポイントは無いか、時間をかけてチェックしておくと安心ですね。

まとめ

不動産投資の中で一番メインとなるのは、やはり賃貸物件の運用・経営です。毎月安定した家賃収入があれば、経済的に豊かになり、心にも余裕が出てきます。 不動産は「動かない資産」ですので、突然消えてしまうこともありません。家賃収入によるインカムゲインは、将来の資産形成として大きな糧になるでしょう。

かぼちゃの馬車事件などを目にすると、サブリース契約はデメリットばかりが大きく見えがちですが、それにはちゃんとした明確な理由があるのです。 契約内容をよく理解していなかったり、そもそも販売会社に問題があるなど、予め知識があれば回避できる内容でもあります。 これから「不動産投資を始めたい」「賃貸物件を運用したい」という方は、まずは専門家に相談してみましょう。前もって知識を得ておくことで、リスク回避に繋がります。 何も知らずに投資をするのはとても危険です。不動産投資のメリットとデメリットを熟知して、勝てる戦略を見つけていきましょう!

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