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【5分で分かる】REITの始め方を解説!将来性はあるの?

By Oh!Ya編集部

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【5分で分かる】REITの始め方を解説!将来性はあるの?

あなたはREITの魅力をいくつご存知でしょうか?

安定性と利回りを兼ね備えるREITは、少額から不動産を運用できる金融商品として注目を浴びてきました。そして近年、東京オリンピックや大阪万博の開催を控えて、再びREIT市場に期待が寄せられつつあります。

今回は、REITについて徹底解説します!メリットやリスク、始め方から銘柄選定の方法までREITの全てをご説明します。

REITは現物不動産投資よりも手軽に始められますが、レバレッジ効果を活かした効率的な資産運用をするには、現物不動産投資がおすすめです。 たった1分の申し込みで複数社の比較ができるOh!Yaの一括資料請求を是非活用しましょう。

手軽に不動産へ投資できる「REIT」とは?

REITは1960年代にアメリカで誕生した金融商品。不動産投資信託とも呼ばれており、2001年に日本でも市場が開かれました。

投資信託に似たような仕組みをもっており、投資家のトレードにより集まった資金を資産運用会社が運用。不動産売買や賃貸契約で獲得した運用利益を、REITを保有する投資家へ「分配金」という形で還元します。

REITに投資したときのメリット

会社

不動産投資と投資信託の性質をあわせもつREITはは、なぜ根強い人気を誇っているのでしょうか?

その理由は、REITがもつ4つのメリットにあります。

1, 少ない投資資金で不動産市場に投資できる

資産運用会社が扱う不動産は、オフィスビルや物流施設など大規模なものばかり。個人投資家には手が出ない、数十億円規模の不動産も運用しています。

REITの魅力は、これらの不動産に数万~数十万円で投資できる点。通常であれば、区分マンションや築古戸建でも数百万円するなか、わずかな投資資金で幅広い不動産を扱えることが最大のメリットです。

2, 運用利益の90%が投資家に分配される高還元率

REIT特有の規定により、運用利益の90%を分配に充てれば法人税が免除されます。そのため、投資法人は運用利益のほとんどを投資家に還元するのです。

これにより、税引後の利益から配当金を捻出する一般企業より、多くのリターンを投資家に分配できることが特徴。数ある金融商品と比較して、高い還元率が期待できます。

3, 不動産運用の手間を必要としない

実際の不動産運用は、多くの契約や納税が必要であり、劣化する不動産の維持に注意を払わなければなりません。しかし、REITはそれらの手間を全て専門家が担うため、投資家に求められる作業は売買注文と銘柄選定程度。

本来なら多大な労力が必要となる不動産運用を、モバイル端末やパソコンで完結させられる手軽さが魅力です。

4, 複数の不動産を同時に運用できる

資産運用会社は投資家から集めた資金で、各地域にある複数の不動産を運用します。そのため、投資家はREITを1つ保有するだけで、間接的に数多くの不動産オーナーになれるのです。

また、これはリスク管理の基本手法である「分散投資」の状態になっており、投資している一部の不動産から損失が生まれても、他の不動産がもつ利益で補えるという構図が完成しています。

初心者の一点投資による大失敗が後を絶たないなか、自動的に分散投資となるREITは、投資初心者も安心して運用できる金融商品なのです。

REITに投資したときのリスク

チャート

数多くの魅力をそなえるREITも、いくつかのリスクを抱えています。

運用を始めるにあたり、どのような問題があるのか確認しましょう。

分配金や取引価格が低下するリスク

REITの収益性は不況や金利上昇など、金融市場のあらゆる影響を受けます。

資産運用会社の運用成績が伸び悩めば、投資家へ還元される分配金は減少。利益率が悪くなることで投資家たちからの人気は落ちこみ、取引価格も下落してしまいます。

被災により不動産が損壊するリスク

REITは不動産の運用利益により成り立っているため、不動産が被災によりダメージを受ければ収益性が低下します。

被災への対策として地域分散が施されているものの、大規模な災害が起これば損害を完全に回避することは困難。自然災害が多発する日本では、特に懸念されるリスクの1つです。

保有銘柄が上場廃止するリスク

REITはそれぞれ上場する一銘柄であり、一般的な株式と同様に上場廃止に陥るリスクが存在します。

上場廃止の基準には、抵触の可能性が低いものも多く見られますが、以下の基準は現実的に起こり得るものとして注意すべきです。

投資家が覚えておくべき上場廃止の基準
上場投資口口数が4,000口未満である場合
毎年12月末の時点で、1年間の売買高が20口未満である場合
純資産総額が5億円未満となり、1年以内に5億円以上にならない場合
資産総額が25億円未満となり、1年以内に25億円以上にならない場合
資産内訳における不動産比率が70%未満となり、1年以内に70%以上にならない場合

出典:(JPX日本取引所グループ「上場制度」を一部抜粋・改編)

上場廃止が発表されれば相場価格は大きく下落。上場廃止する銘柄は売り一色に変わり、数日間にわたりズルズルと値下がりが続きます。

このような事態を回避するためには、以下のポイント2つに警戒してください。

1.取引高が小さく売買が少ない
2.投資法人の資産総額が減少している

上記の条件に当てはまる投資先は避け、取引が活発で現在も成長段階であるREITであれば、不祥事が起こらない限り上場廃止の可能性はわずかです。

REITを運営する投資法人が倒産するリスク

2008年に国内初となるREITの破たんが発生して以降、合併を推進する法改正が認められました。これにより当時と比較して倒産リスクは低くなったものの、大規模な金融恐慌の到来を確実に凌げるとはいえません。

REITは安定した金融商品として認知されていますが、投資法人は一企業に過ぎないため経営不振により倒産する可能性は十分にあります。

今後のREIT市場はどうなる?

日本文化の注目や東京オリンピック、2025年に決定した大阪万博の開催から、訪日観光客の増加が期待され始めました。特に観光客が集まる商業施設や宿泊施設は、今後大きく売上を伸ばすことが予想されます。

この経済効果は、賃貸物件を扱う不動産投資家への恩恵が小さいのですが、商業施設や宿泊施設にピンポイントで投資できるREITは、その身軽さを活かして柔軟な運用が可能です。

まさに、人口減少が懸念される今後こそ、すぐに投資先を変えられるREITに期待が集まると推測できます。

REITが取り扱う不動産の種類

街

資産運用会社は、商業施設や宿泊施設の他にも数多くの不動産を扱います。

それぞれ安全性・収益性に違いがあるため、実際に運用を始めるまえに確認しておきましょう。

オフィスビル

法人を契約相手とするオフィスビルは、景気変動によって収益性にムラがあらわれます。これは、法人の財務状況が経済情勢によって左右されるためです。

景気の転換点には運用利益が安定せず、リスク・リターンは不確実になりがち。好景気にあわせて投資できれば利益を伸ばしやすいため、金融市場に敏感な投資家に適した運用先です。

商業施設

商業施設は、都市部に建つ「商業ビル」と郊外に位置する「ショッピングセンター」に大別されます。

商業ビルは入れ替わりが激しく、利益率はやや不安定。景気が悪ければ一帯の商業ビルが賃料値下げをおこなうため、オフィスビルと同様に経済情勢の影響を受けます。

対するショッピングセンターは、競争の緩やかな郊外に位置しており、契約期間は長期的であるケースがほとんど。賃料設定は低く収益性は商業ビルに劣るものの、安定的な運用が期待できます。

住宅

住宅系の不動産は景気による需要変動が少ないため、資産運用会社が運用する投資先としては随一の安定感を誇ります。ただし、個人を契約相手とするため、好景気が稼ぎ時となるオフィスビルや商業ビルと比べて、利益率の伸びは期待できません。

もっとも低リスク・低リターンで、堅実な価格推移を見せるタイプの不動産です。

物流施設

物流施設は、輸送トラックによる搬出入スペース、資材運搬用のエレベーターなど物資の取り扱いに特化した構造が特徴です。

倉庫や保管庫といったイメージが強いものの、実際には最新技術を活用した設備を多数搭載。一昔前の薄暗い印象とは異なり、業務効率化と作業員の快適さを重視して建築されています。

昨今では、ネットショッピングが一般化していることから、さらなる成長が期待されている分野です。

宿泊施設

景気変動や流行により観光客は増減するため、宿泊施設は収益性が安定しない分野。そのため、宿泊施設を扱うREITでは、運用利益の変動を小さくするよう固定賃料と変動賃料を使い分けています。

東京オリンピックや大阪万博の開催により、最も伸びしろが期待できるタイプの不動産です。

ヘルスケア施設

病院や老人ホームなど、医療や介護に関連する不動産はヘルスケア施設に分類されます。これらの施設には流行り廃りがなく、住居と並んで需要が無くならない分野の代表格。

特に日本国内は少子高齢化が深刻視されており、今後も安定して需要が高まると予想されます。

口座開設から銘柄が購入までの手順

ビル

基礎知識に触れて関心が強まったなら、つぎは実際にREITを運用してみましょう。

REITは証券取引所で売買する金融商品であるため、まずは証券口座を開設しなければなりません。

この項では、口座開設から投資をスタートさせるまでの準備手順をご説明します。

利用するネット証券の選定

ネット証券は売買手数料の低価格化が進んでおり、一部を除いて利用コストはそれほど変わりません。

初めて証券口座を開設するのであれば、有名な証券会社の利用がおすすめ。ユーザー登録数が多いため、不具合や使いづらさに関する情報が運営元に集まりやすく、サービスの問題点を迅速に改善してくれます。

国内大手の証券会社
SBI証券
楽天証券
松井証券
マネックス証券
カブドットコム証券

上記の5種類は国内大手のネット証券として有名。特に「SBI証券」と「楽天証券」は業界トップレベルのユーザー登録数を誇り、パソコンやスマートフォンからの操作性も抜群です。

利用するネット証券を決められない場合、どちらかで口座を開設すれば失敗は少ないでしょう。

口座開設に必要なものを準備する

口座開設をするネット証券を決めたなら、つぎは書類や印鑑の用意が必要。下記の準備物を揃えておくことで、スムーズに口座開設を進められます。

ネット証券の口座開設に必要なもの
メールアドレス
本人確認書類
マイナンバー確認書類
印鑑(ゴム印ではないもの)
銀行の口座番号が分かるもの(預金通帳・キャッシュカード)

登録ページから本人確認情報を入力する

準備物を用意できれば、あとは登録ページから本人確認情報や必要書類をアップロードします。

このとき、画像に不明瞭な部分があれば必要情報が確認できず、再送信が必要になるケースがあります。送信する本人確認書類やマイナンバーカードの画像は、手ブレがなく鮮明に写ったものを使用しましょう。

要求された手続きを終えれば、数日~数週間のあいだにネット証券から重要書類が届きます。この書類にログインIDやパスワードが記載されており、口座開設の通知とともに金融商品のトレードが可能になります。

なお、なかには追加情報を記入して、書類を返送しなければいけない例外的なケースもあるため注意してください。

投資するREITの選定基準

ポイント

REITに投資する準備は整ったものの、銘柄選定の方法を知らないまま勘に頼って売買するわけにはいきません。

この項では、投資初心者が最低限抑えるべきポイントをご紹介します。

テクニカル分析で上昇トレンドを見極める

価格推移をあらわすチャートを参照し、売買タイミングを見極める方法が「テクニカル分析」です。いきなり高度なテクニカル分析を応用するのは難しいため、初めは上昇トレンドに乗っかる「順張り」を活用しましょう。

2ステップで完了する「順張り」の方法
1.「東証REIT指数」の日足・週足チャートが右肩上がりであることを確認する
2.日足・週足チャートが右肩上がりの「個別銘柄」を洗い出す

1ステップ目「東証REIT指数の確認」

「東証REIT指数」は、REIT市場全体の動向をあらわす指数です。まずは、この指数が右肩上がりになっていることを確認しましょう。

右肩下がり、もしくは激しく上下しているタイミングでの投資は禁物。安定的な上昇が確認できた場合に限り、2ステップ目に進んでください。

2ステップ目「個別銘柄の選出」

東証REIT指数の上昇トレンドが確認できれば、つぎは個別銘柄の洗い出しをおこないます。

1ステップ目と同様に日足・週足チャートを確認。価格推移が右肩上がりの銘柄を探してください。

これらの条件を満たした「東証REIT指数に連動する銘柄」が、順張りに適した有力な投資候補となります。

簡単な指標を活用して最適な投資先を探す

テクニカル分析を使ったとき、複数の個別銘柄が候補として挙がる場合も多々あります。

このような場面では、投資候補を絞るときに活躍する「NAV倍率」や「FFO倍率」を利用しましょう。

指標の名称指標の見方
NAV倍率NAV倍率が1.0を超えれば割高、1.0を下回れば割安
NAV倍率を確認できる情報サイトJAPAN-REIT.COM
FFO倍率2つ以上の対象を比較。数値が大きい銘柄は割高、数値が小さい銘柄は割安
FFO倍率を確認できる情報サイトJ-REIT INSIGHT

NAV倍率は、分析対象がもつ現在の「取引価格と適正価格の差額」を算出する指標。1.0を超えれば売りサイン、1.0を下回れば買いサインとして機能します。

FFO倍率は、複数の対象がもつ価値を比較する指標。「FFO倍率50の投資先A」と「FFO倍率30の投資先B」を比較したとき、投資先Aは投資先Bより割高だと判断できます。

これらの指標を活用すれば、テクニカル分析で洗い出した銘柄から「最適な投資先」を厳選することが可能です。

どれも基本戦術ですが、オーソドックスな手法だけに信頼性の高いものばかり。投資初心者でも容易に扱えるため、初めてREITを購入する投資家におすすめです。

まとめ

アイデア

不動産投資がもつ収益性と、投資信託譲りの安定感。REITはこれらを両立した唯一の金融商品です。

人口減少が深刻化しつつも訪日観光客が増加し、不動産市場は激動の時代を迎えています。臨機応変に投資先の不動産を変えられるREITは、これからの時代に順応した最適解の1つとしてますます注目されるでしょう。

REITは現物不動産投資よりも手軽に始められますが、レバレッジ効果を活かした効率的な資産運用をするには、現物不動産投資がおすすめです。 たった1分の申し込みで複数社の比較ができるOh!Yaの一括資料請求を是非活用しましょう。

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