不動産投資における詐欺の手法とは？騙されないテクニック3か条

2018/9/19

By Oh!Ya編集部

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不動産投資

不動産投資に興味があっても、なかなか投資に踏み切れない。そんな心配をする方も多いでしょう。不動産投資は大金が動くだけに、詐欺にあった時のリスクが非常に大きく、また色々な業者などが絡んでくるため、問題のある業者がいるのではないかという心配があるかもしれません。

確かに不動産詐欺のニュースはよく報道されており、最近ではシェアハウス投資問題が世間を賑わせています。

詐欺業者に対抗するためには、自分でも不動産投資に対する正しい知識を持ち、さらにこれまで起きた事件の詳細などを知っておく必要があります。そこで不動産投資を始める前にぜひ覚えておきたい不動産投資の知識、そして詐欺の実例をここではお伝えしていきます。

不動産投資のベネフィットとリスク、どちらも理解するためには情報収集が大切です。

【1-0】世間を騒がせた「かぼちゃの馬車詐欺事件」について

2018年に世間を騒がせたニュースの一つとして、かぼちゃの馬車というシェアハウス投資に関する詐欺問題があります。その具体的な内容を見てみましょう。

【1-1】かぼちゃの馬車とは

かぼちゃの馬車とはスマートデイズという会社が運営をしていたシェアハウスです。女性専用のシェアハウスとして、以下のようなメリットを投資家にアピールしていました。

・年利8%以上と非常に高い収益性・融資専門の金融機関から受けられるので、自己資金がなくても購入できる・家賃収入だけではなく、職業斡旋による収入が得られるので、収益の確実性が高い・サブリース契約を結ぶため、オーナーは30年間不労所得が得られる

このようなメリットに惹かれ、シェアハウス『かぼちゃの馬車』に投資する不動産投資家が沢山現れたのです。しかしスマートデイズ社のもくろみはうまくいかず、職業斡旋は失敗。またかぼちゃの馬車と名付けたシェアハウスには魅力がなく、満足に入居者を集めることができなかったのです。

そのため家賃保証を謳っていたスマートデイズ社は、わずか数ヶ月で家賃の支払いを一方的に値下げし、さらには半年ほどでオーナーに家賃が一切支払えなくなってしまったのです。

オーナー達は家賃保証をあてに高額な融資を受け、ローンを組んでいました。しかしあっさりと家賃の支払いが打ち切られた結果、ローン返済ができない状況に追い込まれました。

そのためシェアハウスの運営元であるスマートデイズ社、融資を行っていたスルガ銀行、そしてカボチャの馬車のオーナー達との間で、現在訴訟問題に発展しているのです。

【1-2】サブリースを巧妙に利用した詐欺の手口

今回特に投資家たちが問題点として訴えているのは、サブリース契約による家賃保証を謳って高額なローンを融資させたという点です。サブリース契約を結んでいれば確実に年利8%以上の収入が得られます。つまり1億円の物件を購入すれば800万円の収入が入ることになります。1億円のアパートを建てるため、投資家たちはスルガ銀行から年利4.5%以上で融資を受け、シェアハウスを建てました。

年利4.5%の返済があっても、年利8%の収入があれば収入は確保されます。そこに惹かれ、かぼちゃの馬車を購入した不動産投資家が多くいたのですしかし、このサブリース契約はスマートデイズ社側の都合によって変更が可能であり、また年利8%の収入も随時に値下げされるという内容が盛り込まれていました。不動産投資の知識を持たないサラリーマンに対して無知につけこむような方法で、しかも十分に契約内容を説明しないままシェアハウスを販売していたのです。

【1-3】融資をしたスルガ銀行の問題

また融資したスルガ銀行も投資家たちから訴訟を受けています。融資を行う際には名目上でもその投資家に融資するための書類を作成しなければいけません。特に1億円もの高額な融資となると、年収が高い人や貯金がある人、不動産を担保にできる人でないと、通常は融資が受けられません。

しかしスルガ銀行では一部の支店と担当者が、ノルマを達成するために強引な融資を行っていました。手口としては融資を受ける人間の属性や年収を改ざんし、貯金などの額を水増しして融資審査を通過させていたのです。

今回被害にあった投資家たちは上場企業のサラリーマンが多く、決して返済能力が低い人ばかりではありません。また安定した職業に就いているだけに、自己破産は何としても避けたいと思う人が多くいました。そのため「自己破産のリスクはないだろう」という甘い目論見がありました。

金融機関が不動産投資の融資を行う際、本来ならば返済能力の有無を見極めなければいけません。しかしスルガ銀行は売上を伸ばすため、会社ぐるみで無理な融資を行っていました。これが違法行為に当たるのではないかと問題になっているのです。

【1-4】リスク予想が十分でなかった投資家たち

一方で投資家たちも決して被害者とは言い切れません。まず融資に関しての書類改ざんはスルガ銀行と債務者の共謀によるものという見方があります。書類改ざんの事実は融資を受ける側の人間も把握していたはずです。「とりあえず物件を購入してしまえば不労所得が入るので、シェアハウスを購入するために何が何でも融資を受けたい」と考えた人間が多くいたのでしょう。

書類改ざんが行われている事実を知りながらも黙認し、融資を受けていた被害者側に責任がないとは言い切れないのです。そしてもう一つの問題はかぼちゃの馬車が謳う利回りです。本当に提供できるのか、しっかりと見極めなかったことです。

一般的に新築アパートの利回りは6%前後、新築マンションであれば利回りは3%程度確保できれば十分だと言われます。しかしかぼちゃの馬車はそれらを遥かに上回る数字を提示しながら、実際の建物の中は大変おそまつな作りでした。

シェアハウスでありながらも魅力となる共用スペースがなかったり、居室やバス・トイレの作りが簡素であったりと、高額な建築費をかけた割には非常に簡素な造りであったことが問題視されています。また都心の駅近くといった良い立地ではなく、郊外の駅から徒歩で10分以上もかかるなど、あまり魅力のない物件が多かったのです。

管理まで任せながら本当に8％以上の収益率が見込める物件なのか、また常に満室状態を維持できる物件なのか、相手の提示する数字に対する検証を投資家自身が行わなかったことも問題とされています。

不動産投資も投資である以上、常に100%利益が出る保証は全くありません。今回の事件は投資でありながら確実に利益が出ると見込んでいた投資家たちの目論見の甘さが招いたものとも言えるでしょう。不動産投資を行う際には検討に検討を重ねるべきです。

本当にそれだけの収益を生み出せるのか、自分の頭で考えて判断していかなければいけません。

それでもスマートデイズ社の行為は到底許されるものではありません。投資家の無知、そして法律の穴につけこんだ不動産詐欺は、残念ながら枚挙に暇がないほどあります。被害に遭わないためにもそれぞれの実例を見ていきましょう。

【2-0】本当にあった不動産投資詐欺8例

では実際にあった不動産投資詐欺の例を見てみましょう。

【2-1】「人気物件だからと言われてその場で手付け金を支払ったが、その後は購入キャンセルができなかった。」

不動産会社が良い物件を紹介してきたので、まずは物件を抑えるために手付金をその場で支払いました。しかし支払った後は全く連絡が取れなくなり、手付金を持ち逃げされてしまったのです。

良い物件が見つかるとついつい冷静な判断力を失いがちですが、中間に入る不動産会社が本当に信用できる会社なのかを見極めてから、手付金を支払うようにしましょう。＜仲介業者の評判を調べ、連絡先の会社が実在することをきちんと確認してから手付金を支払う＞

【2-2】「満室で買ったら入居者は業者に関係する人ばかり。購入後はほぼ空室になった。」

空室状態の投資用物件ではなかなか売れないため、知り合いの人間などを入居させて満室状態にし、なんとか売ろうとする不動産会社があります。

この事例では物件を買った後に入居者が一斉に退去しました。しばらくは安定した収入が見込めると思って物件を買ったにもかかわらず、不動産会社の嘘に騙されて全く収入が得られませんでした。

＜入居者の賃貸契約を必ず確認する＞

購入前には必ず、『いつぐらいから、どんなタイプの人間が入居しているのか』などの視点で現在の入居状況を確認しましょう。あまりにも偏りがあるようでしたら、業者がさくらの客を入居させている可能性があります。また家賃も周辺の相場より明らかに高い、もしくは低い場合は何らかの裏事情を疑うべきです。とことん確認しましょう。

【2-3】「婚約者に誘われて高額物件を購入。買ったら音信不通になった。」

不動産投資に限らず、よくある結婚詐欺の一種です。恋愛関係に持ち込み、相手の心を掴んだところで「仕事でお金が必要になった」「二人の新居を買おう」などと言って不動産を購入させます。そして購入した後に音信不通になるというものです。

＜安易に相手を信じず、必ず連絡先を把握する＞

詐欺の疑いがあれば、速やかに警察に通報するようにしましょう。

【2-4】「偽FPに進められて購入。面倒を見てくれるはずが音信不通になった。」

資格保有を偽って詐欺を行う人間もいます。「信用できそうなファイナンシャルプランナーだったから不動産投資に詳しいと思い、物件の購入を任せてしまった。だが現金を預けた後に雲隠れされてしまった」という被害が相次いでいます。

＜信頼できる業者かどうかを知人に聞き、ネットで評判を調べる＞

無条件に相手のことを信じるのは大変危険です。なぜ自分にこんなに親切にしてくれるのかと思った時、相手に裏があるかもしれません。

【2-5】「しつこい勧誘に負けて購入。クーリングオフによる解約ができなかった。」

「あまりにも業者から勧誘の電話がしつこかったので、ついつい不動産を購入。契約から一週間以内であればクーリングオフで解除できるだろうと勘違いしていました。」クーリングオフができないケースが有ることを、後から知って後悔するケースがあります。まず不動産のクーリングオフは不動産業者の事務所内での契約には適用されません。解除できる期間も8日間で決まっていますので、その期間をオーバーすると解除は不可能です。

＜クーリングオフ制度の適用物件について知識を得る。中途半端な気持ちで契約しない＞

不動産会社もクーリングオフ制度の抜け穴は熟知しています。自分で制度をよく理解して、相手の罠にはまらないようにしましょう。

【2-6】「家賃保証があると言われて購入。よく見たら保証料が異常に高額だった。」

不動産購入に際し、「家賃を保証するので損をすることはありません」などと謳う業者がいます。しかし「家賃保証は随時見直しが入るし、それに保証料が高くて実際の収入はごくわずかだった」ということがあります。

＜契約関連書類をしっかりと確認し、値下げや保証料、違約金などの記載内容を見ておく＞

違約金や保証料の額を見て、最終的な手元に残るお金の額を綿密に計算しましょう。

【2-7】「家賃保証契約で購入。実際は6か月までは保証が受けられなかった。」

家賃保証契約は心強いものです。それだけに家賃保証を謳う業者もいますが、業者も利益を確保するために様々な対策を打ってきます。空室があまりにも多い場合は、業者側も自分たちの利益を守るために免責期間を設けます。例えば空室が1ヶ月のみ発生した場合は同期間の家賃保証は免除、ひどい場合ですと半年間まで免責にする業者もいます。

＜家賃保証ができるほど需要のあるエリアなのか見定める＞

空室が続くようなエリアで家賃保証を謳うことは実際には不可能です。家賃保証契約の内容を確認するとともに、満室経営が難しい場所で、家賃保証を謳う業者の狙いが何であるのか、それをしっかりと確認しましょう。家賃保証だけでは収入が得られない業者は、修繕費で利益を取るなどの免責事項を設けていることが多いです。

【2-8】「絶対に値上がりすると言われて原野を購入。値上がりせず、無価値の土地だけが残った。」

一時期流行った、『原野商法』と言われる不動産投資詐欺の手法の1つです。『電車が新しく通る』『街が開発される』などの開発計画を伝えて何の価値もない土地を売ろうとします。「開発が進めば絶対値上がりするからと言われたものの、その後の開発計画などはなく、無意味な土地だけが残ってしまった」というのもよくある話です。

＜業者の話を鵜呑みにせず、必ず自分で本当に開発計画があるのか確認する＞

開発計画の裏付けを正確に取ってから投資の可否を判断しましょう。仮に自治体や鉄道会社が開発計画を発表しても、予定通りに開発が開始されるとは限りません。自分で確認する癖を身につけましょう。

【3-0】横行する悪徳不動産会社の手口とは

不動産詐欺を仕掛けてくる犯罪集団の手口は、いくつかの傾向に分けられます。全ての詐欺対策を取ることは難しいですが、大まかな手口を知っておけば詐欺に遭う可能性は低くなるでしょう。特に悪徳不動産会社と言われる不動産会社のやり口では決まった傾向があります。

【3-1】とにかく急いで買わせようとする

とにかくセールストークを畳みかけて早く買わせようとする不動産会社は大変危険です。検討する時間すら与えませんし、無知な顧客だから自社に都合が良いとさえ思っています。本来であれば不動産会社は一人の優良顧客を大事にし、何度も自社で購入して欲しいと思うものです。

しかし強引なセールストークを仕掛けてくる不動産会社は、とにかく売り抜けを狙います。「どんどん新しい顧客（カモ）を見つければいい」という考えのもと、営業します。質問には満足に答えずに電話やメールで催促を繰り返し、強引に買わせようとする不動産会社は絶対に避けましょう。

【3-2】メリットばかりでデメリットは隠す

メリットばかりでデメリットを隠す不動産会社も危険です。不動産物件にはメリットと同時にデメリットが存在します。新築物件であれば収入が確実に入る見込みは高いのですが、その利回りは低く、購入価格が高いため返済リスクが存在します。逆に中古物件であれば価格が安くて利回りは高いですが、空室リスクがあります。

それぞれの物件のメリットとデメリットなど、購入者が自分で判断を下すための必要な情報を惜しみなく提供する業者を選びましょう。

【3-3】断ってもしつこく勧誘してくる

絶対に避けたいのは、断ってもしつこく勧誘する業者です。こういった業者は顧客の立場に立った営業や説明を行わず、自社の利益しか追求していません。物件の説明においても平気で不十分な情報しか伝えず、時には偽りの数字でセールスを行うことがあります。

こういった業者に苦情を訴えるだけではなく、免許の発行先である国や自治体、消費者センターなどにも伝えると良いでしょう。

【4-0】誰でも実践できる詐欺回避テクニック3箇条

最初からすべての不動産投資詐欺を見抜くことは難しいです。しかし基本的な心がけを知っておけば、大半の詐欺被害から自分の財産を守ることが可能です。

【4-1】最低限の知識は身につける

まず不動産投資に関する最低限の知識を知っておきましょう。「これほどの利益が確実に得られますよ」などと謳う無責任なセールストークを見抜くには、不動産で収益が出る仕組みを知っておく必要があります。相場を把握しておけば相手が謳う数字が正しいか、それとも過大評価なのかが判断できます。

【4-2】信頼できる名前や肩書でも必ず調べる

相手が信用できる業者であるかどうかについても調べましょう。今はインターネットで簡単に情報収集ができます。会社名や人名、不動産業者としての番号も確認できます。 http://www.mlit.go.jp/nega-inf/cgi-bin/searchmenu.cgi?jigyoubunya=takuti

上のリンクは国土交通省が提供している宅建取引業者のネガティブな情報を調べられるサイトです。これまでに問題を起こした業者やその手口を検索できます。登録番号を確認してサイトの更新回数や履歴、更新が滞っていないか必ず確認しましょう。また相手のセールストークで似たような事例がないか、確認する癖をつけましょう。

【4-3】頼れる相談相手をもつ

不動産投資を行う時は、業者や投資先についての相談ができる相手を持つことも大切です。

【4-3-1】先輩大家さん

相談するのであれば、実際に不動産投資を経験した大家が良いでしょう。大家同士のつながりは地元の『大家の会』などで築かれていて、集会に参加すれば人脈が広がります。大家同士のネットワークがあれば情報交換ができるので、詐欺の疑いがある業者に会った時は相手が本当に信頼できるかについて聞いてみましょう。また物件運営でのトラブルや、良い物件の情報交換などもできるため、詐欺被害を防ぐ以外にも様々なメリットがあります。