失敗しないためのワンルームマンション投資4つのポイント

失敗しないための新築 ワンルームマンション投資 のポイント

インターネットの広告を読んでいると、ワンルームマンション投資 を勧める業者の広告が目に入ります。一方では「失敗する」などのマイナスの情報も。

サラリーマンの1ヵ月の給料と同等の金額が手に入るとなると、ワンルームマンションを購入し「貸して不労所得を得よう」と、夢の話に胸も高鳴ってくるのではないでしょうか。そこで失敗しないためのワンルームマンション投資のポイントを考えてみましょう。

【ポイント①】 ワンルームマンションは手軽な資産活用?失敗しやすい資産活用?

ワンルームマンション経営とは、複数戸室あるマンションの一部屋を購入し、自身はその部屋に居住せず、入居希望者に貸し出すことによって賃料を得るという資産活用の一種です。収益計算式は、以下の通りです。

ワンルームマンションの収益
毎月の家賃 - 月額ローン返済額 - 税金 -修繕費など諸費用
それぞれ細かく見ていきましょう。

1. 毎月の家賃

入居者からワンルームマンションの持ち主に支払われる家賃です。ワンルームマンション投資において重要なポイントは、自身の物件に入居者がいれば100%の家賃が入ってくる。一方で入居者がいなければ1円も収入が入ってくることはありません。不動産投資の賃貸経営が「リスクが高い」と言われるのは、この振り幅の大きさによるものです。

2. 月額ローン返済額

ワンルームマンション投資を現金(キャッシュ)のみで始められる方は少数派です。多くの方は、銀行などの金融機関から融資を発生させ、返済元本+利息を月ごとに返済させながらローン返済を進めていきます。返済の方法は早い時期に多めに金利返済額を増やし、だんだん返済額を少なくしていく方法(元金均等返済)と、最初は利息≧元金で、段階的に利息≦元金に変わり、返済期間の返済額は一定にする方法(元利均等返済)の2種類があります。

大雑把に計算すると(毎月の家賃 -月額ローン返済額)がワンルーム投資の収益ではありますが、綿密な計算式を立てるのであれば税金や修繕費を忘れるわけにはいきません。

3. 税金

ワンルームマンションを経営している投資家が支払わなければいけない税金は、固定資産税と都市計画税です。どちらの税金も毎年1月1日の所有者に対して、年4回(3ヵ月分)にわけて納付します。ただ、支払う月に3ヵ月分税金額を計上していれば月ごとの収支がわからなくなるので、賢いワンルームマンション投資家は毎月の税金納付額を月ごとの収支に計上し、家賃入金口座などとは別口にて管理しています。これにより、税金負担額を均等に分散させることが可能です。

4. 修繕費

税金と同様、忘れてはいけないものが「修繕費」です。修繕費は、内部設備の劣化など「入り用になったとき」に必要になる費用ですが、唐突な支出は収支を悪化させるため、通常は「修繕積立金」として毎月しっかりと積み立てていくことが理想です。

これら「税金」と「修繕費」をしっかりと入れ込んだ収支報告書を完成させることが、円滑なワンルームマンション経営への第一歩と言えるでしょう。家賃ー月額返済だけではなく、税金も修繕費の積み立ても抑えたうえで「余剰金」を確保できる状況が、ワンルームマンション投資が成功した基準と言えるのではないでしょうか。

【ポイント②】ワンルームマンション投資のデメリット

投資は、大きなメリットがある一方で、それぞれデメリットもあります。

繰り返しになりますが、ワンルームマンション投資のポイントとは、家賃収入があるかないかの違いになります。建物の立地や、ワンルーム入居を検討する世帯の近隣への居住数、適正家賃との兼ね合いなど「いち不動産投資家には左右できない事情」も多いため、次項にてお伝えする「失敗しないワンルームマンション選びのポイント」をしっかりと抑えた物件選びが大切です。

【ポイント③】失敗しないワンルームマンション投資とは

ワンルームマンションは「物件がすべてを決める」とさえ言われています。物件を選ぶ際は、後述する「街」、そして的確な家賃設定をしたうえで、ワンルーム賃貸市場に売り出す必要があります。

失敗しないワンルームマンションのポイントは「物件」「街」「家賃」です。それぞれポイントを確認してみましょう。

1. 物件

物件選びでよく投資家が勘違いしてしまうのは、「自分が住みたい物件を選んでしまうこと」です。たとえば投資家が30代の男性だとしましょう。30代の男性が住みたいという目線で相場よりハイクオリティな物件を選んだもの、その地区には学生街で、それほどクオリティの高い物件よりも「気軽に暮らせる家賃低めの物件」が望まれていたというケース。そのポイントを誤らないためには、街の分析が不可欠です。

2. 街

ワンルームマンションは「その街のニーズ」通りを分析しているケースも多いのですが、たとえば不動産建築の好景気に前のめりに建てられた物件は、そうとも限りません。一例として、先ほどもお伝えした学生街にハイクオリティの物件が建築されている場合や、ワンルームでも所得が高い街であるにもかかわらず、家賃の安さを前面出したリーズナブルなワンルームマンションが販売されている場合。

3. 家賃

家賃設定も大切です。家賃設定額をいくらにするかも、不動産会社などプロの眼をもとに算出して貰うことが大切。適正家賃より高ければ満足な入居者は入りませんし、適正家賃より低ければ入居者は入っても余剰金まで廻らず、魅力的なワンルーム投資とは言えなくなります。その間の「バランス感覚」が大切です。

【ポイント④】希少性狙いは初心者向けではない

もちろん、市場に明らかに不足しているタイプのワンルームマンション。いわゆる「希少性」を狙いに行く方法もあります。ただ、それは明らかに上級者投資家向けのテーマであり、ワンルームマンション投資初心者がその部分を狙うのは非常に難易度が高いと言えます。

「街」を分析する場合は必ず、ワンルームマンション投資会社や不動産会社が専門的な眼を持って作成した「市場調査書」を確認すること。その場所はどのようなワンルームマンションが適しているのか。街によってはファミリー向けの物件ばかりに入居希望があり、そもそもワンルームマンション自体に適性がない場合さえあります。

まとめ

ワンルーム投資で失敗しないためのポイントをお伝えしました。投資で成功するには、これらポイントを構成する「情報」を、ワンルームマンション購入前にしっかりと認識し、物件選択やワンルーム運用に反映させることが大切です。しっかり対策をして、後悔のないワンルームマンション投資を実現してください。