失敗しないための土地活用&アパート経営の流れ

失敗しないための土地活用&アパート経営の流れ

土地活用したアパート経営のスタートは基本的な流れを知ることからです。提案を受ける前に知識を持っておきたいもの。

契約からアパートを建設する建設後にアパート経営がスタートするまで、初めてのことでわからないことも少なくありません。不動産会社からの提案を受ける前に事前に基本的な流れを知っておくことで、提案された内容についてより理解することができ契約後に聞いてなかったというトラブルを防ぐことにもつながります。

土地活用したアパート経営までの流れとは

①情報収集

土地の活用によるアパート経営では、建て替えるとどれくらいコストと時間がかかるのか、どのような方法で行えばよいのかの事前の情報収集が不可避となります。

②いくつかの不動産会社に相談

土地活用によるアパート経営では、最終的にはアパートを建設することになるため、不動産会社に相談が必要となります。いくつかの不動産会社と相談を行い、各社の特徴を確認して最終的に1つに絞っていくことになります。

③事業計画を提案してもらう

いよいよ事業計画の提案をしてもらうことになります。複数の事業計画を吟味していく必要がありますが、大事なことは現在ではなく将来を見据えた事業計画を選択するのが望ましいといえるでしょう。

④不動産会社を選ぶ

提案された事業計画を吟味して、アパートを建築する不動産会社を選択します。信頼関係を構築できる不動産会社を選択しましょう!

⑤契約手続き

不動産会社と契約書を交わします。また、融資を受けて建築する場合には、金融機関との金銭消費貸借契約を結ぶことになります。

⑥デザインの確認

アパートの事業計画に基づき、細部の仕様を決めていく必要があります。具体的には、予算の枠内で設備を決めすがすべては建築主が決めていくことになります。

⑦行政機関へ建築確認の申請

デザインが決定したら、その計画に基づいて、行政機関へ建築確認の申請を行うことになります。この手続きは通常、設計者が建築主に代わって代行することになります。

⑧認可後建築開始

時間があるときには、建築現場に足を運び、現場の迷惑にならない程度に疑問があるときには質問することも必要です。図面に現れない些細なことでも、現場の方と確認することも可能です。

⑨アパート経営スタート

完成の日取りが決まったら、仲介会社に入居の依頼をして、完成後にすぐに家賃収入が得られるように準備しておきます。

準備~アパート経営を始める前に知っておきたいこと

プランの比較をしっかりする

アパート経営と言っても、立地条件に応じて入居者のターゲットを決めたり、間取りを決めたり、家賃を設定するなど準備しておくことはたくさんあります。単身者向けとファミリー向けでも総戸数も建築コストも変わることになります。そのため、事前にプランの比較を入念に行い、メリット、デメリットを明らかにしておくと良いでしょう。

セミナーなどを活用して情報収集

セミナーに参加して積極的に先輩大家さんと仲良くなることで、有益な情報を入手することができます。例えば、「A社は〇〇が得意だ」とか「B社はアフターフォローが充実している」とか、営業との打ち合わせなどではなかなか知り得えない情報を入手することができます。また、先輩大家さんの物件情報なども入手することができますが、情報はあくまでも情報で主観的な側面が強いのも事実です。そのため、先輩大家さんの情報はあくまでも参考として位置づけ、ご自身で業者のレベルを見極められるように訓練していきましょう。

アパート経営に重要なパートナー選び

アパート経営は、入居が決まれば、退去まで家賃が毎月振り込まれる不労所得となります。しかし、入居が決まっても、管理状況次第では、短期間で退去につながることもないわけではありません。そのため、入居後の物件の管理状況が短期間の退去を防ぐことが可能となります。そのためには信頼できる管理会社選ぶことです。信頼できる管理会社は、入居者や大家さんが気軽に出向きやすい雰囲気を持った社風が信頼できる管理会社の理由の1つです。業務の期日を守る管理会社であることは当然の条件として言うまでもありません。

契約~長期的視野を見据えた資金計画

不動産会社から提案された収支計画を確認する

不動産会社から提案された収支計画を確認、把握することは大事です。そのなかでも収支計画の条件を確認しておきましょう。空室率などを加味していない収支計画の場合、将来大幅に数字が変わる可能性があります。提案された条件だけではなく現実的に遂行できるのか内容の確認をしておく必要があるでしょう。

アパート経営開始後にかかる経費も確認

アパート経営開始後にかかる経費は、まず不動産取得税が挙げられます。新築アパートを建築した場合、約半年後に不動産取得税の納付書が忘れた頃にくるため慌てがちです。また、土地も併せて購入している場合には、土地に対しても不動産取得税がかかります。なお、不動産取得税は取得後1度きりの経費となります。

毎年かかる経費は、固定資産税や都市計画税です。当初は固定資産税が減免されていることも多く、税金の負担は4年目や6年目に生じることがあるため、十分資金は確保しておく必要があるでしょう。さらに、不動産管理会社への管理料、退去後の募集にかかる募集手数料、物件の清掃費、突発的な修繕などさまざまな経費がかかります。

施工~入居者のニーズに合ったデザインかどうかがポイント

素人判断をしない

初めて新築のアパートを建築する場合には、自分一人で判断せず、専門家の意見は参考にしたほうが安心です。入居者の属性を調査し、ニーズにあったデザインや使い勝手、設備にすることが大きなポイントです。

先入観だけで物事を決めない

建築図面を設計しているときには見えなかったものも、アパートの建築とともに見えてくることもあります。当初のイメージと違ったということもあるでしょう。その場合でも臨機応変に対応し、判断できるようにしましょう。

アパート経営~時間の経過と共に時代に合った経営方針のメンテナンスを

管理業務について体制を考える

戸建て住宅やマンション1室程度であれば、自主管理をすれば管理費の節約をすることも可能です。しかし、部屋数の多いアパートの場合には、自主管理することも不可能ではありませんが、管理業務を第三者に委託することも検討すると安心です。入居者と直接やりとりをすることを考えると入居者とのトラブルを避ける策としても有効です。

サラリーマン大家の場合は、勤務中に入居者から連絡があっても対応することはできません。管理業務についてアウトソーシングを行い、管理業務の体制を立てることが必要です。

環境変化に応じたアパート経営

建築当初は満室でも、時が経過するにつれ、当初のニーズと現在のニーズがかい離し、空室が増えてくることもあります。その場合には、家賃設定を見直すなど事業計画の見直しという重要な決断をしなければなりません。

まとめ

失敗しないアパート経営には、経営者が正しい決定することが大切です。あらかじめできる時と、何か事態が起こった際に決めなければならないこともあるでしょう。できる限り正しい判断ができるように事前にシミュレーションしながら準備しておくとアパート経営が円滑にすすむことでしょう。