土地活用した不動産投資の成功例・失敗例

土地活用した不動産投資の成功例・失敗例

土地活用した不動産投資の成功例・失敗例はインターネットで見ても様々な情報を得る事ができます。

土地活用した不動産投資をはじめるには、手法や流れを知っておくことも重要ですが、体験談にもとづいた成功例や失敗例を知るは一番参考になります。特に失敗例については、土地活用した不動産投資をスタートしてから気がついたこと、知ったことによるものがほとんどです。事前に把握しておくことで、スタートする前に未然に防げる失敗が見つかります。

土地活用した不動産投資の手法によるメリット・デメリット

土地活用した不動産投資のそれぞれの手法によるメリットとデメリットをまず見ていきましょう。

アパート・マンション経営

メリット

所有する更地の土地を活用してアパート・マンションを建てることで節税効果は大きなメリットです。固定資産税で最大1/6、都市計画税は最大1/3の税金の負担を減らすことができます。また、所有する土地にアパートやマンションなど賃貸用の建物を建て他人に貸している場合、「貸家建付地の評価」となります。賃貸用建物の土地は他人が利用することになり自由に土地が使用できないため土地の評価は低くなるため、相続税対策としてのメリットもあります。

もちろんアパート・マンションを建て入居者が入れば安定的に賃料収入を得る事ができるのは大きなメリットです。アパート・マンション経営は1棟ではなく1室を購入して持つというのも不動産投資の一つですが、1室より1棟であれば複数室の賃料収入が入るので高い投資効果を生み出すことも可能です。また、アパート・マンション経営による不動産所得は、給与所得などの他の所得と損益通算することができるため、不動産所得で赤字になった場合、会社員であれば給与所得と通算して合計所得が少なくなることから所得税、住民税の節税になります。

デメリット

一方、デメリットとしてあげられるのは、空室のリスクがあるということです。ローンの借り入れをすれば入居者がつかなければ賃料収入が入らないのでローンの返済が難しくなることが考えられます。アパート・マンション経営では、賃料収入が安定的に入ってくることが経営成功の大前提ですので、アパート・マンション経営をはじめる前に入居者がつきやすい環境にある土地なのかという点も考慮しなくてはなりません。

駐車場経営

メリット

駐車場経営のメリットはアパート・マンション経営にくらべると手軽にはじめられるという点でしょう。砂利敷きやロープを張る程度の駐車場でも貸し出すことができますし、コインパーキングの業者に委託すれば自己資金もかからずスタートできます。また、建物を建築するまでの期間のみなど流動的に土地を活用することができます。

デメリット

デメリットとしては、アパート・マンション経営と比較すると収益性は少なくなります。また、アパート・マンションなどと違い受けられる固定資産税の節税効果はありません。
相続対策としてはコンクリート敷き等であれば「構築物」として貸付事業用宅地等に該当し節税効果が期待できます。

等価交換(土地と建物を等価交換する)

メリット

等価交換のメリットはローンなどの借入れをしなくてもアパート・マンションを建てられることです。土地を不動産会社に提供し、不動産会社が建物を建設します。取得する建物の対価に相当する土地を譲渡するか、土地の出資割合に応じて建物の一部を取得することができます。例えば一部を住居にして、一部を賃貸として貸し出すことで賃料収入を得る事も可能です。この方式によりいくつかある課税の特例を利用できるため、要件にあった特例を選択しましょう。

デメリット

デメリットとしては、等価交換により建物の区分所有権と土地の共有持ち分を取得するため、事実上の土地の所有権が失われます。なによりも不動産会社が等価交換したいと検討するくらいの価値のある土地である必要があります。したがって、どの土地でも良いという訳ではありません。

成功例からみる土地活用

土地活用にはいろいろな手法がありますが、ここでは土地活用での成功例を3つあげます。

事例1「相続する土地にアパートを建設」

Aさんは所有している更地の土地をそのまま相続するよりも、アパート建設をすることで資産価値を下げずに相続税の評価額を下げることができました。さらに立地も良く入居者がつきやすいエリアだったためAさんが亡くなった後も安定した賃料収入を奥様に残すことができるので奥様の老後の心配もなくなりました。

事例2「グループホーム(介護施設)を建て空室リスクのない経営」

Bさんは所有している更地の土地が広くアパートを3棟建てることも検討したが、若者が減り高齢者が増え続けているため、入居者が3棟分も埋まるとは考えづらく悩んでいました。そこで、お父様を介護施設に入れたいと考えた時、どこの施設も定員オーバーで入所が困難な地域であると痛感した経験を活かし、介護施設を建設することにしました。空室リスクのない経営ができ、満室経営に成功しました。これは地域の需要を考慮したことによる成功例です。

事例3「少しずつでも若年層が増えているエリア」

Cさんは実家があった土地を活用することなく、そのまま所有していたため固定資産税を支払い続けていました。そこで、その土地にファミリー向けアパートを建て、賃料収入で老後の不足資金と将来息子が家族を持った時にも住める様に遺してあげたいと検討。自治体でも市区町村ごとに公表されている人口動態調査に基づきファミリー層の需要が見込めると判断しアパートを建設しました。需要もあり入居者もすぐに見つかり安定収入も確保することができました。

失敗例から学ぶ土地活用

成功例だけでなく、失敗例こそ見ておくことで未然に防げる失敗もあります。失敗例を参考にすることも成功への近道ともいえます。3つの失敗例を見てみましょう。

事例1「需要のない立地に次々とアパートを建てるケース」

Dさんは遊休農地を活用してアパートを建てないかと不動産会社に提案されました。そのままにしておくのは勿体ないし、アパートに入居者からの賃料収入が入ることも魅力に感じ、建設費をローンで借り入れしてアパートを建設しました。近隣にアパートがなかったというとこもあり、最初の2年ぐらいは満室でしたが、周りの遊休農地を持っている方達も同じ様に次々とアパートを建てはじめ4年後には6室中4室が空室となり、ローン返済も難しくなってきています。もともと需要のない立地だったにも関わらず、目先の利回りだけに目がいってしまい長期的視野でアパート経営を考えられなかった失敗した例です。

事例2「満室を想定した利回り計算の甘い収支計画での失敗」

Eさんは需要が見込める場所に更地を所有していたので、アパート経営をスタートしました。不動産会社からの提案されていた収支計画はローンを借り入れする30年間、満室を想定した上に大規模修繕費などの経費も低く見積もっていたことにより空室の時期と大規模修繕の時期が重なり大きな赤字となりました。提案される収支計画を理解せず、不動産会社に言われるがまま任せっきりでした。アパート経営をはじめる際には、収支計画書を理解し、利回り計算も自分自身でもできる基礎知識を身につけておくことで提案を鵜呑みにせずにリスク回避できた可能性もあります。

事例3「サブリース契約による家賃保証の下落」

Fさんが所有していた更地は立地もよくなくアパートを建てても需要はなさそうでしたが、節税効果とサブリース契約の提案により、ローンを借り入れてアパートを建設。サブリース契約では借主は不動産会社となるため空室になって家賃保証があるという点に魅力を感じアパート経営に踏み込みました。しかし空室が目立ち始めた3年目に家賃値下げとなり家賃保証でローンを返済するつもりが毎月赤字となり赤字分を貯蓄から補填しなくてはならずいつまで続けていけるのか不安を感じながら過ごしています。

ここで紹介した事例や税金対策等につきましては、あくまでもモデルケースです。検討・実行される際は、詳細な要件について税理士や専門家に相談するようにてください。

まとめ

今回は土地活用による手法とそれぞれのメリット、デメリットと成功例と失敗例からみることで土地活用を検討する際には提案されるままでなく広い視点から自分の所有しているベストな土地活用を選択してください。