低金利でも失敗する!?不動産投資で知っておくべきこと

低金利でも失敗する!?不動産投資で知っておくべきこと

マイナス金利導入後、いまだ低金利で推移しています。低金利であれば不動産投資は失敗しないのでしょうか。

低金利のうちに不動産投資をはじめるべきかどうかと考える方もいるでしょう。不動産投資は不動産投資ローンを借り入れして不動産購入する人は多くいます。まずは成功する不動産経営の物件選びのポイントから購入条件を知ることが大切です。また低金利時代でも不動産投資を失敗する特徴についてもお伝えしていきます。

成功する不動産経営とは

物件選び

昔から言われていることは、『成功する物件は、郊外より都心よりで、最寄り駅がより近く、築年数が比較的新しく、値段も安い』という物件です。このすべての条件を満たした物件は基本的にないと考えましょう。
現在は、売り主側も比較的高額で売却できることを認知しているため、安値で売りに出されるということはないと言えます。

そこで、上記条件の中で、少しでも条件の揃っているものを選択すると良いでしょう。
また、条件の良いものを選択することは重要ですが、条件を意識するあまり物件価格が高くなると、かえって利回りが低下することになります。条件と値段のバランスを取りながら選択。判断をしましょう。

購入条件

物件の購入にあたり、物件価格が安く、借入金利が低いものが成功する条件となります。
ただし、物件価格が安いものは、築年数が古く、融資が付きづらいために融資が受けられない可能性があります。

実は、これをクリアにするための条件として頭金が重要となってきます。物件価格の2割から3割を入れることで、物件価格が安く、借入金利の低い条件を得られる可能性が高まります。金融機関としても、リスクを減らしてくれる借主であれば、借入金利を引き下げても融資をしようと方針が変わることもあります。

購入条件からみる投資に適しているかどうかの判断

低金利時代は購入のタイミングなのか

現在はマイナス金利の状況下であるため、確かに住宅ローンは記録的な低金利で推移しているのは事実です。しかし、マイナス金利でも不動産投資ローンも低金利なのかというと、決してそうではありません。仮に、低金利であっても、借入れの金額が大きくなり、本来購入できない物件まで購入できる可能性がでてきます。しかし、本来購入できない物件を購入できるのは、物件の本来の力以上の借入れとなるため、空室リスクも想定した収支計画を見極めた上でリスクに直面した際に返済に困難になる可能性があると判断した場合は、金利が低くても購入のタイミングではないと言えます。

不動産投資ローンは、ローンを借りる人だけでなく、収益物件の審査も行われることになります。不動産投資ローンは、借りる人が問題なくても、収益物件の収益性が低いと判断されれば融資の承認が得られないことになりますし、収益物件の収益性が高くても、借りる人の収入が不十分な場合、融資の承認が得らないことになります。

利回りと借入れ金利の関係からみる

不動産投資の世界では困ったときの駆け込み寺のような存在の金融機関があります。多少の属性は重視されますが、スピード融資で高金利(原則、変動金利、金利4.5%)ですが、かなりの不動産投資家に利用されています。
しかし、RC物件を購入しようとする場合、地方の空室の多い物件であれば表面利回りが10%を超えるものもあります。

表面利回りでは、ローン金利や管理費、固定資産税等は考慮されていませんから、いくらスピード融資で借入れができたとしても借入れの金利が高金利であれば、実質利回りが借入金利を下回る事態も起こりえます。(実質利回り<借入金利)このような事態にならない様、表面利回りや借入金利を考慮して物件を選択したいものです。

低金利時代でも失敗する特徴とは

借入れ額が多い

不動産投資向けに積極的に融資する金融期間は数多く存在します。さらに、頭金なしで物件価額総額まで融資する金融機関も実際にあります。それでは、頭金なしでも融資を利用したほうが良いのでしょうか。
その答えは、可能な限り、頭金を入れて融資を組むのがよいと考えられます。なぜなら、融資の金額が多くなればその額に応じて、金融機関の取扱手数料(融資金額の一定割合で徴収する金融機関がある)と抵当権設定費用が多くかかります。

頭金が準備できるのであれば一定割合で頭金を入れてから融資を受けた方が失敗するリスクを減らすことができるとことになります。

繰上返済をしない

不動産投資ローンは一般的な住宅ローンと異なり、一定期間内に繰上返済をするとペナルティが課されるケースもありますが、 やはり、手元に不必要な資金があるならばペナルティが課されても繰上返済したほうが安全と考えるのが自然です。

変動金利でローンを組んでいる場合、今は低金利でありますが、いずれ予期せぬ金利上昇で、返済総額が大幅に膨れることも考慮しておく必要があるでしょう。そのような事体にならないために、繰上返済を積極的に行うことで、借入れの元金を減らす、元金の削減が利息の削減につながることとなります。
金利上昇は予想やコントロールすることができませんが、繰上返済は自分自身でコントロールが可能です。是非ともリスクは少しでも減らしておきたいですね。

投資物件の価格が高い

最近では、不動産価格の高騰が続いており、なかなか物件を購入したくても購入できないため、相場よりも高い金額で物件を取得しなければならないこともあります。
しかし、初心に戻って本来の目的を見つめ直してみましょう。そもそも不動産投資をする目的は物件を購入することでしょうか。それとも、サラリーマンでありながらリスクの少ない不労所得を手にすることでしょうか。多くの方は、少ないリスクで不労所得を手にすることが目的なのではないでしょうか。
そうであるならば、自分が設定した利回りや物件価格を忠実に守っていくのが成功への近道だと考えられます。

最近では、物件の買付書を何度送っても、購入できずに、あせってしまい、物件を高掴みさせられているケースもあるようです。こういった時にこそ、自分のルールを守れる方こそが成功に近づくのではないでしょうか。不動産物件の出会いは、実は人との関わりと同じで「縁」なのです。そう考えることであきらめもつきますし、高掴みからの失敗リスクを減らすことが可能となります。

郊外など賃貸需要のないエリアで行う

物件そのものの状態が良いにも関わらず、安値で売りに出されていることがあります。その場合には、立地に問題があるかなど別の観点で疑った方がよいでしょう。購入時に空室があったがその理由がわからず、購入してから賃貸需要がないことが判明してからでは事は遅いのです。残念ながらこのように賃貸需要がないケースはなかなか解決することが難しいということです。

対策方法としては、家賃を見直して下げると方法があります。しかし、需要がないところで家賃を下げても自分の首を絞めるだけです。短期的には改善がみられるかもしれませんが、長期的には一度下げた家賃は上げることはなかなかできなくなります。

物件の状態を調べるのも重要ですが、まずは、賃貸需要が見込める地域なのかしっかり調査して、その点をクリアにして購入すべきでしょう。そのためには、一度現地に足を運び周辺環境などを調査することを忘れないようにしましょう。

まとめ

マイナス金利であっても、金利だけに惑わされず不動産投資においてやるべきことは同じです。物件の収益力と適正な借入れで失敗しない不動産投資を目指しましょう。