アパート経営で知っておくべき5つのリスク

アパート経営で知っておくべき5つのリスク

アパート経営では想定できるリスクを知っておくことが重要です。リスクヘッジできればアパート経営の強みになります。

投資にリスクはつきものですが、事前に起こりうるリスクを想定しておくことで物件を選ぶ際のポイントになります。リスクが起きた時を想定してもリスクヘッジできる範囲と判断できればアパート経営をスタートしてからも対策を講じることができます。今回は、アパート経営で知っておきたい5つのリスクについて解説します。

想定できるリスクは5つ

初めからリスクを想定しておけば、アパート経営は怖くありません。想定できるリスクからどのようにリスクヘッジできるかの対策を事前に練っておくことで回避できるリスクもあるでしょう。
1「空室リスクの軽減が成功のカギ」

空室リスクになる要因

空室になると、想定される家賃が得られなくなるため、ほとんどの空室の原因は立地と賃料設定にあるといわれています。しかし、立地を決め購入してからは、別のエリアに移ることはできませんし、空室が生じた状態で売りに出しても、足元を見られ、安値で売らざるをえなくなります。

また、退去理由は、近所付き合いの悪化、就職、転職、家族の増減等その理由はさまざまです。転職や家族の増減は防ぐことはできませんが、近所付き合いの悪化は日ごろから物件の管理をしていれば気づくこともあるといえますし、就職については、おおよその時期は決まっていますから、退去後すぐに入居募集ができるよう早めの準備(例えば、早めに管理会社に声をかけておくなど)をすることで空室期間を短縮することは可能です。

空室リスクを回避するテクニック

もし、皆さんが部屋を借りるにあたり、同じエリアで、家賃が同一である場合は、築年数が新しい部屋を選ばれるのではないでしょうか。
そうだとすると、築年数が古いと家賃を引き下げる方法をすぐに考えられますが、家賃を下げることなく、空室リスクを回避することができないのでしょうか。

例えば、その地域でワンルームが多いのであれば、ファミリー向けの物件を持つことで、選択肢を広げることができます。また、その地域で若年層の入居者が多い場合、物件の状況よりも、Wifiが付いているだけで入居を決めてくれることもあります。

このような空室リスクを回避するためには、物件に精通した宅建業者や建築会社などの専門家の意見を取り入れることで、空室リスクを引き下げることができます。信頼できる専門家を早めに見つけることも重要です。

2「実は家賃滞納リスクが一番怖いリスク」

空室より厄介な家賃滞納

家賃滞納は、意外と厄介なリスクの一つです。たしかに、家賃滞納をはじめからしようと入居者は考えているわけではありませんが、さまざまな事情で家賃を払えなくなり滞納することとなります。

滞納する人は、健康を害していて働けず、家賃を払えなくなったということもあれば、心の病気で家賃を払えなくなったということもあります。特に、後者の心の病気の場合、家賃滞納だけでなく、貸している部屋もキズや汚れが散乱していたり、ごみをそのままにしておいたため、床が腐っていたりするケースもあります。保証人を立ててもらっていても、保証人によっては、資力がなく、払いたくても払えないケースもあります。その場合は、不動産会社は退去を勧めざるをえません。家賃滞納は近い将来、大きなトラブルに発展する可能性があります。早めの対策が自分自身を守ることにつながります。

家賃滞納トラブルを避けるためにできること

家賃滞納を長期化させないために、家賃の滞納があったら、早めに入居者に連絡をすることが第一といえるでしょう。また、保証人でなく保証会社を使うことで、家賃回収は担保されますが、入居者の負担が増え、空室につながる可能性もあります。

3「金利上昇リスクをどう考えるか」

金利上昇による不動産投資に与える影響

金利が上昇しても、元金が少なければ、返済にあたり大きな影響はないといえるでしょう。
しかし、元金が多い状態で金利が上昇すると、徐々に返済金額が増えていき、ボディーブローのようにじわじわ影響が出始めます。金利上昇を避けるためにも、可能な限り固定金利で借りるなどして、リスクをヘッジしておくべきといえるでしょう。

金利上昇リスクを想定したローンの利用

アパート経営に際して、ローンを活用するケースが非常に多いです。金利上昇を避けるために、固定金利で借り入れし、元金を少しでも多く減らすため、繰上返済を行うことで、金利上昇リスクを緩和させることは可能です。金利が上昇しても、すぐに対策できる現金を持っておくこともリスクを和らげる効果が期待できます。

4「家賃下落、不動産価格の下落リスクは物件により軽減できる」

家賃や不動産価格が下がるタイミングは

入居中は賃貸借契約書があるため、入居中に家賃が下落する可能性は低いですが、退去されることを回避するために周りの賃料の相場が下がっていれば、それと伴い家賃を下げることがあります。
また、需要と供給のバランスが崩れ、アパートの老朽化で不動産価格が下がることがしばしばあります。
ただし、物件の付加価値や入居率を高めておくことで、下落の幅を小さくすることは可能です。

将来の価格動向を意識した物件選び

将来の家賃の動向を予測することは非常に難しいということがいえます。しかし、人口の態様を調査することで、将来の家賃の価格動向を予測することは可能です。
例えば、お住いの自治体に生産人口が多いエリアであれば、付近に働く環境が整備されていて、入居需要は高いといえるため、需給バランスを考えると大幅な賃料下落は避けられることでしょう。

付近にインターチェンジができたり、大きなショッピングセンターができたりする場合にも雇用環境が整備される可能性が高いため、賃貸需要は高く、将来の価格動向が予測しやすくなります。長期の安定経営をするために、アパートの老朽化も視野に入れ、事業計画にはあらかじめしっかりした修繕計画を考慮しておきましょう。

5「ハザードマップからみる天災リスクエリア」

想定できる天災リスク

ハザードマップをご覧になったことがありますか。自治体では、一定の災害が発生することを想定したハザードマップを公表しています。例えば付近にある河川が氾濫する可能性が高いのかを事前に想定するだけでも、様々な対策が可能となります。

アパートの敷地が以前どのような地域だったのかを調べるだけでも、リスクを想定しやすくなります。地名からも昔、どのような土地だったのか推測することもできますから昔の地図などを図書館で調べてみてはいかがでしょうか。

天災リスクにできる備え

アパート経営で天災リスクに備える唯一無二の方法は、しっかりとした火災保険に加入しておくことです。しかし、損害保険や少額短期保険、各種共済など加入に戸惑うことも多いことでしょう。

その場合には、保険料だけで判断するのではなく、目的を明確にすることが第一といえます。もし物件に保険事故が発生した場合、損害額を保険金で賄うのか、それとも少額なのであれば保険を活用せず、自己負担で物件を元に戻すかによって、選択する火災保険に違いが生じます。

特に最近では、火災や風災などで、物件に思わぬ損害が発生することがあります。一番考えなければならないことは、損害が発生して家賃収入が得られなくなった場合、ローンの返済が滞りなくできるかどうかになってきます。
そのため、保険料が高くても、広い範囲で補償してくれる火災保険に加入すると、保険事故が発生しても安心することができます。

アパート経営に対する勘違い

利回りが高い=良い物件とは限らない

利回りの高い物件が築年数の新しい物件というわけではありません。利回りが高い物件の特徴は、物件価格に対して家賃収入からローン返済や必要経費を差し引いた手取り金額が比較的高めに得られることです。

資金に余裕があれば定期的に修繕することで、予期しない修繕を回避することができます。しかし、ローンを利用している場合の利息、減価償却費や固定資産税などがかかりますので、必ずしも新しい物件の利回りが高いとは言えないのです。

管理会社はどこでも同じ?

管理会社の手数料は一般的に家賃の5%前後と言われていますが、管理費が同じだったら、どこも同じ管理をしてくれると思ったら大間違いです。
例えば、物件の管理者が遠方にいる場合、入金管理はしてくれていても、物件に足を運んでくれなかったりして、物件のトラブルに気づきにくいことがあります。

フランチャイズの管理会社の場合、転勤などで担当者が異動することも多々あります。担当者の異動を避けたいのであれば、地域に密着した不動産会社に管理を委託するのがよいでしょう。
管理会社の選択は、物件の状況によっても異なりますから、自身の状況に応じて検討してみてはいかがでしょうか。

必要経費にならない税金がある

不動産収入を得るためにかかった費用が必要経費となります。例えば、物件を取得して保有すると必ずかかる、固定資産税は必要経費となる税金のひとつです。
しかし、税金のうち、所得税や住民税は必要経費に含めることができませんので、注意が必要です。

まとめ

アパート経営にはさまざまなリスクがありますが、リスクを事前に想定して対策をしていれば、慌てることがなく、対応することができます。リスクをゼロにはできませんが、うまく付き合うことで、安定したアパート経営をすることができるでしょう。