アパート経営に必要な収益物件の選び方

アパート経営に必要な収益物件の選び方

アパート経営を成功させるには、収益物件の選び方がポイントです。新築アパート、中古アパートとどちらが良いのでしょうか。

新築アパートでも、中古アパートのどちらであっても利回りが高く、入居者率の高い物件であれば良いのはもちろんですが、まずは、新築アパート、中古アパートそれぞれのメリット・デメリットを把握しておくことが重要です。収益物件を選ぶ際に知っておくべきポイントについてお伝えします。

新築アパートか中古アパートか、選ぶのはどっち?

アパート経営は、ニーズをとらえることができれば、多くの手間をかけなくても家賃が定期的に入金されますが、ニーズをつかめきれていない場合、空室が長期間にわたり続くことになります。
建築価額も設計の自由度も高い新築アパート、それとも、物件価額が安く、利回りの高い中古アパートのどっちを選びますか?

新築アパートのメリット・デメリット

新築アパートのメリットとデメリットを対象毎に確認していきましょう。

対象 メリット デメリット
デザイン 地域の特性に合わせた間取りや設備を取り入れることで、他の既存アパートとの差別化を図ることができる 一度、決めてしまうと、変更には多額の費用がかかるため、地域の特性を読み間違えてしまう、新築でありながら、空室が続くこともおこりうる
利回り 新築であるがゆえ、強気の家賃設定をしても、入居者が決まりやすい 新築の場合、初年度の利回りが一番高く、退去が起こるたびに、家賃の下落につながりやすい
あらかじめ家賃の低下を考慮して返済計画を立てておかないと、中長期的に返済できない可能性もある
修繕 新築であるため、建物や建物付属設備の故障が起こりにくく、仮に起こった場合でもメーカー保証の対象となることもある 新築時の付属設備(エアコン、給湯器、トイレ、風呂)が同時期で交換する可能性もあり、費用がかかる
融資 法定耐用年数を考える必要がないため、物件自体の担保価値もあり、一般的に融資は受けやすい (一般的に)融資期間が長くなり、その分金利が高くなり利息総額が増え、返済額が多くなる
入居者が決まらない場合、返済に際して資金の持ち出しとなることがある

中古アパートのメリット・デメリット

新築アパートの場合、強気の家賃設定や、修繕が当面かからないというメリットがありましたが、中古アパートのメリットおよびデメリットも確認していきましょう。

対象 メリット デメリット
デザイン 築古のアパートでも、外壁の塗装など目につく箇所の手直しをするだけで入居率が高まる 3点ユニットの場合、変更に多額の費用がかかるため、なかなか手がまわりにくくなる
利回り 中古であるがゆえ、建物の金額が建築時の50%になっていたり物件によっては土地値で購入できることもあり、総じて利回りは高い
オーナーチェンジの場合、家賃がそのまま引き継がれる
表面利回りが高くても、修繕費などを加味すると、大幅に利回りが低下することもある
修繕 リフォームやwifi装置などを設置することで、家賃を引き上げることもできる 予期せぬタイミングで修繕が発生し、外壁や屋根の修繕等で多額の支出を強いられることもある
融資 金融機関で融資を受けることができない場合でも、日本政策金融公庫で比較的低金利で融資を受けることができ、金額によっては無担保で借りることもできる 木造アパートの場合、耐用年数が22年であるため、この耐用年数を超過すると建物の価値がないと評価され、融資が受けにくくなる
耐用年数オーバーの場合、融資が受けられても、2割から3割の融資削減や他の担保を要求されることもある

新築アパート・中古アパートそれぞれの目的別を整理整頓

同じ地域でも、20年前と現在では様変わりして、ターゲットとなる入居者が変わっている可能性もあります。そのため、新築アパートの場合、対象者をしっかりと絞り込むことができれば、入居率を高めることができます。逆に、中古アパートの場合、デザインが現在のニーズとかけ離れている場合、家賃を下げるか、入居者の希望する設備などを用意することで入居率を高めることができます。

また、利回りは新築アパートの場合、新築時の利回りが一番高く、その後は年々利回りは低下することも考えられます。そのため、利回りの低下を想定した資金返済計画を立てないと、中長期における修繕が困難となります。一方、中古アパートの場合、一定ラインまで家賃が低下するとそれ以上家賃は下落しなくなりますが、修繕費をかけていく必要があります。

知っておくべき!収益物件の選び方のポイント

アパート経営は最初が肝心です。安定的な経営をするためには入居者がつかなければなりません。そのためには入居者がつきやすい物件をどういう視点で選ぶかが需要になります。

立地、利便性、環境など(将来性)

物件選びのポイントは、需要が高い立地と交通機関などの利便性、そして今後の開発など中長期視点がポイントとなります。例えば、学生向けにアパートを建築したけれども、大学の移転によって学生がいなくなる、ある企業の社宅として賃貸していただけれども、その企業が撤退して入居者がいなくなるということもしばしばあります。そのため、中長期的な視点でアパートを選択していかなければなりません。

住み心地を左右する管理会社

入居者が、入居後に住宅内でトラブルが発生した場合、真っ先に連絡するのが、アパートを管理している管理会社になるでしょう。その時、何度も電話してもその電話がつながらないと非常に不安になることでしょう。また、家賃とは別に管理費を支払っているにも関わらず、アパートの清掃をしていない、外灯の電球が切れたまま放置されていたなどであれば、やはり不安を覚えることになります。

管理費はアパート経営で比較的高いコストになりますが、長期的な入居を維持するためには必要な費用です。管理会社に気持ちよく管理してもらうことをこころがけましょう。

しっかり収入を得るための収益性

しっかりとした収入を得るための近道は、手間暇かけて物件価値を高める、定期的な計画修繕をすることで、将来予想される修繕費を引き下げることに尽きます。また、入居者が決まらないとすぐに家賃を引き下げるケースも意外と多いです。家賃を引き下げることで、その場しのぎになりますが、今後はこの引き下げた家賃を基準に家賃が決まることになるため、家賃の引き下げを自ら進めてしまうことになります。家賃を下げる前にやるべきことを行い、それでも入居が決まらない場合の最終手段と位置付けておきましょう。

競合するエリアは新築またはリノベ物件

家賃は需要と供給のバランスで決まるのが一般的です。そのため、供給過多のエリアでアパート経営をしようとしても、ライバルが多く、一般的に家賃の下落につながります。しかし、供給過多のエリアでも、エリアのニーズを的確に捉えた新築アパートであれば、競争の激しいエリアであっても高い家賃や入居率を維持することができます。また、購入したいエリアの新築アパートだと建築価額が高い場合、中古アパートをリノベーションすることで、新築アパートよりも安い価額で新築アパートに近い家賃や高い入居率を維持することも可能です。

まとめ

アパートの購入時には、いろいろな判断基準で物件の選択を行います。しかし、物件の取得後も収益性を高める努力をしつづけなければ高い収益性を維持することはできません。知恵を絞って収益性を高めていきましょう。