投資向けリノベーションマンションの選び方

投資向けリノベーションマンションの選び方

リノベーションマンションは不動産投資においても人気があります。新築物件に比べて購入価格が低く手に入れることができることが大きな魅力でもあります。

投資向けに販売されている数あるリノベーションマンションの中から選び方は気になるところだと思います。まずは投資向けリノベーションマンションのメリットとデメリットを把握することが大切です。その上で、投資向けリノベーションマンションの選び方についてお伝えします。

リノベーションとリフォームの違い

意外とわかりづらい「リノベーション」と「リフォーム」の違いについてみてみましょう。

「リフォームとは」
どちらかといえばよく耳にするのは「リフォーム」だと思います。リフォームとは、老朽化した部分を新築時の状態に回復するための工事とイメージすればわかりやすいでしょうか。リフォーム工事の例としては、床や壁紙の貼り替え、お風呂、トイレ、キッチンを新しい設備に変更するなどの工事です。フルリフォームしている中古物件であれば、内装など新築物件にいるのと変わりない印象になります。

「リノベーションとは」
一方「リノベーション」は、リフォームの様な修復だけでなく、性能を向上させたり価値を高めたりする行為も含むため、より良い住まいに作り替えることを指します。古い物件を新築時の様に修復するためにリフォームをしても性能は古いままです。リノベーションは間取りの変更や耐震性など耐久性を向上させるための工事、排水管、冷暖房換気設備の変更の工事など、リフォームに比べると大規模な改修工事となります。

実際に住宅用に物件を購入するとなれば、築年数も気になるところですが、投資向けとなると少し違ってくるでしょう。投資向けであれば入居者が見つかりやすい物件かどうかがポイントです。入居者が賃貸マンションを探す条件としては利便性の良い、時代に合った設備・仕様となっている、管理・メンテナンスが行き届いているなどがあげられます。リノベーションされている物件であれば築年数が古くても入居者は見つかるものです。

投資向けリノベーションマンションのメリットは?

投資向けリノベーションマンションには以下のメリットがあげられます。

「新築に比べて物件数が多く選択肢が広がる」
新築マンションに比べて、物件数が多いので利便性、周辺環境、間取りなど条件を広げても物件の選択肢が広がります。中古マンションの良さは建物自体の管理やメンテナンスの状態をチェックできるという点です。いくら購入する部屋の中がキレイでも、郵便受けの所にチラシがたくさん落ちているなど管理が行き届いていなければ入居者はつきづらくなります。

「良い立地に安く購入できる」
駅前などの好立地はすでにマンションを建てる土地がないため、駅よりも少し離れた立地の新築ではなく、中古マンションなら駅に近い物件を購入することができます。購入予算も考慮しなくてはいけませんが、できる限り良い立地に安く購入できるのは大きなメリットでしょう。

「最新のトレンドの住まい環境が作れる」
リノベーションマンションであれば、部屋の内装はもちろんのこと、機能面でも新しくなっているので古さを感じさせません。新築マンションと変わらない家賃設定も可能です。新築物件に比べて価格が低いため購入後の価格下落が穏やかです。

投資向けリノベーションマンションのデメリット

メリットがあればデメリットも把握しておく必要があります。デメリットは以下があげられます。

「担保評価が低くなりローンに影響する可能性がある」
投資向けマンションのローンを組む際に金融機関はローンを借りる方の年齢や年収などだけでなく物件の評価もします。契約者がローンの返済ができなくなったリスクをふまえ、物件の担保価値を評価しますが、新築物件に比べると中古物件は担保価値が低く評価されやすくなります。そのため審査結果次第では金利が高くなったり、融資が希望額通りにならないというケースもあります。

「築年数が長いと、修繕費などが多くかかる」
投資向けリノベーションマンションを購入する時に、どこまでリノベーションがされているのか確認しておくとよいでしょう。築年数が長くなれば老朽化も進んでいきます。もちろん新築を購入したとしても年数が経過するとともに修繕は必要になります。ですが、築年数が古いほど工事する箇所も増え修繕費が多くかかる場合が考えられます。

「築年数が古い場合、耐久性の不安がある」
新耐震基準は施行されたのは昭和56年6月1日です。 この日以降に建築確認を受けた建物であれば新耐震基準が適用されています。もし旧耐震基準の建物であれば、のちに耐震基準を満たすよう耐震改修工事が必要になってくるケースも考えらます。とはいえ、旧耐震基準の時代に建てられた建物であっても、そもそも基準より高いレベルで設計されている建物もあるので、心配な場合は専門家に依頼して確認しておくと安心です。

投資向けリノベーションマンションの選び方

良い投資向けリノベーションマンションの選ぶポイントです。リノベーションがしっかりできている物件かどうか以外にも選ぶ基準は他にもあります。自分の住まいとしてではなく収益不動産として「良い物件」であることかどうかは入居者が継続して見つかる物件かどうかが大切です。
なかでも以下の4つを考慮して物件を選ぶ際の参考にしてください。

「違反をしていない物件」
住宅のリノベーションは、建築基準法が定める建築にあたり、都道府県の建築に関する条例や消防法、耐震改修促進法、下水道法、浄化槽法、バリアフリー新法、省エネ法、区分所有法などに遵守しなくてはなりません。違反リノベーションの事例としては、住宅用火災警報器の不適切な位置への取付けや復旧忘れ、避難ハッチを塞ぎ避難経路の幅員減少などもあり、火災など起きた時に危険を伴うことにもなります。このような違反リノベーション物件は回避したいところです。

「ランニングコストを考える」
不動産投資物件を選ぶ場合はチラシなどの表面利回りに目がいきがちですが、ランニングコストも支出として事前に考えておかなければなりません。ランニングコストとは管理費・修繕積立金のほかに固定資産税・都市計画税、不動産取得税、管理委託料、借入金利息といった費用がかかってきます。さらに、入居者が退去したあとの室内修繕や入居者募集の際の広告掲載による広告費や、室内の修繕必要な箇所があれば修繕費用などもかかります。こういったランニングコストも考えた上で家賃収入がランニングコストなどの支出を上回れば問題ありません。

「優良なリノベーション物件」
優良なリノベーション物件かどうかは、素人目には判断つきません。一般社団法人リノベーション住宅推進協議会では、優良なリノベーションの基準となる「検査→工事→報告(報告書)→保証(2年以上)+履歴(協議会のサーバーに住宅履歴情報として保管)」の統一規格を定めています。区分所有マンションの専用部についての基準を満たしたものを「R1住宅」と呼び、「R1住宅」適合物件として流通しています。こういった基準を満たした物件であれば安心して選べる上に物件に付加価値が生まれます。

「新耐震基準を満たしている物件」
前述でもお伝えしましたが、新耐震基準を見たしている物件かどうかも確認しましょう。地震大国である日本では、いつどのエリアで大きな地震が起きるかわかりません。できることなら新耐震基準を満たしている物件であれば安心です。

まとめ

投資向けリノベーションマンションの選び方について説明してきましたが、いかがでしょうか?これまで新築の投資物件だけを探してきた方も、新築より安く購入でき、古さを感じさせない投資向けリノベーションマンションも候補物件に入れることをおススメします。