不動産投資で安定収入を得るための秘訣とは

不動産投資で安定収入を得るための秘訣とは

不動産投資は、長期にわたり物件が常に満室状態を維持することができれば安定収入を得ることができます。

物件は時間の経過とともに老朽化するので、不動産投資をスタートさせた築年数が浅い時に比べると創意工夫をしていかなければ借り手がつかなくなる可能性もあります。不動産投資のリスクである「空室リスク」を避け、安定収入を得るためには、借り手が魅力を感じる物件であり続けることが大前提です。今回は、安定収入を得るための秘訣をお伝えします。

借り手が決まりやすい条件面を検討する

迷った際に借り手の背中を後押しするための工夫をすることも一つのテクニックです。

敷金・礼金・更新料を見直してみる

一般的に、賃貸借契約は2年間で、賃貸借契約の締結時に、借り手から貸し手に、敷金(家賃の1ヵ月分から2ヵ月分)、礼金(家賃の1ヵ月分、最近はないケースも増えている)、契約満了時点で賃貸借契約が更新された場合には、家賃1ヵ月の更新料が支払われます。

借り手としては、契約時に、敷金、礼金、前家賃、仲介手数料などの初期費用がかかることになりますので、この初期費用を減らすことができれば借り手が決まりやすくなります。しかし、初期費用を減らすことは、貸し手の取り分の減少に直結しますが、空室を解消する方法としてよく利用される方法と言えるでしょう。

地元の不動産業者と上手に付き合う

地元の不動産業者は、地域の情報が集まりやすい環境にあります。例えば、家賃の相場を決めるときにも、地元ではどのような物件が決まりやすいか教えてくれますし、近隣の家賃相場にも精通しています。地域性から家賃の上限を知ることもできますから、地域の不動産業者を複数あたってみて、自分に合う不動産業者を探してみましょう。その際、不動産業者は一般媒介よりも専任媒介を好みます。それは、専任媒介だと自社しか募集できませんから、客付けの努力をすればその分報酬に反映されるからです。

一方、一般媒介だと、不動産業者の双方が入居者を見つけた場合、早く契約した業者が報酬を貰うことができ、一方の業者はいろいろ客付けのための活動をしても全く報酬を貰うことができず、客付けに積極的に動いてもらうことができません。そのため、信頼できる不動産業者を探したいのであれば、専任媒介にしたうえで、契約がまとまった場合には、すぐに報酬を支払うと次も入居者探しに力を入れてくれることでしょう。

委託している管理会社や不動産会社を通じて不動産サイトへ掲載

空室がある場合、SUUMO、HOME’S、アットホーム等の不動産サイトへ委託している管理会社や不動産会社を通じて物件情報を掲載することで借り手が店舗に直接足を運ばなくてもインターネットで物件を探すことができます。
物件の内見を希望される場合には、直接店舗に来ていただき、物件を案内することで、効率よく借り手を探すことができるようになっています。

サイトからのキャッシュバックシステムを活用する

サイトの掲載には、不動産管理会社から広告会社(SUUMO、HOME’S、アットホーム等)へ物件掲載に際しての掲載料が支払われます。しかし、不動産のサイトへ掲載し、借り手が決まらない場合でも、管理会社や不動産会社を通じて広告会社への掲載料の支払いをしなければなりません。そのため、不動産会社はむやみやたらに広告会社への掲載をするわけではありません。
貸し手から広告掲載の依頼を受け、サイト経由で契約に至った場合には、広告料が支払われることが一般的となっております。

入居者が求める、差別化を図る環境づくり

入居者に住みたいと思わせるための工夫をすることで近隣の賃貸物件と差別化を図ることができます。

自転車置き場・バイク置き場がある

駅近物件であれば駐輪場がなくても、それほど入居への影響はないでしょう。しかし、最寄り駅から10分を超えるような物件では、最低でも自転車置き場やバイク置き場を用意すると他の物件との差別化を図ることができます。
ただし、自転車置き場は無料で開放し、バイク置き場は相場の賃料から一定の駐車場代を負担していただくことがよいといえるでしょう。

楽器OK(防音対策ができているか)やペット可

最近では、楽器を部屋で演奏できるように防音対策をしている物件も増えてきています。防音対策の防音工事費用がかかるため、通常の家賃より割高にしても入居につながるようです。また、最近では退去時にリフォーム費用がかさむことから、ペット不可とする物件も増えています。そのため、ペット可とすることで他の物件との差別化を図ることができます。なお、フローリングに傷がついたり、壁紙がはがされたり、ペットのにおいが取れないなどのデメリットがありますので、敷金を1か月から2か月分多めに設定することが好ましいといえます。

国籍不問(ただし連帯保証人、日本語が話せるなどの条件付き)

年配の大家さんの場合、外国籍の方に部屋を貸すと、生活文化の違いからトラブルが発生し、既存の入居者に迷惑がかかること等を考慮して、国籍に条件をかけていることもしばしば見受けられます。
しかし、安定収入のある日本人の連帯保証人を条件にし、日本語が話せるなどの条件にすれば、他の物件との差別化につながり、収益性を高めることができます。また、管理会社から、入居のルールをしっかりと説明してもらうことで、入居後のトラブルを避けることもできます。

リフォームをして魅力的な部屋作りをキープ

新築であればいざ知らず、退去後の部屋は一度入居があった部屋ですから、きれいにクリーニングをし、クロスの破損や汚れがあった場合には、積極的にリフォームすることで魅力的な部屋を用意することができ、入居率を高めることができます。きれいな状態で借りた場合、入居者もきれいに使おうとしますから、次の退去があっても大きなリフォームを避けることができ、結果として貸し手の持ち出しも少なくなります。

築年数が経過してもカバーできる工夫やアイデア

アイデア次第で築古でも家賃の下落に歯止めをかけることもできます。

壁面に広告設置や空スペースに自動販売機を設置して安定収入を得る

例えば、幹線道路沿いのアパートであれば、壁面に広告スペースを設置することで安定収入を確保することができます。
また、自動販売機を設置することで、自動販売機の電気代のみの負担で一定のロケーションフィー(売り上げに応じた手数料)を得ることができます。さらに、自動販売機は夜間に照明としての役割も果たすことができるため、入居者への防犯対策にも役立ちます。なお、自動販売機を設置しても販売本数が少ない場合には、電気代を貸し手が負担することになりますし、自動販売機の設置は一定の売り上げを確保できることが条件となりますので、一定規模のアパートや人通りがある場所に限定されます。

建物の使用用途の変更をして収入をアップ

通常のアパートは、居住用として賃貸することを想定しており、事務所として賃貸することは想定されていません。しかし、事務所として貸し出すことで、通常の居住用の家賃より高めに設定することができます。
また、事務所として賃貸することで、居住用と同じ家賃だとしても、消費税分を受け取ることもできますので、居住用よりも受け取る金額を増やすこともできます。なお、居住用の家賃は政策的な観点から消費税は非課税となっております。

Wifiを設置して入居率アップを図る

現在、スマホは必須のアイテムとなっており、通信料の高さは社会問題にもなっております。その際、入居者の通信料を一部肩代わりできるWifiは、客付けにあたって非常に重要なツールとなっております。また、Wifiのパスワードを家賃の延滞がないことを条件に教えることにすれば、家賃滞納を防ぐことにもつながります。なお、Wifiの設置は、管理体制により月々の維持費が6,000円程度から数万円となるケースがありますので、アパートの規模に応じて検討するといいでしょう。

まとめ

安定収入を得るためには、不動産管理会社からのアドバイスや入居者の声を拾い集めることが大切な心構えとなります。こまめに不動産管理会社と打ち合わせをしたり、入居者へ挨拶状を送ったりすることも、安定的な経営をする上での心配りになります。