後悔しないための、サブリース契約の確認ポイントとは?

後悔しないための、サブリース契約の確認ポイントとは?

少子高齢化に伴う人口減少エリアで次々とサブリース契約のアパートが建ち並び社会問題になっていました。

持っている土地にローンを組んでアパートやマンションを建て、税金面のメリットや家賃収入に魅力を感じサブリース契約をしたものの後でトラブルになるケースがありました。ここでは、サブリース契約の仕組みをはじめ、サブリース契約における注意点、サブリース契約係る法改正などの試みなどについてお伝えします。

サブリース契約とは?まずはしくみを知ろう

サブリース契約とは「転貸借」のことです。不動産会社が貸主から物件を借り上げて、実際の入居者へ転貸します。貸主と不動産会社サブリース原契約(賃貸借契約)を結び、不動産会社と入居者で(サブリース契約)転貸借契約を結びます。

サブリース契約の特長としては、空室リスクを不動会社が負担するので、空室の場合でも貸主と不動産会社の間でサブリース契約を結んでいると賃料収入が安定して入ってきます。
また、不動産会社が借主となるため、実際の入居者との交渉やトラブルについては不動産会社の対応になるので、手間がありません。

アパート経営にサブリース契約を採用する理由

アパートローンを利用してアパート経営をするオーナーのほとんどは家賃収入をアパートローンの返済にあてるため、「空室」「家賃滞納」などの状況が続けばローンの返済に困ります。
しかし、サブリース契約をすれば借主である不動産会社から家賃収入があるので「空室」「家賃滞納」の不安がなく、アパート経営の運営も転貸先の不動産会社に任せることができます。オーナーは入居者のクレームやトラブル対応に関わる必要もないのも安心です。また、空室の入居者を見つけることからアパートの維持管理についても任せられるのでオーナーの手間がかからずアパート経営ができます。

そのため、ローンを組んでアパートを建ててくれたら、住宅メーカーや不動産会社がアパートから提案されると、空室や家賃滞納など気にせず毎月家賃収入が入るとなればリスクは少ないと感じ、アパート経営にサブリース契約を採用するというわけです。

サブリース契約が社会問題になった背景

アパート経営におけるリスクのひとつ「空室」を回避するためにサブリース契約を締結し、アパートを建てた場合に契約期間中に契約内容が変更されることでトラブルとなり社会問題になっていました。これは契約内容の説明が不十分であったがゆえに、途中で賃料の減額や中途解約を不動産会社から伝えられた貸主は、はじめて契約内容について聞いてなかった、理解していなかったとなったのがトラブルの要因です。

サブリース契約を締結する前には契約内容をしっかりと把握することが重要です。次に、サブリース契約における注意点についてあげます。

サブリース契約の判断は慎重に

サブリース契約は借主である不動産会社から安定した賃料が入ることはメリットではありますが、締結前に注意する点を把握し契約するかどうか判断しなくてはなりません。

賃料収入は相場より低い

借主である不動産会社は入居者募集の管理コストや空室リスクを見込んで貸主に支払う賃料を決めます。つまり、賃貸契約を直接結ぶ賃料と比較すると、サブリース契約を経由して入る賃料のほうが低くなります。

賃料の減額や中途解約される

サブリースの契約期間中に契約賃料の減額や中途解約を告知される可能性もあります。よって、サブリース契約による契約賃料を目的にしていると赤字の不動産投資になる可能性もあります。不動産投資物件を選ぶ際は、万一、不動産会社から賃料の減額や中途解約が行われても安定したアパート経営ができる様に、入居者の需要があるエリアに物件を建てることが大切です。

サブリース契約終了後のトラブル

不動産会社とサブリース契約を終了後に、不動産会社と入居者との間のトラブルが明るみになる可能性があります。不動産会社が建物の維持管理をきちんとしていなかった場合、修繕する箇所が多く見つかり修繕費が多くかかるケースもあります。また、入居者とのトラブルを抱えたままであれば、不動産会社との契約終了後はそのトラブルを引き継ぐことになります。

契約内容はしっかり確認しておく

サブリース契約を結ぶ前に、契約内容を検討しておくことが重要です。契約内容の記載要領などのモデルになる契約書を国土交通省住宅局が「サブリース住宅原賃貸標準借契約書」を公表しています。

賃料改定について

契約書には借主である不動産会社が貸主に賃料を改定することができることや6か月前解約の申しれをすれば契約を解約できることについても書かれています。契約する前に契約内容を一つ一つ確認して把握しておかなくてはいけません。

修繕費について

修繕費用についても事前に確認しておきましょう。契約内容に借主が入居者に転貸するために必要な修繕、借主もしくは入居者が故意または過失によって必要になった修繕については借主が修繕を行わなければなりません。修繕する必要が生じた場合は、修繕費用を負担するのは貸主なのか借主なのかを事前に確認しておくことが大切です。

また、サブリースにおける契約賃料と直接賃貸したときの賃料(周辺の相場)と比較してみて、いくらぐらい差があるのかも検討しておくと良いでしょう。差額には入居者募集や管理にかかるコスト、空室を想定した場合の賃料、不動産会社の利益などが含まれています。よって、不動産会社ごとに管理業務範囲なども違う可能性もあるので一概に複数社を比較して選べばいいというわけでもないので、総合的に検討してしたいところです。

賃貸住宅管理業者登録制度の改正について

改正前はサブリース業者が、貸主に対して家賃の改定についての事前説明を十分に行わないままサブリース原契約を締結するケースもありました。契約後にサブリース業者から借り上げ家賃の減額を告知され、長期間、締結時の賃料が変わらず継続して入るものだと思いこんでいた貸主は知らなかったと減額をめぐってトラブルになるケースにもありました。

サブリースに関するトラブルの防止に向けて平成28年9月に登録規程及び業務処理準則が改正されました。改正に伴い、貸主への重要事項説明の義務化となりました。以前は重要事項説明が義務ではなかったため、契約期間中に貸主は不動産会社から賃料の値下げを告知されたり、中途解約を申し伝えられたりと契約内容を把握しないまま契約していた貸主は知らなかったと後でトラブルになることもありました。

改正事項
重要事項説明の義務化に伴い、貸主に説明すべき重要事項としてについて、下記の重要事項説明が徹底とされました。

  • 借賃及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項を明記」
  • 「サブリース業者からの基幹事務の一括再委託を受ける登録業者に対し、貸主への需要事項の説明等、契約の成立時の書面交付及び管理事務の報告を義務化

まとめ

サブリース契約のしくみ自体は悪いものではありません。条件が良ければ、安定したアパート運営にもつながります。サブリースの契約書に書かれている条文をひとつひとつ確認し、家賃保証が減額されたときのリスクや中途解されるリスクなどを想定した上で検討することが大切です。また、契約先の財務状況も確認しておき、倒産リスクがないかどうかについても確認し、後悔しないサブリース契約にしましょう。