失敗では許されない!不動産投資の落とし穴

失敗では許されない!不動産投資の落とし穴

不動産投資は不労所得で、かつ安定収入と思いがちですが、不動産投資会社の選択次第で思わぬ失敗に繋がります。

はじめての不動産投資では、右も左も知らない状態ではじめることになります。不動産投資は株式などの証券投資と異なり、所有する物件の売却に時間がかかります。また、思うように入居者があつまらないこともあります。そんな不動産投資でよくありがちな甘いセールストークにだまされないための事例を紹介しましょう。

事例1「頭金なしで不動産投資ができます。」

不動産投資には、土地や建物およびマンションなどの物件代金の他に、融資手数料や仲介手数料、登記手数料など目に見えにくい「諸費用」がかかるものです。
これらの諸費用は現金での準備となります。仮に諸費用だけを準備して、頭金なしで融資を受けるということになった場合、「頭金なしで不動産投資は」本当にうまくいくのでしょうか。
近年の低金利に伴い、金利は低下しています。しかし、金融機関も不動産という「物件」の審査だけでなく、不動産投資をする「人」の審査をすることになります。それは、不動産投資をしていくうえで、空室の発生や家賃値下げによる減少、または、修繕が発生しても家賃収入の中で返済ができるか、そこがクリアにならないと融資が通らないという現状があります。

例えば、下記の融資の条件では、頭金1割の場合と頭金なしの場合では毎月の返済額に26,973円の差が生じます。

条件 7,000万円のアパート(土地および建物)
物件の1割の頭金を入れた場合 月々の返済は232,860円(借入金利2%、期間30年、元利均等)
頭金なしの場合 月々の返済:258,733円(借入金利2%、期間30年、元利均等)

月々の返済では、頭金なしの場合のほうが26,973円分の返済負担がふえることになります。この差は審査に重要な影響を及ぼすことは念頭におきましょう。

安定した不動産投資を考えると一定の頭金は必要ではないでしょうか。

事例2「今契約しないと、すぐに売れてしまいます!」

今契約しないと、すごく損してしまうような印象を受けますよね。果たして今契約しないと本当に損してしまい、すぐに売れてしまうのでしょうか。こちらは、購入者の心理を巧みに利用しているものです。その意図というのは、すぐに売れてしまうような人気物件であることを伝えたいということです。それによって決断を急がせたいという意向があります。いつもの判断能力であれば購入しない物件でも、購入してしまうとこともあり得ます。

また、今すぐ契約しないと次の人が購入してしまうということをちらつかせることもあります。どちらにしても、一旦持ち帰ってほかの者に相談する機会を与えない営業スタイルが共通点といえます。では、すぐに契約しないと本当に売れてしまうのでしょうか。

本来は、物件に対して申込順が設定され、最初の方の融資審査の結果には時間がかかるものです。仮にその方が契約を締結してもその後融資の承認が得られなければ契約が白紙になることもあります。それよりも、常日頃から購入に対しての自分のスタイルや取引基準を確立しておくことが大切なのです。そうすればこのようなセールストークに惑わされることもありません。

事例3「非公開情報未公開情報をご紹介します!」

「非公開情報」や「未公開情報」の物件情報は、他社が扱えない貴重なものです。『お客様だけの「非公開情報」です!』『特別なお客様だけの「未公開情報」です!』という謳い文句は、買い手にとっては決して悪い印象は受けません。しかし、この物件が探していた最良の物件であればいいのですが、他の物件もいろいろと比較検討したいと考えているのでしたら、即答は避けたほうがいいでしょう。

実は、「非公開情報」や「未公開情報」というのは、売主の事情でそのようにしているケースがあります。例えば、公開することで物件の存在がわかってしまうため、売却する事情を近隣住民に知られたくないというケースがあります。物件を公開すると、優良で魅力的な物件の場合、多くの問い合わせが来るようになります。そのため、日常業務に支障をきたすということも想定できます。

また、家主が亡くなったときには、近所の方に買ってほしいなど事前に不動産投資会社に依頼しておくケースもあるでしょう。「非公開情報」や「未公開情報」には売り主側の事情があるということを想定しておきましょう。
したがって、市場には出回らないという魅力ある物件ということはわかりますね。

不動産投資会社としては、顧客を逃したくはないので、「非公開情報」や「未公開情報」という話を持ち出して契約につなげたいわけですが、優良な不動産投資会社には魅力的な非公開の物件も多く集まってくるはずです。甘いセールストークに惑わされないためにも優良な不動産投資会社を見つけて、長く付き合うように心がけたいものですね。

事例4「不動産所得は不労所得です!」

不動産所得は、「不労所得」と思われがちです。不動投資会社もその言葉をセールストークに使うことがあります。マンション経営やアパート経営をされている方のなかには、サラリーマンとしての本業に支障がなく、毎月決まった家賃が入ってきている先輩たちは多くいらっしゃいます。しかし、このような夢の暮らしが努力もなく送れているわけではありません。そのための下見や検討をしっかりして、経営のためにしっかりと計画を立て、それがきちんと継続していけるように工夫をされています。ですので、不動産所得は、決して不労所得とは一概には言えないのです。

不動産所得は、入居者が決まっていれば契約どおりに約束の日までに家賃が振り込まれます。それは休暇で旅行に出かけていても、病気で会社を休んでしまっても、途切れることなく家賃が入ってくることであり非常にありがたいものです。
これから不動産投資をはじめる方が抱いていたイメージとは裏腹なことかもしれませんが、不動産投資によって給与以外の収入源が生まれることになります。そのおかげでお財布が一つ(給与)から二つ(給与+不動産)に増えるため、日々の生活にも余裕を持つことができるようになるでしょう。

事例5「30年一括借り上げですから、空室リスクはありません!」

不動産投資にとって、空室は死活問題です。その不安の隙間に『30年一括借り上げですから、空室リスクはありません!」という言葉を投げかけられたら、誰しも安心してしまいます。

一括借り上げの場合は、空室リスクはオーナーにはありません。不動産投資会社もわざわざ自らすすんで損するようなことはしないでしょう。一括借り上げのしくみは、借地借家法の利用と家賃設定にあります。借地借家法の利用により家賃設定は、不動産投資会社が数年ごとに家賃を見直します。家賃を引き下げることで空室リスクは考える必要はありませんが、家賃の下落リスクは避けることができません。

また、家賃保証とは、家賃が安定的に入ってくる期間を保証してくれるというもので、当初の家賃を将来にわたって保証しているものではありませんので、あらかじめ思い込みなどが無いように話をしっかりと伺い、納得をすることが大切です。

まとめ

マンション経営やアパート経営の初心者の方にとっては、オーナーになれる晴れ舞台がやってくるわけです。経営者として失敗のないように冷静な判断を心がけましょう。Oh!Yaの不動産投資パートナーは、物件の紹介はもちろん、気軽に相談できる無料相談の受付けをしております。是非ご利用してはいかがでしょうか。