アパート経営のはじめ方~失敗しない!パートナー選びとは~

アパート経営のはじめ方~失敗しない!パートナー選びとは~

時間に制約のある会社員がアパート経営で失敗しないためには、信頼できるパートナーとなる不動産投資会社を見つけることです。

家賃収入という不労所得を得ることができるアパート経営に興味がある方は多いのでは?

しかし、アパート経営をはじめたいと思っても、いったい何からはじめたら良いのかわからないと思います。

今回は、アパート経営をはじめる際の情報収集からパートナー選びについてお伝えします。

新築・中古アパートのメリット、デメリットとは?

はじめに、アパート経営を考えた時、「新築アパート」と「中古アパート」のどちらの物件を選べば良いのかが頭に浮びます。どちらもアパート経営という点では変わりありませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

まず、中古アパートは新築アパートに比べて、購入価格が低いのが一番のメリットです。また、中古物件はオーナーチェンジとなるため、居住者が入っている物件の場合は、すぐに家賃収入が得られます。

デメリットとしては、新築アパートに比べるとローンの審査が厳しいケースもあり、自己資金を多めに出す傾向があります。購入後に修繕費やリフォーム費が必要になることもあるので安く購入できたと思っても費用が想定外にかかるケースがあります。

一方、新築アパートのメリットは、中古アパートに比べて価格が高い分、10年程度は修繕費用などかかる心配はありません。また新築アパートであれば同じエリアの場合、中古アパートに比べて家賃を高めに設定しても入居希望者は集まりやすいでしょう。

条件の良い中古物件は、不動産投資会社の間でも仕入れ競争が激しく、なかなか市場に出回ってこないのが実情です。つまり、好条件な中古アパートを入手するのが大変です。

また、築年数が経過していれば、大規模修繕費や退去者が出た後のリフォーム費なども含め、利回り計算だけではなく維持に必要な事業に関わるきちんとした知識も必要です。

中古アパートの安さに惹かれ手軽に手を出すのではなく、立地や顧客層を吟味した30年先を見据えた計画性のあるアパートを検討してはどうでしょうか。

アパート経営の初心者であれば、難易度の高い中古物件より、新築物件のアパート経営からはじめるのがおすすめです。

アパート経営にあたっての情報収集とは?

次にアパート経営をはじめるにあたり、複数社の不動産投資会社からパートナーとなる会社を選ばなくてはなりません。そこで、良い不動産投資会社を見つけるための情報収集のポイントをお伝えしていきます。

情報収集するには、インターネットから情報を入手する、会社の実績を確認する、相談してみる、パンフレットを取り寄せる、不動産投資会社のセミナーへの参加などさまざまな方法があります。

不動産投資会社の業務は、土地の取得からアパートの建築、アパート経営の事業計画を立てる、販売など多岐に渡ります。情報収集により不動産投資会社の特徴を知ることが大切です。

まず、インターネットや新聞広告に出ているアパート経営セミナーを主催している不動産投資会社をいくつかピックアップし、会社のホームページから実績や売上高を確認してみるのも良いでしょう。

気になるいくつかの不動産投資会社のセミナーへ参加してアパート経営の基礎知識、不動産投資市場の最新情報を入手するのもおすすめです。セミナー後に物件を紹介する会社もありますが、いろいろな物件を見るのも判断材料になります。

実際に何社か相談をしてみると自分の目的に合う物件を所有している不動産投資会社かどうかもわかります。また、新築アパート経営をしている知人がいたら経験談を聞くのもとても参考になるものです。そのような方などから信頼できる不動産会社を紹介してもらって実際に相談に行ってみるのもひとつの方法です。

初心者におすすめの失敗しないアパート経営とは?

空室リスクを不安に感じ、それが原因で失敗するのではとアパート経営に一歩踏み出せない方もいるのではないでしょうか。

失敗しないアパート経営はとは、居住者がすぐ見つかり満室稼働する物件を持つことだと思う方は多いでしょう。もちろん間違いではありません。アパート経営は、所有している部屋に居住者が入っていることで家賃収入が入ります。

ただし、居住者の入れ替わる時は室内クリーニングを入れたり、修繕したりする時間が必要ですから、空室の状態が全くないという物件は考えにくいものです。
つまり空室があることも想定してキャッシュフローを把握しておけば、空室になった時に失敗ということになりません。

また、建物全体の電気代、水道代、清掃代などの管理費や修繕費なども含めてのキャッシュフローについても、契約前にしっかり頭に入れておくようにしておきましょう。もちろんこういったキャッシュフローについては、不動産投資会社からアドバイスをもらえるので、事前にあれこれと計算しなくても大丈夫です。

失敗と感じるのは想定外のことが起きる時なので、あらかじめリスクを想定しておくことで失敗しないアパート経営が実現できます。

アパート経営のパートナー選びとは?

アパート経営のパートナーである不動産投資会社を選ぶ前に、個人の予算、ローン期間、ライフプランを考えます。

予算については、自己資金はいくら準備できるのかを決めておきます。

アパートローンを借入れる場合は、毎月の家賃収入からローン返済をすることになります。ローンを完済し、家賃収入がそのまま入ってくるのは何年後に設定するのか、つまりローン期間を何年にするかも考えておきます。

ここで重要なのがライフプランです。若いうちにアパート経営をはじめた場合、その後の、結婚、出産、マイホーム購入などのライフプランが変化することが考えられます。

将来のことを予想するのは難しいですが、希望するライフプランをイメージすることで、無理のない返済計画や何歳頃までにローンを完済したいのかなどの目標設定もできます。

ここでアパート経営までの主な流れをみてみましょう。

  1. 不動産投資会社へアパート経営の目的、計画を相談
  2. 土地や物件の紹介
  3. 事業計画を提案してもらう
  4. 気に入ったら物件の購入・申込みと金融機関への融資の申込み
  5. 正式に契約手続き
  6. アパート経営の経営計画の本承認が金融機関からおりる
  7. 最終デザインの確認
  8. 行政機関へ建築確認の申請
  9. 確認認可が出たら、アパート建設
  10. アパート経営がスタート
予算、ローン期間、ライフプランをもとに(1)の不動産投資会社へ相談するとスムーズに運ぶことができます。その話をもとに不動産投資会社は土地や物件を紹介してくれます。選定した数社の中から、提案内容を比較していきます。

物件の提案と比較検討

数社の不動産投資会社に、アパート経営の目的や計画を相談します。その際に、自己資金がどれぐらい準備できるなどの情報とアパートローンの借入れを想定した上での予算を伝えます。

不動産投資会社からは、予算、エリア、最寄り駅までの時間、間取り、利回りなどいくつかの希望条件から物件の提案をしてもらいます。

以前は、希望エリアを大学の周辺で一人暮らしの学生の入居を想定して物件を購入するニーズがありました。しかし、昨今では少子化の影響で郊外に移転していた校舎を都心回帰する大学が増えました。よって、学生ターゲットにエリアを選定してアパート経営をしていた場合、大学がなくなることで入居者を探すことが難しくなるケースもあります。

このような不動産市場については、不動産投資会社からアドバイスを受けながらエリアを選んでいくことも大切なポイントです。

はじめてのアパート経営の場合、自分が住みたいエリアにアパートを建てたいという思いになることもあります。しかし、自分が住むという目線より、入居者がつきやすい物件選びという視点で選びましょう。

数社の不動産投資会社から提案してもらった物件と事業計画書を比較し、この会社なら安心してサポートをお願いできるなと思える不動産投資会社を選びます。

まとめ

今回は、アパート経営をはじめるにあたって情報取集の方法から不動産投資会からの物件比較検討までについてお伝えしました。アパート経営はパートナー選びが失敗しないカギと言っても過言でありません。

次週はアパート経営のお金まわりについてお伝えしていきます。