不動産投資物件の種類と特徴についての解説~収益物件編~

不動産投資物件の種類と特徴についての解説~収益物件編~

不動産投資を始めると決めた次の段階で考えるべきは、どんな不動産投資物件を選ぶかです。

不動産投資と一言にいっても「新築マンション」「中古マンション」「戸建て」「マンション一棟」「アパート」と様々な種類に分かれています。投資物件の種類によって購入価格も、収益性も、抱えるリスクも異なります。初心者向けも上級者向けにも分かれています。今回は種類別に特徴を解説していきましょう。

新築マンション(賃貸用分譲マンション)

メリット 高い家賃が設定できる。修繕費が低い。
デメリット 購入費用が高い

まずは新築マンションについて。最もスタンダードな不動産投資の方法で、新築マンションの一室を購入し、借り手希望者に転貸することで家賃収入を得ることができます。建築場所にもよりますが、新築物件のため家賃設定も高め。また、建築時から年月が経過していないため、ランニングコストも低めに抑えることができます。

一方のデメリットは物件購入費の高さ。物件によって振れ幅は大きいのですが、3,000万円から4,000万円を超えることも珍しくはありません。また、個人投資家の多くは投資ローンを組んで物件を購入しますが、借入元本が高いため付帯する金利も高くなってしまうのはデメリットのひとつです。

ただ、借り手の立場からすると、できるだけ築年数の浅い物件に住みたいのが本音です。そうしたことから、新築物件は借り手のニーズが高い物件といえます。また、入居率が急に低くなるというリスクが生じる確率は、不動産投資物件のなかでも最も低いといえるでしょう。そうした点を踏まえて考えると、最も「不動産投資初心者に向いている」物件だといえます。

不動産投資家として幅広く展開していった人たちも、初心者だった頃の最初の物件は新築マンションから「無難に」始めたという声を多く聞きます。まずは新築マンション投資から始めてみてはいかがでしょうか。

中古マンション(築浅マンション)

メリット 新築ほどではないが、高い家賃が設定できる/新築マンションより購入費用が安い
デメリット 新築マンションよりも修繕費などコストがかかる

続いては中古マンションです。本来は築1年までを新築マンションといい、以降のマンションは定義上「中古マンション」となりますが、実際は築3-5年でも「新築マンション」としている物件が多く、その定義は曖昧です。たとえば築20年や30年の中古マンションに比べると圧倒的に築年数が浅いため、この項でお伝えする中古マンションは現実には「築浅マンション」という定義が妥当でしょうか。

これら築浅マンションの場合、「新築マンションほどではないが高い」という枕詞が合います。新築マンションほどではないが高い水準の入居率。購入費は新築マンションほどではないが、修繕費など新築物件では発生しない修繕費などのランニングコスト。それをトータルで考えたうえで、物件購入価格を見るようにしましょう。

この時には狙っている物件だけではなく、近隣に建っている同型間取りの新築マンションも合わせて確認することが大切です。近隣の新築マンションに比べて物件価格が下がっているのなら築浅マンションがお勧めですが、新築マンションも同程度の物件価格なら、やはり借り手から見ると「新築という言葉の持つ効果」があります。

特に最近はインターネットで賃貸物件を探す人が多いのですが、「築年数」で物件を検索対象から外すことができます。たとえば「築5年」で検索をする借り手にとって、築6年の築浅物件は情報を見てすら貰うことができません。そんな新築信仰は日本独自ともいえますが、その信仰のために不動産投資で割を食わないよう、近隣相場は必ず確認するようにしましょう。

戸建て

メリット 購入費用が安い。入居者が退去しづらい
デメリット 近隣住民と近いため騒音問題など、マンション投資とは異なるノウハウが必要

「戸建て賃貸」という不動産投資の方法もあります。戸建て物件の所有権を購入し、投資マンションと同じように転貸に出すという方法です。「戸建ては購入するもの」という先入観があるなかで、戸建て賃貸は珍しさも手伝い入居率が高く維持される傾向があります。特に賃貸マンションでは極めて気を遣わなければならない赤ん坊の泣き声など、生活騒音に悩むファミリー層には大きな支持を得ています。同規模の賃貸マンションに比べて、家賃も割高になる傾向もあります。

借り手から見ると、不動産価格が上がらない時代に、不動産物件を所有することはとても危険。でも「一国一城の主」になる気持ちにはなりたい。そんな新時代のニーズを掴んだ投資方法が戸建て賃貸です。

新築一棟アパート

メリット 戸数が多いため入居率が低くなりにくい。マンションに比べ建築費用が低い
デメリット 建物だけではなく、土地を購入する必要がある

最後は「新築アパート」です。マンションとアパートの違いは階数や戸数の数など諸説ありますが、概ね2階以下の建物をアパートと表記する場合が多いようです。この新築一棟アパートは、新築戸建てほど建築費用は必要ありませんが、まとまったお金がかかります。

戸建ての次に高額投資というところでしょうか。ただ、複数の居住区間を作ることが可能なため、空室リスクは戸建てより和らぐといったメリットもあります。

一棟マンション

メリット 収益額が高い。戸数が多いため入居率が低くなりにくい。
デメリット 投資金額が大きい。土地を所有していないと利回りが極端に低くなる

先祖代々の土地を所有している場合などは、「一棟マンションを建築する」こともできます。一棟マンションのメリットは何よりも戸数の多さ。一戸、二戸空室期間が続いても、ほかの戸室に入居者が維持できているのなら、それほどの不安感はありません。建物を建てた土地には、固定資産税と都市計画税が軽減されるというメリットもあります。

ただ、何よりもデメリットは投資金額の大きさ。土地を購入してから建物を建てる方法もありますが、収益と投資金額で計算する「不動産投資利回り」は土地購入の場合大きく低下します。そもそも土地がないと担保が設定できず、銀行などから借り入れをできないということも。相続や贈与などで土地を持っている人に限られます。ただ、最近は土地から購入し、一棟マンション投資を勧める業者も増えてきています。

まとめ

不動産投資物件の種類と特徴についてまとめました。不動産投資と一言によってもその種類は幅広い。不動産投資はひとつ成功をしたはいいが、その利益をもとに2棟に挑戦し、それまでの利益をなくしてしまうことも。投資対象の商品が持つ違いを分析することが大切です。まずは初心者向けの投資からチャレンジしてみましょう。