失敗しないためのアパート経営の基礎知識〜メリット・デメリット・マンション投資との違い

失敗しないためのアパート経営の基礎知識〜メリット・デメリット・マンション投資との違い

アパート経営を失敗させないための基礎知識を徹底解説してみました。アパート経営は1棟購入して各部屋を貸し出す不動産投資です、土地活用や相続税対策、空室リスクを分散できるなどマンション投資にはないメリットが多くあります。今回はアパート経営の基礎知識、マンション投資との違いやメリット・デメリットを解説いたします。

アパート経営とは何か〜マンション経営との違いは?

不動産投資には現物不動産投資やREITなどの不動産投資信託など色々な方法があります。現物不動産投資はさらに細かく分類することができ、その中のひとつが「アパート経営」です。しかしみなさん、アパート経営とはそもそも何かご存知ですか?

アパート経営とは、アパートの建物1棟をまるまる購入し、各部屋を貸し出すことで家賃収入を得る、不動産投資方法の一種です。アパートのオーナーとして管理運用をするため事業の色が濃い投資方法ですね。

一般的にアパート経営では、6部屋〜10部屋程度の規模のアパートを経営されるケースが多いです。

アパート経営のメリット〜資産価値がゼロにならない・年金を自分で用意する

不動産が手元に残る〜資産の現物化は他の投資にはないメリット

アパート経営は建物を購入するため、投資した資金は現物化されることがメリットです。

他の投資手法、例えば株の場合は株券が手元に残るもののその価値は日々変動し、最悪の場合はゼロになる可能性もあるので現物化されているとは言えません。
しかしアパート経営の場合、投資した時点で資金は土地や建物として現物化されており、建物が老朽化しても土地の価値が失われることはありません。このように投入した資産が現物化されているため、価値がゼロにならないことは他の投資にはない大きなメリットです。

マンション投資においても同じようなことが言えますが、土地が残ること(資産価値がゼロにはならないこと)に関してはアパート経営だけのメリットと言えます。

家賃収入で自分の生活保障・年金を作る〜不動産投資が注目される理由

みなさんは不動産投資、アパート経営が注目されている理由をご存知ですか?
不動産投資における家賃収入は長期に渡って安定した収入を得る手段として注目されています。

家賃収入は突然資産が増えるような投機的な変動はしませんが、言い換えると突然値下がりするケースも少ないということ。充実した老後資金のため、あるいは定年後の生活をより豊かにするために公的年金だけに頼るのは現状心もとないといわざるを得ません。

そこで各自の力で年金の代わり、あるいは足しになる手段への需要はとても高く、不動産投資はその方法のひとつとして脚光を浴びています。
アパート経営の家賃収入は不労所得ともなり得る素晴らしいメリットです。

マンション投資との比較〜アパート経営のここがすごい

部屋が複数あるため家賃収入ゼロのリスクを分散できる

マンション投資はマンションを1戸購入して入居者に貸し出すことで家賃収入を得る投資手法です。この場合、家賃収入の入り口は「マンション1戸」ですね。よって空室となれば家賃収入はゼロで、管理費などが出ていくため空室期間は基本的に赤字となっていまいます。

しかしアパート経営の場合は一般的に6~8部屋を貸し出すため、家賃収入が完全にゼロになることは考えにくく、計画次第では数部屋の空室が発生しても赤字を出さずに経営することも可能です。

不動産投資において空室リスクを避けることは出来ません。そのため広告出稿や管理会社の手腕に頼るなど、不動産投資家はあらゆる空室対策を取りますが、計画時点で空室リスクを分散出来ることはアパート経営の大きなメリットでしょう。

アパート経営は土地を活用する素晴らしい手段になる

土地は素晴らしい資産ですが、活用しなければまさに宝の持ち腐れです。場合によっては固定資産税だけが出ていく困った資産にもなりかねません。売却することも出来ますが、業者への手数料や税金で手元にあまりお金が残らないこともしばしばあります。

しかしアパート経営は土地を長期的に安定した収入の手段に変える方法です。立地条件に適したアパートを建設し、家賃収入から建設費用や修繕費、維持費を捻出することも可能です。

つまり余っている土地をアパート経営に活用することで、資産を生み出すことが出来るわけですね。

土地の相続税対策に使える〜貸家が建っている土地は相続税評価額が下がる

相続する土地にアパートを建てると土地の相続税評価額を下げることが出来るため、アパート経営は相続税対策としても注目されています。

例えば評価額2億円の土地を相続する場合、アパートを建設した土地の評価額は以下のように計算されます。

土地の評価額
自用地評価額 ✕(1 - 借地権割合 ✕ 借家権割合 ✕ 賃貸割合)
  • 自用地評価額はアパートが建てられていない場合の評価額
  • 借地権割合は地域によるが60%〜70%
  • 借家権割合も地域によるが概ね30%
  • 賃貸割合は賃貸されている面積の割合です

国税庁:No.4614 貸家建付地の評価

土地の評価額は自用地、つまり更地の場合にくらべると確実に下げることができるため、相続税対策として有効です。

アパート経営のデメリット〜大きな資金が必要・リスクは許容できるか

大きな資金が必要なため簡単に始められないことがデメリット

アパートを1棟購入、あるいは建築するためそれなりの資金がかかります。中古の木造アパート1棟は都内では7,000万円程度からあるようですから、最低でもこのくらいの資金を用意できる、あるいは借り入れができないといけません。

マンション経営の場合は1,000万円程度から中古マンションの購入が可能ですので、大きな資金が必要であることはアパート経営のデメリットです。

資金に余裕がないからといってあまりに安い物件で経営を始めると、修繕費がかさんで計画した収益が上げられない場合や、老朽化していることが原因で入居者が思ったように集まらず、広告費がかさんでしまう可能性もあります。

不動産投資特有のリスクがある〜リスクコントロールが大切

アパート経営は不動産投資のため、色々なリスクがあります。代表的なリスクとしては以下の3つです。

  • 家賃滞納、空室リスク
  • 金利リスク
  • 流動性リスク

アパート経営の利益は家賃収入が根拠ですから、入居者が家賃を払ってくれて初めて利益が確定します。空室が発生すると収入は得られず、入居者が家賃を滞納した場合も同じです。
また金利の上昇に伴い、ローンの返済額が上昇することで利益を圧迫する可能性もあります。また現物不動産のため現金化も簡単ではありません。

このようなデメリットは不動産投資を行う上では避けることが出来ないリスクですが、対策を講じることでリスクを軽減することは可能です。

空室や家賃滞納リスクは細かな修繕や管理会社に力を入れて募集してもらえるように働きかけること、つまり経営者としての手腕を発揮することが最大の対策です。金利上昇は相場に振り回されるものの、資金にある程度余裕を持たせておくことで、最悪の事態は避けられます。またアパートの場合は現金化までに最低3ヶ月~半年はかかるほど流動性が低いため、現金化を念頭に置かずに生活することが大切です。

リスクは恐れるものではなく、できる範囲で縮小させるものと考えておきましょう。

まとめ

アパート経営とは何か、マンション経営との比較やメリット・デメリットをお伝えしました。土地の活用や空室リスクの分散などマンション投資にはないメリットも多いです。皆さんもご自身に適した不動産投資手法を選んでください。