不動産投資の税金と節税対策を徹底解説!

不動産投資の税金と節税対策を徹底解説!

不動産投資は税金とも密接に関わっています。

節税の面から考えても資産として現預金を所有するより、不動産投資物件を所有していた方が、節税効果が高く税金対策として不動産投資を始める投資家が多いという側面も。

不動産投資をめぐる税金と、節税効果をおさえていきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、課税標準価格に対して税率が課せられます。適用するのは「固定資産台帳」という行政機関保存の書類に記載された価格です。税率は不動産の取得日や、不動産の種類によって異なります。

不動産取得税の税率(平成20年4月~平成27年3月まで取得)
土地 3%
家屋(住宅) 3%
家屋(その他) 4%(商業用物件など)

不動産取得税は何種類かの軽減措置があります。まず、50㎡から240㎡の住宅を新築した場合は1,200万円。この物件が認定長期優良住宅の場合は1,300万円が控除されます。これは居住用に限定されていなく、貸家として投資物件も対象になります。なお、平成30年3月31日までに購入した宅地は、不動産の価格×1/2を課税標準額とします。

中古住宅の場合は、その物件が建築された年月に応じて控除額が定められています。

新築された日 控除額
昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以降 1,200万円

昭和56年以前に建築された中古物件については、新耐震基準に適合物件が対象です。

登録免許税

土地や建物を購入したり、建築したりしたときは、登録免許税という税金を支払う必要があります。本来の税額のほか、認定長期優良住宅の場合は、軽減税率の適用があります。また、新築物件、中古物件で一定の定義に当てはまる場合、軽減税率の対象となりますが条件のひとつが「自己居住用の住宅」のため今回は割愛します。

<所有権保存登記の登録免許税>

所有権保存登記 税率4/1000 認定長期優良住宅1/1000 認定低炭素住宅1/1000

※認定長期優良住宅、認定低炭素住宅は平成30年3月31日登記分まで

<所有権移転登記(土地)>

所有権保存登記 税率4/1000 認定長期優良住宅1/1000 認定低炭素住宅1/1000

<所有権移転登記(建物)>

所有権移転登記(建物) 20/1000
認定長期優良住宅
(共同住宅)1/1000
(戸建住宅)2/1000
認定低炭素住宅
1/1000

印紙税

不動産購入時の売買契約書には印紙税を添付します。通常売主と買主で契約者は2通作成し、売主買主それぞれ1通分の印紙代を負担するのが一般的です。通常の印紙代のほか、「不動産譲渡に関する契約書」のうち平成30年3月31日までに作成されるものについては以下の軽減税率の対象となります。

記載された契約金額
1万円以上50万円以下 200円
50万円を超えて100万円以下 500円
100万円を超えて500万円以下 1,000円
500万円を超えて1,000万円以下 5,000円
1,000万円を超えて5,000万円以下 1万円
5,000万円を超えて1億円以下 3万円
1億円を超えて5億円以下 6万円
5億円を超えて10億円以下 16万円
10億円を超えて50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円

固定資産税と都市計画税

続いて所有時の税金です。不動産を所有していると、「固定資産税」と「都市計画税」が課税されます。

固定資産税と都市計画税について

土地や家屋を所有していると、固定資産税と都市計画税の対象になります。

固定資産税 固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)
都市計画税 固定資産税評価額(課税標準額)×0.3%(制限税率)

固定資産税の「制限税率」とは上限値です。実際に東京圏でも0.3%の都市計画税を適用しているのは23区内のみ、他地域は更に軽減値の税額を設定しています。ただし、土地に上物(建物)を建設していると、以下の軽減税率が適用となります。

区分 固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地 住宅1戸につき200㎡までの部分 価格×1/6 価格×1/3
一般住宅用地 住宅1戸につき200㎡を超え、家屋の床面積の10倍までの部分 価格×1/3 価格×2/3

不動産を売るときの譲渡所得税(利益が出た場合)の計算式

ここからは売却についてです。不動産の売却により「利益」が発生した際は「譲渡所得税」を支払う必要があります。

(不動産売却による)収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除

1. 取得費

売却する不動産の取得額です。相続等で譲渡資産が取得後3年以内の譲渡の場合は、その物の「相続資産全体に対する割合分」を算定し、取得費に加算するよう定められています。

取得費加算額 = 譲渡した土地のみの課税価額/相続税の課税価額(債務控除前)

2. 譲渡費用

不動産売却の譲渡にかかった費用を控除します。具体的には仲介手数料・印紙代・測量費用・建物の解体費用などが含まれます。

3. 特別控除

居住用財産を譲渡した場合は、以下の要件を満たす場合に、譲渡益から最高3,000万円を控除することができます。

  • かつて居住しており、居住しなくなってから3年を経過する日の属する12月31日までの譲渡
  • 譲渡した相手が、配偶者や生計同一親族などの関係者ではないこと
  • この特例をはじめて使用すること
  • この特例をはじめて使用すること
  • 「居住用財産の買換え特例」を3年以内に受けていないこと

4. 不動産譲渡所得税の税額

不動産売却については、「所得税(国税)」と「住民税(地方税)が課税されます。課税額は取得日と譲渡日によって2種類あり、「所有期間5年超(長期譲渡所得)」か「5年以下(短期譲渡所得)」かによって課せられる税額が異なります。

所得税 住民税 合計
長期譲渡所得(5年超) 15% 5% 20.315%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9% 39.63%

出典:国税庁:No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

まとめ

不動産投資時の税金についてまとめました。不動産投資の節税については、固定資産税や都市計画税の節税方法も大切ですが、不動産関連は様々な「軽減税率」が定められています。

それらの情報をしっかりと認識し、活用していくことが大切です。とりわけこのような税金は「平成30年まで」などと時限設定されているものの、景気対策と銘打って恒常的に延長されるものでもあります。

最新のニュースを確認しながら、上手に活用していくことが大切ですね。