失敗しない不動産投資物件の探し方・選び方

失敗しない不動産投資物件の探し方・選び方

不動産投資で最も大切なのは、何よりも「正しい不動産投資物件を選ぶこと」です。

購入して何年か経過しても入居率や家賃が落ちず、長期間にわたり安定した利益を得られる投資物件を購入することは、不動産投資を成功させる最大のポイントともいえるでしょう。

言い換えれば不動産投資物件を選ぶ段階で間違うことは、挽回の難しいハンディを負うことでもあります。そうならないための、不動産投資物件の探し方、選び方をお伝えします。

不動産投資物件探しは「誰も気づいていない隠し玉」を探す競争

こういう言い方も古くなってきましたが、今は不動産業界もインターネットの時代です。

投資物件を紹介する不動産会社の情報網も、個人投資家同士の口コミも、ほとんどの投資物件を視野に入れる時代、他の不動産会社が気づいていない物件を探すのはとても難しいでしょう。それでも、不動産投資物件探しは「誰も気づいていない隠し玉」を探す競争です。

ここにはいくつかのポイントがあります。

1. インターネットに頼らない

インターネットは物件情報を網羅していますが、同時に多くの投資家がリアルタイムで同じ物件を狙っています。

また、不動産業界の悪癖ですが、本当にいい物件はインターネットの情報にはあがらないという話もあります(最近変化の波が押し寄せているため、数年以内にこの習慣はなくなる可能性が高いとも)。

もちろん多くの投資家が目をつける物件も「良物件」といえるため、彼らより早く購入ボタンを押せるのであればインターネット中心の物件探しもいいでしょう。ただ、その難易度はとても高く、かつ物件を吟味する時間も限られるため、特に不動産投資初心者にはお勧めできない手法です。

2. エリアを決めてから「足を使う」

成功した不動産投資家に話を聞くとまず、「購入エリアを定めること」が大切といいます。

不動産投資と一言にいっても、ワンルームマンション投資とファミリー向けマンション投資では対象のエリアが異なります。対象のエリアを定めたあとは、ひたすらに足を使って物件の発掘を進めましょう。

不動産会社や地元の不動産投資家とのネットワークを

もちろん「足を使う」といっても、街を歩いていてマンションを見て、「これが投資物件だ」と判断できる超能力者はいません。マンション名をGoogleで入力すると「これは投資物件で利回りがこれくらいです」と出てくるサービスは現在のところありません(偶然販売サイトに到達する可能性はありますが)。

そこでお勧めするのが「地元の不動産会社及び個人投資家のコミュニティと近づくこと」です。これにより最新の情報を取得する可能性がぐんと高まります。前項のライバル達とは異なる、協力体制を築くことで隠し玉の良物件をつかむことができます。

そうはいっても飛び込みでコミュニティに入っていくのは至難の業です。そこで、目的の知識と異なっていても、「知り合いの不動産投資家」に繋がることが始めましょう。

自身でも不動産投資を成功させている投資家はエリアに限らない広い人脈を持ち、自身の新しい物件探しのためにも常に新しい人脈を開拓しようとしています。彼らと近づくことで、良い物件を探す大きなきっかけとすることができるでしょう。

「これはいい」という物件が複数見つかったら

ここからは物件の「選び方」をお伝えします。運よく良い物件がいくつか見つかったら利回りの計算や専門家の意見を聞いたうえで、「思い切って購入手続きに入る」ことが大切です。ここで二の足を踏んでいたら、ほかの投資家に仮押さえをされて、購入権が渡ってしまいます。

もし、お気に入りの物件が2つあったら、どちらを選ぶといいのでしょうか。当たり前ですが、両方の物件を購入する余裕はありません。

ここは、「自分が借り手だったらどちらに入居したいか」で判断することが大切です。このタイミングでやたらに不動産会社や専門家の意見を重視する人がいます。

もちろん彼らの見解も大切です。万が一入居者がうまく入らなかった場合、専門家の見解に愚痴をいっても仕方がありません。自身の目を大切にして購入していれば、入居後に稼働率をあげるためのリフォームや、いざというときの売却の決断も動きやすくなります。

不動産投資を通じてのアドバイスになりますが、ハイリターンが期待できる分、リスクも介在するのが不動産投資。ならば、良いも悪いも、自分で判断することが大切です。

新築ばかりが不動産物件ではない

もうひとつ大切なことは、「不動産投資物件において、新築物件ばかりが投資物件ではない」ということです。

中古物件を購入してリフォームすると、購入費用と改修費用を足しても新築の購入額より低く購入することが可能です。低く購入することは、不動産投資によって同程度の収益を得た場合においても不動産投資の利回り(不動産収益額/物件購入額)が低くなるため、結果的に投資金額の回収率が高くなります。

特に最近は「リノベーション」という言葉が流行しています。故障場所や老朽化した場所を修繕する印象が強いリフォームに対して、リフォームは柱と梁(はり)のような建物の根本的な部分のみそのままにして、残りを全般的に改修する改修を指します。

まさに「生まれ変わる」という表現が合致するのがリノベーションなのです。最近は「リノベーション物件」という名称のもとで、割安価格で購入できる物件も増えてきており、合わせてリノベーションという言葉が広く浸透するようになってきました。

前項にて「自分の気にいった物件をつくる」とお伝えしましたが、まさにリノベーションは自分で気にいった物件を「つくる」ことができます。不動産会社の投資物件担当によっては、「いま掘り出し物を見つけるならリノベーション物件を!」と断言している人もいるほどです。

まとめ

リノベーション物件だからこそ広い情報網と「目利き」は大切です。優良な中古物件を探すためには相応のノウハウや知識が必要ですが、大切なのはやはり「どの物件を選ぶのか」です。不動産会社など専門家とネットワークを築きながら、後悔しない不動産投資物件選びをしたいですね。