不動産投資は失敗さえ回避すれば成功する！よくある失敗と回避方法
By Oh!Ya編集部
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不動産投資に興味があるものの、失敗したらどうしようという不安のほうが大きいという方は多いと思います。高額取引になるだけに不動産投資での失敗は多額の損失を意味します。
しかし、その一方で不動産投資に対する魅力は十分に感じている方であれば、うまく失敗を回避して成功する方法を知りたいとお考えだと思います。
そもそもミドルリスク投資である不動産投資は、失敗さえ回避すれば成功する確率はぐっと高くなります。
失敗さえ回避すれば不動産投資は成功する
失敗さえ回避すれば成功するといわれる不動産投資ですが、本当にそうなのかとお感じの方は多いと思います。まずはその根拠と「不動産投資の失敗とは何か」という概要を解説します。
不動産投資はミドルリスク投資
投資のリスクとリターンは、常に比例する関係にあります。大儲けできるチャンスがある投資の代表格は株やFX、仮想通貨取引などですが、これらの投資には多大なリスクが伴うことはすでにご存じだと思います。
その反対に、定期預金や個人向け国債など安全志向の投資はリスクこそ低いですが、リターンも極めて低いという関係にあります。
そんな数ある投資の中で、不動産投資はミドルリスクです。リスクもリターンも中程度というわけで、「失敗したらどうしよう」という不安を感じておられる方のイメージほど危険な投資ではないと思います。ミドルリスク投資であるがゆえに、失敗さえ回避していれば成功するというのが多くの投資家に共通する認識です。
ミドルリスクなので失敗回避は難しくない
失敗さえ回避すれば成功するといっても、その失敗をどうやって回避するのかという疑問が生まれます。この記事ではその方法を順次解説していきますが、まず前提として不動産投資の失敗を回避することはそれほど難しくはありません。
明日の株価や為替レートを予想することは難しいですが、今後の不動産需要を予測することは、ある程度の知識があれば難しくはないでしょう。これだけでも投資の難易度に大きな違いがあることがお分かりいただけると思います。
当たり前のことを当たり前にやるということが不動産投資では重要なので、常識的なものの考え方ができる人であれば、特殊なスキルがなくても成功できるのが不動産投資の世界です。
失敗を回避すれば不動産投資は成功するという事実
次章で詳しく解説しますが、不動産投資にはさまざまな場面があり、その場面ごとに失敗パターンがあります。「この段階でこれをやってはいけない」というセオリーがあるので、それさえしないようにすれば、自ずと成功が近づいてきます。
他の投資と違うのは、不動産投資が長いスパンで取り組むという点です。そのためたくさんの場面があり、それぞれの場面で回避すべき失敗パターンがあります。それぞれの場面でどのような失敗の恐れがあって、どうすれば回避できるのかは、順次解説していきます。
そもそも「不動産投資の失敗」とは何か
ここまで「失敗」という言葉を何度も使っていますが、そもそも不動産投資の失敗とは何でしょうか。「思っていたより儲からない」「儲かると思って始めたのにむしろ損をした」といったように金銭的な不満が残るような結果を失敗と定義することができますが、その理由や中身はひとつではありません。
この記事では失敗が何であるのかを細かく定義していきますので、失敗することなく不動産投資のメリットを享受したい方は、その細かい部分にまで関心を持って読み進めていただければと思います。
不動産投資の6大失敗ポイント
不動産投資で失敗という結果になってしまうのは、偶然ではありません。必ずどこかに原因があって、細かい部分でやらかしている失敗が表に出てきただけに過ぎません。そのポイントは、大きく分けて6つあります。
情報不足、勉強不足
不動産投資にはたくさんの専門用語が出てきますし、理解しておかなければならない概念もたくさんあります。こうした知識はネットの記事や本などで誰もが勉強することができるものなので、そういった知識を十分に得て理解してから不動産投資に取り組むのは基本中の基本です。
情報や知識が成否を握る不動産投資の世界において、情報不足や勉強不足でお金を出してしまうのは、一人で、しかも丸腰で危険地帯に足を踏み入れるようなものです。さすがに不動産投資で命まで取られることはありませんが、海千山千のプロたちが跋扈している不動産投資の世界に丸腰で飛び込んでいくことの危うさは、言うまでもないと思います。
過度の期待
不動産投資に興味を持つきっかけになったのが「不労所得」「寝ていても大儲け」といったような夢のような話を見聞きしたことという方は、意外に多いと思います。医師や企業経営者といったような属性の高い人のところには頻繁に不動産投資を持ち掛ける案内や電話勧誘などが入っているでしょうし、そうでない方であってもネットや電車の車内広告などでも同様の宣伝文句を目にする機会が相当数あると思います。
こうした宣伝文句に過度の期待を抱いて参入する投資家は多く、こうした投資家がその後どうなるかは述べるまでもありません。「こんなはずではなかった」という結果は目に見えていますが、これは不動産投資に対する理解が根本的に間違っていると思います。
成功している大家さんのブログなどを見ていると、日々奮闘している様子が分かります。何もせずに家賃収入が入ってくるという幻想は、まず捨てることから始めましょう。
ネットワーク構築不足
不動産業界は人と人のネットワークで成り立っている部分があります。もちろん不動産投資も同じで、人脈やネットワークの構築ができている人は不動産投資かしても成功しているように思います。
常に不動産会社や同業社の大家さんなどとネットワークを持っておけば質の高い情報が入りやすいでしょうし、物件の管理や賃貸経営などのノウハウを吸収する機会も増えます。
筆者はあるビルオーナーの売却話を、社長さん連中が集まる飲み会で知ったことがあります。ちょうど同じ時期に資産価値の高い物件を探していた人のことを思い出したので、両者を取り持った経験がありますが、この不動産取引は一切外部に出ることなく当事者間だけで終わりました。このことが示しているのは、ネットなどの情報源だけでなく、アナログ的な情報源やつながりを持っておくことの重要性です。
TATERUというアパート専門の不動産会社が、アプリだけで用地を買ってアパートを建て、一棟アパート経営ができるというスキームを販売したことがあります。画期的なビジネスモデルなので当初は急成長をしたのですが、やはり不動産投資をそこまでIT化してしまうことの違和感がありました。結局そのビジネスモデルは行き詰ってしまい、融資書類改ざんのスキャンダルもあってTATERU自体の成長力も失われているので、このスキームで失敗した投資家はたくさんいると思います。
不動産を売るのも買うのも、そして運用するのも最後は人であるという認識は投資家として大切にするべきでしょう。
資金計画の甘さ
不動産投資は少なくとも数千万円規模のお金が動く投資です。それだけのお金をポケットマネーで用意できる方であれば深く考える必要はないと思いますが、多くの方々、とりわけサラリーマン大家と呼ばれるような方々にとっての数千万円というのは大金です。それゆえに綿密な資金計画が求められるわけですが、なぜか人間というのは目の前の数万円というお金には敏感になる一方で、数千万円という金額になると考えが雑になりがちです。
少し想像していただきたいのですが、3,000万円の不動産物件を購入する際に、諸費用として50万円の誤差が生じたとします。3,000万円で買えるはずだったものが3,050万円になってしまったとしても、月々のローン返済額が大きく変わるわけではなく大した問題ではないと思ってしまわないでしょうか。
しかし、考えてみてください。私たちの生活で50万円というと決して小さな金額ではありません。それを「誤差」と思ってしまうのは、不動産取引の金額が大きくて考えが雑になってしまっている証拠です。
こうした感覚の麻痺によって資金計画が甘くなってしまい、どんぶり勘定によって不動産投資が失敗に終わるケースは実に多く、たとえ数千万円の取引であっても1万円単位にまで金銭感覚を落とし込んでコスト管理をする意識が必要です。資金計画が甘かったことが原因でショートしてしまうと、黒字でありながら失敗に終わるという本末転倒な事態も有り得るのです。
必要なコストまでケチる
資金計画は1万円単位にまで落とし込んでシビアであるべきと述べましたが、だからといって必要なものまでケチることを推奨しているのではありません。不動産の管理には必要なコストがあるので、それをケチってしまうと管理がずさんになって不動産投資そのものの価値を下げてしまいます。
名物ドケチ社長のような人がテレビなどに取り上げられることがありますが、こうした人たちに共通しているのは、無駄な電気代などを徹底的に節約している一方で、人件費など戦略的なコストにはしっかりとお金を使っています。そこまで報道されないので何でもかんでも一貫してドケチというイメージで伝わってしまいますが、それだと会社を成長させることはできないはずです。
不動産投資においても無駄なものは徹底的にコストカットをした上で、管理費やリーシング（集客）にはしっかりと出すといったように、戦略的なお金の使い方が事業を成功に導きます。
身の程知らず
世の中にある不動産物件には、さまざまな種類があります。その中には激安物件もありますが、安いということは必ず何らかの難があります。最近では裁判所が差し押さえた物件を売りに出す競売物件への投資を指南するような論調も見受けられますが、不動産の初心者がこのような難あり物件に手を出すのはおすすめしません。
さらにもうひとつ、違法建築や周辺環境の悪化、死亡事故があったというような訳あり物件として瑕疵物件も格安で買えるという論調を見受けますが、こちらも初心者が手を出して太刀打ちできるようなものではありません。
よく分からないままにこういった物件に手を出すと不動産経営どころの問題では無くなる可能性もあるので、このような「身の程知らず」な投資は失敗のもとです。
不動産投資のそれぞれのプロセスに潜む失敗パターン
資金計画から物件管理、さらには不動産投資そのものに対する認識の間違いによる失敗など、あらゆる場面別の失敗パターンを解説していきます。何度も言いますが、これらを反面教師としていただくことで不動産投資は成功する確率がどんどん高くなります。
資金計画の失敗パターン
高額取引になるだけに不動産投資は資金計画がとても重要です。数十年にわたってローンを返済していくという長いスパンで物事を考える必要があるので、今は収支がプラスであっても数十年後に劣化した収益物件で同じ収支を維持することができるかといったように、将来も含めた資金計画が必要です。
不動産会社は物件を売りたいあまりに将来予測を甘めにしてしまう傾向がありますが、本当に長いスパンで顧客と付き合っていく姿勢の不動産会社であれば、数十年間の不動産投資期間において考えられるリスクや収支悪化の実情を含めた提案をしてくれるはずです。
資金計画の失敗は、計画の段階ではなく不動産を購入してかなり時間が経ってから表面化する点がとても厄介です。数十年後にローン返済が賃料収入を上回ってしまい、赤字経営が続くものの物件を売却しようにも買い手がつかない・・・という失敗例は数えきれないほどあります。
銀行融資の失敗パターン
銀行など金融機関の融資を受けて資金を調達することには、自己資金だけで物件を買えない時のための資金調達手段というだけでなく、他人資本で事業をすることができるという投資効率の向上というメリットがあります。
そのためほとんどの不動産投資案件では融資を受けることが前提になるわけですが、融資はまぎれもない借金です。いくら不動産という担保があるとはいえ、数千万円の借金をすることに変わりはありません。それだけに入念な収支シミュレーションと資金計画、そしてこうした計画に裏づけられた返済計画がなければなりません。
融資を受ける時点で審査に落ちた、という失敗パターンもあります。しかしこれは金融機関が返済能力に疑問を感じたからであり、もしかすると審査に通らなかったことで失敗を回避できたのかも知れません。
逆に審査に通ったからといって計画の健全性が承認されたと過信をせず、資金計画の通りに事業を進めるようにしましょう。「想定外」「予想外」が多いほど資金計画に狂いが生じ、返済不能になるという失敗が近づいてくるとお考えください。
物件選びの失敗パターン
不動産投資の成否は物件選びによってほぼ決まります。逆に言えば、物件選びさえ間違わなければその後の失敗が少々あったとしても、不動産投資全体が致命的なダメージを受ける可能性は低いと思います。
極端な例ですが、あなたがもし丸の内や新宿などの一等地にビルを持っているとしましょう。空室待ちの行列ができるような超優良物件なので、少々ビルが古くなっても需要が落ちることはありませんし、空室率はずっとゼロを維持できるでしょう。こういう物件では家賃が異常に高かったり管理が劣悪であるといった特殊なマイナス要素がない限り、普通にやっていれば誰がやっても成功します。
それだけ物件選び、とりわけ立地条件を選ぶことは重要です。安いからと言って立地条件の悪い物件を買ったとして、いくら安かったとはいえ空室のままだと収入はゼロのままです。
「Oh!Ya」でも不動産投資における物件選びの重要性は多くの記事でことあるごとに解説していますので、くれぐれも物件選びで失敗することのないようにしましょう。
収支シミュレーションの失敗パターン
資金計画の失敗パターンを解説した際に収支シミュレーションの件を解説しましたが、そもそも収支シミュレーションが甘かったり、不正確だと資金計画の根拠が崩れてしまいます。
特によくあるのが、不動産会社から提案された収支シミュレーションを鵜呑みにしてしまって投資をしたものの、実はそれが甘い予測だったことが後になって分かったという失敗例です。
物件購入をして投資開始直後は建物も新しく当初のシミュレーション通りになったとしても、それが10年後、20年後となると様相が異なります。建物が古くなるという劣化の問題もありますし、その物件が建っている場所そのものの価値が変動している可能性もあります。
不動産投資のシミュレーションは今だけでなく特に将来の予測を！という指南をしている記事はたくさんありますが、それらの記事が口酸っぱく将来予測について触れているのは、将来になって事情が変わるとシミュレーション通りにならなくなる可能性があり、それが失敗の主因になるからです。
物件管理の失敗パターン
収益物件の管理は通常、管理会社に委託します。管理会社は清掃やメンテナンスといった物理的な管理に加えて、家賃の回収や滞納者への督促といった業務も行うため、不動産投資家に代わって賃貸経営の全般を任せる大切なパートナーです。
これだけ不動産投資の重要な部分を任せるだけに、管理会社が職務怠慢であったり、入居者対応などでトラブルを起こしてしまうと、入居者の退去につながってしまいます。入居者の退去は空室リスクに直結するので、管理が行き届いていないことが致命的な失敗につながる恐れもあるのです。
不動産投資への考え方そのものの失敗パターン
ここまで挙げてきた数々の失敗パターンはいずれも、資金計画や物件選び、物件管理といったように個々のプロセスで失敗をやらかす可能性についてのものでした。もうひとつ、不動産投資の失敗パターンにはそれ以前の問題ともいえる根本的な問題があります。
それは、不動産投資への考え方がそもそもおかしいという失敗パターンです。寝ているだけで不労所得が入ってくるというイメージを持っている人もいますが、それは超優良物件を相続など購入することなく手に入れた人の話です。うらやましい限りですが、そういった生まれながらにして億万長者という人以外は不動産投資に事業として取り組む必要があります。
他人任せにするのも良くありませんし、誰がやっても成功すると思い込むのも危険です。実はこうした甘い見通しや思い込みによって不動産投資に失敗し、ローン返済だけを抱えて退場を余儀なくされた人はたくさんいるのです。
失敗を回避するための鉄則
ここまで数々の失敗パターンを挙げてきましたが、最後にはそれらの失敗パターンを反面教師としてこれから取り組む方々が成功できるよう、失敗回避の鉄則について解説します。
不動産投資の勉強をして本質を理解する
収益不動産を購入してそこに入居した人から家賃収入を得るのが不動産投資・・・という理解は、おそらく全員がお持ちの認識だと思います。しかし、それだけで成功できるのであれば世の中は不動産投資家だらけになるでしょう。それだけではないところに不動産投資の本質があるので、それをしっかりと勉強する姿勢は超重要です。
この記事をお読みの方、その中でもここまでお読みの方というのは、不動産投資の失敗例に興味をお持ちだと思います。失敗例も不動産投資の本質なので、こういったことを勉強するスタンスを忘れることなく、知識をどんどん吸収して「強い投資家」を目指してください。
資金ショートを防げるだけの資金を用意する
不動産投資は動くお金が大きいだけに、資金ショートのリスクが他の投資よりも高いと思います。それゆえに十分な自己資金を用意することや、ローンを組んだ後も資金的な余裕を持っておくことなど、資金ショートを防ぐ手立ては失敗回避に役立ちます。
筆者はいつも自己資金ゼロから始める不動産投資に否定的なスタンスを取っていますが、その理由は言うまでもないと思います。資金ショートが原因で失敗した不動産投資家の中には自己資金が足りない、ゼロから始めたという人が相当数いることを忘れないでください。
資金的な余裕が全くない状態から不動産を購入して、翌年の税金が払えずにショートしたという事例もあるほどです。ここまでくると不勉強も甚だしいので、同情の余地はないと思います。
金融機関の審査を十分に理解し、攻略する
金融機関の融資を前提に資金計画を立てる場合、当然ながらその融資の審査に通ることが必須になります。しかし、金融機関の融資審査はなかなか手ごわい存在で、特にスルガ銀行やTATERUのスキャンダルがあってからは審査の厳格化が進んでいます。それまで「スルガスキーム」といって融資審査の甘いスルガ銀行の融資を受けることを前提に資金計画を立てていた人が多かったものが通用しなくなったのですから、それだけでも資金調達環境は大きく変わっていると考えるべきでしょう。
金融機関の審査に通りやすくなる要素は、主に以下の通りです。
- 年収が多いこと
- 自己資金が多いこと
- 勤務先での勤続年数が長いこと
- 過去の金融事故歴がないこと
こうした要素をどれだけ揃えて融資審査に申し込みができるかが勝負なので、有利な条件で審査に通るよう戦略を立てましょう。審査に甘い金融機関はその分金利が高いので、収支に悪影響です。より金利が低い融資を受けるために、金融機関の攻略は不可欠です。
収支シミュレーションは「最悪のパターン」で
収支シミュレーションを立てたのに、その通りになかなかったというのは失敗の典型例です。なぜそうなったのかを検証すると、そもそも最初の収支シミュレーション自体が甘く、不動産投資を進める上で起こり得るリスクを想定していなかったことが原因であることが大半です。
そもそも売却物件情報に表示されているのは表面利回りであり、不動産の維持コストやローン返済などが差し引かれる前の賃料収入を想定して算出されたものです。つまり、利回りの中でも最大値をもとに求められた数値です。さすがに表面利回りだけを見て投資判断をすることはありませんが、あらゆる経費を差し引いた後に残る投資家の手残り（キャッシュフロー）を計算するのにあたって想定家賃や空室率が甘めに考慮されていると、収支シミュレーションも甘い結果になります。
その甘めの収支シミュレーション通りになれば結果オーライですが、そうならないことがほとんどです。その場合、甘めにシミュレーションをした分が計算に合わなくなります。収支シミュレーションは常に最悪のパターンを想定して組み立てるべきで、現実がそれよりもマシだったという結果になるのが理想です。
収支シミュレーションは10年後、20年後まで
将来予測を含めた収支シミュレーションを重視するのは、不動産投資特有の概念です。少なくとも10年、20年という単位で物件を所有して賃貸経営をすることが大半なので、シミュレーションもその最長期間までを想定しておく必要があります。もしそのシミュレーションが思わしくなければ買うべきではありませんし、もし買ったとしてもシミュレーション通りになっていないことが分かれば、早めに売却することで出血を止めなければなりません。
そのため、収支シミュレーションは少なくとも20年後までを想定しておくべきでしょう。そのシミュレーションにはもちろん明確な数値的な根拠が必要で、その裏付けがあるシミュレーションで20年後の不動産投資が健全と言えるものであったら、初めて買っても良いという判断になります。
不動産投資は買わなけば収入がゼロですが、損失もゼロです。物件購入ありきではなく、良い物件があれば買うというスタンスを崩さないようにしましょう。
管理会社をしっかり選ぶ
管理の不行き届きによる失敗パターンについて述べましたが、不動産投資は物件を購入したら終わりということではなく、むしろ始まりです。それが数十年というスパンで続くのですから、管理の質は長期間にわたって不動産投資に影響を及ぼします。
実際に管理をするのは管理会社なので、物件を購入した不動産会社から紹介された管理会社でも構いませんが、もしその管理会社のサービスに不満があるのであれば変更を検討するのも失敗回避には重要な行動です。
管理が行き届いていないと入居者からの不満が大きくなり退去の原因になるだけでなく、物理的な管理を怠っていると所有物件の資産価値を下げてしまうことになります。
不動産投資は「投資」というよりむしろ「事業」であると心得る
不動産投資は名前が「投資」ということもあって、他の投資商品と同じく投資であるという考え方が根強くあります。投資というとお金を投じたら後は結果を待つだけというものが大半ですが、不動産投資の場合はリーシングをして物件を管理して、入居希望者の内覧対応をして・・・といったように大家業としてやることはたくさんあります。
こうしたことから、不動産投資はむしろ「事業」に近いと考えるべきです。事業だと思えば不労所得という事実に反したイメージは払拭できますし、入居者というお客さんに対してどう接するべきかという姿勢もおのずと見えてきます。成功している大家さんの多くは不動産投資家というビジネスマンの仕事をしっかりとこなしているので、「不動産事業家」を目指しましょう。
他にもまだまだある失敗回避のノウハウ
ここまでさまざまな失敗パターンと回避方法を解説してきましたが、これがすべてではありません。勉強して理解を深めるほど不動産投資は成功に近づくので、以下の記事も参考に失敗を回避し、失敗に強い不動産投資家を目指してください。
・【元不動産仲介が教える】不動産投資で失敗しない6つのポイント
まとめ
失敗さえ回避すれば成功するのが不動産投資という考え方のもと、具体的な失敗パターンとそれを回避する方法を解説してきました。どれも見たことがないような概念ではなく、当たり前のことを改めて認識するだけであることにお気づきかと思います。常識的な感覚で手堅く行動すれば失敗を回避することは決して難しくないので、先人の失敗を教訓にしながら成功への道を歩んでください。
