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多くの不動産投資家がやらかした3大失敗例とその回避方法

By Oh!Ya編集部

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多くの不動産投資家がやらかした3大失敗例とその回避方法

不動産投資をお考えの方にとって、最も怖いのは「失敗」だと思います。お値段の張る不動産の購入を伴うだけに、失敗してしまうとダメージも大きくなりがちです。

そこで気になるのが、他人の失敗例ではないでしょうか。

これまでに不動産投資に取り組んできた人たちは、どんな失敗をしてきたのか。その失敗例から学べば、二の舞を踏む心配はないのではないか。そう考えるのは自然なことで、「他人のふり見て我がふり直せ」という言葉の通りだと思います。

これまでに多くの不動産投資家が「やらかした」失敗例には、どんなものがあるのでしょうか。よくある失敗例の失敗理由やその失敗に至った経緯をご紹介して、どうすれば不動産投資の失敗を回避できるのかという方法を解説していきたいと思います。

ここでご紹介する失敗例とその分析は、これから不動産投資を始めるすべての方が知っておくべき情報です。

目次

不動産投資を始めたいけれど失敗が怖い方へ

失敗が怖いという理由で不動産投資を躊躇している方の多くは、「失敗」とはどういう状態のことを想像されているでしょうか。そもそも不動産投資の失敗は、どうやって起きるのでしょうか。

不動産投資の失敗

不動産投資はミドルリスクですが…?

一般的に、不動産投資はミドルリスクであると言われています。現物の物件を所有するため、賃貸経営をうまくいかなかったとしても「自分で住む」「売却する」といった選択肢が残されているため、投資したお金がすべてパーになってしまうことは考えにくいからです。

そんなミドルリスクの不動産投資でも、当然ながら失敗するパターンはあります。最初に念頭に置いておいていただきたいのは、ミドルリスクだからといってリスクを意識しなくて良いということにはならない点です。

失敗例のほとんどは人災

不動産投資でやらかしてしまう失敗のほとんどは、人災です。その反対に不可抗力によって失敗する例としては自然災害や周辺環境の急激な変化などが挙げられますが、大半の失敗は人災なので不動産投資を検討している段階から失敗が始まっていることが大半です。

失敗さえ回避すれば不動産投資は成功する

不動産投資は成功すれば、安定した家賃収入という不労所得に近いお金が入ってくる仕組みを手に入れることができます。その逆に失敗はお金を儲けるどころか損をしてしまうわけですが、「失敗を回避していれば成功する」という簡単なロジックが成立するのも不動産投資の真実です。

そんな簡単にいくものだろうかと思われるかも知れませんが、先ほど述べたように不動産投資はミドルリスクなので、そもそも成功することがそこまで難しいわけではありません。失敗しないように注意さえしていれば、比較的簡単にある程度の成功を収めることができます。

3大失敗パターンを回避しよう

さて、不動産投資の失敗には大きく分けて3つのパターンがあります。この記事ではその3つのパターンを失敗例を交えて解説していきますが、この3つさえやらかさないようにしておけば、大損を回避して不動産投資を成功させることができるとお考えいただいて問題ありません。

その3大失敗パターンとはどんなものか?それを順次解説していきます。

不動産投資の3大失敗理由

不動産投資の3大失敗理由を、まずは知っていただきましょう。どれも極めてよくありがちなものなので、これまでに多くの不動産投資家がどんな失敗をしてきたのかを掴んでください。

不動産投資の失敗

物件選びを間違えた

おそらく不動産投資の失敗例で最も多いのが、この物件選びの間違いです。物件選びは不動産投資の明暗を分ける最大のポイントなので、ここで失敗してしまうと以後の賃貸経営もよほどのことがない限り、成功には向かいません。では、どんな物件を選ぶと失敗するのか?という失敗例については、後述していきます。

収支のシミュレーションが甘かった

物件選びの次に多いのが、シミュレーションや見通しの甘さです。これも後述しますが、たとえば物件に表示されている利回りが高いのに賃貸経営の計画が頓挫する理由は、お分かりになりますでしょうか?

また、シミュレーションの甘さゆえによく起きるのが、安全性を高めるためにやったことが裏目に出たという失敗例です。入居者が退去してしまったらどうしようという不安が先に立つあまり、十分なシミュレーションをせずに誤った判断をしてしまうというのは実によくあります。

収支シミュレーションの甘さゆえに起きている失敗例についても、後で詳しく解説します。

他人任せにして自分で判断しなかった

他人任せだと失敗するというのは、不動産投資だけの話ではありません。何度も繰り返されている「うまい儲け話」の被害事例は、人間の欲が引き起こしたものというだけで片付けてしまうわけにはいきません。なぜなら、そこには他人任せにしてしまったというさらに重大な失敗があるからです。

見ず知らずの他人が、自分にわざわざ儲け話を持って来てくれることはありません。まして海千山千と言われる不動産業界で、その可能性はさらに低いでしょう。そんなにうまい儲け話なのであれば、自分で投資をしているはずだからです。

他人任せにしているとこうした話に引っかかるリスクが跳ね上がってしまうので、不動産も含む投資のすべては自分で考えて判断するという大原則を忘れないようにしてください。他人任せにしてしまったことによる失敗例については、後で詳しく解説します。

物件選びを間違えたことによる不動産投資の失敗例

不動産投資の失敗例で大半を占めている物件選びの間違いについて、詳しく解説します。なぜ人はそんな物件を選んでしまうのでしょうか。

不動産投資の失敗

購入後に近隣の集客施設がなくなった

不動産投資の際によく登場するのが、特定の需要に依存した郊外物件です。郊外の物件は地価が安いため物件価格も安く、それでいて近隣に大学や工場などがあると需要を見込めるため、高い利回りが魅力です。

しかし、その周辺環境が変わってしまったら、その物件はただの郊外物件になってしまいます。家賃相場の下落はもちろんのこと、入居者の確保そのものが怪しくなってきます。

2018年に日産自動車の経営者であるカルロス・ゴーン氏が逮捕されたニュースが大々的に駆け巡りましたが、彼は日産の大きな工場をいくつか閉鎖してリストラを敢行しました。リストラ対象になった社員も大変だったと思いますが、それと同時に日産の工場周辺でアパートを所有していた不動産投資家も同じように大変な目に遭いました。

このように、特定の需要に依存し過ぎている物件への投資は入念な将来予測が必要です。工場だけでなく、大学も最近では郊外のキャンパスから都心回帰の動きを見せています。この流れが続くと郊外の大学周辺でアパート経営をする魅力はどんどん薄れていくことでしょう。

こうした物件に共通しているのは、物件価格の安さと特定需要という2つのメリットのおかげで利回りがとても高いことです。利回りが妙に高い(しかもそんな高利回り物件が売りに出ているのに買い手がついていない)ことには何か理由があるということで、それを疑うことから始めると同じ失敗例を繰り返すリスクを回避できます。

初心者がファミリータイプのマンションを買ってしまった

不動産投資の初心者は区分マンション投資から始めるべき、というのはセオリーのように言われていることです。確かにそのこと自体は間違いではないのですが、区分マンションなら何でも良いわけではありません。

特に初心者はワンルーム物件から始めるのがローリスクだと言われているのですが、その一方でファミリータイプは若干リスクが高くなります。なぜワンルームは良くてファミリータイプだとリスクが高くなるのかといいますと、物件価格と期待収益のアンバランスさがあるからです。

ワンルーム物件よりも広いので、ファミリータイプの区分マンションは価格も数倍になるでしょう。では、その物件でワンルーム物件と比べて数倍の家賃を稼げるかというと、それは無理です。物件価格は数倍になるので、家賃は1.5倍程度にしかならないとなると、このアンバランスさが賃貸経営のキャッシュフローを圧迫します。

「ファミリータイプのほうが資産価値が高い」「家賃も多く取れる」という触れ込みだけで買ってしまうと、実際のキャッシュフローがほとんど残らない(もしくは赤字)という失敗例はとても多いので、初めて物件を買う方は自分にそれが合っているのかどうかをしっかり精査してください。

初心者が新築物件に手を出した

新築物件と中古物件、初めて買うならどちらが良いと思われますか?おそらく多くの方は新築のほうが良さそうだとお感じになることでしょう。新築物件はきれいですし、設備も新しいので入居者もつきやすいと考えられるからです。しかも新築だと今後も築浅物件として集客力を発揮するので、賃貸経営が楽になるのではないかと考えることもできます。

これらはすべて、間違いではありません。しかし、その一方で新築物件は実力以上に高くなることが要注意です。日本人の新築志向というのは不動産投資の世界でも如実に表れており、「新築プレミアム」と呼ばれるような価格の上乗せがあります。

新築で売り出された物件を購入し、そこに最初の入居者がつくとその時点で中古物件となります。次の入居者を探す際に新築時の家賃設定をすることはできず、売却したとしても3割程度の価格ダウンとなります。つまり新築物件は購入して一度でも誰かが入居した時点で、すでにかなりの潜在的な金銭的ロスが発生しているのです。

もちろん、新築物件は資産価値が持続しやすく長期的な資産形成には最適なのですが、初心者がしっかりと最初の物件でキャッシュフローを出していこうと思うのであれば、新築はおすすめできません。この失敗例も実に多いので、初心者で資金規模がそれほど大きくない場合は特に注意してください。

収支シミュレーションの甘さで起きた不動産投資の失敗例

不動産投資は10年、20年というスパンで考える中長期的な投資です。それだけに時間の経過とともに賃貸経営環境が変わることもあるため、それゆえに起きる失敗例があります。

不動産投資の失敗

利回りに目を奪われて激安マンションで失敗

不動産投資で利回りはとても重要な指標です。利回りが高ければそれだけ収益は大きくなりますし、投資の安全性も高くなります。それなのに利回りに目を奪われると失敗するというのは、どういうことなのでしょうか。

不動産投資の利回りは、「家賃収入÷物件価格」で求めることができます。分母である物件価格がやすくなればなるほど、同じ家賃収入でも利回りは高くなります。つまり、激安物件として売りに出ているような物件はいずれも20%を超えるような表面利回りになっています。中には40%、50%といった超高利回り物件もゴロゴロとありますが、そのどれもが激安物件です。

これは高利回りの優良物件だとばかりに購入したとしても、その物件に入居者が付くかどうかは別問題です。物件価格が激安で、相場通りの家賃で利回りを計算すれば高利回りになるのは当然ですが、そんな激安で売りに出されているような物件は入居者からも敬遠される可能性大です。いくら高利回りだからといっても、それはあくまでも入居者がいればの話です。

利回りだけに目を奪われて激安物件を買ってしまったことによる失敗例はとても多いので、しっかりと入居者が付くことに重点を置いたシミュレーションをしましょう。

保険のつもりでサブリースにしたら利回りが赤字になった

空室リスクは不動産投資家を悩ませるリスクのひとつですが、それを解消する方法としてサブリースがあります。一括借り上げや家賃保証などと呼ばれることもあるように、サブリース業者に一括で物件を貸して賃料を得る仕組みのことです。

業者が一括で借りてくれるのであれば空室リスクを取らずに済むので保険のような役割を果たしてくれるのですが、当然ながら業者も採算を考える必要があるため、サブリース契約になると家賃収入はかなり少なくなります。

標準的なサブリースだと家賃が8割程度になるため、10割の満額家賃でシミュレーションをしていたとしたら、その前提が崩れてしまいます。8割から10割の間にキャッシュフローの損益分岐点があったとしたら、サブリースにしてしまうことによって赤字転落となります。

数パーセントの利回り変動で投資家の手残りや損益が大きく影響を受けるのですから、サブリースで20%あまりの収益悪化が起きてしまうと、かなりのケースでキャッシュフローを出せなくなるでしょう。サブリース契約をする時には、それでもキャッシュフローを出せるだけの取得価格を安くして物件を仕入れる必要があります。

ギリギリの収支計画だったため修繕費で赤字になった

先ほど数パーセントの利回り変動で投資家の損益が大きく影響を受ける、と述べました。もし収支のシミュレーションがギリギリの線だったとしたら、その投資はするべきではありません。なぜなら、ちょっとした出費が発生しただけで簡単に赤字転落する恐れがあるからです。

その典型的な失敗例が、修繕費です。収益物件の所有者には、その物件で起きた故障や不具合などを修繕する義務があります。そうでなければ入居者からそっぽを向かれてしまうでしょうし、物件の資産価値も低下してしまいます。

もしギリギリのシミュレーションで始めた不動産投資に、こうした突発的かつ予想外の出費が発生したら・・・と考えるとゾッとします。

自己資金ゼロ、フルローンで物件を買った

最近では少なくなりましたが、自己資金を全く出すことなくフルローンで不動産投資を始めるというスキームがあります。自己資金を全く出すことなく全額をローンでまかなうことができれば、貯金がない人であっても始められると思いがちですが、そうではありません。

実際に自己資金を出すことなくフルローンで不動産投資をしている人というのは、お金はあるのに自己資金として使わない人です。1,000万円以上の貯金があるのにフルローンを組む人というのは、何か突発的な事態が起きた時に備えているわけです。こうした人には融資がつきやすく、フルローンで不動産投資を始めても良い属性の人です。

しかし、貯金がないのにフルローンで不動産投資を始めるというのは、典型的な失敗例になる可能性があります。なぜなら、突発的な事態に対する備えがないため、何か予想外の出費が発生した時点でローン返済ができなくなってしまい、破綻します。フルローン(オーバーローンともいいます)での不動産投資は、お金があるのに出さないという前提が必要であることを留意しておいてください。

他人任せにしたことによる不動産投資の失敗例

他人任せの投資は、高い確率で失敗します。それが不動産投資で起きると、どんな失敗例になってしまうのでしょうか。

不動産投資の失敗

雰囲気で買った物件は雰囲気で失敗する

株をやっている人の中にはご祝儀相場といって雰囲気で銘柄を選んで買う人がいます。直感的な投資でもうまくいっている時もあると思いますが、ひとたびうまくいかなくなると致命的な失敗に発展します。なぜなら、雰囲気や思いつきといった直感的な投資なのでうまくいかない時の原因を検証できず、修正できないからです。

不動産投資にも、たくさんの「雰囲気」があります。例えば、2020年の東京オリンピック絡みの思惑や、2025年の大阪万博絡みの思惑などです。どちらも経済効果は大きいと思いますが、それに絡めて勧められた物件がその恩恵を受けるかどうかは精査してみないと分かりません。

かつて原野商法という悪徳商法が問題になったことがありました。無価値な原野の土地に何らかの情報を付けて高く売りつけるという商法です。北海道の無価値な原野に対して「新幹線の計画がある」といった嘘の情報を付けて販売したものの、実際に新幹線が北海道に設置されたのはその時点から数十年後です。しかも、実際に新幹線が開通したのは函館から札幌という北海道のごく一部だけです。

このように、雰囲気や未確認の情報で不動産を勧められて、それを買ってしまうと原野商法と同じような失敗例を作ってしまうことになります。

比較検討をしなかった

何か物を買おうと思った時、今では多くの人がネットで検索をしたりして比較検討をします。その上で納得したものを買うというのは賢い買い物のあり方だと思います。不動産も同様で、しっかりと比較検討をしてから買うべきです。

不動産投資のセミナーは各地で開催されていますが、そこに出席をして話を聞いているとその場の雰囲気で勧められた物件を買いたくなる心理が働きやすくなります。そこでいきなり買ってしまうのが、最も失敗しやすいパターンです。

しっかり比較検討をして、少しでも納得のいかないことがある場合は選択肢から外していき、最終的に残ったものだけが購入候補です。もしこの手法でひとつも残らなければ、それはどれも買うべきではないという結論です。

購入ありきで考えるのではなく、しっかりと長期間にわたってキャッシュフローを出すことができるかどうかを、しっかり比較検討してください。

失敗例から学ぶ不動産投資の教訓5つ

ここまで不動産投資の3大失敗パターンについて詳しく解説してきました。これらの失敗例から導かれる教訓を5つの項目にまとめました。不動産投資の判断をされる際には、この5項目すべてを一度チェックしてから購入をしても遅くはありません。

投資の判断を他人任せ・丸投げにしない

この記事で再三述べてきていることですが、投資判断の丸投げは失敗する可能性大なので、あくまでも大切な判断は自分ですることを原則としてください。自分で判断することにより、仮にそれが失敗に終わったとしてもそれを検証することができるため、次は失敗しないというノウハウを手に入れることもできます。

今だけでなく将来の緻密なシミュレーションを

不動産投資で重要なのは、今よりも将来の事業予測です。数ある投資の中でも不動産投資は時間軸がとても長いため、10年後や20年後の投資環境がどうなっているのかをしっかりとシミュレーションしておくことが、投資の成功率をグッと高めます。

逆に言うと、そこがしっかりと予測できていなかった、シミュレーションが甘かったという理由による失敗例がとても多く、かなり後になってから「こんなはずではなかった」となってしまいます。

都心物件であれば比較的将来のリスクは低いと思いますが、そうではない物件への投資をお考えの場合は、その地域に将来どれくらいの賃貸需要があるかを根拠のある形で予測してから投資をしましょう。

不動産投資は「身の丈」を意識しよう

金融機関の融資という他人資本を使って物件を購入し、そこから満額の家賃収入が自分のものになるというのが、不動産投資のレバレッジ効果です。「てこ」を効かせるという意味でサラリーマン大家と呼ばれる人たちの中から多数のお金持ちが誕生したのも、このレバレッジ効果があるからです。

このレバレッジ効果をいかすことは当然なのですが、そこには「身の丈」を意識するという前提があってのことです。本業で得られる給料が毎月30万円の人が、毎月20万円のローン返済を伴うような不動産投資をすると、どういうリスクを背負うことになるのか簡単に想像できると思います。

レバレッジ効果という言葉からFXを連想する方も多いと思いますが、FXであっても高い倍率でレバレッジをかけるとリスクが高くなるのはご存じの通りです。

特定の施設に依存しすぎる需要予測はリスクが高い

すでに述べてきた通り、郊外の物件などで特定の施設に依存するような需要の予測はリスクが高くなります。実際に工場や大学の移転、閉鎖は全国各地で起きており、それによってアパート経営が行き詰ってしまったという失敗例は数え切れません。

高利回りの郊外物件にありがちな傾向なので、その需要予測にはどういうものがあるのか、あまりにも特定の企業の施設や学校などに偏り過ぎていないかを、物件を取り扱っている不動産会社に確認してみてください。

特に大学が一時期郊外に広大なキャンパスを設ける流れがあったものが、現在では再び都心に回帰する流れになってきています。大学が近所にあることによって需要が支えられている郊外物件については、その需要根拠となる大学に移転計画や構想がないかを確認するのが鉄則です。

不動産投資は中長期的な視野で考える

投資には価格変動差益を意味するキャピタルゲインと、配当や家賃など定期的な収入を意味するインカムゲインがあります。不動産投資はインカムゲインを狙いにいくものなので、常に中長期的(少なくとも10年以上)のスパンで考える必要があります。

かつての不動産バブルでは買ったら値上がりするということが当たり前だったため、買ったばかりの不動産をすぐに手放して値上がり益(キャピタルゲイン)を得るという投資手法が存在していました。

最近であってもタワーマンションの区分物件を購入して転売して利ザヤを稼ぐ「空中族」と呼ばれる人たちが跋扈したことがありましたが、そう長くは続きませんでした。

不動産投資はあくまでも入居者あってのインカムゲイン・ビジネスです。入居者にいつまでも気に入ってもらえる物件選びと物件づくりを心掛け、長いスパンで投資金を回収して利益を積み上げていくスタイルを固持してください。

まとめ

不動産投資にありがちな3大失敗を基本に失敗例やその理由などを解説してきました。最後にはそれを踏まえた失敗の回避術について解説をしてきましたので、これから不動産投資を始めたいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

それでも投資に100%はないので、失敗する可能性はあります。しかし、失敗例を踏まえた上での失敗はダメージを軽くできることが多く、その関係性はインフルエンザワクチンと同じです。

失敗例を知り、失敗例から学ぶ。他人の失敗を学ぶのはノーコストでノーリスクです。知りすぎて損をすることはないので、この記事でご紹介した不動産投資の失敗例を今後の投資活動にお役立てください。

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