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不動産投資のアクシデント6選!失敗しないための対策とは?

By Oh!Ya編集部

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不動産投資のアクシデント6選!失敗しないための対策とは?

不動産投資のリスクとして、人口減少や災害などの危険性が挙げられますが、多くの人は「無知のリスク」を見落としてしまいます。

それぞれ知識さえあれば、賃貸需要の高い地域に物件を構え、地震・火災保険を利用して備えることが可能。つまり「代表的な失敗事例」を知り知識を蓄えることで、不動産投資の成功率は向上するのです。

そこで今回は、不動産投資にありがちなアクシデントを6つ解説し、失敗しないための対策をご紹介します。

賃貸需要の低い地域で不動産投資を始めた

家

不動産投資において最も回避したい問題は、入居者が付かず賃料収入を得られない「空室状態」です。このような入居率の問題は、改装や設備新調で「住居としての魅力」を向上させれば改善が見込めます。

しかし、そもそも物件周辺の賃貸需要が低い場合、運用物件が地域のニーズと合致していない場合は、改装や設備にお金をかけても入居率は向上しません。空室率の高い物件は売り手も見つかりづらく、負債として投資家を苦しめる原因になります。

対策:地域の不動産会社から情報を収集する

人口減少により地方の過疎化が進むなか、今後はさらに物件を構える地域選びが重要になります。

十分な知識・経験が身に付いていない初心者は、空室リスクを対策しやすい都市部への投資がおすすめ。地方に位置する空室になりがちな高利回り物件より、入居率維持を重視した物件を選びましょう。

このとき、購入物件が地域一帯のニーズから外れないよう、地域密着型の不動産会社から情報収集を行うのが理想的です。具体的なローカル情報を引き出すためには、自身を潜在顧客として認めてもらうことが重要。

「将来的な契約関係」を連想させるように話題を進め、購入候補の物件周辺はどのようなニーズがあるのか聞き出せれば、より具体的な運用イメージが得られます。

入念な情報収集は融資においても活躍

融資審査において事業計画のクオリティは、投資家の年収や保有資産と同様に注目されます。そのため、面談時には「物件を選んだ理由」や「投資エリアの将来性」など、さまざまな質問を通して事業主としての素質を判断されるのです。

このような場面で、不動産会社から聞き出したローカル情報は、投資家の発言に説得力をプラス。融資の担当者から信頼を勝ち取るための、強力な武器になります。

悪徳業者やリフォーム会社に騙される

業者

不動産会社の営業マンは、投資家にとって心強いパートナー。リフォーム会社は頼れる修繕・改装の専門家であるものの、全ての業者が投資家のために最善を尽くすと考えるのは危険です。

特に投資初心者は未熟な知識しか無いため、強引に収益性の低い物件を売り付けられるケースや、不当に高額な費用を請求されるなど悪質な事例が後を絶ちません。

不動産投資の無料セミナーに要注意

無料セミナーは開催費や講師への依頼料を、セミナー参加者への物件販売でカバーしています。そのため、契約成立を促すようなセミナー内容や、しつこく自社物件を勧める営業マンが多いのです。

不動産投資のネガティブな側面を話すことなく、メリットだけを解説するセミナーには要注意。モチベーションを刺激して巧妙に成約へ誘導するため、商談の内容を冷静に判断する意識が必要です。

対策:賃料・リフォーム料金の相場を把握しておく

詐欺まがいの行為は悪質業者に非があるものの、これらを回避するには投資家側の知識不足を解消する他ありません。

悪質な営業マンが提示する「楽観的な見積もりの資料」を見たとき、収益性の矛盾点を指摘できるだけの知識。また、強引な営業行為が「宅地建物取引業法」の違反行為に抵触すると知っておけば、悪徳業者を効果的に退けられます。

また、リフォーム会社に対する対策は、何より「修繕や改装にかかる費用の相場」を把握しておくことが重要。突発的に工事が必要になれば焦るものの、インターネットを利用すればすぐに相場価格が分かります。

いざ、怪しいリフォーム会社に遭遇しても、咄嗟の判断で断るのは難しいもの。「リフォーム詐欺」や「リフォーム工事 悪質」などの検索ワードで事前に前例を閲覧し、焦らず対応できるよう備えておきましょう。

サブリースにおける契約内容の確認不足

契約

サブリースは、投資家から物件を借り上げ、サブリース業者が代わりに運用を行う仕組みです。投資家は入居率にかかわらず、契約により定められた「家賃保証額」を受け取れるため、空室リスクへの対策として注目を集めていました。

しかし、サブリースは登場以降さまざまなトラブルを引き起こし、数多くの投資家が大損失を計上。金融庁や国土交通省の一斉喚起、報道情報番組「クローズアップ現代」で問題が扱われたことで、契約内容のデメリットがあらわになりました。

主なサブリースの問題

サブリースにおける最大の問題は「家賃保証額が随時改変される」というものです。

「30年一括借り上げ」など長期保証に魅力を感じ、サブリースの利用を始めた投資家がほとんど。しかし、ふたを開ければ「どんどん家賃保証額が減額される」という、想像とはほど遠い実態に戸惑ったのです。

しかも、法律上はサブリース業者が優位になり、投資家側の意見は強制力を持ちません。サブリース業者の意向に反する契約解除は違約金が発生するため、投資家は家賃保証額の下落を静観するしかないのです。

地方のアパート建設が問題視

NHKが特集した「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」では、地方に乱立したアパートの様子が取り上げられました。

これらは、サブリースによる家賃保証を前提に建設されたもの。賃貸需要が見込めないにもかかわらず運用を始め、結果として経営難に陥った投資家たちの様子がうかがえます。

人口減少が進む昨今、地方での不動産運用は一層シビアになるため、このような問題はさらに表面化すると予想されます。

対策:契約は焦らず納得できるまで決めない

一部、悪徳業者による詐欺まがいの事件があったものの、問題のほとんどはサブリース業者と投資家の認識相違が原因でした。

サブリース業者が話す内容の真偽を判断するため、また説明漏れによって不利益を被らないためには、事前にサブリースが持つデメリットを覚えておくことが重要です。多くの問題を引き起こした、以下のようなサブリースの欠点は、サブリース業者との商談前に把握しておきましょう。

サブリースのデメリット
契約期間の途中に家賃保証額が変更される
入居者はサブリース業者が決める
契約解除には違約金が発生する
修繕・改装費用は投資家が負担
免責期間は家賃保証が無くなる

※横スクロールできます。

なお、最後の項目にある「免責期間」は、空室の発生以降に設けられる「家賃保証適用外」の期間を指す用語です。たとえば、免責期間が3ヶ月の契約であれば、住人が退去してから3ヶ月間は家賃保証が無効になります。

平均して1~3ヶ月に設定されているケースが多いですが、サブリース業者との交渉により短期化される場合もあります。免責期間のトラブルは数多く報告されているため、書面に少しでも不明瞭な点があれば必ず確認しておきましょう。

無計画な借入で築年数の経過とともに経営難航

マイナス

物件は実物資産であり、築年数が古くなるほど適正賃料や売却価格は下がるため、収益性は少しずつ下がり続けます。さらに、十数年スパンで大規模修繕が必要となるので、本来はこれらの「将来的な収入低下や大きな出費」を考慮したうえで融資を利用します。

しかし、全ての不動産会社が資産価値の低下について、親切にアドバイスを提供してくれるとは限りません。

書籍やブログ記事に記載された失敗談を見れば、不動産会社が提示した資料に賃料低下や大規模修繕が含まれておらず、誤った見積もりでスタートしたために損失を被った事例は多々。この失敗が痛手となり、不動産投資からの撤退を余儀なくされるケースもあります。

無料で閲覧できる失敗事例であれば、投資家のハードロックマンさんが書いたブログ記事「TATERU Apartmentで不動産投資をして1年。空室が響き計画とはほど遠い悲惨な結果に・・・」が参考資料として最適。保有アパート2棟の具体的な運用状況が記載されており、本人が思う失敗の要因が語られています。

対策:融資の返済期間を無計画に延ばさない

築年数経過による資産価値の低下とともに、返済期間にも注意を払う必要があります。特に失敗事例では、キャッシュ(手残りの現金)を増やそうと返済期間を延ばし、返済総額の増加により財務状況が苦しくなるケースが多いです。

借入金5,000万円(金利は3%固定)毎月の返済額返済総額
返済期間30年21万0,803円7,588万8,201円
返済期間20年27万7,299円6,655万1,532円
返済期間10年48万2,804円5,793万6,376円

※横スクロールできます。

返済期間が延びるほど、短期的なキャッシュには余裕が生まれるものの、返済総額が大幅に増加していることは明らか。安易な判断で融資を受けることが、投資家の10年,20年後を危険に晒すことが分かります。

返済期間を延ばさなければ回らない物件は、真っ先に投資の対象から外す。このように考えるベテラン投資家も多いことから、長期返済でようやくキャッシュが確保できる「収益性の低い物件」は避けることをおすすめします。

施設移転で賃貸需要が著しく低下した

住宅

同一の学校に通う学生、同一の企業に勤める会社員たちが、入居者の大半を占める物件を「依存物件」と呼びます。

確かに学校や企業が近隣にある場合、賃貸需要が高まり入居率を維持しやすいものの、仮にその施設が移転してしまえば入居者は減少。物件・立地に魅力が無ければ、みるみる空室率が増加してしまいます。

対策:1つの賃貸需要に依存するのは危険

上記の失敗を回避するためには、学校・企業の移転を見越して「賃貸需要を補う要素」が他にあるのか確認しなければなりません。

特に現代は、少子高齢化の影響で各学校の閉鎖が増えつつあり、企業の事業縮小や人員削減も目立ち始めました。「1つの賃貸需要に依存した物件」は従来よりもリスクが高く、一瞬で投資家の運営状況が傾く恐れがあるのです。

周辺に大きな施設があるときは、必ず「施設移転後も入居率を維持できるか」を考慮したうえで物件購入を検討しましょう。

相場より安く入手した競売物件でトラブル続き

アクシデント

裁判所の差し押さえにより、競売にかけられた物件を「競売物件」と呼びます。相場より安く取引されるため格安物件として人気を集めていますが、競売物件ならではの特徴を把握しておかなければ、金銭面や運用面でさまざまなトラブルを引き起こします。

競売物件は以下の点において、一般的な物件と異なるため注意してください。

競売物件の特徴
落札方式により買い手が決まる
落札が決まるまで内見できない
致命的な欠陥は事前に知らされない
残置物の処理は落札者が対応する
物件の引き渡しは落札者が対応する
入居者の立ち退きは落札者が対応する

※横スクロールできます。

事前に内見・欠陥の有無を確認できないこと、落札後の処理を全て落札者が行うことを軽視してはいけません。状況が酷く数百万円規模の改装工事が必要になり、さらに元所有者が引き渡しに応じないケースもあります。

対策:経験が浅いうちは競売物件を購入しない

相場より格安で手に入ったとしても、それ以上の出費や労力が必要になれば本末転倒。経験が乏しい初心者にとって、競売物件への挑戦はギャンブルに等しいといえます。

まずは一般的な物件から不動産投資をスタートし、多少の出費にも耐えうる経済基盤が整ってから、競売物件に挑戦しても遅くありません。

また、近年はネット上で競売物件が確認できるようになっており、落札倍率は増加しつつあります。割安感は年々低下しており、相場価格と大差ない落札額であるケースも増えているため、相場観の無い初心者はますます注意すべきです。

まとめ

ハウス

今回は不動産投資にありがちな失敗事例を解説し、それぞれの対処法をご紹介しました。

どれも当然のことに思えますが、いざ自身が同じ状況に立たされると客観視できないものです。そのため、日頃から失敗事例を頭に入れておき、緊張状態でも適切な行動を取れる状態が理想的です。

まずは、利益の追求よりも失敗の回避を意識し、着実に資産拡大を進めましょう。

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