不動産投資の初心者は要注意！陥りがちな9の失敗
By Oh!Ya編集部
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不動産投資を検討している人の中で、特に初心者の方は「投資はリスクがあるから怖い…」と思っている人もいるでしょう。確かに、元本保証の商品でない限り、投資で損失を受けることはあり不動産投資も例外ではありません。
今回はそんな不動産投資の初心者に向け、初心者が陥りがちな失敗を9つピックアップします。その失敗事例を知ることで対策も理解できるので、不動産投資に成功する確率を上げることが可能です。
目次
1.情報収集が足りない
初心者が陥りがちな1つ目の失敗は、情報収集が足りていないことでの失敗です。情報収集の方法はたくさんありますが、結論からいうとプロの話を直接聞く機会を作った方が良いでしょう。
ネットや書籍は重要だが過信し過ぎない
情報収集の手始めとして、ネット記事や書籍を活用するのは賛成です。たとえば、「不動産投資 物件」や「不動産投資 メリット」など、自分の気になるテーマを検索すれば、数多くの記事や書籍がヒットするでしょう。
その記事の作者が、不動産投資経験者や不動産会社に属しているプロであれば、リアルな情報を得ることが可能です。ただし、やはり玉石混合であることは確かで、全てを信頼してその情報だけで不動産投資をはじめるのは危険といえます。
セミナーや個別相談は必須
ネット記事や書籍である程度情報収集した後は、セミナーや個別相談会に参加しましょう。セミナーには色々な種類がありますが、たとえば以下のようなセミナーがあります。
- 初級編 事前に知っておきたいマンション経営の知識～初期費用・ランニングコスト等
- 銀行を味方に！融資を活用した物件選び
- 中古一棟で始める不動産投資
- 業者が隠したがる実態と真実を知れば、あなたもアパート経営で成功できる！
- 「23区築浅中古1Rマンション投資」が何故いいのか？本当のところ教えます！
このように、セミナーの内容は不動産種類やテーマが明確なので、ネット記事や書籍で情報収集をしたときに抱いた疑問をピンポイントで解決してくれます。さらに、個別相談会はもっと深い質問ができるので、実際に不動産投資できるレベルまで知見が深まるでしょう。
そのため、ある程度ネットや書籍で情報収集をしたら、テーマを絞ってセミナーや個別相談会に参加して知見を深めることをおすすめします。
不動産投資の基礎的な知識
収集すべき情報の中には、不動産投資の基礎的な知識も必要です。たとえば、不動産投資のメリットは何か？リスクは何か？不動産種類ごとの違いは何か？についても情報収集しておくことをおすすめします。
そのような点がこちらの記事には全て盛り込まれているので、「不動産投資の基礎的な知識を一から学びたい！」と思っている人はぜひ一読ください。
2.目的を定めずにセミナーに参加する
初心者が陥りがちな2つ目の失敗は、目的を定めずにセミナーに参加することです。というのも、前項のようにセミナー種類はたくさんあるので、逆に言うとどのセミナーに行くか迷うと思います。そんなときに、良く下調べもせずにセミナーに参加すると効率の悪いセミナーになってしまいます。
セミナーに参加する際のおすすめは、以下のステップでセミナーに参加することです。
- ステップ1：まずは広い範囲のセミナーがおすすめ
- ステップ2：不動産種類を絞ろう
- ステップ3：ピンポイントで疑問に答えるセミナーに参加
ステップ1：まずは広い範囲のセミナーがおすすめ
最初のセミナーは範囲の広いセミナーをおすすめします。範囲の広いセミナーとは、たとえば「不動産投資のメリット・デメリット」や「融資の秘訣」など、どの不動産種類にも共通するセミナーです。
なぜなら、その知見を蓄えることで、当初アパート経営をしようと思っていた人が「やはり区分投資の方が良いかな…」と、不動産種類を変更することがあるからです。そのため、まずはテーマを絞りすぎず幅広いテーマのセミナーに参加することをおすすめします。
ステップ2：不動産種類を絞ろう
次に、アパートや区分マンションなど、不動産種類を絞ってセミナーへ参加しましょう。不動産種類によって運営方法や費用面が全然違ってくるので、自分が検討している不動産種類と違う内容のセミナーに行ってもあまり意味がありません。
仮に、不動産種類が完全に決まっている人は、ステップ1は飛ばしてステップ2からの参加でも構いません。
ステップ3：ピンポイントで疑問に答えるセミナーに参加
次に、以下のようにピンポイントで疑問に答えるセミナーへの参加です。
- 年収別に融資を引っ張るコツ
- アパート経営の空室率改善方法
- 物件を取得してリノベーションしてから賃貸に回す
ステップ2の段階で特に疑問がなければステップ3はなくても良いですが、新たな疑問が出てくるものです。そのため、最後はその疑問をピンポイントで解消できるセミナーへ参加しましょう。もし、ちょうど良いセミナーがなければ、個別相談会で相談しても構いません。
3.自己居住用と同じ目線で考えてしまう
初心者が陥りがちな3つ目の失敗は、自己居住用と同じ目線で考えてしまうことです。不動産投資は、あくまで投資物件を購入するのであって自宅を購入するわけではありません。これは意外と重要なことなので、以下の点を理解しておきましょう。
- 賃貸は永住志向ではない
- 分譲価格と賃料は比例しない
- 住宅ローンと根本的に違う
賃貸は永住志向ではない
自宅を購入するときは、基本的にその家で永住…もしくは長期間住むことを前提に購入します。少なくとも、2～3年で売却するという前提で自宅を検討する人は少ないでしょう。
一方、投資用不動産に住む人は「賃貸」として住むので、そこに永住する前提で物件を選ぶ人は少ないです。自宅と投資用物件ではここに大きな違いがあります。
売買価格と賃料は比例しない
自己居住用として投資物件を選んでしまうと、売買価格と賃料は比例しないという大きなギャップが生まれてしまいます。これは収益を悪化させる要因になるので注意が必要です。具体的には、以下の点に気を付けて物件選びをしましょう。
- 南向きVS北向き
- 上層階VS下層階
- 仕様設備のグレード
条件による価格差の違い
たとえば、南向きと部屋と北向きの部屋があったとします。この部屋の駅距離や間取りなどが同条件であれば、売買価格も賃料も南向きの方が高いでしょう。しかし、購入時は南向きが北向きよりも20％高かったとしても、賃貸時はそれほどの差にならないケースが多いです。
なぜなら、永住するときに南向きは大事な要素ですが、賃貸の場合は自宅を選ぶときほど向きは重要ではないからです。それは、上層階VS下層階や仕様設備のグレードにも同じことがいえます。
自宅目線で物件を選ぶと収益性が低い
このように、自宅物件と投資用物件は住む人が違うので、条件による価格差も違います。そのため、自宅目線で物件を選ぶと、南向きで…景色の良い上層階で…仕様設備のグレードが良くて…と、いわゆる「良い物件」を選んでしまいがちです。
そうなると、購入時の価格が高くなるものの、それほど賃料には反映されません。つまり、「価格が高すぎて利回りが低い物件」になるのです。このような事情から、あくまで永住志向でない賃貸物件として目線で物件選定をしましょう。
4.現地調査を怠る
初心者が陥りがちな4つ目の失敗は、現地調査を怠るという点です。よく「不動産投資＝手間がかからない」といわれますし、それは事実も含まれています。しかし、手間がかからないのは物件取得後の話であり、物件取得時はどうしても時間がかかる点は覚えておきましょう。
特に、実際に自分の足を使う現地調査については、以下のことを頭に置きつつ時間をかけて行うべきです。
- 時間帯や日によって街の雰囲気は違う
- 時間帯によって室内環境は違う
- 隠れた嫌悪施設は意外とある
- 施設へのアプローチは駅距離に関係する
時間帯や日によって街の雰囲気は違う
まずは、時間帯や平日・休日によって街の雰囲気は違います。たとえば、休日の昼間に現地を見に行ったら静かな住宅地だったのものの、平日の夜は駅前が騒がしいなどは良くあることです。
不動産投資は基本的に自分が知っているエリアで物件を探すべきですが、熟知しているエリアで物件がない場合もあります。その場合は、特に平日・休日、そして昼間・夜と時間帯を変えて現地調査することをおすすめします。
時間帯によって室内環境は違う
また、時間帯によって室内環境も異なります。たとえば、北向きでも向かいに建物がなく、開口部が広ければある程度明るい部屋です。しかし、夕方にその部屋を見学すれば、その点を見逃してしまうかもしれません。
逆に、南向きでも開口部が狭かったり、向かいの建物が近かったりすると意外と陽当たりは良くないものです。そのような点は、時間帯を変えて見学しない限り分からない点です。
隠れた嫌悪施設は意外とある
現地を隈なく調査すると、以下のような隠れた嫌悪施設は意外とあります。
- 特定の時間だけ音がする工場
- 劣化が激しいボロボロの空き家
- 周囲ににおいが漏れる飲食店
これらの施設は目立たないこともあるので、一回現地をぐるっと見て回っただけでは分からないこともあります。そのため、前項の時間帯を変えて現地調査をする過程で、周辺施設も隈なく調査しましょう。
施設へのアプローチは駅距離に関係する
駅までのアプローチを確認する人は多いですが、意外と商業施設や医療施設までのアプローチを確認しない人は多いです。たとえば、大型商業施設まで徒歩5分の物件があれば、賃貸で住む人はその点を魅力に感じる人もいるでしょう。
しかし、その徒歩5分が「開かずの踏切を渡る」「長い信号待ちがある」「坂道がきつい」などは、実際に歩いてみないと分かりません。賃借人が歩いて確かめたときにデメリットがあるなら、「大型商業施設まで5分」は思っているほど魅力ではないかもしれません。
5.ローンにこだわらない
初心者が陥りがちな5つ目の失敗は、ローンにこだわらないという失敗です。不動産投資とローンは密接な関係があり、ローンにこだわらないと収益性の高い物件もローンのせいで収益性の低い物件になりかねません。これはオーバーな話ではなく、それほど不動産投資において融資は重要ということです。
不動産投資はローンが命
不動産投資ローンが重要な理由は、不動産投資の「支出」の大部分を握るからです。不動産投資は、以下のような経費（支出）があります。
- ローン返済額
- 固定資産税・都市計画税
- 退去時の原状回復費用
- 管理委託手数料
- 火災保険料や地震保険料
- 管理費・修繕積立金(区分所有）
- 共用部の修繕費用（一棟投資）
- 税理士への報酬（確定申告への依頼時）
- その他経費（物件運営のための交通費など）
この中で最も高額な支出がローン返済額なので、ローンにこだわらないと収支が悪化しやすいのです。
借入者によって条件が異なる
不動産投資ローンについては、金融機関・借入者によって金利と返済期間が変わるということを覚えておきましょう。中古で投資物件を購入する場合は、自分で金融機関に問い合わせてローン審査をするパターンも多いです。
そのため、融資審査には手間がかかり、仮に1行目でローンに承認したら、ほかの金融機関に問い合わせずにその金融機関に決めてしまうかもしれません。しかし、もしかしたら次に問い合わせる金融機関の方が金利も低い上に、借入期間もある程度選べるかもしれません。
そうなれば、収支は改善し、収益性の高い不動産投資ができます。このように、金融機関・借入者で条件はバラバラなので、粘り強く好条件で融資してくれる金融機関を探しましょう。
6.長期スパンで考えない
初心者が陥りがちな6つ目の失敗は、長期スパンで投資を考えないことです。基本的に不動産投資は長期スパンの投資なので、その視野で考えないと長期スパンで発生する支出を見落とす可能性があります。特に危険なのが、売却益を狙って不動産投資をすることです。
不動産投資の収益は家賃収入
不動産投資のメイン収益は家賃収入であり売却益ではありません。そもそも不動産を売買するときは、諸費用や税金が高いですし手間もかかります。そのため、売買によって利益を出すのは難しく、売買益を狙うのは不動産会社が「リノベーションしてから転売する」などのときくらいです。
そのため、基本的には不動産は長期で保有するつもりで購入し、家賃収入がいかに下落せずに継続的に得らえるか？という視点で物件選びをしなければいけません。
長期で変わる収支
不動産を長期間運用していると、以下のように変化する収入と突発的な支出があります。
- 下落していく家賃収入
- 室内のリフォーム費用
- 室内の設備入れ替え費用
- 共用部の修繕費用（一棟投資）
仮に、不動産投資を長期で考えないのであれば、家賃下落を見込んでいないということです。また、数年後にリフォームや設備入れ替えが必要かもしれませんし、10年後は共用部の大規模修繕があるかもしれません。
これらの収入減・支出増を見込まないということは、将来的に収益が赤字になる物件を取得する可能性もあるので、必ず長期スパンで投資を考えないといけないのです。
7.税金の仕組みを知らない
初心者が陥りがちな7つ目の失敗は、税金の仕組み知らないということです。不動産投資の税金については、最低限以下の項目は理解しておきましょう。
- 不動産所得は総合所得である
- 所得税以外も増額する
不動産所得は総合所得である
不動産投資は「年間家賃収入－経費」で計算される不動産所得が黒字の場合、その黒字の所得に対して税金がかかります。その税金は総合課税という仕組みになるのです。
総合課税とはほかの所得と合算する仕組みで、たとえばサラリーマンであれば「給与所得＋不動産所得」で税額は計算されます。そのため、黒字を出せば税率・税額が上がる可能性があるということです。ほかの投資は、投資で得た所得単体で税金がかかる分離課税が多いので注意しましょう。
所得税以外も増額する
また、総合課税によって所得税が上がるということは、以下の金額も上がるということです。
- 住民税
- 社会保険料
これら2点は、基本的には所得額に応じて決まります。そのため、所得税（所得）が上がるということは、上記2つの金額も上がるという点を認識しておきましょう。
8.「始めやすさ」だけに注目してしまう
初心者が陥りがちな8つ目の失敗は、不動産投資の「始めやすさ」だけに注目してしまうことです。不動産投資は比較的初期費用が高い投資なので、「始めやすさ」は確かに重要です。
しかし、不動産投資の本質は収益を上げることであり、それには投資の始めやすさは関係ありません。
低価格の物件は赤字転落しやすい
「始めやすい」代表的な不動産投資は、価格が安い物件です。地方の物件では、アパート一棟でも1,000万円以下の物件はたくさんありますし、中には数百万円以下という物件もあります。確かに、そのような物件でも収益を上げるのは可能でしょう。
しかし、価格が安いということは安いなりの理由があります。たとえば、劣化が激しかったり、近くに嫌悪施設があったり…という不動産投資におけるデメリットやリスクです。そのような物件を収益化するのはハードルが高いので、物件価格が安くて始めやすいものの、収益化するのは難しいといえます。
そのため、物件価格と利回りだけを重視せずに、きちんと客付けでき、かつ継続して家賃収入を得られるか？に注目しましょう。「始めやすい」という要素は、物件選びから排除することをおすすめします。
自己資金を投下し過ぎるリスク
不動産投資ローンの融資審査は厳しいので、自己資金（頭金）を増額させることで審査ハードルを落とす人もいます。確かに、金融機関は自己資金率も重視するので、自己資金を投下した方が融資審査には通りやすいでしょう。
しかし、自己資金を投下し過ぎると自分の手持ち資金を減らしているということなので、突発的な支出に対応できません。たとえば、病気や事故、子供の教育費など、ライフイベントでは突発的な支出はつきものです。しかも、不動産は流動性が低いので、すぐに現金化するのは難しいです。
そのため、なるべく自己資金は投下せずに融資を利用し、突発的な支出にも対応できるくらいの資金は手元に残しておきましょう。
9.売却時の資産価値を無視する
初心者が陥りがちな9つ目の失敗は、売却時の資産価値を無視するという点です。上述したように、不動産投資のメインは家賃収入ですが、長期的には不動産を売却することもあります。そのとき、築年数が経過し過ぎている物件だと売りにくいです。
といのも、仮に購入者に買う意思があっても、築古物件は担保価値が低くローンに通りにくいからです。一方、築年数が古くても物件によっては賃貸物件として成立します。つまり、賃貸物件としては優秀なものの、売却時にはお荷物になってしまう物件もあるということです。
もちろん、第一優先は賃貸物件として回るどうか？で良いですが、将来的に売却する可能性も考えると、築古物件の購入時は十分注意しましょう。
まとめ
上述した「不動産投資の初心者に陥りがちな失敗」を理解すれば、不動産投資のリスクへの対策を講じることができます。特に、収益に関連する項目は重要であり、不動産投資成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。
まずは上述した点を理解し、どのように知見を蓄えるべきか？物件選びは何に気を付けるべきか？を把握してから不動産投資に臨みましょう。
