不動産投資はどのくらい節税になる？基礎知識と5つの注意点

不動産投資には節税効果があると見聞きして、自分にも関わりがあることならぜひ活用したいとお考えではないでしょうか。不動産投資の節税というと、不動産の所有や投資に関連する税金の節約はもちろんですが、それ以外の収入に対する税金の節税にも役立てることができます。

それはどういう仕組みになっているのか？どんな税金が節税の対象になるのか？どれくらいのお得感があるのか？

そんな疑問に、順を追ってお答えしていきたいと思います。

節税してこその不動産投資って本当？

不動産投資には不動産の所有やそこから収入が伴いますが、これらの場面に付き物なのが税金です。所得税や住民税、相続税といった税金はいずれも不動産投資と深い関わりがあります。その一方で不動産投資には節税の余地もたくさんあるので、結局は「知らないと損をする世界」なのです。

不動産投資は税金との縁が避けられない

私たちが日常生活を送っている中で関わりがある税金と言えば、所得税や住民税、消費税などです。特に所得税は何らかの経済活動をしていると必ず関わることになる税金なので、全社会人が納めている税金であると言い換えることができます。

このように私たちは日常的にたくさんの税金と関わっているわけですが、不動産投資も経済活動の一種なので、税金との関わりが避けられません。不動産を所有することで発生する税金（固定資産税など）、不動産収入に対する税金（所得税や住民税）、そして不動産を相続する時に発生する税金（相続税）など、不動産投資をしていない人よりも税金との関わりが深くなるのは間違いありません。

不動産投資の税金は節税できる

固定資産税や所得税、そして相続税といったように、不動産投資は税金だらけだと感じてしまうかも知れません。確かにそれは事実なのですが、その一方で不動産投資をすることで節税の余地が生まれることも見逃せません。税金でお金が出ていくばかりではなく、節税で出ていくお金を少なくすることも可能なのです。

しかし、節税の方法を税務当局がわざわざ「こうしたほうが節税になりますよ」と教えてくれることはありません。知っている者だけがトクをする世界なので、節税は勉強した者の勝ちなのです。

この記事では「知っている者」「勉強した者」になれるだけの節税知識をしっかり解説していきますので、どうぞご期待ください。

活用のしかたによっては、それ以外の税金を不動産投資によって節税可能

不動産投資と節税の関係でもうひとつ忘れてはならないのが、不動産投資をすることによって別の収入についても節税の可能性が生まれることです。副業で不動産投資をしている人が不動産投資の節税スキームをうまく活用して本業の税金を節税するといった具合です。

実はこの節税メリットは、所得が高い人ほど大きくなります。所得が高くなるとそれに比例して税金が高くなるのが日本の累進課税制度なので、逆に不動産投資の節税スキームを活用すれば所得を低く見積もることもできるので、それに比例して節税効果が大きくなるというわけです。

もちろんこの考え方や方法についても解説していきますので、該当する方はしっかり活用してください。

不動産投資で節税の可能性がある税金とは

不動産投資で節税ができる可能性があるのは、所得税と住民税、そして相続税です。これらの税金はいずれも所得の額や資産の額といったように、その人固有の事情によって税率や税額が変わります。

その逆に、消費税はすべての人に同じ税率が適用されます。2019年2月現在であれば、すべての人に8％の税率が適用されています。大金持ちが買い物をしても、そうでない人が買い物をしても消費税は8％です。

それに対して、所得税や相続税は所得額や資産規模によって税率が変わるため、いかにその課税根拠となる所得額や資産規模を少なくするかが節税の基本となるわけです。

不動産投資の節税で留意しておくべき基本的な考え方

所得をできるだけ少なく、そして資産の評価をできるだけ低く、というのが不動産投資に関する節税の基本的な考え方です。しかし、だからといって所得を隠して低く申告したり、資産を隠すことはいずれも脱税行為です。節税は合法ですが、脱税は違法です。税務当局はその専門なので常に目を光らせており、発覚してしまうと大きな代償を支払うことになります。

得られた所得を隠すのではなく、そこからいかに経費や控除で最終的な課税対象額を低くするかが、所得税節税の基本です。そして相続資産の評価をいかに低くするか、そして控除で差し引くかが、相続税節税の基本です。

不動産投資で節税できる税金は3つ

ここからは、いよいよ不動産投資の具体的な節税のお話に入っていきましょう。不動産投資と関わりの深い税金のうち、節税余地のある所得税、住民税、そして相続税についての概要です。

所得税

所得税の税率は、所得額によって変動します。こちらは所得額別の所得税率です。

出典：所得税の税率（国税庁）

下にいけばいくほど所得額が大きくなり、それに比例する形で税率も高くなっていきます。最も高税率のカテゴリーは所得4,000万円を超える人たちで、税率は45％にもなります。単純に4,000万円稼いでいる人であれば1,800万円を所得税として納税することになります。

もしこの人が何らかの節税スキームによって所得額を3,000万円台にすることができれば税率が40％になるので、税率が5％低くなります。たかが5％と思われるかも知れませんが、これだけの所得額になると5％といっても大きな金額になります。高額所得者ほど節税効果が大きくなるのは、所得税率のこうした仕組みがあるからです。

住民税

住民税は所得税のように税率が変動することはありません。所得の1割というのが住民税額の目安になります。累進性はないので所得税のように節税をすることで税率が低くなることはありませんが、単純に課税対象額を低くすることによって税額が少なくなるので、節税の価値は大いにあります。

しかも、住民税の課税対象額は所得税のものが適用されるため、所得税の節税をすることで自動的に住民税の節税になります。

前年の所得額に対して4％が都道府県民税、6％が市町村民税となります。

相続税

不動産を所有している人にとって、大きな悩みの種になりがちなのが相続税です。その理由は言うまでもなく、税率の高さにあります。どれだけ相続税率が高いか、こちらをご覧ください。

出典：相続税の税率（国税庁）

相続税も所得税と同様に、累進課税制度が適用されています。相続対象となる資産の規模によって税率が変動し、相続資産が多くなればなるほど税率は高くなっていきます。所得税は最高税率が45％でしたが、相続税は最高税率が55％です。控除などを差し引いた後の相続資産が6億円を超えている人は、半分以上が相続税として持って行かれることになります。

不動産は資産として高額の評価になりやすく、不動産を所有している人の多くは相続税の課税対象となります。しかも税制改正によってそれまでは相続財産が5,000万円以下の人は課税対象ではなかったものが、3,000万円以下でも課税対象となりました。相続財産がたくさんある人＝お金持ちという認識で、取りやすいところからしっかり取ろうとしている国の意図が透けて見えます。

多くの不動産投資家が所得税と相続税を何とかして節税したいと考えるのは、至極自然なことだと思います。

所得税と住民税が節税になる条件

所得税と住民税を節税するには、課税対象額を少なくする必要があります。そのためには不動産投資で発生した経費を計上し、最終的な収益をできるだけ少なくしていきます。究極的には不動産投資が赤字になれば所得税は課税されないことになるので、多くの投資家は経費を可能な限り計上していきます。不動産投資で計上できる経費については、次章で解説します。

ひとつ注目したいのは、減価償却費です。不動産物件は時間が経つにつれて劣化していき、不動産としての価値が少なくなっていきます。これは所有しているだけで避けられない価値の目減りなので、税務上はこの分を経費として収益から差し引くことができます。この経費のことを、減価償却費といいます。

計上できる経費（損金）は可能な限り計上しないと損なので、見えない経費である減価償却費についても押さえておいてください。

相続税が節税になる条件

不動産投資家が所有している不動産に課税される相続税を節税するためには、その不動産の評価をできるだけ低くする必要があります。まず前提条件として、現金と不動産で同じ価値の資産を持っている場合、現金の方が相続税は高くなります。つまり、不動産で資産を所有しているだけで、すでに一定の節税効果があるのです。

これは資産の流動性に対する評価で、何かものを買いたいと思った時に現金があればそれを使ってすぐに購入することができますが、不動産だとそれを売却して現金化してからでないと買い物ができません。同じ価値の資産であっても不動産の方が使い勝手が悪いので、その分が評価減になるというわけです。

この他にも建物の評価を減ずる方法や特例などを活用すると、不動産の評価額はどんどん下げることができます。その方法については、後述します。

所得税と住民税がどれくらい安くなるかシミュレーションしてみよう

課税対象額を少なくしていくことによって所得税が節税されるわけですが、それでは実際にどれくらいの節税効果があるのでしょうか。標準的な人を想定して節税のシミュレーションをしてみましょう。

年収400万円のサラリーマンだと約27万円税金が安くなる

年収400万円の標準的なサラリーマンの方が、不動産を購入したとします。この不動産では年間100万円の赤字が出ているとしましょう。もちろんこれは帳簿上のことでさまざまな経費を計上した結果なので、実際にはそこまで多くの現金が赤字として垂れ流されているわけではありません。

帳簿上のことであっても経費を計上するとどれだけの違いが出るのか、次項からシミュレーションしていきます。

所得税と住民税の税額を計算

まずは年収400万円に対する所得税と住民税の計算です。この場合、所得税率は20％で控除額は42万7,500円です。

400万円 × 20％ － 42万7,500円 ＝ 37万2,500円

以上の計算から、所得税額は37万2,500円です。そして住民税は合計税率が10％なので、40万円となります。合計の税額は77万2,500円です。

この前提を頭に入れて、次は不動産投資の経費を計上してみましょう。

不動産投資をして赤字が出ている場合の節税シミュレーション

先ほどの続きで、この人は不動産で年間100万円の赤字を計上しているので、所得額が400万円から300万円になります。ここで効いてくるのが、先ほどの所得税率です。330万円を下回っているのでひとつ下のカテゴリーになり、所得税率が10％になります。 それではこれをもとに、再計算してみましょう。

300万円 × 10％ － 9万7,500円 ＝ 20万2,500円

不動産投資による経費（赤字）を計上してないのと、それを100万円計上したのとでは所得税額に17万円の差が出ました。そして住民税については30万円になるので、こちらの差は10万円。再計算をした結果、合計の税額は50万2,500円です。

所得税と住民税の節税効果を合計すると、なんと27万円にもなりました。不動産投資を活用した節税の効果が大きいことを実感していただけたと思います。

兼業投資家は他の所得と損益通算ができる

ここまでの解説で、あることにお気づきではありませんでしょうか。そのあることとは、不動産投資の損益が他の所得と合算されているという点です。これを損益通算といって、不動産投資ならではのメリットです。

黒字になれば不動産収入が得られ、その一方で赤字を計上したとしても節税効果によって節税分だけ事実上の収入アップになるのが、不動産投資の面白いところです。

不動産投資家が計上できる主な経費

このケースでは不動産投資の収支を赤字として計上しましたが、そのためにはさまざまな経費を計上する必要があります。不動産投資に関連する経費として認められているのは、主に以下の項目です。

• 管理費
• 修繕積立金
• 管理代行費用（管理会社への支払い）
• 修繕費
• 税金
• ローン借入利息
• 不動産経営上必要な交通費
• 減価償却費

これらの経費をしっかりと計上して確定申告をすると、所得税と住民税の節税になります。

相続税を節税できる仕組みと節税シミュレーション

続いて、相続税の節税についても詳しく解説したいと思います。相続税の節税で基本になるのは、以下に相続財産である不動産の評価を低くするかです。

ご存知の通り、相続税は税率が高い！

先ほどもご覧いただきましたが、日本の相続税はとても高いのが大きな特徴です。「金持ち三代続かず」という言葉がありますが、これは相続税が高いあまりに三代目にはほとんどなくなってしまうという意味です。さすがに現実にそこまで少なくなることはないでしょうが、高い相続税率を皮肉ったのでしょう。

しかし、だからといって指をくわえて見ているだけではたっぷりと税金を取られてしまうだけです。相続税は税率こそ高いですが各種の控除や特例があるので、節税をしっかりとやれば税額をかなり抑えることができますし、場合によっては無税にすることもできます。

相続税が節税になる基本的な考え方

現金で相続するよりも不動産の方が節税になるとすでに述べましたが、それは不動産だと相続財産としての評価が低くなるからです。もちろん現実の価値が低くなるわけではないので、税務上の評価は低ければ低いほどトクになります。

相続財産が土地になるだけで、評価が2割減になります。そして建物はおおむね3割から4割程度の評価減になります。これだけでもすでに一定の節税効果がありますが、さらに賃貸住宅にしていると入居者に借地権や借家権が発生するための、その分所有者の権利が少なくなると評価されて、これも評価減となります。

その他にも不動産を購入するために借り入れたお金についても相続財産から差し引くことができまますし、一定以下の規模の不動産であれば「小規模宅地等の特例」を適用できるようになります。これを適用すると土地の評価額を半減させることができます。

このように不動産には相続税の節税余地がたくさんあるので、これらを目一杯活用するのが相続税の節税における基本です。

不動産投資による相続税節税をシミュレーション

それでは実際に、不動産投資でアパートを所有している人にどれくらいの節税効果があるのかをシミュレーションしてみましょう。1億円を使って土地を購入し、そこに5,000万円をかけてアパートを建てたとします。この一棟アパートを所有しているとして、このアパートの相続税を可能な限り節税してみましょう。

まず、1億円で買った土地の評価は2割減なので自動的に評価額8,000万円となります。

次に、賃貸住宅のために所有している土地なので、借地権と借家権を差し引くことができます。借地権割合は土地によって異なりますが、おおむね7割です。そして借家権は一律で3割です。これを計算式にすると、以下のようになります。

8,000万円 × （1 – 7割 × 3割） ＝ 6,320万円

1億円で買った土地の評価額を、4割程度低くすることができました。 次は建物の評価もどんどん下げていきましょう。アパートを建てるのに5,000万円を投じており、これは固定資産税評価額ではおおむね4割減となるため、3,000万円と見積もることができます。

しかも、このアパートは賃貸住宅なので借家権を差し引くことができます。借家権は一律で3％なので、以下のような計算式になります。

3,000万円 × （1 － 3割）　＝ 2,100万円

結果として、土地1億円＋建物5,000万円の資産が「6,320万円＋2,100万円」ということで8,420万円になり、ほぼ半減させることができました。

もしこの1億5,000万円をそのまま相続していたとしたら税率が40％となり、控除額1,700万円を差し引いても税額は4,300万円です。しかし、これらの節税スキームを適用することによって評価を半減させた結果、税額は1,826万円です。実に約2,500万円もの差が出たので、相続税の節税効果を十分実感できると思います。

なお、このシミュレーションでは基礎控除と法定相続人による控除は考慮していません。実際の相続となると基礎控除と法定相続人の人数に応じて控除があるため、税額はさらに低くなります。ここでは節税効果の差を分かりやすくお伝えするために、敢えて考慮せずにシミュレーションをしました。

法人化でさらに節税効果がプラス

「税金対策で会社を設立した」という話を聞いたことはないでしょうか。これは事業を法人化することによって節税の余地が大きくなるからであり、多額の税金を納めている人ほど効果は大きくなります。不動産投資にもそれは当てはまるので、法人化の節税効果について解説します。

法人化すると節税効果がアップする理由

不動産投資を法人化すると、なぜ節税効果がアップするのでしょうか。その理由は適用される税金の違いと、経費計上余地の拡大にあります。

個人の所得には所得税、法人の所得には法人税が適用されます。この両者は根拠となる法律が異なり、税率も異なります。詳しくはそれを解説している記事に譲りますが、年間の所得が330万円を超えている人は税率の違いから法人化をしたほうが節税になります。この時点で税率が5％も違うので、毎年のこととなるとかなり大きな差になると思います。

次に、法人化をすると計上できる経費の余地が大幅に拡大します。よく「サラリーマンはスーツ代を必要経費にできない」というボヤキを耳にしますが、確かにスーツ着用がほとんど義務になっている会社に勤めているのにスーツ代は自己負担で経費にも計上できないというのはアンフェアな気もします。

しかし、法人化をするとあらゆるものが経費として認められるため、スーツ代も業務上必要なものだと認められれば経費となります。つまり、スーツを購入した費用分が課税対象額から控除されます。

不動産投資に要した費用を経費として計上するのは当然ですが、マイカーの購入費用や維持費をはじめとする生活のさまざまなコストを経費に計上できるのは法人の大きなメリットです。

不動産投資の法人化によって節税効果をアップするスキーム

年間の所得が330万円を超えている人は法人化のメリットがあると述べましたが、その根拠となる税率の違いや具体的なスキームについては、以下の記事に詳しい解説があります。法人化に関心がおありの方は、ぜひそちらも併せてお読みください。

・不動産投資の節税効果とは？減らせる税金の種類と注意したいポイント

不動産投資の節税で注意したいこと5つ

ここまで不動産投資の節税についてメリット部分にばかり光を当ててきましたが、光の裏には必ず影があります。知っておかないと思わぬ落とし穴にはまってしまう恐れもあるので、不動産投資の節税に伴うデメリットや注意点を5つにまとめました。

節税を重視しすぎると本来の目的を見失う

不動産投資で経費を計上して赤字にすることで、節税のメリットはとても大きくなることはすでに解説しました。しかし、これだけを追い求めると重要な視点をひとつ見落としてしまいます。それは不動産投資本来の目的です。

不動産投資の目的とは、収益物件からの賃料収入でキャッシュフローを稼ぎ、生活を豊かにしたり老後の備えにすることです。いくら帳簿上のこととは言え、赤字経営ばかりしているというのは単なる税金対策です。

税金対策を目的として不動産投資をする価値があるのは、年収が何千万円もあるような人たちです。そういう人たちは節税をすると金額も大きくなるので、労力を使ってでも赤字の不動産経営をするべきでしょう。しかし、一般的なサラリーマン大家と呼ばれるような人たちは、そこまで労力を使って数十万円の節税をするというのは、むしろコストパフォーマンスが悪い気があります。

減価償却には終わりがある

減価償却は目に見えない経費として、表面上は何もお金が出て行っていないのに経費として計上できるので魅力的です。しかし、減価償却は永遠に続くものではありません。不動産投資に用いられる建物として、木造建築は22年、鉄筋コンクリート建築で47年となっており、築年数がそれを超えると減価償却費として計上できるメリットが大幅に薄れます。

新築であれば減価償却期間をフルに活かすことができると思いますが、注意したいのは中古物件です。例えば築10年の建物を購入したとしたら、すでに10年分の減価償却は全オーナーが計上しており、木造建築の場合の残存期間は12年ということになります。

法定耐用年数を過ぎた物件（つまり減価償却が終わった後の物件）を購入した場合は、耐用年数の2割にあたる年数だけ減価償却ができるルールがあります。木造建築であれば22年なのでその2割にあたる4年間は減価償却が可能です。しかし、その4年を過ぎると減価償却費はゼロになるため節税効果もゼロになります。

不動産投資の今後に悪影響を及ぼす可能性

ほとんどの不動産投資家は、金融機関からの融資によって物件購入費を調達しています。数千万円規模のお金を自前で用意できないというのが最大の理由ですが、仮にお金がある人であっても手元にお金を残しながら借入を活用して物件を購入するのが常道です。

そうなると金融機関からの印象が重要になってくるわけですが、節税のメリットを追い求めるあまりに赤字経営ばかりを続けていると、金融機関からの信用は低下してしまいます。こうした信用力の低下は次の物件を購入する際の審査に悪影響を及ぼすため、数十万円の節税のために今後の投資機会を失ってしまうのは割に合いません。

節税行為が会社にバレる可能性

サラリーマンや公務員といった本業を持っている人が不動産投資をする際、勤務先にバレたくないという意向をお持ちの方は多いと思います。特に禁止されたことをしているわけではないので後ろめたく思う必要はないものの、できることなら勤務先には知られたくないというのは、多くの兼業投資家の本音です。

その際に注意したいのが、節税目的の経費計上です。毎月の給料から天引きで税金を支払っている人が大半だと思いますが、確定申告によって経費を計上して節税をすると、住民税がそれにつられて少なくなります。会社の経理がそのことに気づくと、「何か他の事業をしていて経費を計上した」という事実が伝わってしまうため、そこから不動産投資が勤務先にバレたというケースはよくあります。

相続税の節税は早めの行動を

所得税や住民税は毎年のことですが、相続税はその人にとって一生に一度のことです。それゆえに失敗したくないと思う方が大半ですが、失敗しないためにも相続税の節税は早めの対策をおすすめします。早め早めに動くことによって生前贈与を活用した節税スキームを活用することができますし、不動産を購入して節税するというスキームは一昼夜にできるものではありません。

そのため、相続税はいよいよ相続が近いという時期から取り組むのではなく、被相続人（財産を持っている人）が次の世代のために早い時期から動いておくのがトラブル防止にも役立つのです。

まとめ

不動産投資と税金の関係、そして節税の考え方や具体的なシミュレーションを解説してきました。不動産投資は税金だらけで厄介だとお感じになったものの、さらに解説を読み進むにつれて節税の余地も大きいとお感じになっていただけたのではないでしょうか。

「もらえるものは何でももらっておく」の精神で、せっかく用意されている経費や控除などをしっかり活用して、払わなくても良い税金まで払うことなく、不動産投資を節税にしっかりと役立ててください。