不動産投資で知っておくべき経費とは？節税できる本当の理由

「不動産投資は節税につながる」 不動産投資を検討している方なら、この言葉を聞いたことがあるでしょう。もちろん、不動産投資の本質は家賃収入で得る収益なので、節税が目的ではありません。

しかし、節税することができれば収益は増えますので、知っておくことは大事です。そこで今回は、不動産投資の税金、および節税について詳しく解説します。不動産投資に何の税金がかかるのか？経費はどの項目があるのか？などを網羅的に解説します。

不動産売買時の税金を理解する

まずは、不動産を売買したときの税金について理解しましょう。不動産投資は賃貸が主な収益源ですが、売買益にかかる税金は高税率になるので理解しておく必要があるのです。

そのため、不動産投資の売買益に関する税金（譲渡所得税）に関しては以下の点を理解しておきましょう。

• 譲渡所得の計算方法
• 譲渡所得税率とは？
• 3,000万円の特別控除は利用できない

税金と聞くと難しいものと思うかもしれませんが、実はそこまで複雑ではありません。また、多くの税金は不動産仲介会社などが算出を手伝ってくれるので、自分一人で算出するケースは少ないです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、簡単にいうと売却によって得た収益のことです。そんな譲渡所得の金額は以下の計算式で算出します。

譲渡所得＝（売却価格－売却時にかかった諸費用）―（購入時の不動産価格＋購入時にかかった諸費用－減価償却費用）

このように、「売却によって得た収益」といっても、単純に売却価格から購入価格を引くわけではありません。また、減価償却費用は後述する減価償却費用とは異なる計算方法です。

減価償却費用に関しては、後述する「確定申告書類の作成」で紹介する、国税庁ホームページを利用すると自動計算されるので、計算式を覚える必要はありません。

譲渡所得税率とは？

さて、前項の譲渡所得を計算してプラス（収益あり）になれば、その収益に対して税金がかかります。その税率は、物件を売却した年の1月1日に物件保有期間が5年超の「長期保有」と、5年以下の「短期保有」で異なります。

長期保有の場合

まず、長期保有の場合の税率は以下の通りです。

• 所得税：譲渡所得額×15％
• 復興特別所得税：上記の所得税額×2.1％
• 住民税：譲渡所得額×5％

短期保有の場合

次に、短期保有お場合の税率です。

• 所得税：譲渡所得額×30％
• 復興特別所得税：上記の所得税額×2.1％
• 住民税：譲渡所得額×9％

上記のように、どちらにしろ高税率であることには変わりありません。短期保有の場合は、実に40％近くの税率になるのです。つまり、200万円の譲渡所得があったとしても、80万円は税金を納める必要があります。

余談ですが、不動産投資で売却益を狙うことが少ないのは、売却益に対して上記のような高税率が課せられるのも理由の1つです。

※国税庁ホームページ　長期保有　 ※国税庁ホームページ　短期保有　

3,000万円の特別控除は利用できない

不動産投資の譲渡所得税において必ず知っておくべきことは、「3,000万円の特別控除」を利用できないということです。3,000万円の特別控除を利用できれば、譲渡所得が3,000万円マイナスなので、大半のケースで非課税になります。

しかし、この税制優遇は自宅売却時が対象であり、投資物件は対象外になります。特に、自宅を売却して3,000万円の特別控除を利用した経験がある方は間違えやすい点なので気を付けましょう。

※ 国税庁　マイホームを売った時の特例

不動産賃貸時の税金を理解する

では、次に不動産投資のメインである「家賃収入」に関わる税金を解説します。前提として、売買益は譲渡所得税でしたが、賃貸時の収益は「不動産所得」になります。つまり、税金の種類が異なるのでルールも異なるということです。

そんな不動産所得税に関しては以下の点を理解しておきましょう。

• 総合課税の仕組み
• 経費として計上できる費用

譲渡所得税と不動産所得税の大きな違いは、譲渡所得税が「分離課税」で不動産所得税が「総合課税」という点です。分離課税とはほかの所得とは全く別に計算する税金で、総合課税については次項で詳しく解説します。

総合課税の仕組み

さて、上述した総合課税ですが、簡単にいうと「ほかの所得と合算する」という仕組みです。そのため、不動産所得にかかる税金は、会社員や個人事業主などに課せられる通常の所得税率を理解しておく必要があります。

不動産所得税は総合課税なので、会社員であれば会社からの給与所得、個人事業主であれば事業所得と合算するということです。ちなみに、譲渡所得税は分離課税なので、合算せずに単体で課税されるという仕組みです。

基本は通常の所得税

上述のように、不動産所得税はほかの所得と合算しますので、通常の所得税の税率と控除額が適用になります。通常の所得税は、以下のように所得額によって税率が変わってきます。

仮に、所得額が680万円であれば「680万円×税率20％－控除額42.75万円＝93.25万円」が税額になります。また、住民税も所得税額に応じて決まっていくので、所得税額が上がれば住民税額は上がり、逆なら下がります。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算式は以下です。

不動産所得＝年間家賃収入－年間経費

年間経費の項目については後述します。不動産投資は他の投資に比べて経費計上できる項目が多いです。経費が計上できればその分、不動産所得が下がるので税金が安くなります。そのことからも、不動産投資は節税につながっているといわれているのです。

事例：会社員の不動産投資

仮に、以下の場合の所得税を事例として紹介します。これは、会社員が不動産投資をして不動産所得があるという想定です。

• 給与所得：680万円（会社員）
• 年間家賃収入：190万円
• 年間経費：70万円

まず不動産所得は「年間家賃収入190万円－年間経費70万円」という計算になり、120万円が不動産所得になります。そして、給与所得の680万円と合算した800万円が、この会社員の方の合計所得額となります。

そのため、前項の税率と控除額を反映させると「800万円×税率23％－控除額63.6万円＝120.4万円」が所得税額となります。

このケースの不動産所得額は？

では、結局不動産所得税額がいくらかを算出してみましょう。上述したように、給与所得680万円のときは、93.25万円が所得税額でした。

一方、不動産所得を合わせると、所得税額は120.4万円なので、不動産投資をしたことで27.15万円分の税金が増えたということです。つまり、このケースの場合には、不動産投資をしたことで所得税が27.15万円かかったということになります。

注意点は、上述したように所得税額が上がれば住民税も上がるので、その点を考慮して支出を考えましょう。会社員であれば、住民税は来年度にかかってくる税金なので、会社から源泉徴収される額が上がります。その点を考えて、日々の収支計画を立てなければいけません。

※国税庁　所得税の税率

経費として計上できる費用

上述したように、経費額が高額であるほど不動産所得が下がり、節税につながります。そのため、経費として計上できる以下の項目を知っておきましょう。

• 税金関係
• 保険料
• 減価償却費用
• 補修費用
• 管理費・修繕積立金（区分マンションのみ）
• 借入金の利息
• 交通費
• 新聞図書費
• その他

以下より、各項目の概要を解説していきますが、減価償却費だけ重要かつ少々複雑なので次項で解説していきます。

税金関係

税金関係は主に以下2点です。

• 不動産取得税
• 固定資産税・都市計画税（固都税）

不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけかかります。また、コンパクトな物件だと軽減が適用されないので、数十万円程度になる可能性もあります。この税金と減価償却費用があるので、初年度の経費は高額になり赤字計上になるケースもあるのです。

また、固都税は毎年かかってきます。物件取得時に不動産会社から概算を提示されますが、評価額は定期的に変わっていくので気を付けましょう。一般的には5～6月ごろに「固定資産税決定通知書」が届き、最大4回に分けて納付することが可能です。

保険料

不動産投資にかかる保険料とは以下2つのことです。

• 火災保険
• 地震保険

火災保険は融資を受けるときに必須加入ですし、保険料もそこまで高くないので加入しておいた方が良いでしょう。また、室内（専有部分）にかかる火災保険料に関しては、初期費用として入居者に請求するのが一般的です。一方、地震保険料は高額になる上、通常は入居者に負担はさせません。

また、一棟建物を保有している場合は、専有部分以外に共用部分（外部廊下やエントランスなど）の加入はオーナーが加入するか決めます。そのため、エリアの地震リスクをハザードマップで調べて、地震保険に加入するかは判断した方が良いです。

補修費用

補修費用とは、入居者が室内を退去した際にかかる費用のことです。国土交通省ではガイドライン※を定めており、入居者は退去時に「原状回復（入居前の状態に戻す）」をする必要はなく、経年劣化した分はオーナーが負担するものとしています。

つまり、入居者から補修費用として徴収できるのは、入居者の使い方が悪かったり、故意に傷つけたりした場合の補修のみです。そのため、入居者から補修費用は意外と請求できず、オーナーの負担は大きくなります。

余談ですが、「退去時に3万円のクリーニング費用をもらう」などの特約を締結しておけば、この分は必ず徴収することができます。

※原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

管理費・修繕積立金（区分マンションのみ）

また、区分マンション投資をしているときは、そのマンション全体にかかる管理費や修繕積立金は、入居者ではなくオーナー（所有者）が支払います。そのため、この費用も考慮した上で賃料を決める必要があるのです。

借入金の利息

融資を受けている場合、返済額には元金と利息が含まれます。不動産投資において、この利息部分だけは経費としての計上が認められているのです。

利息と元金の内訳は、金融機関から届く「ローン償還表」で確認することが可能です。このローン償還表は確定申告書類の作成時に必要なので、大切に保管しておきましょう。

交通費

物件の見学などに利用した交通費も経費として計上可能です。ただ、その場合はICカードへのチャージ代、およびそのチャージ代の内訳などが求められます。

ただ、あまりに高額の場合は税務署から指摘が入るので気を付けましょう。たとえば、不動産所得が年間70万円で、交通費として15万円計上していたら不自然です。そのような場合は税務署から指摘が入るでしょう。

新聞図書費

新聞図書代とは、不動産投資に関する資料にかかった費用です。たとえば、建築の専門誌や、確定申告を提出するための書籍などが該当します。

その他

その他の費用としては、確定申告を税理士に依頼したときに支払った報酬料や、事務消耗品などが挙げられます。ただ、大前提として不動産投資に関わる費用である必要があり、仮に税務署から指摘されたときに、きちんと不動産投資にかかった費用であることを証明できる費用でないと計上できません。

経費で重要な減価償却について

さて、上述したように減価償却費を個別に解説します。減価償却費は建物の取得費用を経費として計上できる費用になります。以下の点を理解しておきましょう。

• 減価償却費用はなぜ重要？
• 減価償却費用の計算式
• 計上できる期間は？

減価償却費用は数十万円ほどになるケースも多く、その分不動産所得から差し引けるのです。

減価償却費用はなぜ重要？

経費の中でも減価償却費だけピックアップする理由は、減価償却費を経費として計上できることで、上述した不動産所得税の節税効果が高くなるからです。たとえば、25万円の減価償却費を15年間経費として計上できたとします。

建物の取得費用は支払い済み

減価償却費は、建物の取得費用を各年で経費計上しますが、そもそも建物を取得するときの費用はローンを組んで支払い済みです。つまり、減価償却費を計上している年に、その減価償却費の支出が実際にあるわけではりません。

減価償却費は実際に支払ってはいない

上記の理由により、上述の例で言うと本来その年に支払っているわけではない25万円を、支払っている経費として計上できるということです。計算式などは後述しますが、減価償却費用は高額になるケースも多いので、その費用を計上することで赤字になることがあります。

そうすれば、ほかの所得から赤字分を差し引けますので、さらに節税効果は高まります。ただし、手持ち資金から減価償却費用を捻出しているわけではないので、お得な節税ができるというわけです。このような仕組みになっているので、減価償却費用は不動産投資の節税において重要な費用になります。

減価償却費用の計算式

減価償却費の計算式は、「建物購入代金×償却率」です。償却率に関しては、以下のように構造（耐用年数※）によって異なります。

• RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

たとえば、木造の物件で建物価格が1,600万円の場合、減価償却費用は「1,600万円×0.046」となり、73.6万円もの金額を経費計上できるというわけです。

また、マンションの区分投資の場合、土地と建物の金額は一体となっています。ただ、減価償却費用は土地部分には適用せず、あくまで建物部分だけです。その内訳を計算するときは、固定資産税評価額の割合を利用して計算したり、税理士に算出を依頼したりするのが一般的です。

※国税庁　耐用年数表

計上できる期間は？

減価償却費として計上できる期間は、以下2つのパターンに分かれます。

• 築年数が耐用年数を超えている場合
• 築年数が耐用年数を全て経過していない場合

減価償却費用を計上できた方が節税になりますが、さすがにずっと計上できるわけではありません。上記2パターンで、計上できる期間は決まっているのです。

築年数が耐用年数を超えている場合

築年数が法定耐用年数を経過している場合、以下の計算式で計上できる年数を算出します。

耐用年数＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

仮に、築37年の重量鉄骨の物件を取得したとします。重量鉄骨造の耐用年数は34年なので、取得した時点で耐用年数をオーバーしているということです。

そのため、上記の計算式に当てはめ、「34×0.2＝6年」がこの物件の年数です。つまり、築34年超の重量鉄骨の物件を買っても、逆に言うと6年間は減価償却費を計上できるというわけです。

築年数が耐用年数を全て経過していない場合

逆に、築年数が耐用年数を超えていない場合は、以下の計算式で減価償却費の計上年数を算出します。

耐用年数＝(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)

仮に、耐用年数34年の重量鉄骨造で、築20年の物件を購入した場合で計算してみましょう。 計算式（34年－20年）+20年×0.2＝10年

ここで注意すべきは、新築物件を購入しない限り、単純に「耐用年数－築年数」が減価償却費を計上できる年数ではないという点です。その年数よりも少ない年数が減価償却費を計上できる期間となります。

確定申告の方法

さて、最後に確定申告について、以下の点を簡単に解説します。

• 確定申告するタイミング
• 確定申告書類の作成方法
• 赤字の場合

会社員の方は所得税と住民税は会社が代わりに納税（源泉徴収）しています。そのため、税金に触れるのは年末調整くらいのものですが、不動産所得や譲渡所得など別の所得がある場合は、自ら確定申告して納税する義務があるのです。

確定申告するタイミング

確定申告は翌年の2/15~3/15（休日の場合は除く）までが期間となります。仮に、2018年の1月～12月までに不動産所得、および譲渡所得があれば2019年の該当期間に確定申告をして納税します。

仮に、確定申告の期日に遅れたり、納税の期日に遅れたりすると、追加徴税が課せられることもあるので十分注意しましょう。

確定申告書類の作成方法

確定申告書類の作成は、税務署に行って書類を集めて手入力することも可能です。ただ、それだと非常に面倒なので、国税庁※のホームページを利用して確定申告書類を作成しましょう。このサイトを利用すれば、上述した減価償却費も自動的に計算できます。

また、譲渡所得も必要項目を入力することで自動的に算出されるので、非常に簡単に書類を作成することが可能です。提出方法は税務署に持っていっても良いですし、郵送でも良いです。また、専用の機器があればネットから提出することも可能です。

※国税庁　確定申告作成コーナー

赤字の場合

赤字の場合の対処法は不動産所得と譲渡所得によって分かれます。不動産所得の場合には、上述したように総合課税なので、赤字の場合は節税につながるため必ず確定申告を行いましょう。減価償却費を計上することで赤字になることもあり、それが不動産投資の1つの魅力です。

一方、譲渡所得の場合には赤字であれば確定申告自体は必要ありません。ただ、税務署から指摘が入った場合、きちんと赤字であることを証明できるよう、売買契約書や仲介手数料の領収書などは保管しておきましょう。

まとめ

まずは、売買時の「譲渡所得税」、賃貸時の「不動産所得税」の2種類の税金があることを認識しましょう。譲渡所得税に関しては、特に3,000万円の特別控除が利用できないという点が重要です。

また、不動産所得税に関しては各経費項目と概要を理解することが大事です。そして、減価償却費が最も節税効果の高い経費になります。ただ、冒頭でもいったように「節税」はメインではないので、あくまで不動産投資のサブ的な要素という点は認識しておきましょう。