【2020年版】今からでも遅くない！不動産投資の最新事情と成功パターン
By Oh!Ya編集部
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不動産投資に興味がおありの方にとって、「今から始めても果たして儲かるのか？」という疑問は切実なのではないでしょうか。というのも、数年前まで不動産投資ブームと呼べるような状況があり、その過熱感がなくなった時期でもあるため、今から始めても遅すぎるのではないかと懸念をお持ちになっても不思議ではありません。
この「今から始めても・・・」という問題は、果たして実際のところどうなのでしょうか。不動産投資のメディア「Oh!Ya」が、この問題に切り込んでみたいと思います。
目次
今から不動産投資を始めても、もう遅いって本当？
不動産投資を今から始めても、もう遅いという説。これが果たして本当なのか、まずは不動産投資をめぐる状況から見てみましょう。
不動産投資ブームの過熱
不動産投資ブームといえば思い出されるのが、あのバブル景気です。日本経済が世界を席巻し、なんと東京都の地価総額でアメリカ全土が買えてしまうという異常な状況が10年以上も続きました。現在は50歳くらいより上の世代の方々はこのバブルをご存知だと思いますが、今の状況と比べると同じ国とは思えないような時代でした。
そのバブル景気をけん引していたのが、アメリカ全土を買えてしまうほど過熱した地価の高騰です。しかし、その地価は決して実力を示したものではなく投機的な値上がり分が相当部分を占めており、それゆえにバブル（泡）と表現されました。そのバブルが弾けた後に待っていたのは何だったか、これはもう説明する必要はないと思います。
それから時が流れて、再び不動産投資ブームと呼ばれるような時代がやってきました。そのブームは2010年頃から始まり、主に大都市圏でローンを活用したサラリーマン大家という人たちが続々と不動産投資に参入、その中から新しい資産家といえるような人が誕生したのです。
前回の不動産バブルと比べるとそこまでの過熱感はないものの、これまで不動産投資と無縁だった人たちがこぞって不動産投資の世界に参入をしたため、「不動産投資はおいしい」というイメージが広く流布したのは間違いありません。
スルガ銀行やTATERUの不祥事で浴びせられた冷や水
そんな不動産投資ブームに冷や水が浴びせられた、一大スキャンダルがありました。その第一弾となったのは地銀大手のスルガ銀行による乱脈融資と、その融資先の巨額破綻です。その調査では銀行内で悪質なパワハラがあったことも発覚し、スルガ銀行は不動産投資ローンから撤退を余儀なくされ、その後自力での再建は困難であるとして新生銀行の支援下で再建中です。
次に起きたのが、アパート投資会社として急成長を遂げたTATERUの融資書類改ざん事件です。スルガ銀行の問題が冷めやらぬ時期に起きたことだったため、不動産投資業界に厳しい目が向けられたのは言うまでもありません。TATERUの問題については詳しく解説している記事があるので、そちらもぜひあわせてお読みください。
⇒【TATERU改ざん問題】不動産投資への影響とこれからを考察
問題はこれで終わりではありませんでした。さらにレオパレスの手抜き建築やずさんな経営管理の問題、住宅ローンを不動産投資に不正転用した問題など、これらの問題が続々と発覚することになり、融資環境も変化したことから不動産投資ブームは以前ほどの盛り上がりはなくなっているように思えます。
高止まりしている大都市圏の不動産市場
不動産投資に今から参入しようかと考えている人をためらわせている問題として、大都市圏の不動産市場が高止まりしている現状があります。東京、大阪、名古屋という三大都市圏の不動産市場は好調が続いており、優良物件をこれから購入するとなると高値をつかんでしまうのではないかという懸念は多くの人が持っていることだと思います。
もっと早く参入しておけば良かったという話になってしまうわけですが、それでも昨今の不動産投資ブームがあるので大都市圏の不動産はすでに10年ほど前から上昇を続けてきています。「もっと早く」といっても、今のような不動産投資の環境になる前から買っておかなければ意味がなかったことになります。
新人不動産投資家の多くが失敗しているという事実
不動産投資ブームに乗って多くの新人不動産投資家が誕生しましたが、彼らの中で全員が成功しているわけではないという事実があります。特に不動産投資会社の言いなりになって始めてしまった人の中には大損を抱え込んだままになっている人も多く、必ずしも不動産投資を始めただけで誰もがお金持ちになれるわけではないという現実を突きつけられています。
やはり、今から不動産投資を始めても遅いのか
これらの点を考慮すると、やはり今から不動産投資を始めるというのは時すでに遅しで、損をする可能性の方が高いのかもしれない、今から始めるのはやめておいたほうが良さそうだとお感じになった方もおられるでしょう。しかし、これは現状のすべてではありません。敢えてネガティブな要因をクローズアップしましたが、それはリスクについて十分理解していただく必要があるからです。
それでは、今から不動産投資を始めることの意義や勝算について、次章から詳しく解説していきましょう。
今から不動産投資を始めて勝算はある？
現在の不動産投資を取り巻く最新事情を踏まえた上で、ここからは今から不動産投資に参入して果たして勝算はあるのか？という分析に入りたいと思います。不動産投資を取り巻く環境が厳しくなっているがゆえのチャンスもあるので、ご自身のことに置き換えて真剣に検討していただければと思います。
今からでも不動産投資は十分始められる
最初に結論から申し上げますと、今から不動産投資を始めることは十分可能です。ただし、それは「始める」ことが可能なのであり、「成功する」ことと同義ではありません。
収益物件を購入して入居者を募れば不動産投資家の仲間入りですが、そこに安定的に入居者が入ってくれて家賃収入がもたらされるかというと、単に参入するだけでは成功しない時代になっていると言っておいたほうが良いでしょう。
ただし、物件選びと参入障壁という難易度は高くなっている
不動産投資で成功するための重要な要素を究極的に絞り込むと、2つです。1つは物件選び（特に立地条件）で、もう1つは融資の審査です。この2つをクリアすることができれば、不動産投資はかなり高い確率で成功します。
2020年現在、不動産投資ではこの2つの要素でどちらも難易度が上昇しており、以前と同じ感覚で参入しても成功できない可能性が高くなっています。
不動産は同じものが2つないため、どうしても立地条件の良い物件はすでに売れてしまい、今から出てくる物件はそこまでの条件に恵まれていないということがよくあります。そしてもう1つの融資審査についても、立て続けに起きた融資のスキャンダルによって金融機関の審査が厳格化されており、サラリーマン大家と呼ばれるような新しい投資家が融資を受けにくくなっています。
この2つの状況を踏まえて、ではどうするか？この具体的な解決策については後述していきます。
参入障壁が高くなる＝競争は和らぐ
融資の審査が厳しくなるということは、不動産投資への参入障壁が高くなるということです。参入障壁が高くなるということは、新たに参入してくる人が少なくなるということです。
これが何を意味しているのかといいますと、競争の緩和です。かつて融資の審査が通りやすかった時期は新しい不動産投資家が続々と誕生して競争が激化していましたが、今ではその状況が一変しています。参入障壁が高くなっているため誰でも参入できるということはありませんが、そのおかげで参入できる人にとってはブルーオーシャンになりやすい状況があるということです。
参入障壁が高くなる＝物件価格が下落する
不動産投資の参入障壁が高くなり、ブルーオーシャンになりやすい状況が具体的に表れるのは、物件価格です。供給される物件の数がそれほど変わっていないため、参入障壁が高くなって買い手が少なくなると、当然物件の価格は下落します。
この傾向は特に一棟アパート物件で顕著になっているため、アパート投資を始めて大家さんになりたい方にとっては追い風です。
不動産投資の参入環境は今がむしろ健全だと考えよう
先ほど「追い風」という表現を使いましたが、これには若干の語弊があると思います。というのも、不動産投資向けのローン審査が厳しくなったことで、最近参入をしていたような人たちが審査に通りにくくなったというのは、実は本来の姿であり、不動産投資業界が健全な状態に戻ったと考えることができるからです。
もともと不動産投資といえば資産家の専売特許というイメージが強かったのですが、そこに風穴を開けたのが昨今の融資システムやネットを活用した情報の配信です。こうした仕組みが発達したことによって多くの人に不動産投資の門戸が開かれ、新しい不動産投資家が誕生しました。
ここまでは良かったのですが、この仕組みを利用して「本来は不動産投資を始めてはいけない人」まで参入を希望するようになり、そんな人たちを無理矢理審査に通していたのが一連のスキャンダルの病巣だと思っています。
今から不動産投資に参入する方は、本来の健全な世界に足を踏み入れることであるとお考えください。
今から不動産投資を始めるかの判断に必要な6つの最新事情
融資の環境が変わったことで今から、」不動産投資を始める方にとってはむしろ健全な状態であると述べました。ここでは、今から不動産投資を始めるかどうかの判断をするために必要な6つの最新事情をご提供しましょう。
新築の優良物件が少なくなっている
不動産に全く同じものは2つとないため、すでに好立地に建っている物件は誰かに所有されている限り、それと同じ条件の物件を手に入れることはできません。
この傾向は大都市圏で顕著に表れており、これから供給される新築物件は立地条件が以前ほど恵まれておらず、その分がこれまでより参入の条件を不利にさせています。
そもそも今から不動産投資に参入する方に新築はあまりおすすめをしていませんので、次項では中古物件を活用した今からの成功スキームをご提案します。
中古リノベーション物件のほうが優位になることも
新築物件には新築プレミアムという価格の上乗せ分があるため、不動産投資初心者の方が参入するとなるとどうしてもその分も利回りが低下するため、不利になってしまいます。
そこで提案したいのが、中古物件です。しかし中古物件というだけだと建物が古くなっていたり、すでに集客力が低下してしまっている物件も多いので、好立地の中古物件をリノベーションなど再生するという発想を持つのが良いと思います。
物件のコンセプトから根本的に変えてしまうようなリノベーションは難易度が高いので、外観や印象などの部分で古く見えてしまう部分や設備面で今どきのニーズに合ってない部分などを手直しするというレベルで十分だと思います。
昨今の参入障壁上昇により中古物件の中でも築年数が古いものは価格下落が続いているので、狙い目ではないでしょうか。
より多くの自己資金が必要になっている
不動産投資ブーム真っ只中という時期だと、自己資金ゼロから始める不動産投資というビジネスモデルがありました。今もありますが、年収が高い人など属性が高くなければそのような条件は難しいと考えたほうが良いと思います。
一棟アパート投資を始めるのであれば、少なくとも自己資金として1000万円は必要になるのが相場です。区分マンション投資であればそこまで自己資金を必要としませんが、それでも500万円程度はあったほうが良いでしょう。
自己資金ゼロもしくは限りなくゼロに近いような条件で始められるような不動産投資は条件が悪く、仮に物件を所有できたとしても赤字経営のリスクが高いことをご留意ください。
40代からの不動産投資は決して遅くない
不動産投資向けのローンはおおむね、その物件の耐用年数までが上限となります。そのため鉄筋造りのマンションであれば47年の法定耐用年数に対して、すでに築年数が25年経っている物件であればローン期間の上限は22年という考え方になります。
すでに40代もしくは50代といった年代になっている方は、ローン完済の年齢から逆算して「今から始めても遅いのではないか」という考えになりがちです。
この考え方は自己居住用の住宅ローンであれば必要かもしれませんが、不動産投資はあくまでも事業です。その物件に担保価値があって、ローンを借り入れる人に年収や保有資産などの返済能力があるのであれば、年齢に関係なく審査にパスすることができます。
40代の方は特に、老後の収入源として不動産投資を考える傾向があります。そのお考え自体は決して間違ってはいませんので、融資審査に通るのであれば今から不動産投資を始めても全く遅いということはありません。
今から不動産投資を始めるべきなのは、こんな人
ここまでの解説をもとに、今から不動産投資を始めるべき人、始めたとして成功できる可能性が高いのは、以下のような人です。
①自己資金として1000万円規模のお金を投資できる ②年収が700万円以上 ③今の勤務先で10年以上の勤続年数がある ④過去に金融事故がない
自己資金と年収については、以前より融資審査の基準が高くなっています。逆に考えると、この属性をクリアできる方にとってはブルーオーシャンとなります。勤続年数については、あくまでも目安です。最近では引き抜きなどで転職をする人も多く、勤続年数が短いことが必ずしもネガティブに捉えられなくなっているため、以前ほどは厳格に審査されていないようです。
過去の金融事故とは、キャッシングやカードローン、クレジットカードの支払いなどにおいて延滞や支払い不能になったことがあるといった「事故」のことです。不動産投資とは比較にならないほど少額のローンで事故を起こしている人が不動産投資ローンを返済できるかというと疑われるのは明白なので、かなり以前の事故であっても審査に影響することは免れません。
今からはもう不動産投資を始めるべきではないのは、こんな人
先ほどは、今から不動産投資を始めるべき人の条件を挙げてみました。ここではその逆に、今から不動産投資を始めても勝算がない、もしくは始めることができない人の人物像をまとめてみました。以下に該当する方は、やめておいたほうが無難です。
①自己資金が少ない 自己資金の多寡は審査への影響だけでなく、不動産投資を始めてからの健全性にも影響します。自己資金がほとんどない人が不動産を所有するというのはリスクが高く突発的な出費や税金などによって資金ショートする可能性がきわめて高いでしょう。
②不動産投資の知識が十分ではない 不動産投資は十分な知識と経験を持っているベテランの投資家であっても、失敗することはあります。そんな世界に十分な知識もなく参入するのは無謀としか言いようがありません。
③十分な属性がない 前項で挙げた「今から不動産投資を始めるべき人」の裏返しです。属性が十分ではない人は融資の審査に通らないので、間違って参入してしまうというリスクを考える必要はあまりないかもしれませんが。
今から不動産投資を始めても遅いという意見もご紹介
この記事では、今から不動産投資を始めることは十分可能であり、正しい方法や戦略をとることで十分成功できるというスタンスを取っています。しかし、世の中にはその逆に「今から不動産投資を始めても遅い。無理」という意見も存在します。両論併記の精神で、ここでは否定的な意見もご紹介しましょう。ここで指摘されていることに不安を感じる方は、今からの不動産投資参入はやめておいたほうが賢明です。
金利上昇のリスクが顕在化している
昨今の不動産投資ブームのきっかけになったのは、低金利です。金融機関から融資を引き出して不動産を購入して、そこから家賃収入を得ると低金利であるがゆえに投資家の手元に利益が残るというわけです。融資金利と家賃収入の利回りとの差をイールドギャップといいますが、このイールドギャップがプラスでないと不動産投資家の利益はありません。
今は超低金利という投資環境ですが、これが今後金利上昇という局面になるとイールドギャップがマイナスとなる逆ザヤが生じてしまいます。不動産投資は中長期的な視野で取り組む投資なので、その期間に金利上昇というリスクが顕在化しないとも限りません。
優良物件は百戦錬磨の投資家と競合する
不動産業界は海千山千で、素人がそんな人たちとやり合っても勝ち目はないという話を見聞きしたことはないでしょうか。確かに不動産業に長年関わっている人というのは不動産に精通しており、もちろん優良物件にはそんな人たちも群がってきます。
素人が初めて不動産投資に参入するというレベルで、こうした人たちと競合して勝ち目があるかというと、正直なところそれは難しいでしょう。こうした人たち競合しない投資方針を打ち出すことができれば勝算もあるとは思いますが、それができるかは不動産のプロをいかに味方につけられるかだと思います。
地方では人口減少の影響が顕著になっている
不動産投資が今後どうなっていくのかという見通しで必ず語られるのが、日本全国で進む人口減少です。人口が減少するということは不動産を必要とする人が減ることであり、市場が縮小するのでは？という理論です。
すでに地方では、この現象が顕著になっています。県庁所在地といったその地方の中心的な都市であっても空室率が上昇し、中心繁華街が廃墟のようになってしまっているところもあります。
こうした地域で今から不動産投資を始めるというのは、どうしてもリスクが高いと言わざるを得ません。そのため、必然的に不動産投資の対象エリアとなると首都圏や関西圏といった大都市圏で、しかも日本人だけでなく外国人の需要が旺盛な地域ということになってしまいます。
そもそも不動産投資会社に顧客を儲けさせる力がない
素人である個人投資家が不動産投資に参入するには、不動産投資のプロである投資会社のサポートが欠かせません。こうした不動産投資会社の中には自社の利益ばかりを優先し、顧客にクソ物件と言われるような物件を購入させるといった事例も多々あります。
敢えて名前は触れますが、不動産投資業界でとても有名な会社であっても、強引な営業手法や顧客が儲からないようなビジネスモデルであるにもかかわらず、利益が出るかのような説明をして損をさせているという事例も実際に起きています。
こうした悪徳業者は論外ですが、真っ当に営業をしている不動産投資会社であっても不動産投資業界の状況が変化するにつれて、顧客を儲けさせるだけの力がなくなってきているという指摘があります。
サブリースはその典型例で、かつてはサブリースであっても十分利益が出ていたような物件であっても、今ではそれが難しくなっています。不動産投資会社の努力だけでは、どうしようもない部分もあるということです。
「Oh!Ya」が構築した、今から始める不動産投資の理想モデル
最後までお読みいただいている方の多くは、ポジティブな情報だけでなくネガティブな情報にも接した上で、不動産投資への参入をお考えだと思います。そんな方のために、「Oh!Ya」編集部が構築した、今から始める方のための不動産投資の理想モデルをご提案します。
大都市圏の好立地中古物件を狙う
地方の人口減少などを考慮すると、やはり今から狙うのであれば大都市圏の物件です。しかし新築は高いですし、その割には立地条件が良くないことも多いので、狙い目は大都市圏の駅近・好立地の中古物件です。この場合、築年数よりも立地条件を優先して探すことで、「再生すれば十分まだまだ使える」という物件に出会える確率が高くなります。
必要に応じてリノベーション、リフォームをして付加価値を高める
好立地であっても築年数の古い中古物件は、外観だけでなく内観や設備などに古さが目立っていることと思います。単にリニューアルするだけでなく、壊れている部分もあるかもしれないので、そういった部分を含めてリフォーム、リノベーションをして集客力をアップさせましょう。
先ほども述べたように、あまり大がかりなリノベーションをする必要はありません。それだと費用が増大してしまって利回りが低下するため、外見上の問題や使いものにならない設備の更新などに留めても十分効果があります。
所有物件の付加価値を高めて家賃収入をアップさせるのが目的なので、手直しはコストパフォーマンス重視で計画しましょう。
他の事業、投資との通算で税金対策も考慮する
今から不動産投資に参入する価値のある人として、他に事業をしている人や相続対策などを意識している人というカテゴリーがあります。なぜなら、不動産投資が赤字経営になったとしても損益通算で他の事業収入で節税が可能になるからです。
さらに、不動産投資をしていることは、相続対策にもなります。相続における不動産投資の節税効果はとても大きいので、何か効果的な相続対策はないかとお考えの方はぜひ、以下の記事もご参照の上、大局的な損足勘定で不動産投資を検討してみてください。
タイミングありきではなく物件ありきで始める
この記事のテーマは、「今から」不動産投資を始めることの現実味や勝算についてです。この「今から」というのがポイントになるわけですが、この「今から」という言葉の裏には「もしかして、もう遅い？」というニュアンスが隠れています。
この記事では今から不動産投資を始めても十分勝算があると述べていますが、それなら今すぐにでも始めておかなければ、とお考えになるかもしれませんが、不動産投資は時期ありきで始めるものではありません。重要なのは良い物件に出会えるかどうかです。
極端に言えば、不動産投資に魅力を感じていつつも良い物件に一生巡り合えなければ、一生始めるべきではないのです。「今からでも間に合う」という宣伝文句などに惑わされて焦ってしまうことなく、じっくりと良い物件との出会いを待ちましょう。
良い物件に出会うまではひたすら勉強
時期ありきではなく、物件ありきの不動産投資です。それでは良い物件に出会うまではすることがないのかというと、そんなことはありません。せっかくの時間を使って、不動産投資の勉強をしっかりと重ねておいてください。
不動産投資のメディア「Oh!Ya」には、さまざまな角度からの不動産投資に関する記事が満載です。当メディアの記事を含めて、不動産投資の勉強はいくらやったとしてもノーリスクです。しっかり勉強をして不動産投資を疑似体験して、成功する大家さんを目指しましょう。
まとめ
今から不動産投資を始めたとしても、もう遅い？という疑問にお答えする形で不動産投資業界の最新事情やそれを踏まえた上での今から始める成功モデルをご提案してきました。この一連の情報で何か感じるものがある方は、不動産投資との縁がある方かもしれません。記事内でも述べているように勉強はいくらやってもノーリスクなので、まずは知識の吸収から始めてみてください。
