【TATERU改ざん問題】不動産投資への影響とこれからを考察

2018年は不動産投資の世界に激震をもたらす事件がいくつもありました。そのひとつとして大きな波紋を巻き起こしているのが、「TATERUの改ざん問題」です。おそらくTATERUの名前をご存じの方は多いでしょうし、そのTATERUが改ざん問題という一大スキャンダルを引き起こしてしまったことを見聞きされた方も多いと思います。

TATERUの改ざん問題とよく並び称されるのが、スルガ銀行の不正融資問題です。いずれも不動産投資の世界ではとても有名な企業であり、多くの個人投資家がお世話になっている存在であるだけに、その影響は計り知れません。

「もう不動産投資はダメなのか」という声まで聞かれるほどのインパクトがある事件なので、この記事ではこれらの問題を経緯や本質を交えて解説したいと思います。

そして、これから不動産投資を始めたいとお考えの方にとって最大の関心事である、これらの問題がこれからの不動産投資にもたらす影響について考察したいと思います。

結論から述べますと、TATERUの改ざんやスルガ銀行の不正融資といった問題があったのは事実としても、不動産投資の魅力や優位性がなくなるわけではありませんので、ご安心ください。しかし投資環境が変わったことは事実なので、それも含めて解説していきます。

TATERUの改ざん問題をおさらい

TATERUの改ざん問題とは、どんな問題なのか？そもそもTATERUってなに？という疑問にお答えするために、まずはTATERUの概要と改ざん問題の概要を解説します。

アパート経営の急成長企業、TATERUとは？

TATERUは、不動産投資の中でも一棟アパート経営に強みを持つ会社です。強みというより、アパート経営に特化した会社であると言ったほうが良いでしょう。現在はTATERUという社名ですが、以前はインベスターズクラウドという社名でした。

現社名のTATERUが「建てる」という言葉に由来していることからもお分かりのように、TATERUは一棟アパート経営をしたいと考えている投資家のために土地の購入からアパート建築、管理などをパッケージサービスとして提供しています。

TATERUが急成長してきた要因

不動産投資ブームが到来して、その中でも一棟アパート経営に参入したいと考える人がとても多くなり、TATERUはその波に乗って多くのアパート案件を手掛け、急成長をしました。

一棟アパート経営を提案してサポートするというだけなら、街の不動産屋でもできないことではありません。TATERUのビジネスモデルが面白いのは、アパート経営にITの仕組みを積極的にとりいれ、なんとスマホアプリだけで土地の購入からアパートの建築、管理までをすべて行うことができるというモデルを構築しました。

アパートを建てて不動産経営をするというシミュレーションゲームがありますが、まるでこうしたゲームのような感覚で本物のアパート経営ができるというのは、今どきの不動産投資家の心をつかみ、TATERUは快進撃を続けてきました。

しかし、そんなTATERUにも闇がありました。それが、この記事で解説する改ざん問題です。TATERUの改ざん行為はかなり前から行われてきたことが分かってきており、一説によるとTATERUの急成長にはこの融資書類改ざん行為が「貢献」していたのではないかとも言われています。

自己資金の少ない顧客の預金額を改ざんして銀行に提出した

それでは、TATERUの改ざん問題の本質に迫りましょう。TATERUはいったい、何を改ざんしたのでしょうか。

事の発端は、アパート経営を始めたいというある男性でした。この男性には23万円しか預金がなく、それだけだと銀行融資が難しいということで、TATERUは融資申し込みの際にこの男性の預金残高を改ざんして、「23万円」の頭に6をつけて「623万円」としたのでした。

そんな簡単なことで銀行融資を受けられてしまうこともある意味問題ですが、この問題については後述します。

顧客自身が改ざんの事実に気づいて発覚

この案件では男性が自分の提出した書類の確認を銀行に求めたため、自分の預金残高が改ざんされていることに気づきました。自分の預金残高が600万円も増えているのですから、不審に思ったこの男性はTATERUに改ざんの有無を問い合わせたのでした。

TATERUは事実を認めたが・・・

よくあるパターンとしては信用失墜を避けるために「そんな事実はない」と突っぱねるところかも知れませんが、TATERUはこの事実を認めました。すでにそれはプレスリリースにおいて発表されており、TATERUとこの男性の間では契約が解消されています。

しかし、問題はこれで終わりませんでした。この事実がスクープされた後でTATERUの不正行為が続々と指摘され、TATERU側もそれを調査したところ同じように改ざん行為があったことが分かったのです。

折しも、不動産投資業界では少し前にスルガ銀行の不正融資やパワハラ問題が大々的に報じられており、不動産投資への融資環境が大きく影響を受けているタイミングでした。そのタイミングでTATERUの不正まで発覚したため、「不動産投資に関わる会社はロクなところがない」というレッテルを貼られてしまったのです。

その後、TATERUは信用失墜の影響を免れず、それまで破竹の勢いでアパート棟数を伸ばしてきたものが一気に鈍化、経営危機説まで囁かれる状況になっています。

この問題は何がいけなかったのか

TATERUの改ざん問題について一連の経緯を知っていただいた次には、この問題の何がいけなかったのかという核心に触れてみたいと思います。

そもそも預金23万円の人が1億円のアパートを建ててはいけない

この改ざん問題で、なぜTATERUは顧客の預金残高を改ざんする必要があったのでしょうか。それは間違いなく、顧客男性の預金が少なかったからです。常識的に考えて、自己資金として使えるお金が23万円しかない人が、アパート経営を始めてはいけません。

この案件でTATERUがどんなシミュレーションをしていたのかは分かりませんが、23万円しかないままだと購入したアパートの税金すら支払えず、勝負する前に負けが決まっている試合に挑むようなものです。

融資の審査に通らないのは当然だがそれを無理に通そうとした

TATERUの顧客はアパート経営のために融資を申し込むわけですが、預金が23万円しかない人がアパート経営を始めてもリスクが高すぎるので、まっとうな金融機関であれば融資を断るはずです。

融資を断るというのは銀行にとってのリスク管理ですが、それと同時に銀行が事業の有望性を否定しているということなので、返済不能になることが分かっている借金をしなくて済むという顧客側のリスク管理でもあるのです。

しかし、TATERUは預金残高を改ざんすることによって、このリスク管理をさせないようにしたわけです。この点において、まずTATERUが顧客男性の利益を優先して動いていたというと、そうではないと思います。

同じことが、スルガ銀行内でも起きていました。融資部門が断ろうとしている融資審査に営業サイドが圧力をかけ、無理に審査を通していた事実が発覚しているので、融資を受けた顧客がTATERUの改ざんと同様の結果を招く可能性大です。

TATERUのシミュレーションそのものが経営の成り立たないものだった

先ほども述べましたが、預金23万円の人がアパートを建てても次回の税金すら払えません。新築なので修繕費がかさむことはあまりないと思いますが、そもそも税金すら払えないアパート経営のシミュレーションとは、いったいどんなものだったのかと疑問しかわいてきません。

この案件での顧客男性に限らずTATERUでアパートを建てた人の多くは不動産投資の初心者です。初心者をターゲットにして不動産ビジネスを展開することは何も悪くはないのですが、相手が素人であるのを良いことにいい加減なシミュレーションや提案をするのは、問題だと思います。

改ざん問題が浮上している案件の大半が西京銀行融資

TATERUの改ざん問題では、もうひとつ興味深い事実が浮かび上がっています。それは、こうした改ざんがあった案件を含むTATERUの融資案件はほとんどが西京銀行であることです。西京銀行側はこの一連の問題について「知らなかった」というスタンスを貫いており、自分たちはTATERUに騙された側であると主張しています。

しかし、西京銀行のTATERU案件では不自然な点が多く発覚しており、「西京銀行もTATERUが改ざんをしていることを知っていたのではないか」というのが、大方の見方です。

それを受けて金融庁もTATERU改ざん問題に関連して監視を強化するとコメントしており、立ち入り検査があるのではないかとも言われています。これについても直前にスルガ銀行の問題があるため、金融庁としても不動産投資関連へ厳しい目を持ち始めているのは間違いありません。

改ざん以外にも自己資金融資などの問題が発覚

実はTATERUの問題は、融資書類の改ざんだけではありません。TATERUの顧客で自己資金がないという人に対して、TATERU自身がお金を貸していたことも明らかになっています。TATERUは貸金業者ではないので、こうした行為も違法となります。

もっとも、TATERUとしては自己資金がない人であってもアパート経営に参入できる！ということをうたい文句にしているので、それを現実にしようとしたのかも知れませんが、コンプライアンスを無視した行為はこのように発覚して自らの立場を窮地に追い込んでしまうということです。

TATERUの改ざん問題が「第2のスルガ銀行問題」と言われる理由

先ほどから何度もスルガ銀行の問題について触れてきました。それというのも、TATERUの改ざん問題が「第2のスルガ銀行問題」と言われることがとても多いからです。なぜそう言われるのか？そもそもスルガ銀行問題とは何なのか？という点について解説します。

スルガ銀行問題とは？

スルガ銀行は静岡県の地方銀行ですが、不動産投資家の間では不動産投資向けローンに力を入れている銀行としてとても有名です。他の銀行でも同様のローン商品がありますが、スルガ銀行は金利こそ若干高いものの審査に通りやすいことから人気を集め、スルガ銀行の融資を前提とした不動産投資は「スルガスキーム」と呼ばれていました。

不動産投資に力を入れているだけなら良いのですが、問題はそれを維持するための社内管理です。融資の承認率が99%という異常な数値からも分かるように、スルガ銀行の不動産投資ローンは事実上審査が機能停止しており、営業部門からの圧力によってほとんどの融資審査が可決されていました。

営業成績を上げるためのパワハラ行為も続々と発覚し、到底金融機関とは思えないような乱暴な言葉や行為によって現場の社員に厳しいノルマを課していたことが明らかになりました。

すべては営業成績のためとばかりに突っ走った結果、バブル期の乱脈融資と変わらないような融資案件が乱発され、その中にあったスマートデイズというシェアハウス運営会社が経営破綻したことによってスルガ銀行問題が表面化しました。スマートデイズは「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを建てて投資家に売るというビジネスを展開しており、高利回りをうたい文句に多くのシェアハウスを販売しています。

しかし、そもそもビジネスモデルがそれほどよくできているわけではないため、期待収益を上げられず塩漬けのようになるシェアハウスが続出、スマートデイズが経営破綻しました。それに伴ってスルガ銀行の乱脈融資も発覚し、金融庁から6ヶ月間の新規融資停止と業務改善命令という重い処分が出されたのです。

スルガ銀行の乱脈融資が与えた影響

スルガ銀行の乱脈融資がもたらしたものは、そもそも収益が上がらないこと分かっているような案件への融資が続々と貸し倒れになるという事実でした。銀行の融資を否決されることは顧客にとってもリスク管理になると述べましたが、スルガ銀行ではそれが機能していませんでした。

TATERUと同じように融資書類の改ざんなど朝飯前とばかりに不正が横行していたので、そんな融資が焦げ付けば不良債権の山が出来上がってしまいます。かつての不動産バブルで経験した不動産の不良債権や住専の問題などが、まるで教訓になっていないと言わざるを得ません。

しかし、他の金融機関はもちろん違います。スルガ銀行問題が明るみになった直後から不動産投資向け、とりわけスルガ銀行やTATERUで問題になっている一棟アパート向けの融資審査がとても厳しくなりました。

スルガ銀行とTATERUでアパート経営環境が一変

スルガ銀行に続いてTATERUでも融資書類の改ざんが見つかったということが意味するのは、「他の銀行や不動産投資会社でも似たようなことをやっているのでは？」という疑惑です。完全な風評被害ですが、そんな目で見られてしまうことはやむを得ないでしょう。

その結果、スルガ銀行とTATERUが主に手掛けていた一棟アパート向けの融資審査がとても厳しくなりました。これまでサラリーマン大家など「スルガスキーム」を使うことが前提になっていた人は融資を受けることができず、不動産投資への参入障壁が高くなってしまいました。

そもそもTATERUだけでもすでに2,000棟近くのアパートが新規供給されています。そんなにアパートに住みたいという需要はあるのか？という疑問が出てくるほどの数値なので、改ざん問題が発覚しなくても一棟アパートは供給過剰による経営環境の悪化が起きていたことは十分に考えられます。

一連の問題で今後起きること、知っておくべきこと

TATERUやスルガ銀行の問題が今後の不動産投資に起きることと、それを踏まえて知っておきたいことをまとめました。これから不動産投資に参入したいとお考えの方は、以下の点に留意してから始めるようにしてください。

一棟アパート向け融資審査が厳しくなっている

すでに述べてきているように、一棟アパート向けの融資審査が厳しくなっています。スルガスキームが前提で不動産投資をお考えの方は、ひとまず同じ条件では参入できないと考えておいたほうが良いと思います。

しかし、ここで押さえておきたいポイントがあります。それは、不動産投資全体への融資が厳しくなっているのではなく、あくまでも影響が出ているのは一棟アパートだということです。区分マンション投資についての融資審査はあまり影響を受けていないので、引き続き同等の環境で投資計画を立てても問題はありません。

少なくとも自己資金1,000万円以上の属性が必要か

一連の改ざん問題などのスキャンダルが発覚する前は、自己資金を全く使わないフルローンでの不動産投資も可能でした。しかし今では自己資金をある程度用意できる属性の人でないと融資審査に通らなくなっています。

一棟アパートの場合、少なくとも自己資金が1,000万円は必要というのが目安です。そんな大金を用意できないと思われる方は多いと思いますが、実はアパート経営をするにはそれくらいの自己資金がないと満足なキャッシュフローは出ないのが現実です。

後述しますが、今の融資環境が実はあるべき姿なのかも知れません。

中古一棟アパートの価格が下落

融資が付きにくくなっていることから、資金調達ができないために一棟アパート経営に参入できないケースが多くなっています。これはつまり「買える人」が減るということなので、中古一棟アパートの価格が下落傾向にあります。

売却をお考えの一棟アパートがある方は売り急ぐべきでしょうし、逆に自己資金を用意できるなど属性が高い人は、以前より有利な条件で一棟アパート経営に参入できるようになっています。

一棟アパート向け融資が本来の姿になる

1,000万円程度の自己資金や勤続年数、年収などTATERUやスルガ銀行の問題が発覚する前と比べると一棟アパート向け融資の審査基準が厳しくなっていると述べましたが、それと同時にあるべき姿になっているとも述べました。

なぜ金融機関がこれだけ厳しい審査をしているかというと、それはアパート経営の未来を考えているからに他なりません。属性の低い人がブームに乗って不動産投資を始めてもいつか行き詰ってしまうことを熟知しているので、審査に落ちてしまうのです。

新築アパートのキャッシュフローが築20年になった頃に続いているとは考えにくく、しかもローンは原則として35年なので、そこからさらに15年間の返済があります。最初は良くてもいずれ属性が高い人でないと維持できなくなる時が、必ずやって来るのです。

融資審査が本来の姿になったということは、不動産経営の健全性を担保するためにも意義のあることだと思います。

属性の高い人にはチャンスが到来

融資の審査が厳しくなり、これまで一棟アパートを買えていた人が買えなくなり、物件価格の下落が起きたということは、逆に考えると属性の高い人にとってはチャンスの到来です。

いかに物件価格を安く仕入れるかはキャッシュフローにもろに影響するので、それができるチャンスが増えてきているので、TATERUやスルガ銀行の問題が発覚してからの融資審査に通るような人は、不動産投資への参入を積極的に考えても良いのではないでしょうか。

不動産投資家が学ぶべき4つの教訓

スルガ銀行に続いて、TATERUの改ざん問題。こうした問題を、モラルの低い企業の悪事というだけで片付けてしまうことはできません。この一連の問題から見えてきた本質から学ぶべきことを、4つの教訓にまとめました。

不動産投資を始めるのに必要な自己資金や属性を再認識する

TATERUの改ざん問題は、預金が23万円の人が1億円のアパートを買おうとしたことによって、改ざんをしてでも融資の審査に通そうとしたことによって起きました。本来、アパート経営を始められるほどの自己資金を持っている人に提案をしていたのであれば、このような問題になることはありませんでした。

1億円もするような高額商品を、預金が23万円という属性の人が買ってはいけないのです。いずれ破綻することが明らかで、その時には1億円近くの大借金を抱えることになってしまい、こんなに不幸なことはありません。

不動産投資を始めるには、融資の審査に通らなければなりません。そのためには少なくとも500万円程度の自己資金は必要になりますし、年収700万円くらいの属性がないと難しいでしょう。この基準に満たない人には不動産投資ではなく、間接的な不動産投資であるREITなどのほうがはるかに安全です。

書類を改ざんしなければ不動産投資を始められないということ自体が、どう考えても異常なのです。

収益シミュレーションや利回り、イールドギャップの知識を持つ

このたび発覚したTATERUの改ざん問題では、TATERUが顧客に提案していた収支シミュレーションにも問題がありました。TATERUは「これだけあれば大丈夫」としていた利回りについても、そのアパート経営を続けていくと必ずどこかで破綻してしまうことが明らかな内容でした。

素人を相手にいい加減な提案をしていたTATERUの問題ではありますが、自分であまり勉強をせずに提案を鵜呑みにしてしまう側にも問題はあると思います。

返済金利と利回りの差額のことをイールドギャップといいますが、新築アパートであればイールドギャップが7%はないと健全経営とは言えません。つまり返済金利が2%であれば、イールドギャップの分7%を足して利回り9%を確保しないと厳しいという具合です。

このように利回りやイールドギャップについての正しい相場観を持った上でTATERUの提案を聞いていたら、そもそも成立しないものであることが分かったはずなのです。

そもそも、オイシイ金儲けを人に勧めることはない

経済感覚やお金のセンスがある方であれば、もしTATERUのような業者から「この物件への投資は絶対に大丈夫です」と提案されたとしても、「それなら自分でやれば？」と返すことでしょう。

これは投資の本質にも触れる部分で、本当に儲かる話を他人に勧めてくれる人は存在しません。そんなに儲かるのであれば、自分でやるはずです。TATERUの改ざん問題においても、この本質を理解していれば「TATERU自身がやらないような案件」だと判断することができると思います。

だからといって不動産投資、アパート経営がダメなわけではない

TATERUとスルガ銀行がやらかした問題から始まって、不動産投資に必要な属性などについて解説をしてきました。こうした現在の投資環境を見て、「自分には不動産投資は無理」と思ってしまった方も多いのではないかと思います。

十分な属性がないのに飛び込むことは無謀だと思いますが、不動産投資そのものの魅力や優位性がなくなったわけではありません。十分な自己資金を用意してから臨むなど、本来あるべき姿の融資審査に通るような状況を作れば、不動産投資のメリットをしっかりと享受することができるのです。

TATERUやスルガ銀行だけではなく不勉強な投資家にも問題があったとは思いますが、不動産投資が悪いわけでは決してないということです。

まとめ

不動産投資業界に激震を起こした、TATERUやスルガ銀行の改ざん問題について経緯を解説し、その本質から見えてきた問題点を知っていただきました。そこから得られた教訓についても述べてきましたので、これを知ってから始める不動産投資はより安全なものになると思います。

色々と問題は起きましたが、不動産投資そのものの魅力は引き続き健在です。