東京は不動産投資に最適なエリア？人口推移と注目度から今後を分析

2018/11/6

By Oh!Ya編集部

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不動産投資

国内最大の人口を抱える東京は、その需要の高さから不動産の投資対象として注目を集めています。経済力が高く今後さらなる開発が期待され、次期オリンピック開催地でもある東京は、地方と比較してどのように評価されているエリアなのでしょうか？

今回は、東京における不動産投資の特性と、データから分析した東京の将来性についてご説明します。

東京で不動産投資を始めるメリット

不動産投資において東京と地方が対比されることは多いですが、東京がもつメリットは具体的にどのようなものでしょうか？

この項では、東京がもつ他の地域より優れている部分をご紹介します。

人口が集中しており高需要なエリアが多い

人口が集中しており需要が高いエリアが多いことこそ、東京で不動産投資を始める最大のメリットです。需要が高ければ入居率を維持しやすく、不動産投資の代表的なリスクである「空室リスク」の可能性をおさえられます。

日本国内の人々が東京へ関心を向けているのは、不動産サイトSUUMOが発表している「住みたい街ランキング2018 関東」からも明らかです。

日本国内の都市でもっとも注目度が高い

日本の都心部は先進国のなかでも物件価格が低いことで知られており、各国の不動産投資家が今後の動向に注目しています。そのなかで、もっとも注目を集めているのはやはり東京。

内閣府が発表する経済力をあらわす指標県民経済計算から分かるように、東京は国内でも飛びぬけて優れた経済力をもっています。

さらに、森記念財団都市戦略研究所が発表する「世界の都市総合力ランキング」では東京の経済や文化が高く評価され、大都市であるロンドンやニューヨークに次いで東京が3位にランクインしました。現状もさらなる経済力獲得のため、東京各地ではグローバル化に向けた取り組みが進んでいます。

一方で、ロンドンやニューヨークは世界的に物件価格や賃料水準が高いとして知られますが、東京はこれらの都市のほか香港やシンガポールなどアジア諸国の都市よりも各水準が劣ります*¹。これは国内外問わず、多くの不動産投資家が指摘する東京の不動産市場がもつ特徴です。

そのため、今後さらにグローバル化が進み人口流入がふえれば、東京が各大都市に肩を並べる価格へ上昇しても不思議ではありません。こういった国内最大都市であることや、世界基準で物件価格が割安であることがメリットとして挙げられます。

*¹出典：（一般財団法人日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」）

オリンピックの開催地として投資家に注目されている

東京が投資エリアとして注目を集めている背景には、2020年に予定されているオリンピックの開催地であることも関係しています。これは先述したグローバル化と相乗効果があると考えられ、オリンピックをきっかけに来日外国人が増加する可能性が高いためです。

東京都財務局の資料*²でも、オリンピックの誘致が決定した2013年以降から物件価格が緩やかな上昇傾向にある状況が見て取れ、少しずつ注目度が高まっていることが確認できます。

*²出典：（東京都財務局「平成30年地価公示価格（東京都分）」

統計データにもとづく人口推移での優位性

東京都総務局統計部が発表している「東京都区市町村別人口の予測」では、東京の人口はオリンピックが開催される2020年以降も上昇傾向が予想されており、2025年をピークに以降は少しずつ下降していくと算出しました。

これは一見ネガティブな情報に受け取れますが、2018年度に総務省が発表した「人口推計の結果の概要」では2010年以降からすでに国民総数が激減していることが分かります。これら2つのデータを比較すれば分かるように、現時点で国内全体が人口を減らしつつあるなか、東京の人口は上昇しているという逆転現象が起こっていることが確認できるのです。

今後も国内全体の人口がこのままのペースで下降すれば、2025年度以降に予想される東京の人口減少は「国内全体と比較して緩やかな傾向」として評価されるため、東京は今後も人口総数という点で他の地域より優位性があると分析できます。

資産価値の評価が高く値崩れが小さい

東京は賃貸の需要が高いことから、投資物件の資産価値が高く評価されやすいです。そのため値崩れを起こしにくい傾向があり、出口戦略の1つである売却がより理想に近い価格で進めやすいです。こういった部分は、人口減少で資産価値の低下が懸念される地方物件にはない強み。

また、資産価値の高さは融資審査の重要なポイントであるため、借り入れが容易であることも大きなメリットと言えます。

今後も再開発が期待される

東京は日本最大の主要都市であるため、今後さらなる商業施設や学校の新設が期待できます。少子高齢化が進み地方が過疎化に悩まされるなか、経済状況にプラスを与える都市開発が計画されていることは大きな強みです。

こうして東京の開発と地方の過疎化が大きな差を作るほど、企業は各地域から東京へ移転する可能性が高まります。その結果、ビジネスパーソンはますます東京および近郊へと活動エリアを移すことになり、国内最大の経済圏としてさらに価値を高めていくでしょう。

東京で不動産投資を始めるデメリット

東京タワー

多くのメリットがあれば、その裏側には同じようにデメリットがあります。

この項では、東京がもつ不動産投資をスタートするうえでのデメリットをご紹介します。

投資物件の購入価格が高い

東京の物件価格は先進国の大都市と比較すれば安いものの、国内の他地域に比べれば高いです。そのため東京と地方の物件を比べた場合、同規模であるにもかかわらず多くの初期費用が必要となる傾向があります。

不動産投資の利回りは物件価格と賃料設定が関係するため、どうしても利回りが低くなりやすいのです。東京は需要が高いので賃料設定がつり上げられると思いがちですが、競合となる物件が多く容易ではありません。

東京の利回りの低さは、一般財団法人日本不動産研究所が発表している「不動産投資家調査」の結果からも明らか。2018年4月に発表されたデータによれば、東京都内の利回りは他の地域と比較して1～2％下回っています。

需要が高く入居率が維持しやすい背景には、このような実情を抱えていることも事実です。

ライバルが多く優良物件を探すことが困難

東京は人口が多く需要が高いエリアであるため、不動産投資家や不動産会社の数が多いです。それだけ売買が多く流動性が高いため、割安な優良物件にはすぐに買い手が付きます。

必要資金の関係により物件購入を即決するのは難しいですが、ライバルより先手を打つためにはスピーディーな判断が不可欠。条件に合う物件を見つけてすぐに購入するために、どのような条件であれば即決できるのか事前に基準を設けることをおすすめします。

エリア分けが細かく分析が大変

東京の中心ともいえる「23区」は、総面積に対して細かく区分けされており特色も多種多様。東京以外に居住していて土地勘のない投資家にとって、各地域の分析は容易ではありません。

また東京では、自家用車より電車・バスなど公共交通機関が主な移動手段です。そのため最寄り駅と自宅間の距離が重視される傾向があり、これも分析を難しくしている要因の1つです。

オリンピック以降の需要に対する懸念

東京がオリンピックの開催に向けて注目を集めているのは事実ですが、それ以降の需要がどのように変化するのか懸念が残ります。これに関しては賛否両論さまざまな意見が飛び交っており、オリンピック以降の需要や物件価格がどのように推移するのか予想するのは難しいです。

しかし、東京の物件価格が維持される場合と下落傾向をむかえる場合のどちらも、不動産市場全体が値下がりするため東京と地方の需要の差には関係ないという見方が多くあります。

東京の中でもどこに投資すべきかという点については、以下の記事に詳しくまとめています。

東京で不動産投資するならどこ？投資経験者がおすすめる3つのエリア

東京でおこなわれる不動産投資セミナー

都会ビジネスビル

インターネットで検索すれば不動産投資セミナーが数多くヒットしますが、まずは毎回東京限定で開催されているセミナーや、東京をメインエリアとしてあつかう不動産会社のセミナーへ参加することをおすすめします。

なぜなら、不動産投資は投資をおこなうエリアに詳しいほど有利であり、地域密着型の不動産会社は全国を対象とした会社より詳しい情報を持っている可能性が高いからです。これは東京に限らずどの地域にも当てはまるため、東京以外の地域へ投資する際も応用できます。

では不動産投資セミナーを東京に絞ったうえで、他にはどのようなポイントに注目すれば良いのでしょうか？まずは、不動産投資セミナーの選び方からご説明します。

不動産投資セミナーの選び方

不動産投資セミナーは書籍やインターネットの情報とは異なり、対面で「専門家の生の意見」が聞ける貴重な機会です。セミナー選びでおさえるべきポイントは、大きく分けて「投資エリア・物件タイプ・料金」の3つ。

今回は投資エリアが東京だという前提で解説するため、物件タイプと料金の2つに注目して違いをご説明します。

投資する物件の種類で選ぶ

不動産投資セミナーには、幅広い情報をあつかうセミナーと投資対象を限定したセミナーがあります。そのためマンションや戸建、新築や中古など興味のある物件が明確であれば、それをメインテーマとして取り上げているセミナーへの参加が理想的です。

興味のある分野が明確ではない場合は、個人投資家向けかつ知識レベルの一致した高評価セミナーがおすすめ。商業ビル・施設などの個人では購入が難しい内容でなければ、どのような物件のセミナーも有益な情報が得られるはずです。

無料セミナーと有料セミナーの違い

無料セミナーと有料セミナーでは講義の質が異なるのはもちろんですが、無料セミナーは高確率で講義のあとに営業活動があります。これは無料セミナーの開催費用を、参加者に物件を購入してもらうことで回収しているからです。

そのため、無料セミナーは講義の直前や途中でアンケートが配布され、参加者の所有資産や社会的立場を調査することがあります。内容は不動産投資の基礎知識や経済の仕組みを解説するものが多く、これから本格的に勉強を進めたいと考えている人におすすめです。

一方で、有料セミナーは開催費用を参加者から回収しているため、無料セミナーのような露骨な営業活動は少ないです。また、初心者向けの内容が多い無料セミナーと比較して、専門的なテーマを取り上げる傾向があります。

そのため、セミナー講師は特定の分野に長けている場合が多く、基礎知識を身につけている人をターゲットにした講義がほとんど。運用経験の有無にかかわらず、日頃から不動産投資について勉強している場合は有料セミナーの方が学びが多いと言えます。

不動産投資セミナーで注意すべきポイント

不動産投資セミナーは有益な情報を得られる場所ですが、一方で参加者が被害者となり得る危険も潜んでいます。特に初心者は比較対象がないため、トラブルの種に気付かない場合も多いです。

この項では、セミナーの参加時に注意が必要な2つのポイントをご説明します。

悪質な営業は断ること

無料セミナーでは高確率で営業活動がおこなわれると解説しましたが、なかには強引に物件をすすめる悪質な営業もあります。無料セミナーだからといって強引な営業を聞き入れる必要はないので、購入の意思がなければハッキリと断りましょう。

特に購入を急がせるように営業トークを展開する場合は危険です。また、こちらが拒否しているにもかかわらず営業を続ける行為は「宅地建物取引業法」によって禁止されています。強引な勧誘が続く場合は、こういった法律に反していることを伝えれば効果的です。

万が一、その場で断り切れずに契約を進めてしまっても「クーリングオフ制度」を利用すれば手付金・申込金の返還を要求できます。問題が拡大することを考えれば対処は早いほど良いため、即時対応することを心がけてください。

不動産投資のメリットだけ解説するセミナーは危険

この記事では、東京の不動産投資における特徴にフォーカスしていますが、当然ながら東京や他地域を含めたすべての不動産投資にメリット・デメリットがあります。

そのため参加したセミナーの不動産会社が、メリットだけを挙げている場合は要注意。この場合は、参加者の投資意欲を高めて自社物件へ誘導する可能性があります。どのような不動産投資でもリスクやデメリットは存在するため、講義の最中にマイナスポイントが挙げられないセミナーでは、講義後に物件購入をすすめられても安易に購入しないよう注意しましょう。