東京で不動産投資するならどこ？投資経験者がおすすめする3つのエリア

これからの時代は自分の資産は自分でつくり、そして守らなければいけません。先日の「老後は2,000万円必要」という旨の報道を受けて、このことをより強く感じた人も多いと思います。

そんな中、比較的安定して収益を得ることができる不動産投資を検討していて、その中でも需要が高い「東京」にエリアを絞っている人もいるでしょう。

この記事では、そんな人に向けて東京であればどこで物件を購入すべきなのか？を、3つのエリアに絞って「購入した方が良い理由」と共に解説していきます。

1.都心３区はやはり強い

東京でおすすめする1つ目のエリアは都心3区です。その理由に関して以下を知っておきましょう。

• 都心3区とは？
• 都心3区の地価上昇率は東京都の平均以上
• 都心3区は絶対的な強みがある
• 都心3区で不動産を購入する注意点

結論からいうと、人口が減少していく日本の中で不動産投資をするなら、需要が高く人口減の影響を受けないエリアを選ばないといけません。その代表格が都心3区なのです。

都心３区とは？

そもそも都心3区とは、中央区・千代田区・港区のことであり、以下のように東京の主要都市が名を連ねます。

• 千代田区：東京駅（丸の内）、霞が関、有楽町、永田町
• 中央区：東京駅（八重洲側）、日本橋、銀座、築地、勝どき
• 港区：六本木、白金、青山、麻布

東京都以外に住んでいる人も、千代田区・中央区・港区にある上記の街の名前は、いくつか聞いたことがあるでしょう。それだけ知名度・ブランド力のあるエリアが都心3区なのです。

都心3区の地価上昇率は東京都の平均以上

次に、不動産価値の分かりやすい指標である「公示地価」について、以下をみていきましょう。

• 公示地価とは？
• 都心3区の公示地価の上昇率は大きい

公示地価とは？

公示地価とは、国土交通省が全国に定めた地点を対象に、毎年1月1日時点の1㎡当たりの土地の価格を公示したものです。

公示地価を算出するのは国土交通省が指定した土地鑑定委員会であり、実際は2人以上の不動産鑑定士が行います。

公示地価を算出するときは実際に取引された事例も含むので、公示地価の上昇率を見ればそのエリアの不動産価値を測ることができるのです。

都心3区の公示地価の上昇率は大きい

都心3区と東京都全体の公示地価（住宅地）の増減率を比較すると以下の通りです。

エリア	平成29年から平成30年	平成30年から平成31年
東京都全体	+2.4％	+2.9％
千代田区	+3.3%	+2.9%
中央区	+2.2%	+4.7%
港区	+5.3%	+6.0%

このように、東京都全体でも地価は上昇していますが、それ以上に都心3区の上昇率は高いといえます。

ちなみに、全国の地価上昇率を見ると、平成30年から平成31年の増減率は0.6％という結果になっています。

このように、全国では上昇率がわずか0.6％であり、東京都全体では上昇率2.9％なので、東京都の不動産価値が頭一つ抜けているのが分かります。

さらに、都心3区では、千代田区は東京都全体平均と同じ上昇率であり、中央区に至っては2倍以上の上昇率です。

都心3区は絶対的な強みがある

前項までで、「公示地価の上昇率」という観点から都心3区の価値が分かったと思います。次に、公示地価以外に見る、都心3区の強みである以下を解説していきます。

• 立地的な強み
• 需要増の強み

立地的な強み

まずは、やはり立地的な強みです。具体的に言うと、上述した通り都心3区は主要な街（駅）を抱えています。東京駅はもちろん、有楽町、銀座、六本木など利便性の高い駅ばかりです。

また、そもそも都心3区は当然ながら都心に近いので、ターミナル駅でなくても主要駅にすぐに行くことができます。

たとえば、勝どき駅（中央区）は都営大江戸線しか通っていませんが、汐留駅(新橋駅）まで5分、大門（浜松町）駅まで7分の距離です。

つまり、都心3区に住めば、都心エリアに早く行けるので、通勤にも非常に便利というわけです。さらに、投資物件はメインターゲットが単身者なので「通勤時間」は重要視する要素になります。

このことからも、立地的な強みがある都心3区は、投資物件の需要が高いということが分かるでしょう。

需要増の強み（人口増）

次に、需要増による強みです。そもそも不動産が「需要増」になる要因は色々とありますが、今回はその中でも人口増に注目します。

というのも、日本全体で人口減していく未来はほぼ確定している状態なので、今後の人口動態は不動産需要に大きな影響を及ぼすからです。

言い換えると、人口が減少していく世の中で人口が増える…もしくは微減に留まるエリアは不動産投資に適しているエリアということです。

総務省や東京都の資料によると、将来的な人口推移の予想は以下の通り（単位：万人）です。

西暦	日本全体人口	前年比	東京の人口	前年比
2015	12,710	-	1,352	-
2020	12,533	-1.39%	1385	2.44%
2025	12,254	-3.58%	1398	3.40%
2030	11,913	-6.27%	1394	3.11%
2035	11,522	-9.35%	1375	1.70%
2040	10,642	-16.27%	1346	-0.44%
2045	9,744	-23.33%	1312	-2.96%
2050	8,808	-30.70%	1274	-5.77%
2055	7,856	-38.18%	1227	-9.25%

このように、東京都の人口は2025年まで上昇し、さらにその後の下落も比較的緩やかです。さらに、千代田区・港区・中央区の個別データを見ても、しばらくは右肩上がりと予測しています。

人口は不動産需要に直結するので、人口増が期待できるエリアは投資には適しているエリアといえるのです。

都心3区で不動産を購入する注意点

このように、公示地価の観点、立地的に主要駅をたくさん抱えている点、人口動態の観点から、都心3区は不動産投資に適しているエリアということが分かったと思います。

ただし、都心3区で不動産を購入するときは以下の注意点があるので、その点は認識しておきましょう。

• 基本的に価格は高い
• 利回りは高くない
• 安定性を求めた投資に最適

基本的に価格は高い

1つ目の注意点は、基本的に価格が高いという点です。都心3区で過去に成約したマンションをREINS Market Informationから、以下の条件で検索して絞り込みました。

• 徒歩10分以内
• 築年数5年超10年以内
• 20㎡～40㎡
• 1R～3LDK

上記のデータを見ると、都心3区の中古マンションの平均価格、および東京23区の東部エリア（墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区）は以下の通りです。

23区東部	千代田区	港区	中央区
78.8万円（2,364万円）	111.7万円（3,351万円）	135.1万円（4,053万円）	90万円（2,700万円）

なお、（）内の価格は、30㎡の物件を購入したときの価格になります。

利回りは高くない

不動産投資の場合、投資家が個別に物件運営しており、それぞれ自分の運営している物件利回りを公表しているわけではないので、正確な利回りを計測することはできません。

ただ、たとえばホームズで都心3区の物件を検索してみると、利回りは5％前後から高くても8％ほどであることが分かります。

一方、仮に千葉県で検索してみると、利回りが10％超えの物件はたくさんあり、中には20％を超える物件もあります。

もちろん、この利回りは満室稼働したときの前提であり、空室時が発生すれば利回りはガクっと下がります。

ただ、同じ関東地方でもこれだけの差がでるので、やはり都心と都心以外では利回りに大きな違いがある点は認識しておきましょう。

安定性を求めた投資に最適

ただし、都心3区は上述したように需要が高いので、空室リスクは小さいといえるでしょう。そのため、想定している利回りが物件運営中に下がるリスクは、都心以外で投資するよりは低いといえます。

つまり、都心3区の場合は利回りが高くないながらも、「安定的に低リスクで投資をしたい人」に適しているエリアといえます。

2.その他都心も強い

東京でおすすめする2つ目のエリアは「その他都心エリア」になります。その理由について、以下を知っておきましょう。

• その他都心とは？
• 新宿区・渋谷区も需要増が予測される
• 新宿区・渋谷区で不動産を購入する注意点

その他都心とは？

その他都心エリアとは、具体的には新宿区・渋谷区のことであり、新宿区と渋谷区の主要都市は以下の通りです。

• 新宿区：新宿、西新宿、大久保、神楽坂、四谷
• 渋谷区：渋谷、代々木、恵比寿、代官山、表参道

このように、特に渋谷区は都心3区並みに有名なエリアを抱えています。また、上述した都心3区に新宿区・渋谷区を加え「都心5区」ということもあるほどです。

新宿区・渋谷区も需要増が予測される

次に、新宿区・渋谷区も都心3区と同じく、以下のように今後も需要増が期待されるエリアです。

• 新宿区・渋谷区の地価上昇率は都心3区以上
• 人口推移も増加予想

新宿区・渋谷区の地価上昇率は都心3区以上

まず、都心3区のときと同じように、新宿区・渋谷区の地価上昇率を見ていきましょう。

エリア	平成29年から平成30年	平成30年から平成31年
東京都全体	+2.4％	+2.9％
新宿区	+4.0%	+5.9%
渋谷区	+4.2%	+5.3%
千代田区	+3.3%	+2.9%
中央区	+2.2%	+4.7%
港区	+5.3%	+6.0%

このように、実は都心3区よりも上昇率が上回っている項目があるほど、この2つの区の不動産価値は上昇しています。

人口推移も増加予想

また、新宿区と渋谷区の予想でも、少なくとも2035年までは人口増が予測されています。

2035年までは東京都全体の平均人口推移と近似していることから、その後の下落も緩やかであると考えられるでしょう

新宿区・渋谷区で不動産を購入する注意点

このように、新宿区・渋谷区は都心3区と同じ理由で、需要増が期待できるため不動産投資にはおすすめです。しかし、以下の注意点は認識しておきましょう。

• 新宿区・渋谷区はエリアによって人気が偏る
• 繁華街の近くは街の雰囲気が変わりやすい
• 区の印象は主要駅に左右されやすい

新宿区・渋谷区はエリアによって人気が偏る

都心3区にもいえますが、新宿区・渋谷区はそれ以上にエリアによって人気が異なります。

たとえば、土地総合情報システムで、2018年に成約した中古マンション（平成10年築以降）の成約価格（㎡単価）には以下のような差があります。

• 愛住街・荒木町：118万円
• 市ヶ谷加賀町：113万円
• 市谷薬王寺町：90万円
• 下落合：65万円の物件もあり

同じ市ヶ谷でも㎡単価で23万円違うということは、30㎡の物件では690万円の差があるということです。

つまり、新宿区と渋谷区ではエリアによっての格差が大きいので、都心3区よりもエリア選びは慎重に行う必要があります。

繁華街の近くは街の雰囲気が変わりやすい

また、前項に関連しますが、繁華街近くは街の雰囲気が変わりやすい点にも注意です。たとえば、東京駅と新宿駅・渋谷区駅を比べてみましょう。3駅とも東京都の主要駅であり、利便性は非常に高いです。

しかし、夜中に歩きたくない駅はどの駅ですか？という質問に対しては、3つの駅を知っている人なら新宿駅・渋谷駅・東京駅の順番で答える人が多いでしょう。

現に、警視庁が出展している「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」で、それぞれの駅前の犯罪件数を調べとみると以下の通りです。

• 千代田区丸の内２丁目：53件
• 新宿区西新宿１丁目：613件
• 渋谷区道玄坂１丁目：272件

つまり、都心3区よりは「繁華街」としての知名度が高く、治安面など「居住面」を考えたところ都心3区には劣るといえます。

区の印象は主要駅に左右されやすい

もちろん、東京駅や新宿駅、渋谷駅の目の前に住むわけではないので、駅前の治安は一見関係ないように見えます。

しかし、やはり住む場所と生活圏は近しくなるので、区の印象は主要駅に左右されやすいのも事実です。たとえば、新宿駅から近い高田馬場駅に住んでいる人は、新宿駅で遊ぶことが多いでしょう。

そうなると、高田馬場の住むときに新宿駅をどう思うか？という点が大事であり、都心エリアをあまり知らない人ほどネガティブなイメージを持っている人がいます。

たとえば、渋谷は「若者の街」であり、新宿は「単純に治安が悪い」などのイメージです。

現に、上述したように治安は決して良いとはいえないエリアなので、そのエリアの印象によって近隣エリアのイメージも下がりやすいのです。

新宿・渋谷エリアはエリアの調査を慎重に行う

前項までを受けて、新宿・渋谷エリアで不動産投資をする場合は、エリアの調査を慎重に行いましょう。新宿と渋谷に良く行く人でも、街ごとの治安や昼と夜の雰囲気の違いなどは分からない人も多いです。

その上で、「居住」するのに適しているかの見極めが重要になります。それができれば、新宿区と渋谷区は不動産投資には向いているエリアといえます。

やはり、都心3区と同じく基本的には需要が高いので、利回りは地方に比べると低いものの、空室リスクも低いので安定性があるからです。

3.品川エリアは交通利便性に注目

東京でおすすめする3つ目のエリアは品川エリアです。その理由に関して以下を知っておきましょう。

• 直近の地価上昇率は大きい
• 新駅や再開発に注目
• リニア新幹線の誕生

直近の地価上昇率は大きい

まずは、前項までと同様に公示地価（住宅地）の増減率をチェックすると、以下のように品川区の地価上昇率は大きいです。

エリア	平成29年から平成30年	平成30年から平成31年
東京都全体	+2.4％	+2.9％
品川区	+5.5%	+5.8%
千代田区	+3.3%	+2.9%
中央区	+2.2%	+4.7%
港区	+5.3%	+6.0%

このように、地価上昇率を見ても、不動産価値が上昇しているエリアだということが分かります。

新駅や再開発に注目

さらに、品川駅と田町駅の間に新駅が誕生します。その新駅開発に伴い、品川駅の再開発計画は以下の通りです。

• 1街区：地上45階の住宅を含む複合ビルを建設
• 2街区：文化創造施設の建設
• 3街区：地上31階建ての商業施設や病院などの複合ビル
• 4街区：地上30階建てのホテルなどを併設したビル

それぞれの街区は品川駅からほど近く、デッキレベルで接続する予定です。つまり、歩行者は歩いて各街区を移動できるので、品川駅付近の街全体が一つになるイメージです。

また、品川新駅から港南一丁目方面への歩行者通路の新設や、周辺道路整備なども行うので、ますます駅としての価値が上がることが期待されます。

リニア新幹線の誕生

また、令和9年には品川と名古屋間でリニア新幹線が開通される予定です。仮に開通すれば、品川から名古屋間はわずか40分の距離になります。

そのため、品川駅はビジネスの拠点として一層ニーズが増し、それに伴い商業をはじめとする施設が増えれば、エリア自体の価値もさらに上昇するでしょう。

つまり、品川エリアは再開発によりさらに利便性・需要が高まるエリアなので、不動産投資にも適しているエリアなのです。

エリア選びのポイント

前項までのように、都心3区および新宿区・渋谷区エリア、そして品川エリアが東京で不動産投資をするなら適しているエリアといえるでしょう。

ただし、この区内であればどこでも良いわけではなく、以下のエリア選びのポイントを頭に入れつつ慎重に物件選びをすることが重要です。

• なるべく馴染みのあるエリアが良い
• 現地は隈なくチェックする
• 人口や乗降客数をチェックする
• 物件を選ぶときは家賃相場を自分で確認

なるべく馴染みのあるエリアが良い

まず、なるべく馴染みのあるエリアが良いです。というのも、不動産は「賃借人が付くかどうか」が大事であり、それは「そこに住みたいと思うか？」が重要だからです。

そして、「そこに住みたいと思うか？」は馴染みのあるエリアが一番分かりやすいでしょう。過去に住んでいたエリアはもちろん、よく遊びに行くエリアなど実際に何度か行ったことがあるエリアが理想です。

現地は隈なくチェックする

ただし、欲しい物件によっては馴染みがない物件のこともあると思います。逆にいうと、馴染みのあるエリアだけで物件を探していると、希望の物件が全然見つからない…という方もいるでしょう。

そのようなときは、以下の点に注意して現地を隈なくチェックすることが重要です。

• 時間帯や曜日ごとに現地をチェック
• 主要施設は必ず歩いていく

時間帯や曜日ごとに現地をチェック

まず、時間帯や曜日ごとに現地は必ずチェックしましょう。夜の雰囲気を見ておくのは重要で、特に駅前に飲食店が多い場所は、平日の夜になるとガラッと印象が変わる場合があります。

良い印象に変われば良いですが、治安面でマイナス方向に変わる場合もあります。ポイントは、「平日の夜に女性一人が家まで帰るとき」を想像することです。

主要施設は必ず歩いていく

また、最寄り駅はもちろん、商業施設や医療施設は必ず歩いて確認しましょう。特に、その施設が物件のアピールポイントになっている物件は要注意です。

というのも、実際に歩いてみないと以下のようなことに気づけないからです。

• 長い信号待ちがある
• 上り坂が厳しく疲れる
• 歩道が狭く子供が歩くには危ない

このようなアプローチだと、仮に「徒歩5分の場所に大型商業施設がある」といっても、その魅力は薄れてしまいます。そのため、各施設へは必ず歩いてチェックするようにしましょう。

人口や乗降客数をチェックする

次に、人口動態や乗降客数をチェックすることです。人口動態は上述したように市区町村ごとに予測している資料もあるので、行政のホームページは必ずチェックしましょう。

また、鉄道会社のホームページなどから、最寄り駅の乗降客数を調べるのも重要です。というのも、乗降客数はその駅のニーズに比例するので、その駅の需要を測りやすいからです。

各鉄道会社のホームページなどで乗降客数を調べられるので、駅の需要を確認する指標の一つとして参考にしましょう。

物件を選ぶときは家賃相場を自分で確認

不動産投資をするときは、ネットや不動産会社から物件を紹介されます。そして、その物件には必ず「想定年間家賃収入÷物件価格」で計算する利回りが載っています。

利回りには注意する

しかし、この「利回り」には注意が必要であり、そのまま鵜呑みにしてはいけません。

なぜなら、利回りを算出している「想定年間家賃収入」が、現在賃貸中の物件から計算しているのではなく、現在は空室で不動産会社などが「予想賃料」から割り出していることがあるからです。

そのため、不動産ポータルサイトなどを利用し、周辺で築年数や徒歩距離などの条件が近い物件をピックアップして、その物件の賃料と利回りの基になっている賃料を比較しましょう。

そうしないと、高い利回りにつられたものの、結局は想定賃料から10％下落して利回りも大きく下落した…という事態になりかねません。

まとめ

このように、東京で不動産投資をするなら、都心3区・新宿区・渋谷区といった、今後も需要増が見込まれるエリアが良いでしょう。あるいは、品川駅周辺のように将来性のあるエリアもおすすめです。

いずれにしろ、エリアの調査をしつつ現地の調査もしっかりと行い、信頼できる不動産会社からきちんと情報を得て判断することが重要です。

不動産投資において物件選びは最も重要なので、多少時間をかけてでも慎重に行いましょう。