【不動産投資VS株式投資】あなたに最適な投資はこっち！特徴と選び方を徹底解説

年金問題や景気の低迷にともない、将来に不安を抱える人が増えつつあります。

資産形成の大切さが取り上げられるなか、注目を集めるのは不動産や株式市場への投資。それぞれ何となく特徴は分かっていても自分に向いている投資はどうすれば見極められるでしょうか？

今回は、投資の王道ともいえる「不動産投資」と「株式投資」を比較し、投資商品としての違いから向き・不向きを解説します。

不動産投資と株式投資が投資の王道である理由

堅実な投資といえば不動産投資や株式投資が挙げられますが、なぜFXや仮想通貨は王道とは呼ばれないのでしょうか？

不動産投資と株式投資を比較するにあたり、まずは投資対象に対する「なぜ？」を解消しましょう。

不動産投資と株式投資は成長意欲のある事業への投資

不動産投資は、入居希望者に物件を提供する「賃貸業」です。不動産投資家が利益率を高めるためには、事業内容をブラッシュアップして顧客満足度を高めなければなりません。

対する株式投資も、投資先の企業が顧客に対して価値ある商品を提供し、開発・改良をしながら成長します。

両者に共通するのは「強い成長意欲」をもち、絶えず生産性の向上を意識しているということ。当然ながら、投資対象として優れているのは「投資に対してリターンがある」ものであり、これら2つの投資はオーナーや企業という主体が「自主的に事業を成長させる」ため、より将来性が期待できるのです。

FXや仮想通貨は「通貨の交換」であり事業への投資ではない

FXは世界経済に連動した為替市場を扱う金融商品であるものの、忠実に各国の経済成長率を反映していないことは明らか。そのうえで、実質的に「通貨の両替」と同様であることを考慮すれば、対象の成長を見込んでおこなう「投資」とは異なることが分かります。

仮想通貨は注目の新市場ですが、現状では価格が安定せず堅実な投資先とはいえません。仮想通貨を「商品」と捉えれば開発者（事業）への投資だといえるものの、将来的な世間への普及率は未知数。

歴史も浅く信頼の獲得に時間がかかることが予想され、資産の投資先としては不安要素が多いです。

不動産投資の基礎知識

先述したように、不動産投資は投資家自身が事業を運営するため、数ある投資手段のなかでもリターンがコントロールしやすいといえます。

この項では不動産投資の基礎知識を解説し、向き・不向きの判断材料となる要素をご紹介します。

基本的な利益はインカムゲイン

不動産投資の短期売買は高い税率が課せられるため、個人投資家はインカムゲイン（賃料収入）を中心とした中長期運用が一般的。

株式投資やFXなどのキャピタルゲイン（売買益）を中心とした投資手段と比べて、安定した定期収入が確保できることが不動産投資のメリットです。

定期的な収入がメインであるため投資計画を立てやすく、ライフプランニングへの組み込みやすさも特徴。短期間で大きな利益をあげるのは不得意ですが、中長期的に期待できるインカムゲインがあるからこそ不動産投資は堅実だといわれています。

投資家の努力で収益率が変わる

不動産投資の事業モデルは、入居者が増えれば利回りが高くなり、入居者が減れば利回りが低くなるというシンプルなもの。そして、入居率は不動産がもつ「住居としての魅力」に大きく左右されます。

入居者目線で不動産の選定基準を考えたとき、内装や設備の新しさは重要。リフォームや設備交換をおこない魅力的な不動産へ改装することで、入居率を向上させることが可能です。

なお、住居の魅力に関わる要素は、必ずしも不動産のグレードだけではありません。

地域一帯の需要が内装や設備ではなく「家賃の安さ」である場合、不動産の付加価値を高めるよりも賃料設定を下げた方が、入居率向上を期待できます。ときには立地や周辺環境など、そもそも不動産をとりまく外的要因が、入居希望者にとって重要なケースもあるでしょう。

売買価格や目先のキャッシュフローなど「投資商品としての魅力」だけでなく、入居者目線で不動産を見定めることが成果に直結するため、投資家の努力次第で利益率は変動するといえます。

融資を受けて投資を始められる

融資を利用しつつ大きな借入金を用意できるのは、不動産投資ならではの特権。より多額の資金を投資すればリターンは大きくなるため、自己資金のみを運用するよりもスピード感のある資産拡大が可能です。

この際、融資における借入可能額は「属性」と呼ばれる、投資家個人の経済能力によって決定します。不動産投資は物件次第で利益率が左右されるので、投資対象の幅を拡げられる融資は効果的な手段だといえるでしょう。

なお、低属性にもかかわらず多額の融資を借り入れ、投資家が破産に追い込まれる事例も存在します。融資額に比例して返済総額は増えるため、完済が現実的ではない借入は厳禁。

過去の失敗事例から「無計画な融資」がかえって資産を減らすことを学び、無理のない範囲で借入を活用する姿勢が大切です。

土地の資産価値は低下しにくい

物件自体は築年数の経過により資産価値が下がるものの、地価（土地の価値）が激しく上下することは多くありません。そのため、土地を含めて手に入れた不動産が、完全に資産価値を失う可能性は低いといえます。

中長期的な投資における「資産価値の推移」は重要であるため、過去のデータに裏付けられた「土地がもつ資産性の高さ」は強みです。

流動性が低く価格変動が小さい

不動産の売買手続きは手軽とはいえず、1度の売買金額が大きいことから市場の流動性は低いです。そのためマーケットが急激に変動することは少なく、価格推移は小さいといえます。

特に副業として不動産投資に取り組む場合、マーケットの変動幅は精神的余裕に直結。一昼夜で資産価値が激動する投資先は、限られた時間で取り組む対象としてふさわしくありません。

価格推移が堅調であるからこそ、不動産投資は本業と並行しつつ安心して取り組むことが可能です。

資本集約型で不労所得に近い事業モデル

不動産投資が不労所得にたとえられる背景として、「資本集約型」の事業モデルであることが挙げられます。資本集約型とは、所有する実物資産そのものが事業の中核となり利益を生むビジネス形態。

反対語として「労働集約型」という言葉がもちいられます。これは人的資本が事業の中核となるビジネスを指す用語です。

たとえば労働集約型の代名詞といえる美容師やバスの運転手は、道具はあっても人の労働力がなければ事業が成り立ちません。

しかし、不動産投資は清掃や管理業務などサポートは必要なものの、直接収益を生み出しているのは賃貸している物件そのもの。これこそが不動産投資が不労所得にたとえられる理由です。

実際には完全な不労所得とはいえませんが、少ない労力で運用ができるのは「資本集約型」だと分類される事業モデルの性質が関係しています。

事業に関わる出費を経費として計上できる

不動産投資は物件購入や維持、専門家のセミナーや書籍代など、事業の利益に関係する出費を経費計上できます。

不動産投資における、経費と確定申告の関係は以下の通りです。

「総所得」は、不動産投資や本業から得る収入の合計額。そこから「必要経費」をマイナスしたものが実際の所得となり、確定申告時の課税対象となります。

つまり必要経費として計上する出費が多いほど、実際に納める税額は小さくなります。

これは便利な制度ではあるものの、事業に関係のない出費を経費計上することは厳禁。不動産投資とは無関係の会食や買い物を必要経費と偽れば、税務調査の対象となる可能性もあります。

故意ではなくでも、誤りのある確定申告はペナルティの対象となり、加算税が発生するため注意しましょう。

株式投資の基礎知識

不動産投資と同じく、投資の王道と呼ばれる株式投資。

事業主が投資家自身であるのか、企業の経営者であるのかという点で不動産投資と異なり、株式投資では事業の成長を投資先にゆだねることとなります。

そのほか、投資の手順やマーケットの流動性も違うため、1つずつ順番に解説していきます。

多様な投資スタイルと利益の考え方

株式投資がギャンブル的だと評される理由は、リスクを考慮しない投資が容易におこなえるからです。しかし、株式投資の特性を知るほど、運用次第で堅実な資産形成が期待できると分かります。

まずは数ある株式投資の考え方を理解し、リスクとリターンを把握することから始めてみましょう。

1日のあいだに複数回トレードを繰り返す「デイトレード」

1日のあいだに複数回トレードを繰り返し、株式価格の変動差から生まれるキャピタルゲインをねらう手法を「デイトレード」と呼びます。

デイトレードは細かな売買で利益を重ねるため、価格変動が激しい銘柄をおさえることが基本。そのため、デイトレーダーは日夜「大資本が集中する銘柄」を追い続けています。

トレード中は株式市場の細かな変化に注意をはらい、株式市場が閉じている時間は情報収集に労力を割くためイメージは労働集約型に近いです。

デイトレードのようなスタイルは「投機」と呼ばれ、将来性を期待した株式の購入ではなく本質的には投資ではありません。ギャンブルにたとえられるトレード手法であるため、堅実な資産形成には不向きだといえるでしょう。

中長期的に株式を保有する「ポジショントレード」

企業がもつ将来性に期待して、中長期的に株式を保有する投資手段を「ポジショントレード」と呼びます。まさにデイトレードの正反対といえる手法で、事業モデルの成長を見据えて売買をおこなう投資スタイルです。

ポジショントレードから生まれる利益は、分配金によるインカムゲインと、将来的な売却時に生まれるキャピタルゲインの2つ。

デイトレードのように1日単位で収入を得られる方法ではないものの、「世界長者番付」にランクインする著名な投資家バフェット氏は、ポジショントレードこそ王道の投資スタイルであると提言しています。

デイトレードは、短期的にキャピタルゲインを獲得するため時間や労力が必要ですが、ポジショントレードは成長を目指す企業に対する「中長期目線での出資」です。株式購入から利益が発生するまでの労力は少なく、資本集約型の事業に分類される投資手段だといえます。

短中期的にトレードをおこなう「スイングトレード」

短中期的にトレードをおこなうスタイルは「スイングトレード」と呼ばれ、基本的には数日～数週間スパンの売買でキャピタルゲインを獲得。ときに分配金や株主優待をねらってトレードをおこなうなど、利益獲得に対する柔軟な姿勢が特徴です。

デイトレードより売買スパンが長く労力は少ないですが、企業の成長性に対する投資より「市場の流行を追いかける」という側面が強く、トレンドを察知する姿勢が利益を左右します。

ロングとショートとは？

株式投資やFXには「ロングポジション」と「ショートポジション」という用語があり、それぞれ買い持ち・売り持ちの状態をあらわす場合にもちいられます。

ロングポジションは本来「買い持ち」の状態をあらわす言葉ですが、株式投資では銘柄を買う行為そのものをロングと略称するケースも多々。「買い建て」や「買い玉をもつ」なども同義語であるため、情報収集のときに誤認しないよう注意しましょう。

一方、ショートポジションは「売り持ち」の状態を指す言葉です。

株式投資では信用取引という仕組みを利用することで、銘柄をもたない投資家でも売り注文をおこなえます。これをショートと略称、または「売り建て」や「売り玉をもつ」と呼ぶケースが多いです。

投資家は相場価格の予想に応じてポジションを使い分け、上昇傾向が期待できる状況ではロングポジション、下降傾向が懸念される状況ではショートポジションを選びます。

株式投資における「信用取引」の仕組み

株式投資では信用取引と呼ばれる仕組みがあり、これは「投資家がもつ現金・株式」を担保に自己資金以上の金額でトレードをおこなえるシステムです。

信用取引を利用したロング（信用買い）の仕組み

信用取引でのロングは、保有している現金や株式を担保に「銘柄の購入資金」を貸してもらっている状態です。借りた金額は返す必要があるものの、売買益は投資家の収入となります。

信用取引を利用したショート（信用売り）の仕組み

株式投資の知識がなければショートは「実態のない株式」を売り建てしていると考えがちですが、実際には証券会社から借りた株式を売却しています。

ショートを利用して下落相場でも利益が得られる点は、不動産投資にはないメリットです。

なお、信用取引は誰でも利用できるシステムではなく、審査として担保額や投資家の支払い能力がチェックされます。そのほか、投資経験が少なければ審査落ちの可能性が高まるため、信用取引の利用には一定以上のハードルが設けられている点に注意しましょう。

少額費用で始められる

株式市場では多くの銘柄が取引されており、2018年10月時点での上場企業数は3,637社。一部の銘柄は個人投資家の投資対象外であるものの、取引可能な銘柄数は膨大です。

投資口価格も幅が広く、数千～数万円から購入できるため少額費用で投資を始められます。

先述した信用取引を利用すれば、自己資金の約3倍に相当する金額でのトレードも可能。不動産投資ほどではないものの、自己資金より大きな金額で投資がおこなえます。

流動性が高くトレードが活発

1日で10億株以上のトレードが記録された銘柄があることから、株式市場の参入者や流入資金が大規模であることがわかります。

当然ながら、注目度の違いにより銘柄ごとの流動性は異なりますが、不動産市場と比較すればトレードは活発。買い手と売り手が多いため、長期的に手元の株式が現金化できないケースは稀です。

しかし、流動性の高さは「価格変動の激しさ」を生み出すことも忘れてはなりません。流動性そのものに良し悪しの設けるのは困難なため、投資家のスタイルに応じて投資先を選ぶことが重要です。

株式投資は税制面で有利

株式投資で発生した売却益や分配金は、利益の金額や種類にかかわらず20.315％の税金が課せられます。

一方、不動産投資は利益に対して5～45％の所得税が発生。そのほか、物件取得や運用維持にも複数の納税義務が課せられます。収入額に関係なく税率が一定であること、税金の種類が1つであることは株式投資のメリットです。

また、不動産投資では投資家自身が確定申告をおこないますが、株式投資は「特定口座」を開設することで証券会社が必要書類を作成してくれます。これにより確定申告の手間が省略されるため、利益に課せられた税金を手軽に納付できる点は魅力的です。

なお、株式投資は「NISA」と呼ばれる制度を利用することで、特定の条件下で利益が非課税になります。

非課税制度「NISA」とは？

NISAは、投資商品で発生した利益への課税を免除する「非課税制度」の1つ。

年間120万円の上限が設けられており、その範囲内で購入した株式の売買益・分配金が非課税となります。非課税期間として5年間の猶予があり、非課税対象として保有できるのは合計600万円まで。

NISAは2023年まで実施される予定となっており、限定された期間内での措置ではあるものの税制面で優れています。

類似の制度として「つみたてNISA」が存在しますが、これは金融庁によって厳選された投資信託のみを扱うため上場株式は対象外です。

市場・企業を分析するための指標が多い

株式投資では市場全体、または投資先の企業を分析する際に「ファンダメンタル分析」と「テクニカル分析」がもちいられます。

これらは多くの投資家が活用する、株式購入において有力な判断材料です。

ファンダメンタル分析とは？

過去の決算内容や経営指針など、本質的な価値から将来性を予測する分析手法を「ファンダメンタル分析」と呼びます。

ファンダメンタル分析が応用される範囲は、一企業から市場全体までさまざま。分析対象が世界経済になれば参考材料も広がり、各国の金融政策や経済成長率が参考にされます。

株式銘柄に対しては「市場価格と適正価格のギャップ」を探すためにもちいられ、「過小評価されている企業」の発見がファンダメンタル分析に期待される役割です。

そのため、ファンダメンタル分析で導き出される有望株は、直近に評価された注目銘柄ではない場合がほとんど。隠れた優良企業の洗い出しが得意である一方、短期的な価格変動の予測は苦手です。

長期目線での投資に向いており、ポジショントレードはファンダメンタル分析が重視される傾向にあります。

テクニカル分析とは？

過去から現在の相場価格をあらわすローソク足や、複数のチャートをもとに株価を予想する手法を「テクニカル分析」と呼びます。

本質的な価値を算出するファンダメンタル分析と異なり、テクニカル分析では可視化された市況での事実を重要視。過去の推移パターンと類似した状況が見られるとき、同様の結果が訪れる可能性が高いと判断します。

複数のチャートは時間軸ごとに用意されており、データが存在する範囲で短期的・長期的なテクニカル分析が可能です。類似パターンがわかれば数分～数十年単位で応用できるため、トレードのスタイルにかかわらず利用されます。

どちらの投資が最適なのか

不動産投資と株式投資は異なる性質をもつため、重視する要素により最適な投資は異なります。

この項では、いくつかのポイントからおすすめの投資先を分析していきます。

不動産投資が向いている人

不動産投資は実態のある商品をもち、需要の高いエリアへ投資すれば資産価値の減少は緩やか。

職業や所有資産から「融資の返済能力」が高く評価されれば、自己資金を超える多額の借り入れが期待できるため、リスクとリターンを決めたうえで柔軟な資産運用ができます。

これらの特性を考慮すれば、不動産投資はつぎのような点を重視する人におすすめ。

・あらゆる決定を自身の意思で進めたい ・投資したい物件や地域が決まっている ・管理の手間が必要でも堅実な投資が良い ・自己資金を最大化して大きなリターンを得たい

実物資産であるため空室や災害のリスクがあるものの、投資家自身が決定権をもつ堅実な事業をスタートさせられます。

株式投資が向いている人

投資した銘柄の価格推移は「企業の成長性」と「市場の評価」に左右され、コントロールできる要素が少ない点が不動産投資との決定的な違いです。

しかし、株式投資は少額費用で始められ、不動産投資と比べて税制面で有利。NISAの利用で毎年一定額の利益が非課税になるため、預金代わりにコツコツと企業へ投資できます。

そのため、株式投資はつぎのような点を重視する人におすすめです。

・少額から少しずつ投資を始めたい ・換金性に優れた金融商品を探している ・非課税制度を利用した節税に興味がある ・パソコンやスマートフォンで手軽に投資したい

不動産市場はマーケットの流動性が低いことから、資産を現金に換えるまでに時間が必要です。

しかし、株式市場には常に多くのトレード相手がいるため売買はスムーズ。保有銘柄をいち早く現金に換えることができます。パソコンやスマートフォンを利用すれば、証券取引所のサイトやアプリで手軽に取引できることも魅力でしょう。

まとめ

今回は、不動産投資と株式投資を比較しつつ、投資に求める条件から向き・不向きを解説しました。どちらも長い歴史をもつ投資手段ですが特性は正反対。必要資金や売買のスピード感は大きく異なります。

そのなかで両者に共通するのは、短期的な利益を追い求めるほど「ギャンブル的な売買」になりやすいということ。不動産投資であれば売買差額をねらった短期投資、株式投資であれば信用取引を利用したデイトレードなどです。

どちらの手法も成功事例があることは事実ですが、リターンに比例してリスクが大きくなることを忘れてはいけません。あくまで「将来に向けた資産形成」として有効なのは、中長期的に利益が期待できる投資です。

目標とするライフプランニングを設定し、無理のない範囲で投資手段を選ぶことこそ「成功への近道」だといえるでしょう。