【徹底検証】不動産投資が株式投資よりも資産を増やせる5つの理由

投資を検討している人の中には、「安定した資産をつくりたい」と思っている人も多いと思います。色々調べていくうちに不動産投資にたどり着くパターンも多いと思いますが、株式投資などとの違いが分からないという方もいます。

今回はそんな方に向けて、資産をつくるなら不動産投資が良いという理由を、具体的な項目で比較していきます。不動産投資と株式投資で迷っている方は参考にしてみてください。

不動産投資と株式投資の違い

項目	不動産投資	株式投資（短期）	株式投資（中長期）
安定性	◎非常に良い	×非常に悪い	○良い
収益性	○比較的よい	×～◎状況による	△良くはない
レバレッジ効果	◎非常に良い	△良くはない	△良くはない
流動性	×悪い	◎非常に良い	◎非常に良い
投資にかかる手間	○あまりかからない	×手間がかかる	○あまりかからない
ランニングコスト	×かかる	△多少かかる	○ほぼない
初期費用	○少額で良い	×高額用意	×高額用意
保険として役割	◎あり	×なし	×なし
資産の拡大	○しやすい	×ない	×ない

このように、資産をつくるという点においては、やはり安定性があり収益性もそこそこ高い不動産投資が最も適しています。というのも、「資産をつくる」を実現するためには、資産がマイナスになる要素を極力排除する必要があるからです。

つまり、「大きく儲けられる可能性があるけど、大きく損する可能性もある」のではなく、「小さい収益だけれども、リスクも小さく継続性がある」という収益のあげ方が理想というわけです。それが、まさに不動産投資であるといえるでしょう。

では、各項目について以下より深掘りしていきます。

安定性と収益性

項目	不動産投資	株式投資（短期）	株式投資（中長期）
安定性	◎非常に良い	×非常に悪い	○良い
収益性	○比較的よい	×～◎状況による	△良くはない

このように、安定性に関しては、不動産投資と中長期の株式投資が良く、短期の株式投資は非常に悪いといえるでしょう。安定性と収益性は連動している項目なので、まとめて解説します。

インカムゲインとキャピタルゲイン

安定性と収益性に関しては、まずインカムゲインとキャピタルゲインを理解する必要があります。不動産投資と中長期の株式投資はインカムゲインで、短期の株式投資はキャピタルゲインとなり、インカムゲインの方が安定性は高いです。一方、キャピタルゲインは収益性にブレがあります。

インカムゲインとは、不動産投資の家賃収入、株式投資の配当収入、ほかには投資信託の分配金などが該当します。要は、定期的に継続して得られる収益のことです。一方、キャピタルゲインとは売買益のような一時的な収益のことです。

不動産投資でいうと不動産の売買益、株式投資でいうと株の売買益がキャピタルゲインに該当します。要は、買値と売値の差益がキャピタルゲインです。

インカムゲインは安定性抜群

インカムゲインは安定性抜群の収益です。確かに、家賃収入も空室になればゼロですし、株の配当も企業業績が悪ければゼロになったり利率が低くなったりするときはあります。しかし、ずっと空室が続くリスクはそれほど高くないですし、何年も配当が出ない銘柄もそう多くはありません。

というよりは、物件選びや銘柄選びの段階から、そのような物件・銘柄を極力排除することで対策が可能なのです。逆に言うと、キャピタルゲイン狙いで不動産や株を購入すると、安定したインカムゲインを得られない可能性が高いといえるでしょう。

そのため、不動産投資や中長期の株式投資をする場合には、インカムゲインを安定して得ることができる商品を選ぶ必要があります。ただ、インカムゲインは安定してはいますが、キャピタルゲインのように「1日に何十万・何百万稼ぐ」ということはできません。

キャピタルゲインはギャンブルに近い

一方、キャピタルゲインはギャンブルに近いです。短期の株式投資の代表格が「デイトレーダー」ですが、デイトレーダーは1日に何回も売買を繰り返して収益を得ます。

デイトレーダーの稼ぎ方

たとえば、1株300円の銘柄を300万円分購入し、1時間後に2％アップ（株価306円）した段階で売れば、6万円の収益です。それを5回繰り返せば1日で30万円の収益になります。

このように、上手くいけば1日に何十万、何百万円という利益をあげることができ、また逆に同じくらいの損失を上げるリスクもあるのが短期の株式投資なのです。だからこそ、収益は×～◎にしています。

キャピタルゲインがギャンブルである理由

キャピタルゲインがギャンブルである理由は、短期スパンで不動産や株価がどうなるかは誰にも分からないからです。長期的に見れば、例外もありますが株価は概ね企業の業績に連動します。企業の業績を完全に読むことはできませんが、その企業のIR情報を深く読み込むことで予想することは可能です。

一方、1日や数週間という短期スパンだと、企業業績には関係なく株価は動くのです。そのため、株価が上がるかどうかに明確な指標はなく、一種の「賭け」に近い投資になります。これは、デイトレーダーがハイリスク・ハイリターンであることが何よりの証拠です。

不動産投資VS株式投資（中長期）

さて、ここまでで不動産投資と中長期の株式投資が、安定性抜群であることが分かると思います。この時点で、「資産をつくる」という意味では、短期の株式投資は脱落することが分かります。

では、不動産投資と中長期の株式投資では、なぜ不動産投資の方が良いのか・・・その理由は以下の点になります。

• 利回りの違い
• 資産価値下落リスクの違い

利回りの違い

まず、不動産投資と中長期の株式投資では利回りが大きく異なります。利回りとは、「商品から得られる収益÷取得費用」で計算されるので、要はその商品（不動産・株）を取得するために投下した資金を、何年かけて回収できるか？ということです。

不動産証券化協会が出典しているデータ※によると、東証一部上場の株の配当利回りは平均2％となっています。一方、不動産投資は明確な数値は出ていませんが、一般的には5％～８％、上手く運用できれば10％に達成している物件もあります。

つまり、不動産投資の方が収益性は高いということです。仮に、利回りが2％であれば、投下した資金を回収するのに50年（100％÷2％）かかる計算なので、さすがに資産をつくるという意味では長過ぎるといえます。

※不動産証券化協会　マーケット概況

資産価値下落リスクの違い

次に、資産価値の下落リスクの違いです。上述したように、資産をつくるなら安定しているインカムゲインが基本ですが、将来的に売却するという選択肢もあり得ます。そのときに、資産価値下落リスクが小さいのは不動産なのです。

もちろん、市況によっては不動産の価値も下落しますが、株式よりは下落リスクが小さいです。たとえば、「5年後に不動産価格が半額になる」というリスクは極めて低いですが、「5年後に株価が半額になる」ことはあり得ます。

時価総額が日本トップのトヨタ自動車でさえ、リーマンショックのときは株価が2年で半値以下になりました。しかし、5,000万円で購入したマンションが、2年で2,500万円以下になることは、大地震で大きく損傷しない限りはあり得ないでしょう。

レバレッジ効果

項目	不動産投資	株式投資（短期）	株式投資（中長期）
レバレッジ効果	◎非常に良い	△良くはない	△良くはない

次にレバレッジ効果について解説します。レバレッジ効果が高いほど、小さな資金で大きな利益を生み出しやすいです。

レバレッジ効果とは？

レバレッジ効果とは「てこの原理」のことで、投資の世界においては「小さな資金で大きな資産を手に入れる」のような意味合いになります。要は、自己資金額の何倍の資産を手に入れられるか？という意味であり、不動産投資はレバレッジ効果が非常に高いです。

不動産投資のレバレッジ効果

不動産投資のレバレッジ効果が高い理由は、言わずもがな融資を受けられるからです。レバレッジ効果が何倍か？という点は借入者によりますが、「300万円の自己資金で3,000万円の不動産を購入する」など、レバレッジ効果を利用して自己資金の10倍の資産を取得した例はザラにあります。

資産額は収益性に直結する重要な部分です。たとえば、年間利回り5％の商品があり、資産額が300万円と3,000万円で比較してみましょう。資産300万円では年間15万円ですが、資産3,000万円の場合は年間150万円です。

もちろん、融資することで金利による利子が発生しますが、上手く運用することで、その利子分のマイナスは取り返せます。

株式投資のレバレッジ効果

一方、株式投資にもレバレッジ効果はあります。それは、信用取引と呼ばれる方法で、イメージとしては証券会社にお金を借りて株を取得する方法です。ただ、信用取引は自己資金の3倍程度までしかレバレッジ効果はなく、しかも自動的に決済するというリスクがあるのです。

信用取引は「保証金」を証券会社の口座に供託しておき、その保証金が規定の利率を下回れば強制的に株は売られます。そのため、株価が下落したことで保有資産額が下がり、保証金が既定の利率を下回れば、下落した状態で強制的に売却されるということです。

このように、不動産投資の方がレバレッジ効果は大きい上に、強制決済などのリスクがないのです。

流動性

項目	不動産投資	株式投資（短期）	株式投資（中長期）
流動性	×悪い	◎非常に良い	◎非常に良い

流動性とは「売りやすさ」のことであり、この点においては不動産投資よりも株式投資に軍配が上がります。株式投資の場合は、中長期であろうと短期であろうと、価格さえ合えば決済は容易です。

株の売却方法

株は証券会社を通じて売買します。たとえば、日本の証券市場は平日の9：00～15：00まで開いているので、その時間帯で株価が合えば即刻決済可能です。株は常に売買が繰り返されており、たとえば「1株300円」で1,000株の買い注文が入っていたとします。

その場合、すぐに売りたければ「1株300円」で1,000株分売り注文出せば、即刻決済されるという仕組みです。仮に、「成り行き」で5,000株売り注文だせば、残りの4,000株はその下の価格の買い注文に売りをぶつけることができます。

つまり、あまりに多い株数でない限りは、現在株価付近で即刻売却が可能というわけです。

不動産の売却方法

一方、不動産の売却は以下の手順を踏みます。

• 査定依頼
• 不動産会社の選定
• 媒介契約の締結
• 買主探し（売却活動）
• 交渉
• 申し込み&契約
• 引渡し（決済）

このように、査定依頼からはじまり、媒介契約、売却活動、交渉・・・と時間がかかります。特に、売却活動にかかる時間は読めない上に、投資物件の場合は賃借人が居住中のケースが多いです。そうなると、室内の確認ができないので、値引き交渉が激しくなり、買主も慎重にならざるを得ません。

つまり、投資物件は自宅を売却するときよりも時間がかかるリスクもあるので、流動性は低いといえるでしょう。査定～引き渡しまで半年程度かかることも多いので、「今すぐに現金が欲しい」というニーズに対応するのは難しいといえます。

とはいえ、「資産をつくる」という観点では売却するケースは少ないので、大きな問題はないともいえます。

投資にかかる手間

項目	不動産投資	株式投資（短期）	株式投資（中長期）
投資にかかる手間	○あまりかからない	×手間がかかる	○あまりかからない

このように、不動産投資と中長期の株式投資は投資にかかる手間はさほどかからないといえます。短期の株式投資は、会社員など本業ある方は非常に厳しいといえます。

株式投資（短期）にかかる手間

短期の株式投資をするなら、以下のような手間がかかってきます。

• 日中は株価動向をチェック
• 毎日行う銘柄チェック
• 精神的なストレスが大きい

日中は株価動向をチェック

短期の株式売買は、一瞬の勝負にかかっています。オーバーな話ではなく、売り注文が数秒違うだけで大きな収益を得られたチャンスが、逆に大きな損益になってしまう場合さえあるのです。そのため、基本的に日中の株価チェックは欠かせません。

特に、1日で決済を繰り返すデイトレーダーの方は、市場が開いている時間帯は株価を常にチェックしている必要があります。数日程度のスパンでトレードしている場合も、急騰・急落に備えて逐一株価チェックが必要なので、日中仕事している人は現実的ではないでしょう。

毎日行う銘柄チェック

また、短期の株式投資で利益を出す場合には、ボラティリティ（株価の変動幅）が高い銘柄選びが重要です。そのため、1つの銘柄を見つけても、次の日にはボラティリティが低くなる可能性があります。そうなると、また別の銘柄を見つける必要があるので、毎日のように銘柄チェックが必要になります。

さらに、ボラティリティが高いだけの銘柄を探せば良いというわけではありません。「チャートの形」「出来高」「その銘柄のニュース」など、色々な指標や情報をチェックしなければいけないので、銘柄選びには時間がかかります。

精神的なストレスが大きい

また、株価が1円上がったり下がったりするだけで、損益はどんどん変わってきます。そのため、あるときは20万円の利益があったものの、5分後には30万円の損失になっていることもあるのです。

その状態がつづくと精神的なストレスが大きく、大きく損を出している場合は、ほかの仕事やプライベートにも影響が出てしまうでしょう。

株式投資（中長期）にかかる手間

一方、中長期の株式投資にかかる手間は以下の通りです。

• 基本的に株は放置
• 定期的に銘柄の入れ替えは必要

中長期の株式投資の場合、基本的に株価は放置で良いです。あくまで配当収入がメインになる投資なので、数％株価が下落しても関係ありません。

とはいえ、中長期では株の売買益も収益の一部にはなります。そのため、保有している銘柄の下落・上昇を見極めて、定期的に銘柄の入れ替えは必要になるでしょう。そのため、IR情報をチェックしたり、ニュースをチェックしたりという作業は必要になります。

不動産投資にかかる手間

不動産投資にかかる手間に関しては以下を解説します。

• 具体的に何をする？
• 基本は管理会社に任せる

個人的なイメージとしては、中長期の株式投資と不動産投資の手間は、総じて考えるとほぼ変わらないように思います。

具体的に何をする？

不動産投資の手間は「物件選び」に集中します。不動産を購入するエリアを選定し、いくつも物件を見て、物件見学・周辺環境の調査を行います。また、並行して融資の手続きや管理会社の選定なども必要になるため、物件選びにはかなりの時間と労力がかかるでしょう。

基本は管理会社に任せる

ただ、物件選びが終了すれば、管理全般は管理会社に任せます。賃貸借契約を結ぶかどうか？や、補修するかどうかの判断などをする必要はありますが、物件取得後の手間は非常に小さいといえます。

このように、資産をつくる上では、やはり日々の手間があると挫折します。その意味でも、日々の手間が極めて小さい不動産投資がベストといえるでしょう。

ランニングコスト

項目	不動産投資	株式投資（短期）	株式投資（中長期）
ランニングコスト	×かかる	△多少かかる	○ほぼない

ランニングコストに関しては、不動産投資と株式投資を比較すると、不動産投資の方が金額は高いといえます。

株式投資のランニングコスト

株式投資のランニングコストといえば以下が挙げられます。

• 手数料
• 金利
• 証券会社のツール

手数料

証券会社に口座を開設するなどは無料で行えます。売買手数料などはかかってきますが、ネット証券などを利用すれば手数料は安価です。たとえば「50万円の取引で216円の手数料」などが相場です。そのため、売買が少ない中長期の株式投資の場合には手数料は極めて安価といえます。

金利

金利とは、上述した信用取引の際にかかる金利です。証券会社によって異なりますが、概ね年利で2％台中盤～3%強なので、この辺りは不動産投資ローンとほぼ同じくらいでしょう。信用取引をしなければ金利はかかりませんが、そうなるとレバレッジ効果はゼロということです。

証券会社のツール

証券会社によっては、有料でツールを提供している場合もあります。たとえば、通常よりも指標がたくさんあるチャート表などです。中長期の株式投資の場合にはあまり利用しませんが、短期の株式投資の場合は利用する人は多いでしょう。

不動産投資のランニングコスト

一方、不動産投資のランニングコストは以下が挙げられます。

• 固定資産税・都市計画税
• 管理費・修繕積立金
• 補修費用
• 管理会社への手数料
• 設備入れ替え費用

固定資産税・都市計画税

不動産を所有している限り、固定資産税と都市計画税は必ずかかってきます。金額はその不動産の評価額にもよりますが、年間で数十万円ほどかかるケースも少なくありません。

管理費・修繕積立金

区分（一室）マンションを所有している場合には、そのマンション全体にかかる管理費や修繕積立金がかかります。金額はマンションによりますが、大体月に1万円～数万円程度でしょう。

補修費用

賃借人が退去する際、室内に補修箇所があれば補修費用がかかります。賃借人に請求して良いのは「故意・過失による傷や汚れ」だけなので、賃借人には請求できないケースが多いです。

管理会社への手数料

また、管理会社に管理全般を任せるので、家賃の2～3％程度の手数料はかかってきます。手数料率に関しては、管理会社によっても異なりますし、委託する範囲によっても異なります。

設備入れ替え費用

また、築年数が経過してくれば、水回り設備をはじめとして設備の入れ替え費用がかかってきます。このように、不動産投資のランニングコストは、株式投資に比べると高額です。この点も含め物件選びをする必要があるので、物件選びには労力がかかるのです。

初期費用

|項目|不動産投資 |株式投資（短期） |株式投資（中長期） | |—|—|—|—| |初期費用|○少額で良い|×高額用意|×高額用意 |

初期費用については定義が難しいのです。投資を「はじめるだけ」なら、株式投資は数万円からはじめられますが、不動産投資は100万円以上かかるでしょう。しかし、「同じくらいの資産を形成するなら・・・」という前提でいうと、上記のように不動産投資の方が少額になります。

株式投資の初期費用

たとえば、「月10万円（年間120万円）の収益を生み出す資産」を作りたいとします。そのときに、中長期の株式投資、短期の株式投資の初期費用を考えてみましょう。

中長期の株式投資

その場合、中長期の株式投資（利回り2％）では、6,000万円の株を所有すると成り立つレベルなので、初期費用は高額になります。仮に、信用取引を利用しても、2,000万円ほどの自己資金が必要です。

しかも、信用取引をすると金利が発生するので、月10万円の資産をつくるには、もっと資金が必要になります。

短期の株式投資

一方、短期の株式投資の場合には初期費用の考え方が非常に難しいです。そもそも短期の株式投資は、上述したように資産をつくるのには向いていない投資なのですが、売買を繰り返して月10万円の利益をあげるためには、恐らく数百万円～一千万円程度は必要になるでしょう。

というのも、仮に数十万程度から短期の株式投資をはじめた場合、一瞬で資産がゼロになるリスクがあるからです。つまり、リスクの高い短期の株式投資で資産をつくる場合、ある程度の損失に耐える必要があるため、最初にまとまった資金が必要というわけです。

不動産投資の初期費用

一方、不動産投資の場合に、月10万円（年間120万円）の資産をつくるとします。仮に、実質利回りが6％であれば、単純計算ですが2,000万円の不動産を取得すれば良いという計算です。

その場合に、不動産投資の初期費用である以下を試しに計算してみましょう。

• ローン関連費用
• 仲介手数料
• 登記関係費用

ローン関連費用

ローン関係費用とは、金融機関に支払う手数料と保証料です。仮に、手数料を3万円、保証料を40万円だとします。

仲介手数料

仲介手数料は、物件価格が400万円以上であれば「物件価格×3％+6万円」に消費税が加わった金額です。そのため、2,000万円の物件価格なら約71万円になります。

登記関係費用

登記関係費用は司法書士報酬と登録免許税なので、ザックリ20万円と計算します。仮に、頭金なしのフルローンであれば上記の初期費用だけなので134万円が初期費用です。

たとえば、1割（200万円）を頭金にしても、334万円（134万円+200万円）という金額で「月10万円」という資産を作ることが可能なのです。

保険として役割

項目	不動産投資	株式投資（短期）	株式投資（中長期）
保険として役割	◎あり	×なし	×なし

次に保険としての役割です。資産とは「お金を生み出すもの」というような意味合いですが、広義では生命保険も資産に入ります。そんな保険としての役割は、不動産投資であれば担うことができるのです。

株式投資は現金と同じ

株式投資には保険の機能はありません。基本的には現金と同じで、仮に相続が発生すれば株はそのまま被相続人に受け継がれます。

不動産投資は団信がある

一方、不動産投資には団信があるので、生命保険代わりにもなるのです。融資を受けるのは、上述したレバレッジ効果を得るというメリットもありますが、この団信を付保することができるというメリットもあるのです。

団信とは？

団信とは、「団体信用生命保険」の略称であり、要は生命保険のことです。仕組みとしては、借入者が亡くなった場合や高度障害になった場合に、その時点の残債が保険から補填されるという仕組みです。

たとえば、5,000万円の融資を受けて、5年後に借入者がなくなってしまったとします。仮に、そのときに残債が4,500万円であれば、4,500万円が保険から補填されるということです。つまり、残された家族はローンを完済した不動産を受け取ることができるということです。

これはフラット35などを除き、ほぼ全ての金融機関が提供する融資では必須加入となっています。裏を返せば、現在疾病中であるなど、団信に加入できない場合は融資自体が見送りになります。

特約も付けられる

また、団信には特約を付けることが可能です。たとえば8大疾病付きの団信であれば、「がん・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎」になったときも残債が補填されます。金利が上がったり別途お金が発生したりしますが、状況に応じて付保することが可能です。

資産の拡大

項目	不動産投資	株式投資（短期）	株式投資（中長期）
資産の拡大	○しやすい	×ない	×ない

さいごに、資産の拡大という観点から不動産投資と株式投資を見ていきましょう。資産の拡大とは、所有している資産を増やすという意味です。

株式投資の資産拡大とは？

株式投資の資産拡大とは、株を売買して利益を出し、その利益を加味して新たに株を購入するという流れです。つまり、株式投資で利益が出しているのが前提であり、売買を繰り返すことで資産を拡大します。

そのため、株の売買回数が少ない中長期の株式投資では短期間での資産拡大は難しく、短期の株式投資では常に勝ち続ける必要があるのです。そのため、株式投資では資産の拡大は極めてしにくいといえます。

不動産投資は融資を利用できる

一方、不動産投資なら融資を利用することで、新たに不動産を購入できます。そうすれば、収益を生み出す資産はどんどん増えていくということです。

この「融資によって資産を増やす」という点においては、以下を理解しておきましょう。

• 実績をあげれば融資は通りやすい
• 物件を増やすことでリスク分散にもなる
• リスクがある点は忘れずに

実績をあげれば融資は通りやすい

不動産の融資は、借入者の年収や勤務先の安定性、そして年齢や勤続年数などが審査項目になります。ただ、不動産「投資」の融資に限っては、それに加えて「物件の収益性」も重要な審査項目です。というのも、収益を上げられる物件であれば、その収益でローン返済ができるからです。

そのため、たとえば最初に少額の区分マンションをはじめ、その物件を黒字運営していたとします。当然ながら、その場合は問題なくローン返済ができているということです。そして、その実績を作った上で新たなローン審査を同じ金融機関で行うことで、審査に通りやすくなるのです。

このように、不動産投資は実績をあげることで審査に通りやすくなるので、事業の拡大がしやすくなります。良くサラリーマン大家で「3棟20室運用」など規模が大きい不動産投資を成功させている人がいますが、それは資金が潤沢にあるというよりは、このような手法で資産を拡大していったパターンになります。

物件を増やすことでリスク分散にもなる

また、事業を拡大することでリスク分散できるというメリットもあります。リスク分散の「リスク」とは、空室や家賃下落時のリスクのことです。たとえば、1室の不動産投資をしているときは、その1室が空室、または家賃下落になればダイレクトに収益に影響します。

仮に、年間で2か月空室になれば、それだけで約16.6％の収入ダウンです。しかし、仮に3室運用していれば、一室が年間で2か月空室になっても、ほかが満室であれば約5.5％の下落で済みます。

リスクがある点は忘れずに

しかし、物件を増やし事業を拡大することで、ローンの支払いも増えますし、ランニングコストが増えるのは事実です。そのため、所有している物件の運用が全て上手くいかなかったときは収益額が大きく落ち込みますし、収支計算も複雑になる点は覚えておきましょう。

まとめ

このように、安定して継続的な収益を発生させることができる「資産」をつくるには、不動産投資が向いているといえるでしょう。これは、不動産投資と株式投資だけなく、あらゆる投資と比べても不動産投資に軍配が上がります。

一方で、「短期間で大きな収益を得たい」というハイリスク・ハイリターンを狙いたい場合は、不動産投資は向いている投資とはいえないでしょう。自分の投資スタイルに合わせて、投資の種類を選ぶことが重要です。