メニュー

はじめての不動産投資をOh!Ya(オーヤ)で知る・学ぶ・実践する

資料請求 面談予約

サラリーマンが投資をするなら何がおすすめ?3つの投資を徹底比較

By Oh!Ya編集部

2,378view

サラリーマンが投資をするなら何がおすすめ?3つの投資を徹底比較

「貯蓄から投資へ」という言葉が今では世の中に浸透してきました。年金もどのくらい貰えるか分からない世の中なので、投資をして資産を増やしたいと思う方も多いのではないでしょうか?しかし、日本では投資の文化が欧米ほどはないため、何に投資をしよう?と思う方も多いはず。

そこで今回は、働く人の中で最も多い人口になる「サラリーマン」にスポットライトを当てて、どんな投資に向いているか?を解説していきます。サラリーマンは日中忙しいので、その点も加味して投資商品は選ばないといけません。

今回は投資の代表格である不動産投資・株式投資・投資信託を徹底的に比較するので、この記事を読んだ後は何に投資するかが明確になっているはずです。

サラリーマンにおすすめな投資とは?

さて、早速ですが、不動産投資・株式投資・投資信託の3つを比較してみます。

項目不動産投資株式投資投資信託
収益性△~◎△~○
安定性△~○×~○
初期費用×
売りやすさ××~○
手間
付加価値××

※横スクロールできます。

上記の各項目の詳細については後述しますので、ここでは簡単にそれぞれの投資の概要について解説していきます。

簡単に言うと、資産を作りたいのであれば不動産投資、初期費用を抑え換金性の高い投資をしたいなら株式投資、そして手間がかけずにとりあえず投資を始めたいなら投資信託がおすすめです。

不動産投資とは?

不動産投資にも種類がありますが、ここでは一般的な区分マンション投資とアパート経営を想定しています。区分マンション投資とは、マンションの1部屋を購入し賃貸で回して収益を得る投資です。一方、アパート経営は一棟アパートを購入して、その各部屋を賃貸で回して収益を得ます。

いずれにしろ、不動産投資は賃借人からの賃料収入がメインであり、現物不動産を保有するという特徴があります。不動産を売却することで収益を上げることもできますが、基本的には家賃収入のみで考えた方が良いでしょう。

株式投資とは?

ここで言う株式投資とは中長期の投資です。というのも、デイトレードのような短期投資は、日中ずっと売買取引をする必要があるため、そもそもサラリーマンには向いていない投資スタイルだからです。

中長期の株式投資のメイン収益は配当金であり、サブの収益として株の売買益があります。配当金とは、企業が出した利益を投資家に還元するものなので、企業業績などによって還元率(配当利回り)は変わります。

中長期投資の場合は、比較的安定している企業の株を所有し、その配当金を毎年もらうことで安定した収益を得るというのが特徴です。

投資信託とは?

投資信託とは、自分のお金をファンドや銀行という、資産運用のプロに預けて運用してもらうという方法です。色々と種類がありますが、例えばファンドAの投資信託に出資すると、そのファンドAは集めた資金で株や債券などの金融商品を買います。

投資家の利益とは?

ファンドAは、その金融商品の売買益や配当益などで利益を出し、それを出資した投資家に還元することで投資家は利益を得るという仕組みです。そのため、運用を任せるファンドの業績によって、投資家が得る収益は変わってきます。

投資信託の中には株と同じように売買できる「上場投資信託」がありますが、上場投資信託は前項の株式投資と同じような性質を持っています。そのため、ここで取り上げるのは非上場の投資信託のことです。

非上場の投資信託とは?

少々分かりにくいと思うので、非上場の投資信託だけ簡単に解説します。非上場の投資信託は、銀行やファンドなどが独自に売り出している商品です。商品には種類があり、比較的安定した金融商品で回している投資信託もあれば、リスクの高い商品を組み込んでいる投資信託もあります。

前者はローリスク・ローリターンで、後者ミドルリスク・ミドルリターンといえるでしょう。そのリスクとリターンを自分で判断し投資信託を選択するという流れです。

収益性の比較

収益性

項目不動産投資株式投資投資信託
収益性△~◎△~○

※横スクロールできます。

さて、まずは収益性を比較してみます。収益性は不動産投資が最も高くなる可能性を秘めていて、次は投資信託です。株式投資は収益性の観点から高いとはいえないでしょう。

また、ここで利回りという言葉が出てきますが、利回りとは、その商品を取得した金額を何年で回収できるか?の指標であり、利回りが高いほど収益性は高くなります。「(年間収入-年間経費)÷商品の取得費用」で計算することが出来ます。

不動産投資は収益性が高い

不動産投資の収益性は、物件運用が上手くいけば非常に高いといえます。エリアにもよりますが、不動産投資の利回りは低くても5%前後、高ければ10%になり、さらにレバレッジ効果が利用できる点がメリットです。

レバレッジ効果とは?

レバレッジ効果とは「てこの原理」のことで、小さい力(資金)で大きなもの(資産)を手に入れるという意味です。不動産投資は融資を利用できるので、レバレッジ効果が高くなります。

融資を利用すれば、自己資金の10倍程度の資産を手に入れるケースも珍しくありません。また、サラリーマンは金融機関から安定性が高いと評価されやすいので、融資を受けやすいというメリットもあります。

収益性においてレバレッジ効果は大切

利回りが同じ10%の場合、収益額は資産額によって変わります。資産額が100万円であれば10万円の収益ですし、資産額が1,000万円であれば100万円の収益です。つまり、レバレッジ効果が高い方が収益額が高くなるため、収益性も高くなります。

これらの点から、不動産投資は利回りも比較的高い上に、レバレッジ効果も高いので収益性も高いといえるのです。ただ、当然ながら物件運用が上手くいっていなければ、この利回りはどんどん低くなります。

株式投資の収益性は低い

前項の利回りで比較すると、たとえば東証一部の配当利回りは2%※前後と、前項の不動産投資と比べてかなり低いことが分かります。配当利回りが高い企業の株を所有していても、不動産投資の利回りには中々勝てないでしょう。

不動産証券化協会

レバレッジ効果はないと思って良い

株式投資も証券会社にお金を借りて株式投資をする、信用取引という手法を利用すると、3倍程度のレバレッジがかけられます。しかし、信用取引の場合は配当収入が割引されますし、金利もかかってきます。

そのため、基本的に中長期の株式投資は現金買いが主流であり、レバレッジ効果はないと思って良いです。

収益を高めたいなら短期投資になってしまう

これらの点から、レバレッジ効果もなく利回りも低いため、株式投資は収益性が高くなりにくいのです。収益性を高くするなら株式の売買益を狙う方法ですが、そうなると短期投資になり本職があるサラリーマンには向いていません。

投資信託はリスクとリターンを選べる

投資信託は実に色々な種類があるので、上述したようにリスクとリターンは選ぶことができます。また、レバレッジ効果については「レバレッジ型投資信託」というものも存在し、この商品を選択すれば不動産投資並みのレバレッジ効果を得ることは可能です。

とはいえ、レバレッジ型投資信託は一般的な投資とは言い難く、サラリーマンが投資するような商品ではないのでここでは除外します。そうなると、投資信託もレバレッジ効果は期待できないということです。

実は投資信託の中には、利回り10%~15%の商品もあります。ただ、レバレッジ効果がないことを考えると、利回りでは不動産投資より高くなる可能性もありますが、トータルの収益性では不動産投資の方が上といえるでしょう。

安定性の比較

項目不動産投資株式投資投資信託
安定性△~○×~○

※横スクロールできます。

次に、安定性を比較してみましょう。不動産投資は比較的安定しており、株式投資は資産が目減りするという点で安定性には欠けます。そして、投資信託は前項のように商品によってリスクが異なります。

不動産投資は比較的安定している

不動産投資が比較的安定している理由は以下の通りです。

  • 不動産価格は暴落しにくい
  • 収入源が家賃収入である
  • 収支計算ができる

不動産価格は暴落しにくい

まず、不動産価格は暴落しにくいです。もちろん経年劣化によって不動産価格は下がっていきますが、例えば「半年間で売却価格が半分になる」というケースはほぼないでしょう。強いて言えば、大災害によって建物が毀損したときくらいです。

収入源が家賃収入である

また、不動産投資の収入源は家賃収入なので、賃借人が居住している限りは収益を安定して得られます。賃貸に住んでいる人はそう頻繁に引っ越さないので、上手くいけば長期に渡って同じ人が住んでくれるケースも少なくないのです。

収支計算ができる

さらに、不動産投資は支出もある程度読めます。不動産投資には、固定資産税などの税金関係や補修費用などもかかってきますが、ある程度予想してストックしておけば問題ないです。

前項の「収益性が高い」という点と、この「安定性も高い」という点が、「資産を作るなら不動産投資」である最大の理由になります。サラリーマンという本業があり、さらに資産をつくりたいのであれば収益性が高く、安定性もそれなりにあることはマストといえるでしょう。

株式投資は資産が目減りするリスクはある

株式投資は配当利回り・売却価格ともに下落が読みにくいです。というのも、上述したように配当金とは企業の利益を投資家に還元することです。そのため、企業の業績が悪かったり、利益を設備投資に回したりすると、投資家への配当利回りは下がります。

また、サブの収益とはいえ、株価自体が下がれば自分の資産が目減りしているということです。比較的安定している株でさえ、「3か月で20%株価が下落する」というケースはあり得ます。その点、不動産よりも資産価値が目減りするリスクが大きく、安定性という意味では不動産投資より劣るでしょう。

投資信託は商品によって異なる

この安定性という観点も前項と同様、投資信託に種類によって異なります。ただ、ローリスクである投資信託も株式や外国債などを取り入れているケースが多いです。そのため、前項の株式投資よりはリスクが分散しますが、不動産投資ほどの安定性はないといえるでしょう。

初期費用の比較

初期費用

項目不動産投資株式投資投資信託
初期費用×

※横スクロールできます。

続いて初期費用です。初期費用は圧倒的に不動産投資の方がかかり、株式投資や投資信託は初期費用がほぼゼロと言えるでしょう。

不動産投資は高額になりやすい

不動産投資は以下の初期費用がかかってきます。

  • 仲介手数料
  • 物件の登記費用
  • ローン関係費用

ケースバイケースですが、物件価格の5%~10%を見ておけば初期費用は足ります。たとえば、4,000万円であれば200万円~400万円ほどです。区分マンションかアパート一棟か、そして中古か新築か、税金は加味するかどうかによっても金額は異なります。

株式投資と投資信託の初期費用はゼロ

一方、株式投資と投資信託の初期費用はほぼゼロといえます。株式投資をはじめるには証券会社に口座を開くだけであり、口座開設に費用はかかりません。投資信託は、投資信託を提供しているファンドや銀行に申し込むだけです。

もちろん、株を購入するときや、投資信託に出資するときの費用は必要です。ここでいう初期費用とは、その商品を取得するための諸経費を指しています。

売りやすさの比較

売りやすさ

項目不動産投資株式投資投資信託
売りやすさ××~○

※横スクロールできます。

次に売りやすさの比較です。よく「流動性」などといわれますが、売りやすいということはすぐに現金化しやすいということです。その観点でいうと、不動産投資は売りにくく、株式投資は売りやすいです。また、投資信託は種類によって異なります。

不動産は売りにくい

不動産が売りにくい理由は以下の通りです。

  • 高額な商品であるので売却期間が長い
  • 諸費用が高額になる
  • 税金が高額になる
  • 契約などの手続きがある

不動産の売却を検討してから実際に現金化できるまで、半年程度かかることも少なくありません。

高額な商品であるので売却期間が長い

まず、不動産が売りにくい大きな理由は、不動産は高額な商品なので買い手側も慎重に選ぶという点が挙げられます。その結果売却活動が長くなるので、不動産は売りにくいのです。売却期間でいうと概ね3か月程度かかるといわれています。

諸費用が高額になる

前項で物件を取得する際の費用を解説しましたが、売却する際も仲介手数料と登記関係費用がかかります。特に、仲介手数料は400万円超の物件で「売却価格3%+6万円」が相場なので、百万円を超えるケースも多いです。

この諸費用がかかることも、そう簡単に不動産を売却できない理由になります。

税金が高額になる

また、不動産の売却時は、利益に対して最大で以下の税金がかかります。

  • 所得税:譲渡所得額×30%
  • 復興特別所得税:上記の所得税額×2.1%
  • 住民税:譲渡所得額×9%

仮に利益が出て税金(譲渡所得税)を支払う場合には、個別に確定申告する必要があります。

契約などの手続きがある

また、不動産は所有権を登記する必要があるので、売買契約や引渡しなど手続き関係が複雑で煩雑です。そのため、どうしても手続きに時間がかかってしまい、すぐには現金化できないのです。

株式投資は売りやすい

一方、株式投資は市場が開いている平日の日中であれば、売買は自由に行うことができます。もちろん、そのときの株価であれば…という前提ではありますが、すぐに現金化出来るという点は強みでしょう。

また、税金も利益に対して20%程度であり、特定口座という口座で取引すれば、証券会社が自動的に税金を支払ってくれるので確定申告も必要ありません。

前項の「初期費用はほぼゼロ」という点、そして株式投資には「売りやすい」という特徴があるので、「初期費用を抑え換金性の高い投資をしたいなら株式投資」というわけです。

投資信託は商品による

投資信託の売りやすさは商品によります。ただ、今回紹介する投資信託は株式のように上場していないので、売りやすさは株式投資に負けます。

一般的な投資信託はファンドや銀行などの信託先に、解約や買取請求をするという流れです。その後、運用していた期間や、運用益を鑑みて返金されるという仕組みになります。場合によっては投資した金額が減額されて戻ってくることもありますし、「クローズド期間」という換金できない期間もあります。

また、全期間クローズドの商品もあるため、その場合は期間満了まで換金できません。ただ、全期間クローズドの商品を除けば、不動産投資よりは売りやすい(換金しやすい)といえるでしょう。

手間の比較

項目不動産投資株式投資投資信託
手間

※横スクロールできます。

次に、その投資をする際の手間を比較してみます。サラリーマンは日中働いているので、手間のかかる投資はできません。冒頭でもデイトレードのような短期の株式投資を候補から外したのも、この「手間」がかかるからです。

上記のように、この3つの投資は比較的手間がかかりません。だからこそサラリーマン向けの投資としてピックアップしているのです。

不動産投資は物件選びに労力がかかる

不動産投資の手間は、物件選びのときにかかります。何の物件を購入するか?どこで物件を購入するか?利回りや収益はどのようにシミュレーションするか?など考えることは多いです。

ただ、物件を取得してしまえば、客付けや契約関係、家賃滞納時の対応などは管理会社に一任できます。オーナーとして、賃貸借契約を結ぶか?補修をどの程度するか?などの手間はありますが、大した手間ではありません。

株式投資は定期的なスクリーニングが必要

株式投資は銘柄選びに時間がかかるのと、定期的に銘柄を入れ替える必要があります。ただ、中長期の株式投資なので、毎日株価や企業をチェックする必要はないので、サラリーマンでも問題ないといえます。トータルの手間は不動産投資と同じくらいでしょう。

投資信託は手間が極めて少ない

一方、投資信託の手間は極めて少ないです。どの信託先に投資するか?という点だけを決めれば、後は運用を任せることができます。逆に言うと、定期的に商品を入れ替えたい場合は、投資信託ではなく流動性の高い株式投資を選ぶべきでしょう。

また、信託先や商品を選ぶときも、上述したようにリスクとリターンで選べるので判断基準は分かりやすいです。投資信託はこのような特徴があるため、「とりあえず何でも良いから投資を始めるなら投資信託」といえるわけです。

付加価値の比較

付加価値

項目不動産投資株式投資投資信託
付加価値××

※横スクロールできます。

さて、最後に付加価値を比較します。上記のように投資する付加価値は不動産投資にしかなく、具体的には以下2点のことです。

  • 不動産投資の団信
  • 相続税の節税

不動産投資の団信

団信とは団体信用生命保険の略称です。団信は融資を受けるときに加入する保険であり、借入者が死亡したり高度障害になったりしたときに、その時点の残債が補填される保険です。

例えば、3,000万円の借入をして、5年後に借入者が亡くなってしまったとします。そのときの残債が2,700万円であれば、その金額が全て補填され完済できるということです。つまり、残された家族に、借金の残っていない投資用不動産を相続できるということになります。

相続税

不動産は相続税の節税効果が高いです。そもそも相続税は、相続税評価額に既定の税率を掛けて算出されます。その相続税評価額が、不動産なら現金で持っているよりも7割程度に落ちるのです。つまり、現金でもっているよりも3割ほど相続税が安くなるということです。

一方、株式や投資信託は基本的に額面通りの評価額になります。サラリーマンの方で投資に興味がある人は、家族に資産を残したという方も多いでしょう。そうなると、上記2点は大きなメリットになります。

まとめ

今回紹介した3つの投資は、いずれも大きな手間はかからないので、サラリーマンには向いている投資といえるでしょう。後は、冒頭でいったように、どのようなスタンスで投資をするかです。資産をつくりたいのであれば、レバレッジ効果が高く収益性の高い不動産投資になります。

初期費用をかけずに換金性の高い投資をしたいのであれば株式投資です。もしくは、まずはとにかく投資を始めてみたい方なら投資信託を選ぶべきでしょう。

関連記事