【選択肢は3つ】少額で不動産投資を始めるなら「中古不動産」が最適

初期費用が高いという理由で、不動産投資を諦めていませんか？

不動産投資はハードルが高いと思われやすいですが、資産状況にあわせた投資プランを考えれば、始めるのは決して難しくありません。数百万円からスタートできるケースは、意外にも多くあるのです。

今回は、少額から自己資金のみで不動産投資を始めるには、どのような方法で展開を進めれば良いのか解説していきます。

少額で始める不動産投資の選択肢は3つ！

少額で不動産投資を始めるのであれば、1軒目のターゲットは中古不動産がおすすめ。理由は、新築不動産より購入価格が低いのはもちろん、マーケットに歪みが生じやすいからです。

これは、新築とは違い「多少割安でいいから早く売りたい」といった売主が一定数いることにより起こるもの。流通する投資案件に目を光らせていれば、相場価格を大きく下回るラインから投資できることこそ、中古不動産にフォーカスするメリットです。

この項では、少額で始める不動産の選択肢として、中古戸建・中古アパート・中古マンションの3つをご紹介します。

収益性より資金面・客付けを重視するなら「中古戸建」

地方を中心に、耐用年数を超えた中古戸建は数多く流通しています。その多くは数百万円台で販売されており、なかには土地代にまで値下がりしている案件もあるのです。

基本的にはリフォーム工事を前提に購入することとなりますが、それでも1,000万円以下に抑えるのは難しくなく、DIY経験のある投資家であれば格安で不動産投資を始められます。

マンションやアパートではなく戸建を選びたい人は多くいるので、人口に問題なければ入居率維持の難度は低め。地方都市の郊外で、自家用車を持つ家庭を狙った堅実な運用が期待できます。

中古アパート

中古アパートは安価で収益性が高く人気はあるものの、戸建より規模が大きいだけに修繕箇所の見極めに知識・経験が必要。修繕範囲や具体的な改修イメージ、リフォーム工事費用をシビアに予測しなければ大出費を招きます。

そのため可能であれば、中古不動産に詳しい投資家に同伴してもらうのが理想的です。このような特性から、中古アパートは以下のような人におすすめの不動産だといえます。

• 自己資金を1,000万円以上用意できる
• リフォームを割安で行える見込みがある
• 中古不動産に詳しい投資家との繋がりがある

中古マンション

戸建やアパートは郊外に位置するものが多い一方、中古マンションは利便性の高い駅近エリアに建設されているものが多いです。

そのため、立地を前面に押し出した集客を得意としており、地域住民のあいだに「便利であること」が強いニーズとしてあるなら、入居率維持は決して難しくありません。

ただし、戸建やアパートに比べるとレイアウトを刷新するのは難しく、共有部分に独断で手を加えることができないのは難点。イメージ通りに改修することは難しいと考えて、安価かつ元々の状態が良好な区分マンション探しを求められます。

なお、これら以外に不動産市場へ投資する手法は、当メディアの「少額で始める不動産投資ガイド2019」に掲載しています。J-REITやソーシャルレンディングに関心がある場合は、こちらをご覧ください。

少額で不動産投資を始めるとき必要なスキル

新築の運用とは異なり、中古不動産は購入直後にそのまま入居者が決まる「綺麗な不動産」ばかりではありません。少額で買える不動産は、あらゆる場所に不具合が発生しているため、ある種の選定スキルが求められるのです。

この項では、少額で不動産投資を始めるとき必要となる、3つのスキルについて解説していきます。

中古不動産の状態見極め

中古不動産は建物が劣化しており、内外装のいたるところに問題を抱えています。また、いまは人気のない和室・和式トイレであるケースも多く、これらの刷新にお金や労力を投じなければなりません。

このとき、初心者ほど改修の必要箇所を見極められないため、購入価格だけを見て契約を決めたあとに莫大な工事費を要することがあるのです。当然、工事費がかかるだけ利回りは低下するので、事前にイメージしていた利益率を大幅に下回る可能性があります。

• 中古不動産に詳しい投資家・専門家に同伴してもらう
• 中古不動産を題材にする書籍や動画教材をもちいて学習する

見極めの誤りを回避するなら、上記のような方法で内外装を正しく調査できる体制を整えましょう。

修繕やリフォーム知識

改修の必要箇所を見極めれば、おおよその工事費を予測できるため、イメージした利益率を大きく下回ることはありません。そのうえで、投資家自身が修繕やリフォームを手がければ、さらに収益性を高めることが可能です。

実際に、土地代にまで値下がりした中古不動産を購入し、セルフリフォームを駆使して高利回り運用を行う投資家は数多くいます。記事後半では、セルフリフォームに関する書籍や動画教材をご紹介するので、中古不動産への投資を考えている場合は参考にしてみてください。

入念な賃貸需要の調査・分析

これは中古不動産に限ったことではありませんが、いかに少額で不動産を手に入れたとしても、賃貸需要がない場所で運用を続けていては投資額を回収できません。そのため、購入価格だけに目を向けるのではなく、現実的に入居してもらえる見込みがあるのか判断が必要です。

• スーパーや郵便局、学校や銀行はあるか
• 他にある賃貸住宅に入居者はいるか
• 交通面が著しく不便ではないか

これらを調査したとき、あまりにも現状が悲惨であれば投資対象からは外すことをおすすめします。いまや人口減少による格安で、市場に流通する中古不動産は増える一方。

わざわざ不利なエリアで賃貸業を始めなくても、地方都市に行けば上記をクリアする投資案件は多くあるのです。

少額の不動産投資に役立つ書籍

少額投資の実践的なノウハウを身に付けるなら、中古不動産で成功した投資家の書籍を読むのが効率的。ただし、こういったテーマの書籍を読むときには、以下のようなポイントに注意が必要です。

• 同じ著者の本ばかり読まないこと
• ポジティブ一色な目次ではないこと
• 発売日が古すぎる書籍を読まないこと

尊敬できる著者を見つけると、つい同じ著者の書籍ばかりを手に取ってしまうものです。しかし、同じ著者の書籍はおおよそ似通ったエピソードが書かれており、別視点での知識となってノウハウが身に付くことは少ないです。

また、実際に投資を始めるまえから、一定の考え方に固執するのは可能性を狭める原因となります。自身の経験にもとづいたスタイルが確立するまでは、さまざまな投資家の主張に目を通して柔軟に考えられるよう意識できるのが望ましいです。

この項では、少額から資産拡大を目指すためのノウハウが詰まった、おすすめの書籍3つをご紹介します。

まずは100万円で一等地の空き家を買いなさい

• 著　者：加藤 ひろゆきさん
• 出版社：宝島社
• 発売日：2016年6月25日

激安アパート運用を起点に、不動産投資で大成功を収めた加藤さんは、昨今の中古不動産ブームに火を付けた張本人ともいえる有名大家です。

本書の内容は、中古不動産を安く入手して、極力コストをかけずに高利回りを目指すというシンプルなもの。カジュアルなテイストなので堅苦しい書籍が苦手な人でも読みやすく、不動産投資が意外と少額から始められることを、加藤さんの実体験を交えて学べる良書です。

100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法

• 著　者：黒崎 裕之さん
• 出版社：日本実業出版社
• 発売日：2018年5月24日

黒崎さんは宅地建物取引士と管理業務主任者の資格を持つ、不動産会社出身の不動産投資家。現役の営業マンとして働きながら、手残り1,000万円以上の成功投資家として活躍しています。

そんな黒崎さんは、不動産会社での経験から「高利回りの築古不動産」を運用することが最も堅実だと確信し、これまでの経験を書き記すため本書を制作したそうです。

本書の内容は、不動産バブルで不動産価格が高騰するいま、都市部ではなく地方の中古不動産を買い進めるべきだというもの。現役社員だからこそ知る不動産投資の裏側に迫りつつ、なぜ地方の中古不動産を選ぶべきなのかロジカルに解説が進みます。

地方の「空室リスクが高い」というデメリットを払拭してくれる

地方で不動産投資をするとき、最大の懸念として挙げられるのが空室リスクの存在です。日本は少子高齢化の傾向が強く、地方はどんどん過疎化が進んでいることから、これから地方の賃貸需要はますます低くなっていくという意見は多くあります。

しかし、著者の黒崎さんは、空室の原因はあくまで「部屋が古くて汚いから」だと主張しており、実際にどのように入居率を高めるのか具体的に書かれています。

• 汚れはどのような薬剤で落とせば良いのか
• 内装の改修材料はどこで調達すれば良いのか
• シャワーヘッドや塗料は何色を選べば良いのか

こういった具体的なリフォーム方法のほか、不動産会社とのコミュニケーション術を解説してくれるため、メンターがいない投資初心者にとって頼れる一冊となります。

高卒製造業のワタシが31歳で家賃年収1750万円になった方法!

• 著　者：ふんどし王子さん
• 出版社：ごま書房新社
• 発売日：2017年10月31日

決して高所得層ではない、高卒製造業という立場から経済的成功を収めたふんどし王子さんの著書。一般的なサラリーマンがどのように貯金をして、どういった手順で不動産投資を進めれば良いのか、ふんどし王子さんの経験を交えたノウハウが記載されています。

区分マンションの転売や中古戸建の運用から始めて、徐々に資産拡大を目指すステップ形式の解説は、再現性が高く「自分にもできそうだ」と思わせてくれる情報ばかり。

最終章ではふんどし王子さんの周囲にいる、低属性と呼ばれる立場から不動産投資を成功させた事例が紹介されており、どのエピソードも少額投資を始めるうえで参考になります。

中古不動産を動画で勉強するならYouTubeがおすすめ

中古不動産では、内外装の様子から購入・見送りを判断しなければなりません。書籍は体系的に不動産投資を学べますが、実際の様子を交えた勉強はできないことが弱みでした。

この欠点を埋めるために役立つのが、YouTubeを動画教材として利用する方法です。

ただし、YouTubeには数多くの不動産関連コンテンツが挙がっているものの、教材として参考になるハイクオリティなものは多くありません。そこでこの項では、中古不動産の優良情報を発信しているチャンネル2つをピックアップしました。

DIYや中古不動産の客付けを学べる「楽待」

国内最大手の不動産情報サイトとして知られる、楽待によって運用されているYouTubeチャンネル。リンク先の再生リストを見ていただくと分かるように、投資家に役立つテーマを扱った動画が投稿されています。

• 空き家再生人・広之内友輝が、あなたの物件に突撃‼
• 収益物件はここを見よ！物件見学をモニタリング
• 大家さんのための実践DIY

このほかにも数多くのテーマがありますが、中古不動産を手がけるなら特に上記がおすすめ。

特に「空き家再生人・広之内友輝が、あなたの物件に突撃‼」は、格安不動産を買い進めている広之内さんの「ここは修繕しないとダメ」という意見を聞けるので、不動産を購入する前に確認しておきたい動画です。

そして購入する中古不動産が決まったあとは、丁寧なリフォーム解説を聞ける「大家さんのための実践DIY」で続けてレベルアップできます。

ボロ物件を手掛ける投資家YouTuber「TaimanTV」

格安で市場に出回る中古不動産を扱う「TaimanTV」は、格安案件のQ&Aや低価格リフォームの結果を投稿する人気チャンネルの1つ。「1円の中古戸建」や「20万円の改修ビフォーアフター」など、少額投資を始めたい人にとって興味のある内容ばかりです。

前述した楽待の動画よりもエンタメ性は強いですが、個人だからこそ発信できるような常識外れのコンテンツが多く、書籍では学べない特殊な場面を追体験できます。

まとめ

必ずしも不動産投資は多額の資金を要するわけではなく、少額で中古不動産を買い進める方法なら数百万円から始められます。そして、教材となる書籍や動画の増加により、ひと昔前に比べて中古不動産の運用は一層簡単なものになりました。

壁紙の張り方や和室から洋室へのリフォーム方法は、いまやスマートフォン1つで勉強できるのです。このような恵まれた環境が整っているなか、立派な目標を眠らせたままくすぶっているのは勿体ないといえます。

まずは書籍や動画を見て、不動産情報サイトで格安不動産を探すことから始めてみてください。