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少額で始める不動産投資ガイド2019

By Oh!Ya編集部

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少額で始める不動産投資ガイド2019

不動産投資と聞くとどんなイメージがあるでしょうか?「不労所得」「安定している」というポジティブなイメージもあると思いますが、「初期費用が高い」などのネガティブなイメージもあると思います。

確かに、初期費用が高いケースもあるのは事実ですが、実は1万円からはじめる不動産投資も存在するのです。

今回は、「少額投資」をテーマに不動産投資を解説していきます。1万円から始める信託系の投資はもちろん、実物不動産で少額投資する方法も解説していくので、不動産投資全般を検討している人は参考にしてください。

そもそもいくらが少額なのか

虫眼鏡

「少額投資」というものの、そもそもいくらが少額なのでしょうか?

少額の定義は、その人の資金力やどのくらいの収益を望むかによって異なります。また、不動産投資は投資の種類によって、投資商品を取得するための資金には大きな違いがあります。

そのため、まずは大きく分けて「実物不動産」と「信託系商品」という2種類の不動産投資から、そもそもいくらが少額なのか?という点を探っていきましょう。

一般的には1,000万円以下。区分アパートや中古物件など

実物不動産投資における少額とは、一般的には1,000万円以下の物件のことをいいます。

やはり、1,000万円という大台に乗っているかどうかは大きな点であり、投資としてはじめるためのハードルの高さも大きく違うでしょう。

具体的に1,000万円で取得できる不動産とは、区分アパートや中古物件です。不動産でいう区分とは、「一部屋」というような意味合いなので、アパートやマンションの一室を所有するということです。

アパートであれば新築でも1,000万円以下の部屋はありますし、マンションであれば中古が一般的でしょう。

1万円から始められるJ-REITやクラウドファンディングもある

一方、1万円から投資できるJ-REITやクラウドファンディングもあります。

これらは、いわゆる「信託系」と呼ばれる商品です。詳細は後述しますが、J-REITは不動産を証券化した商品であり、株のように売買することもできます。

また、クラウドファンディングは、お金を募って物件を購入するという手法です。

どちらにも共有しているのが、複数の投資家がお金を出し合い物件を取得し、その物件から得る利益を分配するという手法になります。

前項の区分アパートや中古物件は自分だけで不動産を所有するのに対し、こちらは大勢がお金を出し合うので、少額から始められるというわけです。

少額でも買える不動産とは

さて、少額でも始められる不動産投資の種類が分かったところで、次に実物不動産で実際に少額で買える不動産を紹介します。

新築以外の物件であれば少額物件が存在する

結論からいうと、新築以外の中古物件であれば少額物件は存在します。まずは、少額物件を取得するメリット・デメリットを解説し、その後に具体的な不動産の種類を解説していきます。

メリット

少額物件で不動産投資を始めるメリットは、借金がゼロという点と高利回りが見込みやすいという点です。特に、借金がゼロという点は初心者でも不動産投資を始めやすい要因と言えるでしょう。

借金ゼロ。自己資産だけでもOK

不動産投資はローンを組んで購入することも多いですが、少額物件であればローンを組まずに自己資金だけで取得できる場合もあります。

ローンを組まないということはローン返済に追われることはないので、不動産投資における毎月の支出は少額です。

そうなると、「返済が滞ることで物件を売らざるを得ない」や「返済不能の状態になり自己破産になる」という状況には陥りにくいのです。

高利回りが見込みやすい

利回りとは、「(年間家賃収入-年間経費)÷物件取得費用」で算出される指標です。

要は、その物件の取得費用を何年間で回収できるか?ということを表しており、不動産投資において利回りの高さは非常に重要になります。

少額物件ということは、上記の式の中で「物件取得費用」が安いです。さらに、ローンの金利分がないため「年間経費」も安くなり、結果的に高利回りにつながるというわけです。

デメリット

一方、少額物件のデメリットとしては、物件が限られてしまうという点と、入居者が決まりにくい物件があるという点です。

言い換えると、このデメリットは物件選びそのものの難しさに直結しています。

少額物件は限られてしまう

仮に、「不動産投資 物件」などと検索をすると、不動産投資物件を扱っているサイトが出てきます。投資用物件のサイトでは、価格を選ぶ欄は以下のように絞り込むことができる場合が多いです。

  • ~1,000万円
  • 1,000万円~5,000万円
  • 5,000万円~1億円
  • 1億円~5億円
  • 5億円~

サイトによって異なりますが、いずれにしろ1,000万円以下の物件は、取り扱い数が少ないサイトが多いでしょう。

ボリュームゾーンは1,000万円~5,000万円程度であり、1,000万円以下の物件よりも1億円以上の物件の方が多いくらいです。

入居者が決まりにくい物件も多い

前項のように1,000万円以下の少額物件は少ないのですが、その理由は以下のように入居者が決まりにくい物件が多いからです。

  • 築年数が古い
  • 立地が悪い
  • 環境が悪い

物件価格が安いということは、当然ながら安いなりの理由があります。

最も多いパターンは、築年数が古く、かつ「駅から遠い」など立地が悪いパターンです。このような物件は入居者が付きにくいため、物件価格を安くしないと売れないというわけです。

また、環境が悪いとは、周辺に嫌悪施設があるなどの物件を指します。

いずれにしろ、入居者が付きにくいという状況は、空室リスクが高い状況ということです。空室では賃料収入がないので、上述した利回りを算出する計算式の「家賃収入」がゼロになり、利回りは落ちます。

つまり、少額物件を取得すると利回りは高くなりやすいものの、それは難易度の高い物件選びに成功したときの話ということです。

区分アパート、区分マンション

上述したように、区分アパートや区分マンションは少額物件の代表格と言えるでしょう。少額物件を狙っている方は、まず区分アパート・区分マンションが向いています。

区分アパート、区分マンションの強み

不動産投資の中で「アパート経営」や「マンション経営」というものがあります。これは、アパートやマンションを一棟所有し、そのアパート全室から収益を得ることです。方法としては、土地を取得し、その土地にアパートやマンションを建築する方法と、中古アパート・マンションを一棟購入する方法があります。

どちらの方法でも購入価格は高くなり、1,000万円以下の物件は非常に少ないでしょう。地方の築年数が古いアパートであれば1,000万円以下のアパートもありますが、何かしらの問題を抱えているケースが多く、収益を上げるハードルは非常に高いと言えます。

そのため、入居者がきちんと付くアパートやマンションの一室(区分)を所有し、その一室のオーナーになるというのが区分アパート・区分マンションが、少額投資の代表格と言えるのです。

難点はオーナー1人あたりの権限が少ないこと

ただ、区分所有の場合には、その物件ではなく部屋を所有しています。部屋を所有しているので、区分所有のオーナーには以下のような決定権はありません。

  • 建物の修繕計画
  • 共用部の清掃
  • 建物の管理関係

区分所有の場合には、上記のような決定権はその建物のオーナーにあるか、入居者全員で組成される管理組合にあります。そのため、「資産価値を上げるために建物を修繕する」「入居者の利便性を上げるために管理方法を変える」ということが、個人ではできません。

これは、投資物件の資産価値の向上や入居率の向上のための施策が、自分主導ではできないということです。言い換えると、資産価値・入居率が高い状態で維持されるような物件を選ぶ必要があるということになります。

中古物件、格安物件

次に、中古物件や格安物件です。前項の区分物件でも中古のパターンはあると思いますが、今回は区分に限らず中古物件全般を指しています。

中古物件、格安物件の強み

中古物件とは、新築物件以外の全ての物件を指します。

中古物件の定義は、「築年数が2年以上の物件」、もしくは「誰かが既に入居したことがある」という物件です。一方、格安物件とは読んで字のごとく「相場に比べて圧倒的に安い物件」になります。

安さには理由がある。リフォーム費、修繕費に要注意

少額の中古物件・格安物件は、価格が安い理由があります。もちろん、これは前項の区分所有にも言えることですが、以下の点には注意しましょう。

  • 購入後のリフォーム費用は高額か?
  • 修繕費用などのランニングコストは高額か?
  • 入居者に問題はないか?

中古物件や格安物件は、物件自体が劣化しているケースが多いです。そのため、区分であれば室内、一棟であれば建物全体のリフォーム費用が高額になるケースがあるのです。

もし、リフォーム費用や修繕費用が高額になれば、支出が高額になるので利回りは大きく下がります。

また、区分マンションであれば、毎月支払う「修繕積立金」が既に高額であり、かつ今後も上昇リスクが高いケースも多いです。

さらに、中古物件の場合は既に入居者が住んでいるケースもあり、「家賃の滞納歴」などの問題があるケースもあります。中古物件・格安物件は、このような点に注意して選択しなければいけません。

競売物件

つづいて、競売物件について解説します。結論からいうと、競売物件は少額の物件も多いですが、問題があるケースが多いので避けた方が良いでしょう。

競売物件の強み

競売とは、「競売にかけられている物件」であり、ローンを支払えず差し押さえられた物件のことです。一般的に、競売物件は以下のような流れで誕生します。

  • ローンを滞納すると銀行から催促される
  • それでも滞納すると銀行から保証会社に債権者が移る
  • 滞納から約半年ほどで保証会社が競売にかける
  • 地方裁判所を通して競売が行われる
  • 競売を通して落札した人に所有権が移る

つまり、競売物件を取得するためには、公表されている競売物件情報を得て、入札によって取得するという流れになります。競売物件は、内見することもできないため、相場の5割程度で買えることもあるほどです。

売主がいない=誰も責任は取ってくれない事を理解しておく

さて、一見安く物件を購入できそうな競売ですが、地方裁判所を通して入札で所有権を得るので、売主は不在です。そのため、以下のようなことがあっても誰も責任は取ってくれません。

  • 物件に瑕疵(欠陥)がある
  • 不法に占有しているケースがある
  • どんなトラブルも自己責任

不動産売買には、売主に瑕疵担保責任があるので、引渡し後に瑕疵が見つかれば売主が補修などの義務を負います。しかし、競売物件は売主がいないので瑕疵担保責任は誰も負ってくれません。つまり、引渡し後に「雨漏りがする」などの状況が発覚しても、自分で補修する必要があるということです。

また、前の入居者が不法に占拠しているケースもあり、その場合も自己責任で退去させなければいけません。このように、素人が競売物件に手を出すのは非常にリスクが高いので、競売物件は少額であっても避けた方が良いでしょう。

1万円から出来る超少額投資とは

貯金箱

さて、前項までは1,000万円以下で取得できる実物不動産を解説しました。次に、1万円からできる超少額投資について解説していきます。

これは、実物不動産を個人で所有するのではなく、不動産を所有するための資金提供者になるというイメージです。

信託系であれば自己資金が少なくても始められる

後述する「J-REIT」と「不動産投資クラウドファンディング」は、信託という考えです。要は、自己の資産(お金)を信用できる第三者に預けて運用してもらうということです。

たとえば、「投資信託」という言葉があります。これは、第三者であるファンドに資産を預け、そのファンドが株や債券を取得し運用することで利益を上げます。そして、利益を資金提供者に分配するという投資のことです。

不動産における信託も投資信託と概ね一緒で、取得する商品が株や債券ではなく不動産に限定されるという点に違いがあります。

そのため、実物不動産を個人で所有するのではなく、第三者に資金を預け、複数の出資者から預かった資金で不動産を購入します。

信託系のメリット

さて、そんな信託系のメリットは「1万円から始められる」という点と、「手間がかからない」という点になります。この2点は、特に投資初心者には嬉しいポイントと言えるでしょう。

1万円から始められる!超低リスクの投資

実物不動産を取得するとなると、前項のように少額だとしても数百万円~1,000万円規模の資産を購入する必要があります。仮に、ローンを組んだとしても、諸費用や仲介手数料などで100万円近い費用がかかるものです。

一方、信託系であれば1万円から投資することが可能であり、ローンや税金などの年間かかる費用もありません。そのため、少額の投資であればリスクは極めて小さく、投資によって「資産が目減りする」という怖さが小さい投資と言えるでしょう。

管理はプロ任せで手間がかからない

また、上述したように不動産選びや管理などは、全て第三者のプロが行います。本来は、物件選び、管理会社選び、空室率改善、確定申告などはオーナーが行いますが、それを全てプロに任せることができるのです。

実物不動産も管理会社に任せられる範囲が広いので「手間がかからない投資」と言われますが、それでも信託系の方が手間はかかりません。そのため、信託系の不動産投資は、多忙な会社員の方なども始めやすい投資と言えるでしょう。

信託系のデメリット

一方、信託系のデメリットとしては、「節税効果がない」という点と「手数料がかかり投資効率が悪い」という点が挙げられます。

節税効果が期待できない

実物不動産であれば、以下のような節税効果があります。

  • 総合課税が適用
  • 減価償却による経費算出
  • 相続税の減税

仮に、実物不動産の経営をしていて赤字が出れば、総合課税を利用しほかの所得と差し引くことができます。たとえば、年間50万円の赤字が出れば、給与所得から50万円差し引けるので、その分節税効果があるということです。

また、実物不動産の取得費は、何年かに渡って「減価償却費用」として経費計上できるので、所得を減額することが可能なのです。これも、所得税の節税につながっています。

さらに、現金よりも不動産として所有している方が相続税評価額は下がるので、相続税の節税効果もあります。実物不動産の経営で受けられる上記のメリットを受けられない点は、信託系を選択する際のデメリットと言えるでしょう。

手数料により投資効率が悪くなりがち

また、第三者に運営を託すということは、その第三者に支払う手数料がかかります。そのお金は実物不動産の運用であれば支払わない費用になるので、その分「支出」として計上され投資効率が落ちるという点もデメリットです。

不動産投資信託(J-REIT)

物件

次に、代表的な信託である「不動産投資信託(J-REIT)」を解説します。J-REITは、今やメジャーな投資手法ということができ、一般的には最も手軽に始められる信託系の不動産投資と言えるでしょう。

J-REITとは

J-REITの仕組みは以下の通りです。

  • 投資法人が投資家からお金を募る
  • そのお金で物件を購入
  • 運用会社と管理会社に不動産運営を委託
  • その物件から得た収益を投資家へ分配

投資家がJ-REITを購入するときは、証券会社を通じて証券を購入します。イメージとしては株の売買に近いです。たとえば、Aという1口15万円のREITを購入します。そのREITを購入することで、Aという投資法人が所有している物件が得る収益から、分配金を得る権利を有しているイメージです。

そして、具体的に利益を得る方法は、年1~2回のペースでAから分配金をもらうか、そのAという証券を売却することで利益を得ます。

急激な価格下落に要注意

ただし、分配金は物件から収益が出ていなければもらえませんし、その証券自体の価格は株と同じく日々変動します。仮に、Aという投資法人の所有している物件の空室率が高まれば、分配金は極めて少額になるかもしれません。

また、自分の所有している証券の価値が10%下がれば、その証券を売却するときは10%の損することになります。J-REITはあくまで証券なので、このように証券自体の価値が下がることもありますし、分配金が変動する場合もあるのです。

不動産投資クラウドファンディング

つづいて、不動産投資クラウドファンディングを解説します。

不動産投資クラウドファンディングとは

結論からいうと、不動産投資クラウドファンディングとJ-REITは似ています。

そもそもクラウドファンディングとは、複数の投資家からお金を募り、あるプロジェクトを実施することです。不動産以外にも、商品開発やイベント運営費用など、いろいろなことに利用される手法です。

不動産投資クラウドファンディングも根本的には同じ仕組みで、インターネット上から出資者を募り、集まったお金で物件を取得して運用します。

後はJ-REITと同じく、取得した物件の運用益を出資者に分配するという仕組みです。

特定した物件への投資でリスクが集中しがち

不動産投資クラウドファンディングは、特定の物件を購入するために出資金を募るケースが多いです。J-REITは「ホテル系」や「住居系」「商業系」など、不動産種類は明示しますが、基本的には複数の物件を所有します。

一方、クラウドファンディングは特定の不動産の取得を目的とするケースが多いので、リスク分散ができません。つまり、その物件から収益を得られなければ、ほかの物件の収益で補うことができず、出資者の利益は小さくなってしまうということです。

J-REITと不動産投資クラウドファンディングの違い

さて、J-REITと不動産投資クラウドファンディングは似ていますが、以下のような違いがあります。

投資先の違い

まずは、上述したようにJ-REITは複数の投資先があるのに対し、不動産投資クラウドファンディングは特定の投資先になります。

そのため、J-REITはリスク分散できますが、不動産投資クラウドファンディングはリスク分散できません。

ただし、不動産投資クラウドファンディングの場合は、特定の不動産のみ調査すれば良いとも言えます。 J-REITの場合は不動産がたくさんあるので、全物件を調査するのは困難ですが、不動産投資クラウドファンディングは物件調査が楽な点はメリットと言えます。

投資額の大きさの違い

一般的に、不動産投資クラウドファンディングは1万円から投資することが可能で、J-REITは安価でも10万円程度はかかります。そのため、より「少額」の不動産投資という意味では、不動産投資クラウドファンディングの方が少額から始められる投資と言えるでしょう。

流動性の大きさの違い

一方、流動性はJ-REITの方が高いです。上述したように、J-REITは証券会社に上場しているので、価格さえ合えば一瞬で売買は成立します。もちろん、価格が下がることもありますが、流動性という意味では非常に高いと言えるでしょう。

一方、不動産投資クラウドファンディングは、プロジェクトごとに運用期間が決まっています。基本的にはその運用期間中は解約できないケースが多く、J-REITのように売買することもできません。仮に、途中解約可能なプロジェクトだとしても、違約金のようなペナルティが発生するケースが多い点は覚えておきましょう。

まとめ

このように、不動産クラウドファンディングのような1万円からできる不動産投資もあります。また、10万円程度からになりますが、J-REITも不動産投資の一種です。1万円から数十万円で不動産投資をしたければ、このような信託系の商品がおすすめです。

一方、実物不動産を少額で持ちたい場合には、上述したような1,000万円以下の商品を探すと良いでしょう。

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