【チェック必須】不動産投資のアパート経営で知るべき5つのこと

不動産投資を検討している人は、区分マンションやアパート投資などの「物件種類」に迷う人も多いです。というのも、種類によってそれぞれ特徴があり、自分の投資目的に合った種類を選ぶ必要があるからです。そこで今回は、いくつかある物件種類の中でも「アパート経営」にスポットライトを当てて解説していきます。

アパート経営は不動産投資の中でもメジャーな部類に入るので、きちんと理解しておきましょう。アパート経営を知ることで「やっぱり区分マンションが良いな」と思うかもしれませんが、それはアパート経営について知っておくべきことを理解した証拠です。

不動産投資について理解するためには情報収集が大切です。

アパート経営のメリットを知る

1つ目に知っておくべきことは、アパート経営のメリットである以下の点を知っておくことです。

• 比較的収益額が高い
• 初期費用が安価
• リスク分散が可能
• 不動産投資のイロハを知れる
• 土地という資産を得られる
• 共用部も自分で決められる
• スケールメリットを活かせる

やはり、まずアパート経営のメリットを知ることで、アパート経営をすべきかどうかの判断材料になります。

比較的収益額が高い

アパート経営は一棟投資になるので、複数の部屋から賃料収入を得られます。同条件のマンションよりは家賃は安くなることが多いですが、それでも複数の部屋から収益を上げられるので、全体的な収益額は比較的高いといえるでしょう。

そのため、不動産投資の中では不労所得として成り立ちやすく、上手く運用できれば手元に残るお金は高額になります。

リスク分散が可能

複数の部屋を所有しているというは、空室や家賃下落に関してのリスクを分散できるということです。たとえば、6戸のアパート経営をしていて、その部屋の家賃がそれぞれ8万円だったとします。この場合、満室稼働していれば月48万円、年でいうと576万円の家賃収入です。

仮に、2戸の部屋が2か月ずつ空室になったとしても、年間家賃収入は544万円に下がるので、約5.6％程度の下落ですみます。もしこれが1室しか保有していなくて、その部屋が2か月の空室になれば、約17％もの下落になるのです。

要は、複数の部屋を保有していることで、空室や家賃下落時に補うことができるため、収益の低下率が低くなるということです。

スケールメリットを活かせる

複数の部屋を所有しているメリットはそれだけではありません。たとえば、2室がたまたま同じ時期に退去になるとします。時期的に退去の時期が同じになることは良くあることです。そうなると、その2室は退去の立ち合いや補修作業などがあるので、補修業者などの手配が必要です。

補修費用に関しては、補修業者の人件費が大半を占めているので、2部屋同時に補修を行うことで補修費用を抑えることができるのです。つまり、1部屋当たりにかかる支出を節約できるので、収益的には大きなメリットがあります。

これは、複数の部屋を所有しているアパート経営ならではのメリットといえるでしょう。

不動産投資のイロハを知れる

アパート経営をする場合、以下のようなノウハウが身に付きます。

• 物件の選定
• エリアの相場価格と賃料
• 管理会社とのやり取り
• 外観の補修や共用部の清掃
• 室内の補修やリフォーム
• 入居者のジャッジ
• 税金に関する知識

アパート経営は一棟を保有しているということで、共用部や外観も自分で管理・補修する必要があります。また、部屋数も多いので補修するタイミングや、入居者をジャッジするタイミングも多いです。

つまり、アパート経営をすれば、不動産投資に関するさまざまなノウハウが蓄積されやすくなるということです。不動産投資は物件を増やして事業を拡大するケースも多いので、このノウハウは大きな武器になるでしょう。

土地という資産を得られる

借地でない限り、どの不動産投資も基本的に土地も所有します。ただし、区分マンションの場合には、主に資産は建物になり、土地としての資産価値はほぼゼロです。なぜなら、土地単体で売ることはできませんし、土地はマンションの入居者全員で持ち合っているので、所有している土地はわずかだからです。

一方、アパート経営の場合には、そのアパートの敷地（土地）は自分の所有になるのです。そのため、たとえば将来的にアパート経営をやめてほかの用途に利用することもできますし、建物が劣化しても土地としての価値は残ります。

土地は時が経っても劣化しない資産なので、その土地を所有できるというメリットは大きいです。

共用部も自分で決められる

上述したように、一棟投資は外観や共用部も自分で管理しなければいけません。しかし、それは言い換えると「自分でコントロールできる」ともいえます。たとえば、共用部のルール変更や仕様変更、そして外観の補修なども自分の意志で行うことができるということです。

仮に、費用対効果が合わないと判断すれば補修しないという選択を取れますし、防犯を強化したいと思えば防犯カメラを設置するなどの対策を取れます。要は、賃貸物件として価値を上げるために、自分の施策を実行することができるというわけです。

初期費用が安価

初期費用が安価というのは、建築するか中古アパートを取得するかで異なるので、正確に言うと「初期費用を抑えることができる」というメリットです。当然、中古アパートを購入する方が安く、一棟不動産の中では最も安価といえるでしょう。

後述しますが、アパートの構造は木造か軽量鉄骨が主流なので、鉄筋コンクリート造のマンションよりは安価です。さらに、規模的にも3～5戸程度のアパートはありますが、そのような小規模なマンションはありません。

そのため、一棟投資ながらも少額で投資できるという意味では、むしろアパート投資しか選択肢はないといえます。

アパート経営のデメリットを知る

2つ目に知っておくべきことは、アパート経営の以下のデメリットを知ることです。

• 格安物件には罠が多い
• 融資が付きにくい
• 価格競争に巻き込まれやすい
• ランニングコストが高い
• セキュリティ面での不安がある

メリットの次にデメリットを把握することで、アパート経営は自分に合った投資か？という点が見えていきます。

格安物件には罠が多い

中古のアパートの中には、物件価格が1,000万円を切るような格安物件も存在します。しかし、そのような物件は以下のように罠が多い物件もあるのです。

• 室内の劣化が激しい
• 配管など目に見えない部分の劣化が激しい
• 賃借人の質が悪い
• 近所とトラブルになっている

安いには安いなりの理由があります。安く売り出さないと売れない「理由」があり、それはアパート経営において収益を悪化させる要因である場合が多いです。そのため、相場より著しく安い物件に関しては、周辺をしっかりと確認し、レントロールなどで賃借人のチェックを入念に行いましょう。

リスクを取りたくないのであれば、そのような物件は避けるべきです。もちろん「掘り出し物」の物件である可能性もありますが、掘り出し物よりもリスクの高い物件である可能性方が格段に高いでしょう。

融資が付きにくい

後述しますが、アパートは木造の場合も多く、安い物件ほど築年数も経過しています。そうなると、収益性が低い物件とみなされることもあり、資産価値も対外的には低く評価されがちなのです。

しかし、不動産投資ローンの場合には、借入者の年収や自己資金額のほかに、金融機関はその物件の収益性を重視します。そのため、アパートは鉄筋コンクリート造のマンションより評価が低くなりやすく、融資がつきにくいというデメリットがあるのです。

これは、自分自身がアパートを買うときに苦労するというデメリットもありますが、将来的に売却するときに売りにくいというデメリットもあります。

価格競争に巻き込まれやすい

賃借人が同じような条件のアパートとマンションで悩んでいたら、最終的にアパートを選ぶときの決め手は何が多いでしょうか？恐らく、アパートの方が「家賃が安い」という理由が多いでしょう。つまり、アパートの魅力の1つには、賃借人からすると「家賃が安い」という点があるのです。

そうなると、競合物件が多くなるほど価格競争に巻き込まれやすく、家賃を下落するタイミングは増えてくるでしょう。そのため、競合物件によっては収益が悪化しやすい物件であり、その点も考慮した上で物件を選定する必要があります。

ランニングコストが高い

アパートの一棟経営はランニングコストが高くなりがちです。まず、スケールメリットが活かせるというメリットがあるとはいえ、部屋数が多いのでその分補修費用も高くなります。また、共用部の電気代などの負担もありますし、外観や共用部の補修費用もオーナーが負担します。

さらに、土地の所有面積も広く、建物も大きいため、固定資産税も高くなりがちなのです。マンションの場合は管理費・修繕積立金が決まっているので収支計算しやすいですが、アパート経営の場合は不確定要素が多いのも事実です。

そのため、物件購入の際は、将来的な収支計算をより綿密に行う必要があります。不動産会社が提示した収支を鵜呑みにせず、セミナーなどでも自分なりに情報を集めましょう。そうすれば、精度の高い収支計算をしやすくなります。

セキュリティ面での不安がある

アパートの場合は基本的にオートロックになっていない物件が多いです。そのため、アパートに関してはセキュリティ面を気にする人は多く、ターゲットが絞られてきます。要は、セキュリティ面を気にする単身女性などには敬遠されるケースがあるので、最初から検討外になるケースもあるということです。

この点に関しては、エリア的にメインが女性単身者になるときは特に注意しましょう。そのようなエリアでアパート経営する場合は、「駅から近い」や「帰り道に危険は少ない」など、セキュリティ面でプラスの要素があることが望ましいです。

アパート経営の減価償却費用を知る

3つ目に知っておくべきことは、アパート経営の減価償却費用を知ることです。というのも、減価償却費用というのは不動産投資の「節税」につながる重要な部分だからです。

そして、アパート経営の場合はその減価償却費用が高額になる点はメリットなのですが、一方で計上期間が短いという点はデメリットになります。そのため、減価償却費用について理解しておかないと、せっかくのメリットが活かせないというわけです。

ただし、アパート経営に限った話ではありませんが、不動産投資で「節税」はメリットの1つに過ぎません。大前提として「収益をあげられる物件選び」が最重要である点は認識しておきましょう。

減価償却費用とは？

減価償却費用とは、物件の取得金額を毎年「経費」として計上できる費用です。仮に、毎年50万円の減価償却費用を計上できるとします。ただ、その年に実際50万円のお金を支払っているわけではありません。

つまり、本来は支出になっていない費用を経費として計上することができ、その金額は不動産所得（投資で得た利益）から差し引くことができるのです。これが結果的に所得税の節税につながるというわけです。

減価償却費用の計算方法

減価償却費の計算式は、「建物購入代金×償却率」です。償却率に関しては、以下のように構造（耐用年数※）によって異なります。

• RC（鉄筋コンクリート造）：償却率0.022（耐用年数47年）
• 重量鉄骨：償却率0.030（耐用年数34年）
• 木造：償却率0.046（耐用年数22年）

たとえば、木造アパートを取得して、そのアパートの建物部分が2,000万円だったとします。その場合「2,000万円×0.046＝92万円」が減価償却費用として計上できるというわけです。

国税庁　耐用年数表

減価償却費用の計上年数の計算式

減価償却費用は、以下のように築年数と耐用年数によって計上できる年数が異なります。当然ながら、計上できる期間が長い方が、節税につながる期間が長いということです。

築年数が耐用年数を超えている場合

たとえば、木造アパートで築25年の物件は、木造物件の耐用年数である22年を超えています。そのため、このケースは以下の計算式で計上期間を計算します。

・計上期間＝法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

つまり、「法定耐用年数22年0.2＝4年」となるので、減価償却費用を4年間しか計上できないということです。

築年数が耐用年数を全て経過していない場合

仮に、築10年の木造アパートの場合は耐用年数を超えていないので、以下の計算式が適用されます。

・計上期間＝(法定耐用年数-築年数)＋築年数×0.2(端数切り捨て)

つまり、「（法定耐用年数22年－築年数10年）+築年数10年×0.2＝14年」となるので、14年も減価償却費用を計上できるということです。

減価償却費用の事例を説明

たとえば、家賃収入が年間300万円、年間経費が180万円の木造アパートを所有しているとします。この木造アパートの建物部分が2,000万円であれば、上述したように減価償却費用は92万円でした。

そのため、「年間家賃収入300万円－年間経費180万円－減価償却費用92万円＝28万円」が不動産所得になります。一方、減価償却費用が利用できないと、不動産所得は120万円に跳ね上がるのです。

仮に、税率が23％であれば減価償却費用ありの場合で約6.4万円、減価償却費用なしの場合では27.6万円が税額なので、20万円以上の差が出ます。アパートは木造や軽量鉄骨が多いので、耐用年数が短いケースが多いです。

そのため、減価償却費用の計上期間については、物件取得前にきちんと計算してから物件選定をする必要があります。

アパート経営の管理を知る

4つ目に知っておくべきことは、アパート経営の管理についてです。というのも、上述したようにアパート経営の場合は一棟を保有しているので、区分マンションなどとは違い共用部も自分で管理する必要があります。

また、木造物件が多いため専有（室内）部分も比較的劣化しやすいので、専有部分の管理についても理解しておく必要があるのです。

専有部分の管理

専有部分の管理については以下の点を理解しておきましょう。

• 特約を検討する
• 費用対効果を考える

特約を検討する

特に木造物件の場合には賃料も安価になりやすく、退去の度に補修費用が高額になれば収支が悪化します。ただ、退去時に補修費用を賃借人に請求できるのは、「賃借人の故意・過失による劣化」だけなので、実はオーナーが負担するケースが多いです。

そんなときのために、賃貸借契約書を結ぶとき「退去時はクリーニング代として3万円徴収する」のような特約を結んでおきましょう。小さな金額でありますが、この金額が積み重なると収支に大きな影響を及ぼします。

費用対効果を考える

アパート経営における専有部分の管理は、主に前項の補修やリフォームの判断です。もちろん、補修を完璧にした方が良いですし、リフォームは定期的に行った方が良いでしょう。しかし、上述したようにアパートの場合、「家賃が安い」という点がメリットの1つです。

そのため、補修やリフォームにお金をかけたことで、収支を改善するために家賃を上げるという選択肢は非常に危険です。それよりも、多少劣化しても家賃が安い方が結果的に収益はアップするかもしれません。

いずれにしろ、アパート経営の場合はほかの不動産投資よりも、さらに費用対効果を考えた補修・リフォームをする必要があるということです。

共用部分の管理

共用部分の管理については以下の点を理解しておきましょう。

• 管理する項目とは？
• 自主管理部分を検討する
• 計画を練っておく

管理する項目とは？

そもそも、共用部を管理する項目は以下です。

• 共用部の照明などの設備入れ替え
• 駐輪場などのルール設定
• 外観をはじめとした補修
• 共用部の清掃

基本的には管理会社に委託する項目ではありますが、最低限「何をするのか？」は把握しておきましょう。そうしないと、管理会社に言われるがままの内容で契約することになるので、本来コストを抑えることができる項目があっても気づくことができません。

自主管理部分を検討する

アパート経営の場合、たとえば「共用部の清掃だけは自分で行う」などの自主管理をすることも可能です。自分がやれる範囲で自主管理をすることで、管理にかかる手数料を抑えることができるので、その点もアパート経営ならではのメリットといえるでしょう。

計画を練っておく

管理会社によって、長期スパンで修繕計画を策定するかどうかは異なります。前提として、長期スパンで修繕計画を立案してくれる管理会社を選定しましょう。というのも、その計画によって家賃の金額や共益費の金額設定が変わるからです。

もちろん、劣化具合によって計画通りに進まない場合もありますが、最初に計画しておくことで収支が安定しやすくなるのは事実です。

木造を選ぶメリットとデメリットを知る

5つ目に知っておくべきことは、木造を選ぶメリットとデメリットを知るということです。というのも、アパートは木造のも建物と軽量鉄骨の建物がメインです。その2つのどちらを選ぶか？という点は、実は大きな違いがあります。

ここでは木造を選ぶメリットとデメリットを解説するので、その逆が軽量鉄骨造のメリット・デメリットをと思って下さい。

木造を選ぶメリット

木造物件を選ぶメリットは以下の点です。

• 初期費用が安価
• 梁が出にくい

初期費用が安価

まず、木造の方が物件価格は安価です。構造的に建築費が木造の方が安いので、必然的に物件価格も安価になります。また、物件価格が安価なので、中古なら仲介手数料が安価ですし、新築でも中古でも不動産取得税や固定資産税なども安価になります。

一方、軽量鉄骨造の場合、物件価格と初期費用は木造より高額になりがちです。

梁が出にくい

また、木造は構造的に梁が出にくいです。梁が出にくいと室内がすっきりするので、間取りの評価も高くなります。物理的に家具配置がしやすいという点も大きなメリットといえるでしょう。軽量鉄骨は木造よりは梁が若干出やすいです。

木造を選ぶデメリット

一方、木造を選ぶデメリットは以下の点です。

• 減価償却費用の計上期間が短い
• 資産価値が下落しやすい
• 仕様・設備が低いケースが多い
• 災害に弱い

減価償却費用の計上期間が短いという点は上述した通りなので、ここでは割愛します。

資産価値が下落しやすい

耐用年数の違いからも分かるように、木造は資産価値の下落がしやすいです。建物の売却価格は耐用年数と概ね比例するので、木造の場合は築20年を超えてくると建物価格がゼロに近くなります。そのため、将来的な売却を加味すると、木造の方が建物価値がゼロに近い金額になるのが早いです。

仕様・設備が低いケースが多い

木造物件の場合、室内にお金をかけてしまうと、せっかく「安価で手に入る」というメリットが薄れます。そのため、木造アパートは仕様・設備のグレードが低いケースが多いです。

また、新築でアパートを建築する場合は仕様・設備のグレードを上げることが可能ですが、そうなると「家賃が安い」というメリットが消えてしまいます。

災害に弱い

木造は素材的・強度的な問題で、地震や火災といった災害に弱いです。そのため、地震時にひび割れしやすかったり、延焼リスクがあったりという点は配慮しなければいけません。この木造のメリット・デメリットを理解した上で、どちらの構造の物件を取得するかを決めましょう。

まとめ

このように、アパート経営には知っておくべきことがあり、知っておくことでアパート経営を成功させることにつながります。メリット・デメリットをしっかり理解した上で、物件の選定や構造を選びましょう。収益を上げることができるかは、このような事前準備にかかっています。

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