初心者向けに徹底解説！アパート購入Q&A

アパート購入は、人生の中で何度もない大きな買い物です。

万が一にも失敗しないよう、事前にしっかり情報収集をしておくことが大切となります。

このページでは、初心者の方が必要な情報を一通り把握できるように、アパート購入にあたって知っておきたい基本的な知識をまとめてみました。

これから不動産投資を考えている人は、ぜひ参考に目を通してみてください。

アパート購入のQ&A

まずは、アパート購入についてのよくある疑問について、Q&A形式で紹介します。

Q.アパート購入の流れが知りたいです

　 ざっくりとですが、アパートを購入する大まかな流れは以下の通りです。

1. 不動産投資の目標と予算を決める。
2. ネットや情報誌などから、目ぼしい収益アパートを探す。
3. 候補物件の現地へ赴き、周辺のアパートの運用状況やアクセス等の情報を収集する。
4. 不動産売買の仲介業者と交渉・契約をする。
5. 金融機関を選び、融資審査を申し込む。
6. 不動産管理業者を決める（売買業者が管理部門を持っている場合は不要のケースもある）。

基本的には、最初に物件の売買を相談した不動産会社が、融資を受ける金融機関選びや管理会社選びをサポートしてくれます。

ただ、言われるがままに応じていると、損をしないとも限りません。業者に相談する前に、不動産投資に関する相応の知識を身に着けておくことをおすすめします。

Q.新築と中古、どちらがいい？

　 状況によって異なりますが、初心者であるなら、新築アパートより中古アパートを選ばれることをおすすめします。

というのも、新築マンションの購入費用には、建築費用などのほかに、部屋を埋めるための諸経費（広告宣伝費や人件費）などが多く上乗せされているからです。

もちろん中古物件でも集客は必要ですが、たいていの場合、中古アパートよりも新築アパートの方が割高です。

金融機関から融資を受ける場合、中古よりも新築の方が有利であるケースもありますが、初期コストと将来的な家賃の推移等をしっかりシミュレーションしないと、最終的に損をしていた、ということにもなりかねません。

新築アパートの購入を検討する場合は、少なくとも周辺の賃貸アパートの運用状況がどうなっているのか、地元の不動産会社に確認されることをおすすめします。

Q.全額ローンで購入は可能？

アパートを全額ローンで購入する、ということも可能です。

ただその場合、融資の審査は相応に厳しくなります。担保の候補となる資産や、社会的な信用を証明する何か（職業・立場等）がないと、簡単ではありません。

一般に、公務員や士業、上場企業のサラリーマンなどは比較的融資を受けやすく、中小企業の経営者や自営業者などは融資を受けづらい傾向にあります。

金融機関によって審査基準が違いますので、一概に融資を受けられないとは言えないのですが、職業によって融資審査の通過率が変わることは、ほぼ間違いのないことです。

多額の融資を受けるには、運用する物件が優良であったり、手持ちの資産が多かったり、金融機関から信用を得ている不動産会社に間に入ってもらったり、相応の戦略が必要となります。

Q.利回りの目安が知りたい

物件によって大きく違いますが、多くとも実質的な利回りは5%前後です。

不動産投資の利回りには、表面利回りと実質利回りがあります。表に出されている利回りの多くは、軽費等を差し引いていない表面利回り。じっさいの手取りの目安となる実質利回りについては、問い合わせるまでわからないことも少なくありません。

表の数字に惑わされないよう、注意が必要です。

利率より手取りに目を向けることが大切

実質利回りが多くとも5%前後、というと儲けが小さいように思われるかもしれません。

しかしほとんどの場合、ローンを組んで数千万円の物件を購入しますから、本来の手持ちの資産だけで運用したときよりも、得られる利回りはずっと大きくなります。

たとえば500万円の元手で年利5%の運用をした場合、得られる利益は25万円です。一方、500万円を元手に5000万円の物件をローンを組んで運用すれば、同じ利回りで250万円の家賃収入が手に入ります。

返済分や経費を差し引いたとしても、25万円を下回るケースは少ないでしょう。

利回りは、どういった基準で計算するかによって答えが違います。利回りはあくまで目安と考え、お金の入り口と出口にしっかり目を向けられることをおすすめします。

Q.どういう土地を選べぶべき？

購入するアパートの立地は非常に重要です。内装は努力次第で後から変更することができますが、立地はどうにもできません。最初に徹底して吟味しておく必要があります。

なにより重要なのは、その土地に住みたいと考える人が一定数確実にいるかどうか、ということです。

たとえばアクセス、日当たり、周辺環境といった項目が土地を選ぶ際の代表的なチェックポイントですが、こういった人が住みたいと思う項目について、感覚ではなく具体的なデータで裏付けることが大切です。

もっともわかりやすいのは、人口でしょう。購入候補の土地エリアの人口がどういう推移を辿っているのか。また、年齢の分布はどうなっているのか。諸資料はもちろん、近隣の不動産会社にも聞き込みをして、多角的に調査されることをおすすめします。

人がいなければ、そもそも賃貸収入は発生しません。根拠のあるデータをもとに、魅力のある土地を選ばれてみてください。

Q.費用はどのくらい掛かる？

あくまで一般的な話ですが、購入する物件の1割が昨今の初期費用の相場です。具体的な金額は購入する物件によって異なりますが、少なくとも300万円が最低ラインと考えてよいでしょう。

昔は、融資を受ける場合の頭金として、物件価格の3割程度を支払うのが一般的でした。しかし近年は、頭金なしで融資してもらえるケースも増えています。

その分、確かな利回りが期待できる優良物件を見つける必要はありますが、不動産投資に対するハードルは確実に低くなっていると言えます。

とはいえ、仮にフルローンを組む場合でも、相応の初期費用が掛かります。仲介手数料ローン手数料、各種税金などです。また、保有資産はローン審査でチェックされるポイントでもあります。ある程度余裕を見て資金を用意されておくことをおすすめします。

Q.どういった節税方法がある？

初年度であれば、登録免許税や不動産取得税といった税金を経費として計上することができます。

また、ローンの金利や、固定資産税、減価償却費、火災保険料、物件購入にあたって発生した交通費等々も、軽費として所得から控除することが可能です。

2年目以降は、減価償却費の計上が主な節税手段となります。

ただ、不動産投資において大切なのは、節税よりも儲けを出すことです。課税される対象となる収入がなければ、税金のことを考えても仕方がありません。

不動産投資の営業マンがセールストークに節税を持ち出すケースはよくありますが、前提となる家賃収入が曖昧であるのに節税に言及しているようなら、その営業マンの話には注意した方がいいでしょう。

費用について

アパートは、数千万～数億円掛かる、大きな買い物です。

物の代金だけ払って取引成立、ということはなく、細々した手続きを経て、ようやく所有権を持つことができます。

手続きごとに手数料が発生する上、さまざまな税金も設けられており、なかなか一筋縄では把握できません。

ここでは、購入前に必要な費用と、購入後に必要になる費用に分けて、それぞれの概要を解説していきます。

購入前に必要な費用

　 アパート購入時に必要な費用は、以下の通りです。

物件費用

当然のことですが、購入する物件によって掛かる費用は違います。ここでは大まかな目安として、新築を建てた場合と中古を購入した場合の費用目安を紹介します。

新築アパートの相場目安

50坪の土地に、1坪当たり50～70万円で40坪の2階建て木造アパートを建てる場合、建物価格は4,000～5,600万円（=50～70万円×40坪×2階）となります。2階部分のコストをそのまま坪単価で計算するのは少々強引ですが、多めの見積もりということでご容赦ください。

これに土地代を上乗せした価格が、トータルの物件費用となります。

たとえば東京都の地価はおよそ100万円（2018年現在）ですから、土地代は50坪×100万円で5,000万円。ざっくりした目安ですが、物件費用は9,000～1億円前後と計算できます。

中古アパートの相場

都内で言えば、5,000～1億円前後の物件が多く売りに出されていますが、中古アパートの相場は、新築よりもさらに幅にバラつきがあり、一概に算出するのは難しいものがあります。

というのも、物件の条件によって大幅に価格が変動する上、売主の希望が価格に反映されていることが少なくないからです。

そのため、購入を検討するときは、立地や築年数等が類似する物件をいくつかピックアップし、自身で相場感を把握したうえで、買いかどうかを判断されることをおすすめします。

相場情報の調べ方

物件の相場感は、ネット上にある収益不動産系の情報サイトで希望条件に合う物件を検索すれば、自ずと把握することができるはずです。

意識したいのが、土地に関する価格についても確認しておくということ。ワンルームを購入する場合にはあまり関係のない話ですが、アパートの一棟買いを検討している場合は、将来的な損得を左右する重要な要素になります。

土地の価格について情報を掲載しているサイトは多くありませんが、東京都不動産鑑定士協会のサイト や、全国地価マップ などが参考になるはずです。

仲介手数料

　　 物件価格以外で、初期費用でもっとも大きいコストが、不動産売買を仲介してくれた業者に支払う仲介手数料です。

物件によって具体的な金額は異なりますが、算出には以下のような数式が適用されます。

売買価格が200万円以下の場合…売買価格の5% 売買価格が200～400万円までの場合…売買価格の4%+2万円 売買価格が400万円以上の場合…売買価格の3%＋6万円

この金額は、宅建業法で定められている仲介手数料の上限価格です。よほど人のいい商売をしていない限り、この数式から外れることはないでしょう。

ちなみに、割合が分けられている金額が低すぎるように思われますが、これは法律ができたのが昭和45年だからだそう。

登記費用

　　 登記とは、アパートの所有者であることを公的に示すための手続きです。司法書士や行政書士に代行してもらうのが一般的で、手続きに必要な印紙代に加え、代行費用も発生します。

登記の手続きは、どこにお願いしても結果は変わりませんので、なるべくなら費用の安い事務所を探してコストを抑えるのがおすすめです。

印紙代

売買契約書に張り付けるための印紙代です。物件価格により変動しますが、多くの場合数千～数万円の範囲となります。詳しくは、国税庁の印紙税額一覧 を参考にされるとよいでしょう。

火災保険料

不動産を購入したら、火災保険には必ず加入しなければなりません。価格は補償内容によりさまざまですが、10年契約で10～50万円ほどは見ておくとよいでしょう。

購入後に必要な費用

次に、購入後に発生する費用について紹介します。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を所有することになった場合や、リフォーム・リノベーションなどによって資産価値を高めた場合に課される税金です。

税率は、固定資産税評価額の4%(建物部分のみの場合は、建物部分の固定資産税評価額の3%)と定められています。

管理委託費

文字通り、管理会社に支払うお金です。管理会社はこの委託費を元に、管理人や清掃人を雇って建物のメンテナンスなどを行います。

会社により異なりますが、**賃料の2～7%**が相場です。

固定資産税

固定資産税は、不動産を持っていることに対して、毎年掛かる税金です。税率は、1月1日時点の**固定資産税評価額の1.4%**となります。

管轄する市町村によって異なる場合もありますが、不動産の評価額1000万円あたりに約15万円の出費が発生する、ということは知っておくと良いでしょう。

修繕積立金

アパートやマンションなど、規模の大きい不動産には、定期的に修繕作業（大規模修繕）を行うことが法律で定められています。

頻度は10～15年に1度と高くありませんが、建物を丸ごと点検・メンテナンスする必要があるため、費用が馬鹿になりません。修繕積立金は、そうした大規模修繕のために積み立てておくものです。

相場は物件により変わりますが、1カ月月当たり1万～1万5,000円程度に収まることがほとんどです。

アパート購入に関係する業者の種類

アパートは不動産会社で購入するもの、と考えがちですが、ひと口に不動産会社と言っても、さまざまな種類があります。

大抵の場合、どの不動産会社も賃貸の仲介と売買の仲介を両方行っていますが、じつは収益物件の売買に強い業者というのはそれほど多くないのです。どこに依頼しても同じ、という考えでいると、思わぬ形で痛い目を見るかもしれません。

また、アパート購入に関係する業者は、不動産会社以外にも存在します。アパートを購入する前に、これから頼ることになるであろう業者の種類を、まず知っておきましょう。

不動産会社

おそらく一番最初に相談することになるであろう業者が不動産会社です。

自社で企画したアパートやマンションを販売する、という業者もいますが、不動産会社というカテゴリーで言えば、オーナーのいる物件の賃貸・売却を仲介する手数料ビジネスで収益を上げているのが多数派です。

収益物件を購入する際は、まず不動産会社に相談して物件を探すか、候補に目星をつけた上で、その物件の売却を担当している不動産会社（複数社が担当している場合もある）に相談する、という形が一般的。

その後、不動産会社を通して価格の交渉を行い、納得できたら契約へと話が進みます。

売買契約の基本知識

オーナーさんとの間で金額や諸条件の折り合いがついたら、不動産会社に契約書を作成してもらいます。その後、オーナー立ち合いの元で契約内容に齟齬がないかを確認。問題がなければ、売買契約成立となります。

ちなみにこの手順は、現場にオーナーさんがいる場合もありますし、委任を受けた担当スタッフさんが代行する場合もあります。

契約内容

交渉時の話し合いでまとまった諸条件がまとめられている契約書です。前述のとおり、売買を仲介している不動産会社が作成し、売主・買主が確認するのが一般的です。

契約内容はケースバイケースで異なるため、一概にどういう書面が正しい、と言い切ることはできませんが、契約書に一度サイン・捺印をしてしまうと、権利・義務が発生します。万が一の時に不利な状況に置かれないよう、慎重に内容を確認しておく必要があります。

具体的には、以下のような内容をチェックしておくとよいでしょう。

• 自分が出した希望が叶えられているか。
• 各取り決めを履行する日付に無理や誤りがないか。
• 各金額の数字に誤りがないか。

契約の解除

不動産の売買契約は、動くお金の額が大きいため、一度承諾した内容を自分の都合で一方的に解除することはできません。契約違反ということになると、売買代金の1～2割の違約金を支払わなければならなくなります。

もちろんこれは、買主側も同様です。もし契約書面にない重大な欠陥が後から見つかった場合は、違約金を請求することができます。

金融機関

物件購入費を全額自身で賄うケースを除き、アパート購入時には金融機関で融資を受けることになるでしょう。

ひと口に金融機関と言っても、種類によって金利や限度額などが違ってきます。大まかには、以下のような形です。

上記の通り、金利が低いほど限度額が小さく、また審査も厳しくなる傾向にあります。

アパート購入の際は、メガバンク、ないし地方銀行で大部分のローンを組み、足りない分をノンバンクで補うというのが一般的です。

ちなみに、単独でローンを組むのは難しくとも、金融機関と長年取引を行っている地元の不動産会社を通すと、意外と審査に通ってしまうケースも少なくありません。

もちろん癒着などではなく、担保となる物件の目利きや、それまで銀行の顧客を集めてきた実績があるからです。

自身の属性で審査に通るか不安、という場合は、地元の有力不動産会社に相談してみるのもよいでしょう。

管理会社

アパートは、ただ購入しただけではお金を生んでくれません。

そのアパートに入居者を入れ、毎月家賃を支払ってもらう必要があります。もちろん、家賃を購入したり、共用部の清掃をしたり、入居者と建物、両方を管理する業務が不可欠です。

そうした業務をオーナーが自分で請け負うケースもありますが、多くの場合は管理会社にお金を払い、代行してもらいます。

管理会社は、自身で探してもいいですし、最初から指定されている場合もあります。

物件について

続いて、物件の探し方、選び方のポイントを見ていきましょう。

探し方

情報化が進んだおかげで、収益アパートの諸情報も、ネットを通して手軽に探せるようになりました。

代表的な収益アパートの情報サイトを以下に紹介します。

自力で大まかな情報を収集したい場合は、こうしたサイトを活用されてみることをおすすめします。

不動産会社に直接問い合わせるのも手

パソコンやスマートフォンの扱いに慣れておらず、ウェブで情報を探すのに時間が掛かってしまうような場合は、直接不動産会社に問い合わせてみるのも手。

ただその場合、営業マンの言われるがままになるのではなく、自身で情報をしっかり消化し、理解しながら話を進めていくことが大切です。

不動産会社との信頼関係がしっかり築ければ、金融機関の融資審査に関するきめ細かいサポートや、将来的に投資不動産を増やす際にも、心強いパートナーとなってくれるはず。

ネット検索と人づての情報網を上手に使い分けて、妥協せずに優良物件を探されてみてください。

選び方

一番大切な優良物件の選び方ですが、注目したいのは以下の2つです。

• 立地…アクセスはもちろん、最寄り駅がターミナルかどうか、今後近隣の再開発予定があるかどうか等、多角的に物件の魅力をチェックしておきたいところです。
• 築年数…たとえば耐震基準が古い建物でないかどうか、設備が古すぎて不便でないか等、入居者が気にする本質的な部分はチェックしておく必要があります。

こうした情報は、ネットでデータだけをチェックするより、実際に目で見て確認されるのがおすすめ。また、近隣の不動産会社に該当エリアの景気や開発事情などを聞いてみるのもよいでしょう。

いずれにせよ、その物件に人が住みたいと思う普遍的な魅力があるかどうかを、丁寧に見ておくことが大切です。

ローンについて

たとえ元手が潤沢でも、ローンを組んでアパートを購入した方がメリットが多いです。現在の低金利を鑑みれば、手出しを少なくして、残った元手で別の資産運用をした方が、ローンの金利より高い利回りで運用できる可能性が高いからです。

ここでは、知っておきたいローンの基本知識を解説します。

ローンの限度額

不動産投資におけるローンの限度額は、金融機関や借り入れする本人の信用にもよりますが、概ね年収の10～30倍ほどです。

年収が高いほど、低い金利で多くの借り入れをすることができます。たとえば年収が1,000万円以上あるなら、メガバンクから金利0.8～1.4%で1億円以上の融資を受けることも不可能ではありません。

もちろん、年収が低くとも、金融機関を選べば5,000万円～1億近いローンを組むことは可能。

融資審査は、その金融機関にパイプのある不動産会社を通すことで、有利に進められることもあります。もしローンについて不安があるなら、まずは有力な不動産会社に相談されてみることをおすすめします。

金利の相場

ローンの金利相場は、借り入れする金融によって違います。

メガバンクの場合は0.8～1.4%、地方銀行の場合は3.5%、ノンバンクの場合は3.6～4.5%といった具合です。

注意したいのは、金利が低いほど審査が厳しくなる傾向があるということ。融資審査を軽く見て1つの金融機関にしか打診をしないと、万が一落ちた場合に資金繰りが間に合わず、取引が破談となってしまう可能性があります。

なるべくなら、複数の金融機関に同時に打診されることをおすすめします。

金利の種類

金利には、変動金利と固定金利があります。どちらがいいとは一概には言えませんので、それぞれの特性を知って、自身の希望によりマッチする方を選ばれてみてください。

固定金利

固定金利は、文字通り金利が長期間固定されており、返済完了まで一律の金利を支払っていくタイプ。一般に、低金利の時代は固定金利でローンを組むのがセオリーです。

ただ、固定金利で組んだローンを途中で解約する場合、違約金が掛かってしまうというデメリットがあります。もし完済前に不動産を売却して利ザヤを得るつもりなら、固定金利は選ばないほうが無難でしょう。

変動金利

変動金利は、半年ごとに金利が見直され、それに基づいて5年ごとに返済額が調整される方式の金利です。もし金利が上昇した場合でも、最大で返済額の1.25倍までという上限が設定されています。

上振れするリスクがある反面、固定金利より低い金利が設定されているのがメリットです。

返済期間について

金利にばかり目が行きがちですが、同じくらい慎重に検討したいのが返済期間です。

一見すると、返済期間は短い方が、トータルで支払う利息を小さくすることができるため、メリットが大きいように思えます。

しかし場合によっては、返済期間を長く取って月々の収入を増やし、その収入を別の投資に回したほうが、得られるリターンが多くなる可能性も考えられます。

これは投資家の性格や考え方によっても意見が大きく分かれる問題で、これという答えはありません。2つの可能性を丁寧に検討して、自身の望む選択肢を選ぶことが大切です。

また、返済期間以外に、返済方法についても検討しておきたいところ。主な返済方法の種類は、返済額の内訳となる、元金と利息の割合によって、元利均等返済と元金均等返済の2つに分けられます。

金融機関によっては選べない場合もありますが、知っておいて損のない知識なので、ぜひ参考にしてみてください。

元利均等返済

月々の返済額（元金の返済と利子の合計）が一定となる方式です。最初は元本の返済額が小さく利子の割合が多いのですが、完済が近づくにつれて元本の割合が増していきます。

元金均等返済に比べて、初期の返済額を低く抑えることができます。

元金均等返済

月々の返済額のうち、元金は一定で、利子が徐々に減っていくという方式です。初期の負担は大きいですが、元金の減少が速いため、トータルの返済額が少なく済みます。

その分、返済開始時に余裕を持って資金を準備しておく必要があります。

審査に通りやすくするコツ

融資審査には、大きく分けて3つの基準があります。それは、「キャッシュフロー」「資産」「属性」の3つ。

キャッシュフローとは、文字通りお金の流れのことです。これには、現在までの家計全体の収支と、購入予定の物件から生まれる収支の2つが含まれます。

2つ目の資産は、文字通り、手持ちの現金や自動車、不動産などの資産。負債があれば、それを差し引いた分が、審査でチェックされます。

3つ目の属性は、どういう職の、どういう役職についているか、というような、信用を裏付ける社会的なポジションを表します。

資産と属性は、簡単にどうこうできるものではありません。そのため、審査に不安がある場合は、物件のキャッシュフローを評価してもらうというのが主な対策となります。

キャッシュフロー、というと難しく聞こえますが、要は超優良な物件を見つけ出せばいい、ということです。もちろん自己資金はある程度必要ですが、仮に属性や資産が心もとなくとも、購入する物件の収益性が高ければ、審査に通りやすくなるでしょう。

また、審査は、地元の金融機関と長年取引している不動産会社を通すと有利に進むことがあります。

番外・住宅ローンについて

不動産投資でローンを組んでいると、住宅を購入する時のローン審査が厳しくなります。

もちろん金融機関によって差はありますが、どこに申し込むにせよ、借り入れをしていない場合に比べて限度額が目減りすることは間違いありません。

手持ちの資産の大部分をつぎ込んで不動産投資を行おうと考えている人は、将来的に住宅購入をする段階までに資金繰りの目途がつくかどうか、慎重に検討されることをおすすめします。

まとめ

アパート購入に関する基本的な知識を紹介してきましたが、今後不動産投資を行う上でぜひ知っておいて欲しいのが、情報を鵜呑みにしない、ということです。

たとえば不動産投資に関する本を10冊も読めば、ほぼ確実に、お互いに矛盾する主張をしている本に出会うことでしょう。

もちろん、普遍的な部分の情報で食い違うことは少ないですが、たとえば物件選定や融資に関するノウハウなどは、著者の成功体験に基づいて解説されていることが多く、別の情報源の主張と食い違うことがよくあります。

アパートに限らず、収益物件の運用にはさまざまな投資戦略がありますから、普遍的な知識と、その情報源独自の見解を切り分けて考え、自分なりのノウハウを確立していくことが大切です。